איך משתווים הרבעים של טביליסי במחיר ובשכר הדירה?
הטבלה שלהלן מציבה זה לצד זה את 12 אזורי השוק של העיר, על סמך הדוח העדכני ביותר של Galt & Taggart, לחודש יולי 2026, ועל סמך הנתונים של Geostat לרבעון השני של 2026. השורות מסודרות מהאזור היקר ביותר אל הזול ביותר. בשני אזורים, מטאצמינדה וצ׳וגורטי, המחירים נשענים על מדגמים קטנים של דירות חדשות, כפי ש-Galt & Taggart עצמה מזהירה, ולכן ראו במחירים שלהם אינדיקציה בלבד.
| אזור | דירות חדשות, $ למ״ר | שכירות, $ למ״ר בחודש | תשואה ברוטו | עסקאות ביולי 2026 | החציון של Geostat, לארי למ״ר |
|---|---|---|---|---|---|
| ואקה | 3,180 | 15.1 | 5.7% | 124 | 5,914 |
| מטאצמינדה (מדגם קטן) | 2,945 | 13.0 | 5.3% | 56 | 6,730 |
| צ׳וגורטי (מדגם קטן) | 2,323 | 9.9 | 5.1% | 134 | 4,064 |
| סבורטלו | 1,732 | 11.4 | 7.9% | 772 | 4,307 (הרובע כולו) |
| קרצאניסי | 1,671 | 10.8 | 7.8% | 254 | 4,630 |
| דידובה | 1,425 | 9.8 | 8.3% | 294 | 4,184 |
| איסאני | 1,407 | 10.2 | 8.7% | 414 | 4,088 |
| נדזלדבי | 1,294 | 9.5 | 8.8% | 277 | 4,038 |
| סמגורי | 1,178 | 8.5 | 8.7% | 721 | 3,680 |
| דידי דיגומי | 1,148 | 8.7 | 9.1% | 942 | חלק מסבורטלו |
| גלדאני | 1,146 | 8.6 | 9.0% | 442 | 3,867 |
| ושליג׳ווארי | 1,094 | 9.5 | 10.4% | 45 | חלק מסבורטלו |
| העיר כולה | 1,426 | 10.1 | 8.5% | 4,475 | - |
עמודת המחיר היא הממוצע של Galt & Taggart לדירות שיזמים מוכרים בשלד לבן, כלומר בלי עבודות גמר. עמודת השכירות מציגה את שכר הדירה המבוקש הממוצע על דירות חדשות בשטח 50 עד 60 מ״ר. התשואה ברוטו היא חשבון שלנו: שכר הדירה כפול 12, חלקי המחיר; אותה נוסחה בדיוק מניבה את ה-8.5% ש-Galt & Taggart מפרסמת לעיר כולה. בעמודת Geostat מופיע המחיר המבוקש החציוני של בתים חדשים בכל רובע מנהלי, בלארי, כפי שעולה ממודעות בפורטלים.
מאיפה המספרים האלה, ועד כמה אפשר לסמוך עליהם?
Galt & Taggart, זרוע המחקר של Bank of Georgia, מחלקת את טביליסי ל-12 אזורים. תשעה מהם חופפים לרבעים המנהליים שנושאים אותו שם. הרובע העשירי, סבורטלו, מפוצל לשלושה אזורים: סבורטלו המרכזית יחד עם אגם ליסי, אזור קטן של ושליג׳ווארי, ודידי דיגומי, שבדוח הזה כוללת גם את הכפר דיגומי. אזור דידובה שלה מכיל את שיכון דיגומי שמעבר לנהר. הדוח אינו מפרט את הגבולות במילים, ולכן זו הקריאה שלנו את המפה שבו. ספירת העסקאות כוללת את כל הדירות שנרשמו באותו חודש במרשם הציבורי, חדשות וישנות כאחד, ו-12 האזורים מסתכמים בדיוק בסך העירוני של 4,475.
יש שלוש מגבלות שכדאי לזכור. ראשית, הממוצע של אזור משתנה לפי הפרויקטים שמוצעים למכירה באותו חודש, כך שקפיצה בנתון לא תמיד מעידה שהשוק עצמו זז. שנית, התשואה מעמידה דירות לא גמורות מול שכר דירה של דירות גמורות; ברגע שמוסיפים עבודות גמר, ריהוט, חודשים בלי שוכר, עמלות ומס, התשואה בפועל נמוכה יותר. שלישית, החציונים של Geostat בלארי הם מחירים מבוקשים, והם גבוהים ממחירי המכירה של Galt & Taggart, ולכן לעולם אל תערבבו את השניים באותו חישוב.
מה הטבלה אומרת לקונה?
שכר הדירה עולה לאט יותר מהמחירים. האזור הזול ביותר, ושליג׳ווארי, עולה למ״ר בערך שליש ממה שעולה ואקה, אבל שכר הדירה בו מגיע לכ-63% מזה של ואקה. זו הסיבה שהתשואות יורדות ככל שהמחירים מטפסים: כ-10.4% בוושליג׳ווארי וכ-9% בדידי דיגומי ובגלדאני, מול 5.7% בוואקה.
רוב הקניות מתרחשות באזורים הזולים. בדידי דיגומי לבדה נרשמו 942 מתוך 4,475 העסקאות של יולי, ולפי החשבון שלנו, מינואר עד יולי 2026 ריכזו דידי דיגומי, סבורטלו וסמגורי יחד כ-54% מכל העסקאות. באזור שוקק קל יותר למכור דירה בהמשך, אבל המשמעות היא גם יותר דירות חדשות שמתחרות בדירה שלכם.
היקף הבנייה העתידית שונה מאוד. בתרשים של Galt & Taggart רואים כ-186,000 מ״ר של היתרי בנייה למגורים בדידי דיגומי ו-175,000 מ״ר בנדזלדבי בשבעת החודשים הראשונים של 2026, לעומת פחות מ-10,000 מ״ר בכל אחד מהאזורים ואקה, ושליג׳ווארי ומטאצמינדה. הרבה היתרים פירושם שנים של אתרי בנייה ויותר היצע; מעט היתרים תומכים במחירים, אבל מצמצמים את הבחירה.
המחירים לא זזו באותו קצב. לפי החישוב שלנו, בין דצמבר 2025 ליולי 2026 עלה הממוצע בוואקה בכ-14% ובסמגורי בכ-11%, ואילו בוושליג׳ווארי העלייה הייתה כ-3%. אלה ממוצעים של תמהיל פרויקטים שמשתנה, ולא עליית מחיר של אותן דירות עצמן.
איך השתנו האזורים מאז סוף 2025?
| אזור | דצמבר 2025, $ למ״ר | יולי 2026, $ למ״ר | שינוי | עסקאות ב-2025 | עסקאות, ינואר עד יולי 2026 |
|---|---|---|---|---|---|
| ואקה | 2,781 | 3,180 | +14.3% | 1,327 | 884 |
| מטאצמינדה | 3,294 | 2,945 | -10.6% | 653 | 441 |
| צ׳וגורטי | 1,973 | 2,323 | +17.7% | 1,155 | 824 |
| סבורטלו | 1,613 | 1,732 | +7.4% | 7,186 | 4,926 |
| קרצאניסי | 1,575 | 1,671 | +6.1% | 2,792 | 1,582 |
| דידובה | 1,352 | 1,425 | +5.4% | 2,895 | 2,028 |
| איסאני | 1,358 | 1,407 | +3.6% | 3,090 | 2,077 |
| נדזלדבי | 1,189 | 1,294 | +8.8% | 3,145 | 1,702 |
| סמגורי | 1,065 | 1,178 | +10.6% | 6,049 | 4,082 |
| דידי דיגומי | 1,076 | 1,148 | +6.7% | 9,440 | 5,740 |
| גלדאני | 1,038 | 1,146 | +10.4% | 4,117 | 2,675 |
| ושליג׳ווארי | 1,062 | 1,094 | +3.0% | 539 | 313 |
בעיר כולה עלה הממוצע מ-$1,373 למ״ר בדצמבר 2025 ל-$1,426 ביולי 2026, כ-3.9%, ו-Galt & Taggart ספרה 42,388 מכירות דירות ב-2025 ו-27,274 בשבעת החודשים הראשונים של 2026. בדצמבר 2025 היה גלדאני האזור הזול ביותר ומטאצמינדה היקר ביותר; עד יולי התחלף הסדר בראש הרשימה ובתחתיתה, בעיקר משום שפרויקטים אחרים הוצעו למכירה. קראו את עמודת השינוי כרמז לאזורים שבהם יש פעילות, לא כמגמה מבוססת, ובחנו כמה חודשים לפני שאתם מסיקים מסקנות.
הדוח מפריד גם את שוק היד השנייה. ביולי 2026 נמכרו דירות בבניינים שקיבלו היתר מ-2013 ואילך בממוצע עירוני של $1,372 למ״ר, ודירות במלאי הוותיק ב-$1,280, לעומת $1,426 לדירות חדשות מיזמים. כלומר, ברמת העיר כולה דירות יד שנייה זולות יותר למ״ר בממוצע מהדירות הלא גמורות של היזמים, עוד לפני שמוסיפים לדירה החדשה את עלות עבודות הגמר. את מחירי היד השנייה הדוח אינו מפלח לפי אזור.
מה גודלם של הרבעים, ועד כמה הם מחוברים?
| רובע | שטח, קמ״ר | תושבים, 2014 | תושבים לקמ״ר | תחנות מטרו | ק״מ לכיכר החירות / לנמל התעופה |
|---|---|---|---|---|---|
| מטאצמינדה | 73 | 49,052 | 672 | 2 | 0.5 / 13.2 |
| קרצאניסי | 31.7 | 39,286 | 1,239 | 0 | 0.7 / 12.3 |
| צ׳וגורטי | 14.3 | 65,230 | 4,562 | 2 | 1.8 / 13.9 |
| איסאני | 16.7 | 125,610 | 7,522 | 4 | 3.3 / 9.7 |
| דידובה | 8.4 | 70,018 | 8,335 | 2 | 3.8 / 15.3 |
| נדזלדבי | 42 | 154,067 | 3,668 | 6 | 4.4 / 15.0 |
| ואקה | 61.7 | 111,903 | 1,814 | 2 | 4.8 / 17.7 |
| סבורטלו | 75.5 | 138,493 | 1,834 | 3 | 4.9 / 17.1 |
| סמגורי | 128.4 | 177,844 | 1,385 | 1 | 5.8 / 7.4 |
| גלדאני | 50.3 | 177,214 | 3,523 | 1 | 10.9 / 17.9 |
המרחקים נמדדו בקו אווירי מנקודה אחת בכל רובע, בדרך כלל מתחנת המטרו המרכזית שלו; את ואקה מדדנו מפארק ואקה, את מטאצמינדה מסולולאקי ואת קרצאניסי מכיכר גורגסלי. בכבישים הדרך ארוכה יותר. דידי דיגומי, שבתוך רובע סבורטלו, היא הנקודה הרחוקה ביותר שמדדנו: כ-11.3 ק״מ מכיכר החירות ו-21.4 ק״מ מנמל התעופה.
שלוש מלכודות שמות חשובות כאן. תחנת המטרו סמגורי נמצאת ברובע איסאני, תחנת דידובה ברובע נדזלדבי, ושתי התחנות של ואקה, האוניברסיטה הממלכתית וואז׳ה-פשאוולה, יושבות בשוליו המערביים, על הגבול עם סבורטלו, הרחק מהרחובות הוותיקים של ואקה. בקרצאניסי אין אף תחנה; תושבי טביליסי העתיקה הולכים ברגל לאבלבארי או לכיכר החירות. בנדזלדבי יש הכי הרבה תחנות, שש. חוזה לבניית חשמלית מדידי דיגומי לדידובה נחתם בספטמבר 2026, עם השלמה בתוך 36 חודשים, והארכות של קו 1 בשני קצותיו עדיין בשלב התכנון.
הצפיפות של רובע מלמדת מעט על התחושה ברחובות. סמגורי ומטאצמינדה נראים דלילים כי נמל התעופה, היערות והגבעות נכללים בשטחם; דידובה ואיסאני, הצפופים ביותר, בנויים כמעט מקצה לקצה. מפקד 2024 מנה 1,331,485 תושבים בטביליסי, אבל Geostat עוד לא פרסמה נתונים לפי רובע, ולכן אנו משתמשים בנתוני 2014.
באילו רבעים נמדד האוויר?
| תחנה | רובע | PM2.5, µg/m³ | PM10, µg/m³ |
|---|---|---|---|
| שדרות צרתלי | דידובה | 17.3 | 38.7 |
| וארקטילי | סמגורי | 14.6 | 28.6 |
| שדרות קזבגי | סבורטלו | 14.2 | 29.7 |
| פארק איליה, שדרות אגמשנבלי | צ׳וגורטי | לא פורסם | לא פורסם |
| שדרות גלובני, דיגומי | הגבול בין סבורטלו לדידובה | לא פורסם | לא פורסם |
שלוש הקריאות שפורסמו ל-2024 נמצאות כולן בתוך הספים השנתיים של גאורגיה, 20 µg/m³ ל-PM2.5 ו-40 ל-PM10, אבל בערך פי 3 מההנחיה של ארגון הבריאות העולמי (WHO) ל-PM2.5. בשישה רבעים, מטאצמינדה, ואקה, קרצאניסי, איסאני, נדזלדבי וגלדאני, אין שום תחנה אוטומטית, כך שמהנתונים הרשמיים אי אפשר לדעת אם האוויר שם טוב יותר או גרוע יותר. התוכנית הלאומית מייחסת את רוב פליטות ה-PM10 לאבק מבנייה ומהריסה, נתון שמפנה את המבט אל הרבעים עם הכי הרבה היתרי בנייה.
איפה נמצאים המדריכים המפורטים שלנו לכל רובע?
- ואקה: ואקה, רמת נוצובידזה, באגבי, צחנטי ואוקרוקנה.
- מטאצמינדה: ורה, מטאצמינדה, סולולאקי.
- סבורטלו: סבורטלו, דידי דיגומי, אגם ליסי.
- קרצאניסי: טביליסי העתיקה, אורטצ׳לה, קרצאניסי.
- איסאני: איסאני, אבלבארי, וזיסובאני.
- סמגורי: סמגורי, וארקטילי.
- דידובה, צ׳וגורטי, נדזלדבי וגלדאני: דידובה, דיגומי, מרג׳נישווילי וצ׳וגורטי, נדזלדבי, גלדאני, ים טביליסי.
לכל מדריך יש מדגם משלו של מודעות מהפורטלים, אבל המדגמים נאספו במסננים ובגדלים שונים, ולכן איננו מרכזים אותם בעמודה אחת. לשכר דירה בלבד, עיינו בעמוד שלנו על שכר הדירה לפי רובע.
איזה אזור מתאים לאיזה קונה?
| אם מה שחשוב לכם הוא | אזורים שמצטיינים בכך | המחיר שמשלמים |
|---|---|---|
| התשואה ברוטו הגבוהה ביותר | ושליג׳ווארי, דידי דיגומי, גלדאני | שכר דירה נמוך יותר לכל דירה, ומרחק מהמרכז |
| שמירה על ערך הנכס במרכז | ואקה, מטאצמינדה | תשואות ברוטו של כ-5 עד 6% |
| איזון בין מחיר לנגישות | סבורטלו, דידובה, איסאני | בלוקים צפופים ותנועה כבדה |
| קרבה לנמל התעופה | סמגורי, איסאני | שכר הדירה הנמוך ביותר בעיר |
| מכירה קלה בהמשך | דידי דיגומי, סבורטלו, סמגורי | היצע חדש גדול שמתחרה בכם |
אין אזור אחד שהוא הטוב ביותר לכולם. משפחות כדאי שיקראו גם את המדריך שלנו על האזורים הטובים ביותר למשפחות, ומי שרק הגיעו לעיר את המדריך שלנו על האזורים שבהם גרים זרים.
איך להשתמש בהשוואה הזו, צעד אחר צעד
קבעו תקציב למ״ר
מול ממוצעי האזורים שבטבלה למעלה.
צמצמו לשניים או שלושה אזורים
לפי מחיר, שכר דירה ומרחק.
פתחו את מדריכי השכונות
בשביל הרחובות, בתי הספר והסיכונים.
תמחרו את עבודות הגמר
הן אינן כלולות במחירי השלד הלבן.
בדקו את התשואה האמיתית
אחרי הוצאות, מס וחודשים בלי שוכר.
שימו לב לתאריך
נתוני האזורים משתנים מדי חודש.
שאלות נפוצות
מהו האזור היקר ביותר בטביליסי?
ואקה, עם $3,180 למ״ר לדירות חדשות ביולי 2026; לפי המחיר המבוקש, Geostat מציבה את מטאצמינדה במקום הראשון.
מהו האזור הזול ביותר?
ושליג׳ווארי, עם $1,094 למ״ר, ואחריו גלדאני ודידי דיגומי.
איפה שכר הדירה הגבוה ביותר?
בוואקה, $15.1 למ״ר לחודש; הנמוך ביותר בסמגורי, $8.5.
לאיזה אזור התשואה הטובה ביותר?
לוושליג׳ווארי, כ-10.4% ברוטו, לפני הוצאות ומס.
למה יש 12 אזורים ו-10 רבעים?
Galt & Taggart מחלקת את רובע סבורטלו לשלושה אזורים.
באיזה רובע יש הכי הרבה תחנות מטרו?
בנדזלדבי, שש; בקרצאניסי אין אף אחת.
באיזו תדירות הנתונים האלה משתנים?
Galt & Taggart מפרסמת דוח בכל חודש ו-Geostat בכל רבעון; אנחנו מעדכנים את העמוד כשמתפרסמים דוחות חדשים.
האם יש נתוני מפקד 2024 לפי רובע?
עדיין לא; Geostat פרסמה רק את הסך העירוני, 1,331,485.
מקורות
- נדל״ן למגורים בטביליסי, יולי 2026 ודצמבר 2025, Galt & Taggart (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- מדד מחירי הנדל״ן למגורים, הרבעון השני של 2026, Geostat (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- תוכנית ניהול איכות האוויר לאגלומרציה של טביליסי, 2024-2026, משרד הגנת הסביבה והחקלאות (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- חומר חלקיקי בטביליסי, 2017-2024, המכון לגאופיזיקה על שם מ. נודיה, אוניברסיטת טביליסי הממלכתית, נובמבר 2025
- התוצאות העיקריות של מפקד האוכלוסין 2024, Geostat, 22 ביוני 2026
- החלטה מס' 16-35 של מועצת העיר טביליסי בדבר היחידות הטריטוריאליות, הרשומות המשפטיות של גאורגיה (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
- הרבעים ותחנות המטרו של טביליסי, OpenStreetMap (נצפה בתאריך 22 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - עמוד נתונים שפורסם על סמך הדוחות של Galt & Taggart ליולי 2026 ולדצמבר 2025, מדד המחירים של Geostat לרבעון השני של 2026, תוכנית ניהול איכות האוויר של טביליסי, מחקר האוויר של אוניברסיטת טביליסי הממלכתית, ההחלטה של מועצת העיר טביליסי בדבר היחידות הטריטוריאליות ו-OpenStreetMap.