Тбилисское море, Тбилиси: квартиры, цены и жизнь у водохранилища

Что такое район Тбилисского моря?

Тбилисское море - большое водохранилище на северо-восточной окраине города, а «районом Тбилисского моря» покупатели и продавцы называют жилье на его берегах: советские дома «Морского района» на северо-западной стороне, новую курортную полосу на западном берегу и построенные китайской компанией кварталы Hualing на южной оконечности. На официальной карте такого района нет, и единого рынка здесь тоже нет. Связывают эти места вода, парки и простор, а заодно и то, как далеко отсюда до метро.

Многие уверены, что водохранилище находится в Глдани. Это не так. Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 от 2014 г. упоминает водохранилище только в описании границ трех единиц Надзаладеви (27, 28 и 29, Темка) и двух единиц Самгори (17, Варкетили, и 19). Наша проверка по контурам OpenStreetMap показала, что примерно 91% водной глади приходится на Надзаладеви и около 9% на Самгори; жилье на северном берегу, которое многие называют «Глдани», официально входит в Темку. Соседний район Глдани описан в собственном гиде.

Карта и границы

Четыре берега, четыре разные истории. Северо-западный берег занимает Згвисубани, или «Морской район» Темки, с главным общественным пляжем. На западном берегу, куда подъезжают со стороны Ивертубани и улицы Бешенова, расположены аквапарк Gino Paradise, квартиры Tbilisi Sea Resort и стройплощадка Tbilisi Boulevard. Южная оконечность принадлежит Самгори: здесь Hualing возвел свой Tbilisi Sea New City. Восточный берег в окрестностях Саджеирно почти пуст, если не считать водопроводных сооружений компании Georgian Water and Power. По нашему расчету по контуру OpenStreetMap, нанесенная на карту водная гладь занимает около 9,6 км², меньше, чем 11,8 км² в энциклопедии, потому что во время картирования уровень воды был ниже.

Порталы объявлений тут мало помогают. В октябре 2026 г. под фильтром «Tbilisi sea» на ss.ge висело всего шесть объявлений о продаже, и все с западной курортной полосы; Морской район тот же сайт относит к разделу «Temqa», а Hualing к разделу «Varketili». Ищите по улице, а не по ярлыку.

Кому подойдет район Тбилисского моря

Как создавались водохранилище и его берега

Согласно Грузинской энциклопедии, водохранилище появилось, когда котловины трех бывших соленых озер, Авлабари, Илгуниани и Кукия, заполнили водой из реки Иори, и с 1953 г. оно служит регулятором Самгорской оросительной системы. Его длина 9 км, ширина до 2 км, средняя глубина 26,6 м, а проектный объем 308 млн м³. Позднее, как следует из рецензируемого исследования, на которое ссылается Википедия, рабочую отметку снизили с 548 до 540 м над уровнем моря, потому что вода просачивалась в сторону застроенных территорий. С тех пор как заработало Жинвальское водохранилище, сюда по тоннелю поступает вода Арагви, а правительственная стратегия 2017 г. относила на питьевое водоснабжение около 85% забираемой воды.

Энциклопедия отмечает, что северный и юго-западный берега благоустроили под зону рекреации, а археологи нашли на побережье погребения эпохи бронзы и железа. На холме над северо-западным берегом возвышается «Летопись Грузии» Зураба Церетели: 16 высоких колонн со сценами из истории Грузии и Евангелия.

Самые большие перемены пришли из Китая. Как сообщала FactCheck Georgia, 30 марта 2012 г. правительство подписало с Hualing Group договор о генеральном плане на 420 гектаров, и Hualing заявила, что вложит $150 млн до 2015 г. Компания построила Олимпийскую деревню для Европейского юношеского олимпийского фестиваля 2015 г., часть которой государство позже выкупило для семей вынужденных переселенцев, а в 2017 г. открыла торговый центр Tbilisi Sea Plaza площадью 110 000 м². Общую сумму инвестиций источники называют по-разному, поэтому мы ее не приводим.

Сколько стоит недвижимость

Отдельную цифру по «Тбилисскому морю» не публикует ни один банк и ни одна статистическая служба. Galt & Taggart учитывает северный и западный берега в своей зоне Надзаладеви, а Hualing в зоне Самгори, поэтому мы сочетаем эти средние значения с собственным разбором объявлений.

Несколько примеров из объявлений: в первой очереди Hualing на улице Купрадзе, 72, за квартиру 70 м² на 6-м этаже из 9 просили $108 000; в Морском районе за квартиру 63 м² в 3-м микрорайоне, примерно в 10 минутах ходьбы от метро «Сараджишвили», хотели $75 000; а на западном берегу за 40 м² в готовом семиэтажном корпусе бульварного комплекса запрашивали $70 000. Аренда на западном берегу оказалась намного дороже, медиана по 10 объявлениям составила 2 600 лари в месяц, потому что сдавали в основном большие новые квартиры; к таким маленьким выборкам стоит относиться как к сигналам, а не как к рыночной статистике.

Попадаются и дома: в Темке, в Морском районе, за дом площадью 178 м² постройки 2021 г. просили $220 000. Доходность сдачи в разных частях города можно сопоставить на нашей странице об аренде по районам.

Три жилых кластера

Морской район (северо-западный берег). Советские микрорайоны Темки спускаются к Центральному пляжу, «Летописи Грузии» и парку Згвисубани площадью 25 гектаров, который мэр в июле 2025 г. назвал самым большим муниципальным парком города, разбитым на месте бывших болот. По нашему замеру, некоторые дома стоят всего примерно в 300 метрах от воды, а до станций метро «Гурамишвили» и «Сараджишвили» отсюда около 1,4-2 км. Это самая обжитая часть побережья, со школами, поликлиниками и магазинами поблизости.

Курортная полоса (западный берег). Круглогодичный аквапарк Gino Paradise соседствует с Tbilisi Sea Resort, тремя семиэтажными корпусами на 117 меблированных квартир от Gino Group, сданными в 2020 и 2021 гг., и со стройплощадкой Tbilisi Boulevard. До метро «Надзаладеви» около 3,3 км, так что без машины здесь почти не обойтись.

Hualing (южная оконечность). Дома первой очереди на улице Купрадзе стоят примерно в 650-750 метрах от воды, а сам торговый центр примерно в 2,2 км от нее, так что «у моря» здесь понятие относительное. От домов до метро «Варкетили» около 2-2,4 км. Подробнее об этой стороне рассказывает наш гид по Варкетили.

Новые проекты

• Tbilisi Boulevard от Eco Invest, улица Уцноб Гмирта, 7, на западном берегу: шесть корпусов в шесть или семь этажей, в таблице планировок 285 квартир, цены от $1 600 за м², очереди должны сдать в период с четвертого квартала 2027 г. по первый квартал 2029 г. В рекламе застройщик обещает набережную, пирс и школу; пока все это не построено, считайте это планами.
• SEU Varketili от SEU Development, улица Купрадзе, 22, на стороне Hualing: корпуса в 11-16 этажей, два уже сданы, остальные ожидаются в первом квартале 2027 г., от $1 200 за м².
• Tiplisi Varketili, улица Купрадзе, 38: 13 этажей и 59 квартир, сдача в третьем квартале 2028 г., от $1 020 за м².
• Zgvis Ubani на улице Тариэла Путкарадзе в Темке: 9 этажей и 112 квартир, сдача в третьем квартале 2027 г., от $1 100 за м², хотя, по нашему замеру, от этого дома до воды около 1,7 км.

Названия бывают обманчивы: от Seaside Varketili до берега около 1,4 км, а от Nova Park на улице Купрадзе около 2,3 км. Расстояние проверяйте по карте, а застройщика по нашему чек-листу застройщика.

Как сюда добираться

Ни одна линия метро до водохранилища не доходит. По нашему замеру по прямой, середину водной глади отделяют от ближайших станций, «Надзаладеви», «Варкетили» и «Гоциридзе», 5-6 км. Лучше всего расположен Морской район: 1,4-2 км до «Гурамишвили» и «Сараджишвили»; Hualing находится примерно в 2 км от «Варкетили»; от западного берега до «Надзаладеви» больше 3 км; а от восточного берега до любой станции около 5,9 км. До площади Свободы от берега примерно 6,2 км.

Вокруг водохранилища идет кольцевая дорога, проспект маршала Юзефа Пилсудского связывает южную оконечность с Вазисубани и Варкетили, а улица Николоза Худадова ведет к новому зоопарку на западной стороне. Судя по OpenStreetMap, у Hualing останавливаются несколько автобусных маршрутов, а на западном и северном берегах их мало; прежде чем рассчитывать на какой-либо маршрут, проверьте его в приложении Тбилисской транспортной компании. Поездка стоит 1 лари и дает 90 минут бесплатных пересадок.

Впереди более крупная перемена: объездная дорога вокруг Тбилиси. В апреле 2026 г. Georgia Today сообщила, что тендер на ее третий участок, 22,5 км четырехполосной трассы от Авчалы через Глдани до аэропорта, оценивается примерно в 932 млн лари. Сведений о победителе тендера и карты, где было бы видно, насколько близко дорога пройдет к берегу, мы не нашли.

Купание, парки и новый зоопарк

Летом здесь принято купаться, но водохранилище прежде всего служит источником питьевой воды, и ни официальных зон для купания, ни спасательной службы мы не нашли. Воду проверяет Национальное агентство окружающей среды: в 2023 г. в 12 пробах оно не выявило микробиологического загрязнения, а все химические показатели уложились в нормы, и это был лучший результат среди трех водоемов города, где купаются, тогда как в 2022 г. колиформные бактерии превышали норму в 3 раза в июне и в 2,1 раза в августе. Прежде чем планировать лето с семьей, посмотрите самые свежие результаты.

• Tbilisi Sea Club. На юго-западном берегу, с бассейнами, детским бассейном и яхтами; по данным национального туристического портала, работает с конца мая до конца сентября.
• Новый зоопарк. Мэрия переносит Тбилисский зоопарк на участок около 50 гектаров у водохранилища; его кавказский сектор открылся в тестовом режиме 9 августа 2026 г., а официальное открытие запланировано на осень.
• Дендрологический парк. Около 160 гектаров на юго-западной стороне, где в октябре 2025 г. мэр объявил о большом парке развлечений, не назвав ни сроков, ни бюджета.
• Парк Згвисубани и Центральный пляж. На северо-западном берегу, под «Летописью Грузии».

Правила и риски для покупателей

Главная ловушка здесь - земля. Многие участки, которые рекламируют как расположенные «у Тбилисского моря», продаются со статусом сельскохозяйственной земли или находятся в рекреационной зоне, поэтому строить на них автоматически нельзя, а у некоторых кадастровый код начинается с 81, а не с обычного для Тбилиси 01, и это нужно проверить на карте реестра. Постановление Правительства № 440 запрещает большую часть строительства в водоохранных полосах, но его 300-метровая полоса относится к водохранилищам, которые не используются для питьевого водоснабжения; охранные зоны самого Тбилисского моря подчиняются отдельным правилам, ширину которых мы не нашли. Прежде чем покупать землю, спросите в городской службе градостроительства, что на ней разрешено построить.

В январе 2025 г., как сообщил 1TV, муниципальные инспекторы убрали около 30 недостроенных сооружений с захваченной рекреационной земли площадью до 2 гектаров неподалеку от берега. К тому же, по данным энциклопедии, уровень воды за год меняется на 7-10 м, так что береговая линия и вид из окна зависят от сезона, а просачивание, из-за которого когда-то пришлось понизить уровень, дает повод спросить о сырости в подвалах домов у воды. За пределами Морского района и Hualing до магазинов, школ и поликлиник далеко.

Качество воздуха

Никакого официального прибора контроля воздуха на берегу нет. Ближайшая автоматическая станция, в Варкетили, по нашему замеру находится примерно в 1,2 км от домов Hualing, и, по данным исследователей Тбилисского государственного университета, среднегодовая концентрация PM2,5 на ней в 2024 г. составила 14,6 мкг/м³; для Морского района и западного берега ближайшие точки измерения расположены дальше чем в 3 км. Открытая, продуваемая ветром местность вполне может означать более чистый воздух, чем в плотно застроенных районах, но никакие замеры этого не подтверждают, поэтому цифру для самого берега мы не публикуем.

Сдача в аренду у Тбилисского моря

Рынок краткосрочной аренды здесь скудный. 22 октября 2026 г. под фильтром «Tbilisi sea» на ss.ge не нашлось ни одного объявления о посуточной аренде, а большинство из 15 посуточных объявлений, которые мы отыскали по Hualing, предлагали комнаты на сутки или даже на час за 30-70 лари. Долгосрочная сдача в Hualing, с медианой 1 430 лари в месяц, выглядит более надежным планом. Квартиры курортного комплекса на западном берегу продвигают для отдыха, но данных об их заполняемости мы не обнаружили. Взвесить варианты поможет наш разбор долгосрочной и краткосрочной сдачи.

Плюсы и минусы

Как проверить недвижимость у Тбилисского моря: шаг за шагом

1. Определите кластер

   Морской район, западный берег или Hualing.

2. Измерьте настоящее расстояние

   До воды и до метро.

3. Проверьте статус земли

   Жилая, сельскохозяйственная или рекреационная.

4. Спросите об охранных зонах

   В службе градостроительства.

5. Приезжайте и осенью

   Когда уровень воды низкий.

6. Проверьте арендную ставку

   Сравните с 1 430 лари в Hualing.

Частые вопросы

В каком районе находится Тбилисское море?

В основном в Надзаладеви, на который приходится около 91% водной глади, а южная оконечность относится к Самгори; Глдани его не касается.

Сколько стоит квартира у Тбилисского моря?

В Hualing медиана на ss.ge в октябре 2026 г. составляла $1 520 за м²; в Морском районе за квартиры просили меньше.

Можно ли купаться в Тбилисском море?

Люди купаются, но официальных зон для купания мы не нашли; пробы 2023 г. микробиологического загрязнения не выявили.

Есть ли метро рядом с Тбилисским морем?

Нет. «Гурамишвили» и «Сараджишвили» находятся в 1,4-2 км от Морского района, «Варкетили» примерно в 2 км от Hualing.

Когда построили Тбилисское море?

Водохранилище работает с 1953 г.

Где находится новый Тбилисский зоопарк?

На западной стороне водохранилища; его кавказский сектор открылся в тестовом режиме 9 августа 2026 г.

Можно ли строить на земле у Тбилисского моря?

Только если это допускает зонирование участка; многие участки сельскохозяйственные или рекреационные.

Находится ли IBSU у Тбилисского моря?

Нет. Его главный кампус расположен примерно в 4,7 км от воды.

Источники

1. Решение Сакребуло Тбилиси № 16-35 о территориальных единицах, 5 декабря 2014 г., и Постановление Правительства № 440 о водоохранных полосах, 31 декабря 2013 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 22 октября 2026 г.)
2. Тбилисское водохранилище, Грузинская энциклопедия, а также Тбилисское море и «Летопись Грузии», Википедия (дата обращения 22 октября 2026 г.)
3. Соглашение 2012 г. о городе у Тбилисского моря, FactCheck Georgia, 24 октября 2014 г.
4. Мегамолл, где мало покупателей, OC Media (дата обращения 22 октября 2026 г.)
5. Жилая недвижимость Тбилиси, июль 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 22 октября 2026 г.)
6. Разделы Tbilisi sea, Temqa и Varketili, включая аренду, дома и землю, ss.ge (дата обращения 22 октября 2026 г.)
7. Tbilisi Boulevard, Tbilisi Sea Resort, SEU Varketili, Tiplisi Varketili и Zgvis Ubani, korter.ge (дата обращения 22 октября 2026 г.)
8. Ежегодник качества поверхностных вод за 2023 г. и за 2022 г., Национальное агентство окружающей среды (дата обращения 22 октября 2026 г.)
9. Новый сектор зоопарка открылся в тестовом режиме, Georgia Today, 10 августа 2026 г., и Объездная дорога вокруг Тбилиси: тендер на третий участок, Georgia Today, 27 апреля 2026 г.
10. Парк развлечений в Дендрологическом парке, 2 октября 2025 г.; Парк Згвисубани, 10 июля 2025 г.; и Незаконный захват земли в Надзаладеви, 24 января 2025 г., 1TV
11. Tbilisi Sea Club, Национальная администрация туризма Грузии (дата обращения 22 октября 2026 г.)
12. План управления качеством воздуха в Тбилисской агломерации на 2024-2026 гг., Министерство охраны окружающей среды и сельского хозяйства, и Твердые частицы в Тбилиси, 2017-2024 гг., Институт геофизики имени М. Нодиа, Тбилисский государственный университет, ноябрь 2025 г. (дата обращения 22 октября 2026 г.)
13. Тбилисское море, OpenStreetMap (дата обращения 22 октября 2026 г.)

История изменений

• 22 октября 2026 - Гид по району опубликован на основе решения Сакребуло Тбилиси о территориальных единицах, Постановления Правительства № 440, Грузинской энциклопедии, Википедии, материалов FactCheck Georgia и OC Media, данных Galt & Taggart, объявлений на ss.ge и korter.ge, проб воды Национального агентства окружающей среды, публикаций Georgia Today и 1TV, национального туристического портала и данных о качестве воздуха в Тбилиси.