שיעור תפוסה בגאורגיה: מה האחוז סופר ואיך הוא הופך להכנסה

שיעור תפוסה: לילות שנמכרו חלקי לילות פתוחים

שיעור תפוסה (בסטטיסטיקה הגאורגית: დატვირთვა) הוא האחוז מתוך לילות החדר, לילות המיטה או לילות הדירה שהוצעו למכירה בתקופה מסוימת, שבפועל היו בהם אורחים.

לא מצאנו חוק גאורגי שמגדיר תפוסה עבור בעל נכס פרטי. ההגדרה הרשמית הקרובה ביותר נמצאת בשאלון השנתי של Geostat לבתי מלון, מס' 05.5.6.1, שאושר בהחלטה מס' 4 של מועצת Geostat מ-19 בפברואר 2019. הטופס מפנה לסעיף 24(2) של החוק על סטטיסטיקה רשמית בנוסחו דאז; לפי החוק הנוכחי משנת 2023, Geostat רשאית לבקש נתונים (סעיף 24(2)), ועסק הרשום במרשם היזמים חייב להשיב לבקשה בכתב (סעיף 25(2)). התעלמות מהבקשה היא עבירה לפי סעיף 177-12 של הקוד לעבירות מנהליות: תחילה אזהרה, ואחר כך קנס של 200 לארי אם הדרישה עדיין לא מולאה כעבור חודש. טבלה 3 בשאלון מחלקת את ימי החדר התפוסים בימי החדר הזמינים, ועושה אותו דבר עבור מקומות לינה (מיטות).

בניגוד לספירה פשוטה לפי לוח השנה, Geostat סופרת רק את הימים שבהם המלון היה מוכן לקבל אורחים, כך שמלון שסגור כל החורף לא נענש על החודשים הסגורים; "שיעור התפוסה נטו" של Eurostat מוציא מהחישוב סגירות עונתיות וזמניות באותה דרך. גאורגיה אוספת את הנתון אך אינה מדפיסה אותו בפרסום השנתי, ולכן כל אחוז תפוסה שקונה פוגש כאן מגיע מבנק, מחברת נתונים, מפלטפורמה או ממוכר. בהשכרה ללילה הנוסחה היא לילות שהוזמנו חלקי לילות זמינים, כפול 100; בהשכרה חודשית, חודשים מושכרים חלקי 12.

מבט לתוך שאלון בתי המלון של Geostat

הטופס חל על סיווגי NACE 55.10.1, 55.10.2, 55.20.0 ו-55.30.0; סיווג 55.20.0, לינת נופש ולינה אחרת לשהייה קצרה, כולל "דירות למבקרים" (הציטוטים בעמוד זה הם בתרגומנו). את הדיווח על השנה הקודמת יש להגיש עד 21 במאי, או עד 15 ביוני בבתי מלון עונתיים.

שורה 1 קובעת את כל השאר. יום עבודה הוא יום "שבו המלון היה מוכן לקבל אורח, בין שהיו בו בפועל אורחים ובין שלא". מלון שפתוח כל השנה ועבר 40 ימים בלי אורחים ירשום 365; מלון שפתוח מיוני עד אוגוסט ירשום 92. ההנחיות מדגימות את שורה 6 במלון שפועל 90 ימים עם 75 חדרים ומוסיף 25 חדרים ב-30 הימים האחרונים, וכך מגיע ל-7,500 ימי חדר זמינים; דוגמה נפרדת לשורה 7 מגיעה ל-6,750 ימי חדר תפוסים. אם נצרף את שתיהן (החישוב שלנו), שורה 8 תראה 90%.

מילה אחת, שש הגדרות ללילה זמין

המחלוקות נסבות על המכנה של השבר ועל המדגם.

עבור בטומי, בתקופה שבין ספטמבר 2025 לאוגוסט 2026, Airbtics מציגה חציון של 54% על פני 3,647 מודעות, ו-AirROI ממוצע של 35.5%. העמוד שלנו על התפוסה בבטומי לפי חודש מסביר מדוע כלי המעקב נפרדים זה מזה, והעמוד Airbnb בטביליסי משווה שלושה מהם עבור הבירה. אחוז שאין לצדו מכנה ומדגם עדיין אינו עובדה על דירה.

מתפוסה לכסף: ADR ו-RevPAR

תעריף הלילה הממוצע (ADR) הוא הכנסות החדרים חלקי הלילות שנמכרו. ההכנסה לחדר זמין (RevPAR) היא הכנסות החדרים חלקי הלילות הזמינים, או ADR כפול התפוסה. דירה שמלאה 40% מהזמן ב-$60 ללילה מכניסה $24 לכל לילה זמין, בדיוק כמו דירה שמלאה 60% מהזמן ב-$40. Galt & Taggart מפרסמת את שני הרכיבים עבור בתי מלון נבחרים בכל עיר.

לפי החישוב שלנו על תשעת החודשים שבטבלה, אוגוסט בבטומי מניב כ-$131.0 לכל לילת חדר זמינה ופברואר כ-$35.7, יחס של כ-3.7. ביולי בטביליסי מתקבלים כ-$67.3 ובפברואר $31.2, יחס של כ-2.2. בבטומי התפוסה והמחיר עולים יחד, ולכן ההכנסה מתנדנדת יותר מכל אחד מהם לבדו. הביקוש מתאים לכך: לפי ספירת Geostat, מספר הביקורים באג׳ריה ברבעון השלישי של 2025 היה בערך פי 4.2 מזה של הרבעון הראשון, ובטביליסי בערך פי 2.0.

מדובר בבתי מלון, והמדגם של הבנק משתנה ממהדורה למהדורה; עבור דירות הוא מפרסם את נתוני AirDNA על לילות שהוזמנו ועל ADR, ולא תפוסה. התשואה מוסברת בערכים תשואה ברוטו ותשואה נטו.

נתונים רשמיים: Geostat אוספת, GNTA מבטיחה

הפרסום של Geostat "מידע על בתי מלון ומפעלים מסוג בית מלון 2025", שיצא ב-26 באוגוסט 2026, מונה 2,783 בתי מלון ומפעלים מסוג בית מלון, 54,340 חדרים ו-6.2 מיליון אורחים. שורות 5 ו-8 של השאלון אינן מופיעות בו, ולא הצלחנו לאשר ש-Geostat מפרסמת אותן במקום אחר. לכן גאורגיה אינה מפרסמת שיעור תפוסה רשמי, אף ש-Geostat אוספת אחד; המדריך שלנו על סטטיסטיקת התיירות והביקוש לשכירות נשען על נתוני הבנקים שממלאים את החסר.

BM.ge דיווח ב-6 במאי 2026 שהמנהלה הלאומית לתיירות של גאורגיה (GNTA) הזמינה מחקר ארצי על הלינה כדי "למדוד מדדי תיירות מרכזיים כגון שיעורי תפוסה, תעריפי לילה ממוצעים (ADR) והכנסה לחדר זמין (RevPAR)", כולל השכרות לטווח קצר ב-Airbnb וב-Booking.com. החברה IPM Market Intelligence Caucasus LLC נשכרה תמורת 370,157 לארי כולל מע״מ, והעבודה אמורה להסתיים עד נובמבר 2026. לא הצלחנו לאשר מתי יפורסמו התוצאות.

איך התפוסה מופיעה על הנייר: לוחות בקרה, דוחות והצעות

• לוח הבקרה של מארח ב-Airbnb: המסך "תפוסה ותעריפים" מציג "שיעור תפוסה", "תעריף ללילה", "לילות שהוזמנו", "לילות חסומים", "לילות שלא הוזמנו", "משך שהייה" ו"שיעור ביטולים". בקשו מהמוכר את המסך הזה.
• מחקרי בנקים: בתרשימי בתי המלון של Galt & Taggart מצוין ש"הנתונים עשויים להיות שונים ממהדורות קודמות בשל עדכון המדגם". TBC Capital עוקבת אחר בתי מלון של רשתות: 51% ו-ADR של $129 בגאורגיה ברבעון הראשון של 2026.
• עמודים של חברות נתונים: "שיעור תפוסה" מופיע ליד "תעריף לילה ממוצע" ו"הכנסה שנתית"; רשמו לעצמכם את התאריך, את חלון הזמן, אם מדובר בחציון או בממוצע, ואת מספר המודעות.
• חוברות של יזמים: התפוסה מופיעה כתחזית שמזינה את ה-"ROI". Petra Group טוענת ל-85% עד 95% בינואר ובפברואר בגודאורי; כתבה שיווקית של Pontus שסומנה "(פרסומת)" ציטטה נתוני STR Global משנת 2023 לבטומי: 66% לבתי מלון של רשתות ו-45% ל-Airbnb.
• דוחות של מאגרי השכרה: הכנסת הבעלים היא לעיתים קרובות הכנסות המאגר כפול חלקו של הבעלים; לא מצאנו מאגר גאורגי שמפרסם את נוסחת התפוסה שלו.
• מודעות מכירה וחוזי שכירות: במודעות המכירה ב-ss.ge וב-myhome.ge שבדקנו במחקר קודם שלנו אין שדה תפוסה. גם בחוזה שכירות אין; הבעלים סופר את החודשים המושכרים, שהם נתון "החודשים הריקים" במחשבון תשואת השכירות שלנו.

דוגמה מחושבת: אותם אורחים, שלושה אחוזים שונים

מקרים שפורסמו מראים עד כמה המכנה מזיז את הנתון; החשבון הוא שלנו.

1. מספרי הדוגמה של Geostat. 6,750 ימי החדר התפוסים שבהנחיות, מתוך 7,500 הזמינים שם, נותנים 90%. על פני 100 חדרים במשך 365 ימים, כלומר 36,500 ימי חדר, אותן שהיות נותנות 18.5%: נתון אחד מתאר את העונה, והשני את השנה.
2. דירה ב-AirDNA. במודעה שמשמשת אצלה דוגמה היו 342 ימים זמינים ו-165 לילות שהוזמנו, כלומר 48%. על פני כל 365 הלילות, אותן הזמנות שוות ל-45.2%.
3. מאחוז להכנסה. דירת הסטודיו בבטומי שתיאר International Investment, ב-$34 ללילה ובתפוסה של 31%, מכניסה 34 x 0.31 x 365, כלומר $3,847 ברוטו בשנה. החציון של Airbtics לבטומי, 54% ב-$46, נותן כ-$9,067.

ה-54% של Airbtics הוא חציון של מודעות שנשארו פעילות, ולכן הוא מתאר את המודעה הפעילה הטיפוסית, לא את הדירה הטיפוסית. בדקו את הנתונים שלכם במחשבון ההכנסה מ-Airbnb וראו כיצד הם משנים את תקופת ההחזר.

שיעור תפוסה, ADR, RevPAR, תפוסת מיטות או ריקנות?

Savills מצאה ב-2023, בנתונים בינלאומיים, שתוכנית השכרה רצה לעיתים קרובות כ-20 נקודות אחוז מתחת לבית המלון שבאותו בניין. ב-2024 שהו 47% מהתיירים הבינלאומיים באג׳ריה בבתי מלון ו-53% בדירות, כך מצאה Galt & Taggart.

שיעור תפוסה בגאורגית, ברוסית, בעברית ובערבית

בטקסטים רשמיים בגאורגית משתמשים במילה დატვირთვა, כמו בנוסח של Geostat "სასტუმროს ოთახების დატვირთვის მაჩვენებელი"; הסכם ניהול גאורגי שמזכיר תפוסה צריך להשתמש בצורה הזאת ולציין את הנוסחה שלה.

סימני אזהרה בנתון תפוסה

• אין מכנה. "תפוסה של 80%" בלי לציין לילות פתוחים, לילות לוח שנה או עונה אינה ניתנת להשוואה לשום דבר.
• חודשי השיא מוצגים כשנה. 85% עד 95% בינואר ובפברואר מתארים עונת סקי.
• נתוני מלון לצד דירה. תוכנית השכרה יכולה לפגר אחרי המלון שלה בכ-20 נקודות (Savills, נתונים בינלאומיים).
• שנה ישנה. הכתבה השיווקית של Pontus ציטטה באפריל 2025 נתונים משנת 2023, וההיצע של השכרות קצרות בבטומי גדל ב-45.36% ב-2025 (Airbtics).
• לילות חסומים מוסתרים. צילום מסך בלי "לילות חסומים" עלול להסתיר חודשים שבהם הדירה הוצאה מהשוק.

בדיקת נתון תפוסה לפני שסומכים עליו

1. בקשו את הנוסחה

   לילות פתוחים או לוח השנה המלא.

2. בקשו את החודשים

   12 חודשים מלאים, לא רק העונה.

3. קבלו את לוח הבקרה

   כשהלילות החסומים מוצגים.

4. בדקו את סוג המקור

   מדגם בתי מלון, חברת נתונים או דירה אחת.

5. הכפילו בתעריף

   התפוסה כפול ה-ADR.

6. הריצו את המקרה שלכם

   הזינו במחשבון נתון נמוך יותר.

שאלות נפוצות

מהו שיעור תפוסה במילים פשוטות?

הלילות שהוזמנו חלקי הלילות הזמינים, כפול 100.

האם גאורגיה מפרסמת שיעור תפוסה רשמי?

לא. Geostat אוספת אותו מבתי המלון, אבל הפרסום שלה לשנת 2025 אינו כולל אותו.

האם ימים סגורים נכללים בנתון של Geostat?

לא. נספרים רק ימים שבהם המלון היה מוכן לקבל אורחים.

מדוע AirDNA ו-AirROI אינן מסכימות?

AirDNA מוציאה מהחישוב לילות שהבעלים חסם; AirROI סופרת אותם כלילות שלא הוזמנו.

לאיזו תפוסה מגיעה דירה לשהיות קצרות בבטומי?

בתקופה שבין ספטמבר 2025 לאוגוסט 2026: 54% לפי Airbtics (חציון) ו-35.5% לפי AirROI (ממוצע).

איך תפוסה הופכת להכנסה?

מכפילים אותה בתעריף הלילה הממוצע ובמספר הלילות שבהם הדירה פתוחה.

האם תפוסת מיטות יכולה לעלות על 100%?

כן, לפי השיטה של Eurostat, כשמשתמשים במיטות נוספות.

האם יתפרסמו נתונים רשמיים על שהיות קצרות?

מחקר של GNTA היה אמור להסתיים עד נובמבר 2026; מועד הפרסום שלו לא אושר.

מקורות

1. סקר בתי מלון ומפעלים מסוג בית מלון, שאלון מס' 05.5.6.1, והגרסה הגאורגית, Geostat (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
2. חוק גאורגיה על סטטיסטיקה רשמית, סעיפים 24-25, והקוד לעבירות מנהליות, סעיף 177-12, Matsne (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
3. בתי מלון ומפעלים מסוג בית מלון 2025, Geostat, 26 באוגוסט 2026
4. שיעור תפוסה נטו, Eurostat, 7 ביולי 2021
5. נתוני ביצועים של תפוסה ותעריפים, מרכז העזרה של Airbnb (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
6. איך AirDNA מחשבת שיעור תפוסה, AirDNA, 20 באוגוסט 2026
7. מהו שיעור תפוסה, ההכנסה מ-Airbnb בבטומי ודוח השוק לשנת 2025, Airbtics
8. נתוני השוק של בטומי, AirROI (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
9. Tourism Market Watch, רבעון 3 של 2025 והתיירות באג׳ריה, Galt & Taggart
10. התפוסה בבתי מלון של רשתות עולה ל-51%, GBC
11. סטטיסטיקת תיירות נכנסת, הרבעון השלישי של 2025, Geostat
12. סקר הלינה הארצי, BM.ge, 6 במאי 2026
13. שוק הדיור בבטומי ב-2025, International Investment, 23 בפברואר 2026
14. השקעות נדל״ן בבטומי, כתבה שיווקית ב-Interpressnews, 10 באפריל 2025

יומן שינויים

• 1 בנובמבר 2026 - ערך במילון המונחים שפורסם על סמך Geostat, Eurostat, Airbnb, AirDNA, Airbtics, AirROI, Galt & Taggart, GBC, BM.ge, International Investment ו-Interpressnews.