Загрузка в Грузии: что считает этот процент и как он превращается в доход

Загрузка: проданные ночи, делённые на ночи, открытые для продажи

Загрузка (დატვირთვა в грузинской статистике) показывает, какой процент номеро-ночей, койко-ночей или ночей в квартире, выставленных на продажу за период, фактически заняли гости.

Грузинского закона, который определял бы загрузку для частного владельца, мы не нашли. Ближе всего к официальному определению стоит ежегодная гостиничная анкета Геостата № 05.5.6.1, утверждённая постановлением Совета Геостата № 4 от 19 февраля 2019 г. Анкета ссылается на ст. 24(2) Закона «Об официальной статистике» в тогдашней редакции; по действующему закону 2023 года Геостат вправе запрашивать данные (ст. 24(2)), а предприятие, внесённое в Реестр предпринимателей, обязано ответить на письменный запрос (ст. 25(2)). Если запрос проигнорировать, это правонарушение по ст. 177-12 Кодекса об административных правонарушениях: сначала предупреждение, а если через месяц требование всё ещё не выполнено, штраф 200 лари. В таблице 3 анкеты занятые номеро-дни делятся на доступные номеро-дни, и точно так же считаются койко-места.

В отличие от простого подсчёта по календарю, Геостат берёт только дни, когда гостиница была готова принять гостей, поэтому отель, закрытый всю зиму, не теряет в показателе за нерабочие месяцы; «чистый коэффициент загрузки» Евростата так же исключает сезонные и временные закрытия. Грузия собирает этот показатель, но не печатает его в ежегодной публикации, так что любой процент загрузки, который встречает здесь покупатель, получен от банка, аналитической компании, платформы или продавца. Для посуточной аренды формула такова: забронированные ночи делят на доступные ночи и умножают на 100; для помесячной аренды сданные месяцы делят на 12.

Что внутри гостиничной анкеты Геостата

Анкета охватывает классы NACE 55.10.1, 55.10.2, 55.20.0 и 55.30.0; в класс 55.20.0, жильё для отдыха и прочее краткосрочное размещение, входят «квартиры для приезжих». Отчёт за предыдущий год подают до 21 мая, а сезонные гостиницы до 15 июня.

Всё остальное зависит от строки 1. Рабочим считается день, «когда гостиница была готова принять гостя, независимо от того, были у неё гости или нет» (здесь и далее цитаты в нашем переводе). Гостиница, открытая круглый год, у которой 40 дней не было гостей, указывает 365; открытая с июня по август указывает 92. Строку 6 инструкция поясняет на гостинице, которая 90 дней работает с 75 номерами, а на последние 30 дней добавляет ещё 25, что даёт 7 500 доступных номеро-дней; в отдельном примере к строке 7 выходит 6 750 занятых номеро-дней. Если соединить оба примера, как сделали мы, строка 8 показала бы 90%.

Одно слово и шесть определений доступной ночи

Спорят о том, что стоит под чертой дроби, и о выборке.

Для Батуми за период с сентября 2025 по август 2026 г. Airbtics приводит медиану 54% по 3 647 объявлениям, а AirROI среднее значение 35,5%. Почему сервисы мониторинга расходятся, объясняет наша страница о загрузке в Батуми по месяцам, а материал Airbnb в Тбилиси сравнивает три из них для столицы. Процент, у которого не названы знаменатель и выборка, ещё ничего не говорит о конкретной квартире.

От загрузки к деньгам: ADR и RevPAR

Средняя суточная ставка (ADR) равна выручке от номеров, делённой на число проданных ночей. Доход на доступный номер (RevPAR) равен выручке от номеров, делённой на число доступных ночей, или ADR, умноженной на загрузку. Квартира, занятая 40% времени по USD 60 за ночь, зарабатывает USD 24 на каждую доступную ночь, ровно столько же, сколько квартира, занятая 60% времени по USD 40. Galt & Taggart публикует оба исходных показателя по выборке гостиниц в каждом городе.

По нашим подсчётам за девять показанных месяцев, август в Батуми приносит около USD 131,0 на доступную номеро-ночь, а февраль около USD 35,7, то есть примерно в 3,7 раза меньше. В Тбилиси июль даёт около USD 67,3, февраль USD 31,2, разница около 2,2 раза. В Батуми загрузка и цена поднимаются одновременно, поэтому выручка колеблется сильнее, чем каждая из них по отдельности. Спрос ведёт себя так же: по подсчёту Геостата, визитов в Аджарию в третьем квартале 2025 г. было примерно в 4,2 раза больше, чем в первом, а в Тбилиси примерно в 2,0 раза.

Речь идёт о гостиницах, и выборка банка меняется от выпуска к выпуску; по квартирам банк публикует забронированные ночи и ADR по данным AirDNA, а не загрузку. Доходность разобрана в статьях валовая доходность и чистая доходность.

Официальные цифры: Геостат собирает, администрация туризма обещает

В публикации Геостата «Информация о гостиницах и предприятиях гостиничного типа, 2025», вышедшей 26 августа 2026 г., учтены 2 783 гостиницы и предприятия гостиничного типа, 54 340 номеров и 6,2 млн гостей. Строк 5 и 8 анкеты там нет, и подтвердить, что Геостат выпускает их где-либо ещё, мы не смогли. Получается, что официального показателя загрузки Грузия не публикует, хотя Геостат его собирает; наш материал о статистике туризма и спросе на аренду опирается на банковские цифры, которые закрывают этот пробел.

BM.ge 6 мая 2026 г. сообщил, что Национальная администрация туризма Грузии заказала общенациональное исследование средств размещения, чтобы «измерить ключевые показатели туризма, такие как загрузка, средняя суточная ставка (ADR) и доход на доступный номер (RevPAR)», включая краткосрочную аренду на Airbnb и Booking.com. Исполнителем стала IPM Market Intelligence Caucasus LLC за 370 157 лари с НДС, срок завершения работы назначен на ноябрь 2026 г. Когда будут опубликованы результаты, нам подтвердить не удалось.

Где и как печатают загрузку: панели, отчёты и предложения

• Панель хозяина на Airbnb: раздел «Загрузка и цены» показывает «Коэффициент загрузки», «Цену за ночь», «Забронированные ночи», «Заблокированные ночи», «Незабронированные ночи», «Продолжительность проживания» и «Долю отмен». Попросите продавца показать именно этот экран.
• Банковская аналитика: на гостиничных графиках Galt & Taggart стоит примечание «Цифры могут отличаться от предыдущих выпусков из-за обновлённой выборки». TBC Capital следит за брендовыми гостиницами: 51% и ADR USD 129 по Грузии в первом квартале 2026 г.
• Страницы аналитических компаний: «Загрузка» стоит рядом со «Средней суточной ставкой» и «Годовым доходом»; запишите дату, период, медиана это или среднее и сколько объявлений учтено.
• Буклеты застройщиков: загрузка появляется там как прогноз, из которого выводится «ROI». Petra Group заявляет от 85% до 95% в январе и феврале в Гудаури; рекламный материал Pontus с пометкой «(Ad)» приводил данные STR Global за 2023 год по Батуми: 66% у брендовых гостиниц и 45% у Airbnb.
• Отчёты арендных пулов: доход владельца часто считают как выручку пула, умноженную на его долю; ни одного грузинского пула, который раскрывал бы свою формулу загрузки, мы не нашли.
• Объявления о продаже и договоры аренды: в объявлениях о продаже на ss.ge и myhome.ge, которые мы просматривали в прежнем исследовании, поля для загрузки нет. Нет его и в договоре аренды; владелец считает сданные месяцы, то есть параметр «пустые месяцы» в нашем калькуляторе арендной доходности.

Пример расчёта: те же гости, три разных процента

Опубликованные случаи показывают, как сильно знаменатель сдвигает цифру; арифметика наша.

1. Цифры из примера Геостата. 6 750 занятых номеро-дней из инструкции на её 7 500 доступных дают 90%. Если взять 100 номеров на 365 дней, то есть 36 500 номеро-дней, те же самые проживания дают 18,5%: первая цифра описывает сезон, вторая весь год.
2. Квартира на AirDNA. В примере сервиса у объявления было 342 доступных дня и 165 забронированных ночей, то есть 48%. От всех 365 ночей те же бронирования составляют 45,2%.
3. От процента к доходу. Студия в Батуми из публикации International Investment по USD 34 за ночь при загрузке 31% приносит 34 x 0,31 x 365, или USD 3 847 валового дохода в год. Медиана Airbtics по Батуми, 54% при USD 46, даёт около USD 9 067.

Показатель Airbtics в 54% представляет собой медиану по объявлениям, которые оставались активными, поэтому он описывает типичное работающее объявление, а не типичную квартиру. Проверьте свои цифры в калькуляторе дохода от Airbnb и посмотрите, как они меняют срок окупаемости.

Загрузка, ADR, RevPAR, загрузка койко-мест или простой?

По международным данным, которые Savills собрала в 2023 году, арендная программа нередко отстаёт от гостиницы в своём же здании примерно на 20 процентных пунктов. В 2024 году 47% иностранных туристов в Аджарии жили в гостиницах и 53% в квартирах, как установил Galt & Taggart.

Загрузка на грузинском, русском, иврите и арабском

В официальных грузинских текстах употребляется დატვირთვა, как в формулировке Геостата "სასტუმროს ოთახების დატვირთვის მაჩვენებელი"; договор управления на грузинском языке, где упомянута загрузка, должен использовать эту форму и прописывать формулу расчёта.

Тревожные признаки в цифре загрузки

• Нет знаменателя. «Загрузка 80%» без указания, считались ли открытые ночи, календарные ночи или сезон, сравнивать не с чем.
• Пиковые месяцы выдают за год. От 85% до 95% в январе и феврале описывают горнолыжный сезон.
• Гостиничные данные рядом с квартирой. Арендная программа может уступать своей гостинице около 20 пунктов (Savills, международные данные).
• Устаревший год. Рекламный материал Pontus в апреле 2025 г. ссылался на данные 2023 года, а предложение посуточного жилья в Батуми в 2025 г. выросло на 45,36% (Airbtics).
• Спрятанные заблокированные ночи. Скриншот без строки «Заблокированные ночи» может скрыть месяцы, когда квартиру снимали с рынка.

Как проверить цифру загрузки, прежде чем на неё полагаться

1. Спросите формулу

   Открытые ночи или весь календарь.

2. Уточните месяцы

   Полные 12 месяцев, а не сезон.

3. Получите панель

   С видимыми заблокированными ночами.

4. Проверьте тип источника

   Выборка гостиниц, аналитическая компания или одна квартира.

5. Умножьте на ставку

   Загрузка, умноженная на ADR.

6. Посчитайте свой случай

   Подставьте в калькулятор цифру пониже.

Частые вопросы

Что такое загрузка простыми словами?

Забронированные ночи, делённые на доступные ночи и умноженные на 100.

Публикует ли Грузия официальный показатель загрузки?

Нет. Геостат собирает его у гостиниц, но в публикации за 2025 год его нет.

Учитываются ли дни закрытия в показателе Геостата?

Нет. В расчёт идут только дни, когда гостиница была готова принимать гостей.

Почему у AirDNA и AirROI разные цифры?

AirDNA не учитывает ночи, заблокированные владельцем, а AirROI считает их незабронированными.

Какой загрузки достигает посуточная квартира в Батуми?

За период с сентября 2025 по август 2026 г.: 54% по Airbtics (медиана) и 35,5% по AirROI (среднее).

Как загрузка превращается в доход?

Умножьте её на среднюю суточную ставку и на число ночей, когда квартира открыта для бронирования.

Может ли загрузка койко-мест превышать 100%?

Да, по методике Евростата, если используются дополнительные кровати.

Появятся ли официальные данные о посуточной аренде?

Исследование Национальной администрации туризма должно было завершиться к ноябрю 2026 г.; дата публикации не подтверждена.

Источники

1. Survey of hotels and hotel type enterprises, анкета № 05.5.6.1, и её грузинская версия, Геостат (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
2. Закон Грузии «Об официальной статистике», ст. 24-25, и Кодекс об административных правонарушениях, ст. 177-12, Matsne (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
3. Hotels and hotel type enterprises 2025, Геостат, 26 августа 2026 г.
4. Net occupancy rate, Евростат, 7 июля 2021 г.
5. Performance data for occupancy and rates, справочный центр Airbnb (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
6. How AirDNA calculates occupancy rate, AirDNA, 20 августа 2026 г.
7. What is Occupancy Rate, Airbnb revenue in Batumi и отчёт о рынке за 2025 год, Airbtics
8. Batumi market data, AirROI (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
9. Tourism Market Watch 3Q25 и Tourism in Ajara, Galt & Taggart
10. Загрузка брендовых гостиниц выросла до 51%, GBC
11. Статистика въездного туризма, 3-й квартал 2025 г., Геостат
12. Общенациональное исследование средств размещения, BM.ge, 6 мая 2026 г.
13. Рынок жилья Батуми в 2025 году, International Investment, 23 февраля 2026 г.
14. Real estate investments in Batumi, рекламный материал Interpressnews, 10 апреля 2025 г.

История изменений

• 1 ноября 2026 - Термин описан на основе данных Геостата, Евростата, Airbnb, AirDNA, Airbtics, AirROI, Galt & Taggart, GBC, BM.ge, International Investment и Interpressnews.