Как районы Тбилиси соотносятся по ценам и аренде?
В таблице ниже 12 рыночных зон города поставлены рядом по данным последнего отчета Galt & Taggart, за июль 2026 г., и по цифрам Геостата за второй квартал 2026 г. Строки упорядочены от самой дорогой зоны к самой дешевой. Цифры по двум зонам, Мтацминде и Чугурети, опираются на небольшое число новых квартир, о чем предупреждает и сам Galt & Taggart, так что их цены следует считать ориентировочными.
| Зона | Новые квартиры, $ за м² | Аренда, $ за м² в месяц | Валовая доходность | Сделки в июле 2026 г. | Медиана Геостата, лари за м² |
|---|---|---|---|---|---|
| Ваке | 3 180 | 15,1 | 5,7% | 124 | 5 914 |
| Мтацминда (малая выборка) | 2 945 | 13,0 | 5,3% | 56 | 6 730 |
| Чугурети (малая выборка) | 2 323 | 9,9 | 5,1% | 134 | 4 064 |
| Сабуртало | 1 732 | 11,4 | 7,9% | 772 | 4 307 (весь район) |
| Крцаниси | 1 671 | 10,8 | 7,8% | 254 | 4 630 |
| Дидубе | 1 425 | 9,8 | 8,3% | 294 | 4 184 |
| Исани | 1 407 | 10,2 | 8,7% | 414 | 4 088 |
| Надзаладеви | 1 294 | 9,5 | 8,8% | 277 | 4 038 |
| Самгори | 1 178 | 8,5 | 8,7% | 721 | 3 680 |
| Диди Дигоми | 1 148 | 8,7 | 9,1% | 942 | Входит в Сабуртало |
| Глдани | 1 146 | 8,6 | 9,0% | 442 | 3 867 |
| Вашлиджвари | 1 094 | 9,5 | 10,4% | 45 | Входит в Сабуртало |
| Весь город | 1 426 | 10,1 | 8,5% | 4 475 | - |
Колонка цен - это среднее Galt & Taggart по квартирам, проданным застройщиками в белом каркасе, то есть без отделки. Колонка аренды показывает среднюю запрашиваемую ставку для новых квартир площадью от 50 до 60 м². Валовую доходность мы вывели сами: месячная аренда, умноженная на 12 и деленная на цену; по этой же формуле получаются и 8,5%, которые Galt & Taggart приводит для всего города. В колонке Геостата стоит медианная цена предложения новых домов по административным районам, в лари, по объявлениям с порталов.
Откуда взяты эти цифры и насколько им можно доверять?
Galt & Taggart, исследовательское подразделение Bank of Georgia, делит Тбилиси на 12 зон. Девять из них повторяют одноименные административные районы. Десятый район, Сабуртало, разбит на три зоны: собственно Сабуртало вместе с озером Лиси, небольшую зону Вашлиджвари и Диди Дигоми, к которому в этом отчете отнесено также село Дигоми. Зона Дидубе включает Дигомский массив на другом берегу реки. Письменного описания границ отчет не дает, поэтому такое прочтение его карты - наше. Число сделок охватывает все квартиры, зарегистрированные за месяц в Публичном реестре, как новые, так и старые, и сумма по 12 зонам в точности равна общегородским 4 475.
Помните о трех ограничениях. Во-первых, среднее по зоне смещается вместе с тем, какие проекты продаются в данном месяце, поэтому скачок не всегда означает, что сдвинулся сам рынок. Во-вторых, доходность сопоставляет квартиры без отделки с арендой готовых; если прибавить отделку, мебель, пустые месяцы, сборы и налог, реальная отдача окажется ниже. В-третьих, медианы Геостата в лари - это цены предложения, и они выше цен продаж у Galt & Taggart, так что смешивать оба ряда в одном расчете нельзя.
Что таблица говорит покупателю?
Аренда растет медленнее цен. Квадратный метр в самой дешевой зоне, Вашлиджвари, обходится примерно в треть от цены в Ваке, однако аренда там составляет около 63% от ваковской. Поэтому с ростом цен доходность снижается: примерно 10,4% в Вашлиджвари и около 9% в Диди Дигоми и Глдани против 5,7% в Ваке.
Основная часть покупок приходится на более дешевые зоны. Один только Диди Дигоми дал 942 из 4 475 июльских сделок, а с января по июль 2026 г. на Диди Дигоми, Сабуртало и Самгори вместе, по нашим подсчетам, пришлось около 54% всех сделок. В оживленной зоне проще перепродать квартиру, но там же больше новых квартир, которые будут конкурировать с вашей.
Объемы будущего строительства различаются. На графике Galt & Taggart за первые семь месяцев 2026 г. видно около 186 000 м² жилья, получившего разрешения, в Диди Дигоми и 175 000 м² в Надзаладеви, тогда как в Ваке, Вашлиджвари и Мтацминде - меньше 10 000 м² в каждой зоне. Много разрешений означает годы стройплощадок и больше предложения; мало разрешений поддерживает цены, но сужает выбор.
Цены менялись неравномерно. С декабря 2025 г. по июль 2026 г., по нашему расчету, среднее в Ваке поднялось примерно на 14%, в Самгори - примерно на 11%, а в Вашлиджвари - лишь около 3%. Это средние по меняющемуся набору проектов, а не рост цен на сопоставимые объекты.
Как менялись зоны с конца 2025 года?
| Зона | Декабрь 2025 г., $ за м² | Июль 2026 г., $ за м² | Изменение | Сделки за 2025 г. | Сделки, январь-июль 2026 г. |
|---|---|---|---|---|---|
| Ваке | 2 781 | 3 180 | +14,3% | 1 327 | 884 |
| Мтацминда | 3 294 | 2 945 | -10,6% | 653 | 441 |
| Чугурети | 1 973 | 2 323 | +17,7% | 1 155 | 824 |
| Сабуртало | 1 613 | 1 732 | +7,4% | 7 186 | 4 926 |
| Крцаниси | 1 575 | 1 671 | +6,1% | 2 792 | 1 582 |
| Дидубе | 1 352 | 1 425 | +5,4% | 2 895 | 2 028 |
| Исани | 1 358 | 1 407 | +3,6% | 3 090 | 2 077 |
| Надзаладеви | 1 189 | 1 294 | +8,8% | 3 145 | 1 702 |
| Самгори | 1 065 | 1 178 | +10,6% | 6 049 | 4 082 |
| Диди Дигоми | 1 076 | 1 148 | +6,7% | 9 440 | 5 740 |
| Глдани | 1 038 | 1 146 | +10,4% | 4 117 | 2 675 |
| Вашлиджвари | 1 062 | 1 094 | +3,0% | 539 | 313 |
По городу в целом среднее выросло с $1 373 за м² в декабре 2025 г. до $1 426 в июле 2026 г., то есть примерно на 3,9%, а Galt & Taggart насчитал 42 388 продаж квартир за 2025 г. и 27 274 за первые семь месяцев 2026 г. В декабре 2025 г. дешевле всего был Глдани, а дороже всего - Мтацминда; к июлю верх и низ списка поменялись, прежде всего потому, что в продаже были уже другие проекты. Колонку изменений стоит читать как указание на то, в каких зонах идет активность, а не как устойчивый тренд, и прежде чем делать выводы, посмотрите данные за несколько месяцев.
Вторичный рынок в отчете показан отдельно. В июле 2026 г. квартиры в домах, получивших разрешение на строительство в 2013 г. и позже, продавались по городу в среднем по $1 372 за м², а более старый фонд - по $1 280, тогда как новые квартиры от застройщиков стоили $1 426. Выходит, что в среднем по городу квадратный метр на вторичном рынке дешевле, чем квартира без отделки у застройщика, причем еще до того, как к новой квартире добавится стоимость отделки. Разбивки цен вторичного рынка по зонам в отчете нет.
Насколько велики районы и как у них с транспортом?
| Район | Площадь, км² | Жители, 2014 г. | Человек на км² | Станции метро | Км до площади Свободы / аэропорта |
|---|---|---|---|---|---|
| Мтацминда | 73 | 49 052 | 672 | 2 | 0,5 / 13,2 |
| Крцаниси | 31,7 | 39 286 | 1 239 | 0 | 0,7 / 12,3 |
| Чугурети | 14,3 | 65 230 | 4 562 | 2 | 1,8 / 13,9 |
| Исани | 16,7 | 125 610 | 7 522 | 4 | 3,3 / 9,7 |
| Дидубе | 8,4 | 70 018 | 8 335 | 2 | 3,8 / 15,3 |
| Надзаладеви | 42 | 154 067 | 3 668 | 6 | 4,4 / 15,0 |
| Ваке | 61,7 | 111 903 | 1 814 | 2 | 4,8 / 17,7 |
| Сабуртало | 75,5 | 138 493 | 1 834 | 3 | 4,9 / 17,1 |
| Самгори | 128,4 | 177 844 | 1 385 | 1 | 5,8 / 7,4 |
| Глдани | 50,3 | 177 214 | 3 523 | 1 | 10,9 / 17,9 |
Расстояния измерены по прямой от одной точки в каждом районе, как правило от его главной станции метро; для Ваке точкой служил парк Ваке, для Мтацминды - Сололаки, для Крцаниси - площадь Горгасали. По дорогам путь длиннее. Самая дальняя из измеренных нами точек - Диди Дигоми в районе Сабуртало: около 11,3 км до площади Свободы и 21,4 км до аэропорта.
Есть три ловушки с названиями. Станция метро «Самгори» стоит в районе Исани, станция «Дидубе» - в Надзаладеви, а обе станции Ваке, «Государственный университет» и «Важа-Пшавела», расположены на его западной окраине у границы с Сабуртало, вдали от старых улиц Ваке. В Крцаниси станций нет вовсе; жители Старого Тбилиси ходят пешком к «Авлабари» или к «Площади Свободы». Больше всего станций, шесть, в Надзаладеви. Контракт на трамвай от Диди Дигоми до Дидубе подписан в сентябре 2026 г. со сроком завершения в течение 36 месяцев, а продление 1-й линии в обе стороны пока остается на стадии планирования.
Плотность населения района мало говорит о том, насколько людно на его улицах. Самгори и Мтацминда выглядят малонаселенными, потому что в их площадь входят аэропорт, леса и холмы; Дидубе и Исани, самые плотные, застроены почти целиком. Перепись 2024 г. насчитала в Тбилиси 1 331 485 жителей, однако Геостат не опубликовал цифры по районам, поэтому мы берем данные 2014 г.
В каких районах измеряют воздух?
| Станция | Район | PM2,5, мкг/м³ | PM10, мкг/м³ |
|---|---|---|---|
| Проспект Церетели | Дидубе | 17,3 | 38,7 |
| Варкетили | Самгори | 14,6 | 28,6 |
| Проспект Казбеги | Сабуртало | 14,2 | 29,7 |
| Парк Ильи, проспект Агмашенебели | Чугурети | Не опубликовано | Не опубликовано |
| Проспект Геловани, Дигоми | Граница Сабуртало и Дидубе | Не опубликовано | Не опубликовано |
Все три опубликованных показателя за 2024 г. укладываются в годовые нормативы Грузии, 20 мкг/м³ для PM2,5 и 40 для PM10, однако по PM2,5 примерно в 3 раза превышают рекомендацию ВОЗ. В шести районах, Мтацминде, Ваке, Крцаниси, Исани, Надзаладеви и Глдани, автоматической станции нет совсем, и по официальным данным невозможно сказать, чище там воздух или грязнее. Национальный план связывает большую часть выбросов PM10 с пылью от строительства и сноса зданий, а это указывает на районы, где выдают больше всего разрешений на строительство.
Где найти наши подробные гиды по каждому району?
- Ваке: Ваке, плато Нуцубидзе, Багеби, Цхнети и Окрокана.
- Мтацминда: Вера, Мтацминда, Сололаки.
- Сабуртало: Сабуртало, Диди Дигоми, озеро Лиси.
- Крцаниси: Старый Тбилиси, Ортачала, Крцаниси.
- Исани: Исани, Авлабари, Вазисубани.
- Самгори: Самгори, Варкетили.
- Дидубе, Чугурети, Надзаладеви и Глдани: Дидубе, Дигоми, Марджанишвили и Чугурети, Надзаладеви, Глдани, Тбилисское море.
В каждом гиде есть собственная подборка объявлений с порталов, но эти подборки делались с разными фильтрами и разного объема, поэтому сводить их в одну колонку мы не стали. Если вас интересует только аренда, загляните на нашу страницу об аренде по районам.
Какая зона подходит какому покупателю?
| Если для вас главное | Зоны с хорошими показателями | Подвох |
|---|---|---|
| Максимальная валовая доходность | Вашлиджвари, Диди Дигоми, Глдани | Меньше арендной платы с квартиры и далеко от центра |
| Сохранность стоимости в центре | Ваке, Мтацминда | Валовая доходность около 5-6% |
| Баланс цены и доступности | Сабуртало, Дидубе, Исани | Плотная застройка и тяжелые пробки |
| Близость к аэропорту | Самгори, Исани | Самая низкая аренда в городе |
| Легкая перепродажа | Диди Дигоми, Сабуртало, Самгори | Много нового предложения, которое конкурирует с вами |
Зоны, лучшей для всех, не существует. Семьям стоит прочитать и наш гид по лучшим районам для семей, а тем, кто только переезжает, - гид о том, где живут экспаты.
Как пользоваться этим сравнением: шаг за шагом
Определите бюджет на м²
И сверьте его со средними по зонам выше.
Отберите две-три зоны
По цене, аренде и расстоянию.
Откройте гиды по районам
Там улицы, школы и риски.
Оцените стоимость отделки
В цены белого каркаса она не входит.
Проверьте реальную доходность
За вычетом расходов, налога и пустых месяцев.
Посмотрите на дату
Цифры по зонам меняются каждый месяц.
Частые вопросы
Какой район Тбилиси самый дорогой?
Ваке: $3 180 за м² новой квартиры в июле 2026 г.; по ценам предложения у Геостата первое место занимает Мтацминда.
Какая зона самая дешевая?
Вашлиджвари, $1 094 за м², за ней следуют Глдани и Диди Дигоми.
Где аренда выше всего?
В Ваке, $15,1 за м² в месяц; ниже всего она в Самгори, $8,5.
В какой зоне лучшая доходность?
В Вашлиджвари: около 10,4% валовой доходности, без учета расходов и налога.
Почему зон 12, а районов 10?
Galt & Taggart делит район Сабуртало на три зоны.
В каком районе больше всего станций метро?
В Надзаладеви, их шесть; в Крцаниси нет ни одной.
Как часто меняются эти цифры?
Galt & Taggart выпускает отчеты ежемесячно, Геостат - ежеквартально; мы обновляем страницу по мере выхода новых отчетов.
Есть ли данные переписи 2024 г. по районам?
Пока нет; Геостат опубликовал только общую цифру по городу, 1 331 485 человек.
Источники
- Tbilisi residential real estate, July 2026 и выпуск за декабрь 2025 г., Galt & Taggart (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Residential property price index, second quarter of 2026, Геостат (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Air quality management plan for the Tbilisi agglomeration, 2024-2026, Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства Грузии (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Particulate matter in Tbilisi, 2017-2024, Институт геофизики имени М. Нодиа при Тбилисском государственном университете, ноябрь 2025 г.
- Main results of the 2024 population census, Геостат, 22 июня 2026 г.
- Решение Сакребуло (городского совета) Тбилиси № 16-35 о территориальных единицах, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Районы и станции метро Тбилиси, OpenStreetMap (дата обращения 22 октября 2026 г.)
История изменений
- - Страница с данными подготовлена по отчетам Galt & Taggart за июль 2026 г. и декабрь 2025 г., индексу цен Геостата за второй квартал 2026 г., плану управления качеством воздуха Тбилиси, исследованию воздуха Тбилисского государственного университета, решению Сакребуло Тбилиси о территориальных единицах и OpenStreetMap.