დატვირთვა საქართველოში: რას ითვლის პროცენტი და როგორ იქცევა ის შემოსავლად

დატვირთვა: გაყიდული ღამეები, გაყოფილი გასაყიდად ღია ღამეებზე

დატვირთვა (ინგლ. occupancy rate; ასევე იხმარება „დაკავებულობა“) არის პროცენტი, რომელიც გვიჩვენებს, გარკვეულ პერიოდში გასაყიდად ღია ოთახ-ღამეებიდან, საწოლ-ღამეებიდან თუ ბინა-ღამეებიდან რამდენი დაიკავეს სტუმრებმა რეალურად.

ვერ ვიპოვეთ ქართული კანონი, რომელიც დატვირთვას კერძო მესაკუთრისთვის განმარტავს. ოფიციალურ განმარტებასთან ყველაზე ახლოს საქსტატის წლიური სასტუმროს კითხვარი №05.5.6.1 დგას, რომელიც საქსტატის საბჭოს 2019 წლის 19 თებერვლის №4 დადგენილებით დამტკიცდა. ფორმა იმდროინდელი რედაქციის „ოფიციალური სტატისტიკის შესახებ“ საქართველოს კანონის 24-ე მუხლის მე-2 პუნქტს უთითებს; 2023 წლის მოქმედი კანონით საქსტატს მონაცემების მოთხოვნა შეუძლია (მუხლი 24(2)), მეწარმეთა რეესტრში რეგისტრირებულ სუბიექტს კი წერილობით მოთხოვნაზე პასუხის გაცემა ევალება (მუხლი 25(2)). მოთხოვნის უგულებელყოფა ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსის 177-12 მუხლით დასჯადია: ჯერ გაფრთხილება, ხოლო თუ თვის შემდეგაც შეუსრულებელია, 200 ლარიანი ჯარიმა. კითხვარის მე-3 ცხრილი დაკავებულ ოთახ-დღეებს ხელმისაწვდომ ოთახ-დღეებზე ყოფს და იგივე გამოთვლას საწოლ ადგილებზეც აკეთებს.

ჩვეულებრივი კალენდარული დათვლისგან განსხვავებით, საქსტატი მხოლოდ იმ დღეებს ითვლის, როცა სასტუმრო სტუმრების მისაღებად მზად იყო, ამიტომ მთელი ზამთარი დაკეტილ სასტუმროს დახურული თვეები მაჩვენებელს არ უმცირებს; ევროსტატის „წმინდა დატვირთვის მაჩვენებელიც“ (net occupancy rate) ანალოგიურად გამორიცხავს სეზონურ და დროებით დახურვას. საქართველო ამ ციფრს აგროვებს, მაგრამ წლიურ პუბლიკაციაში არ ბეჭდავს, ამიტომ დატვირთვის ნებისმიერი პროცენტი, რომელსაც მყიდველი აქ წააწყდება, ბანკისგან, მონაცემთა კომპანიისგან, პლატფორმისგან ან გამყიდველისგან მოდის. დღიური გაქირავებისთვის ფორმულაა დაჯავშნილი ღამეები, გაყოფილი ხელმისაწვდომ ღამეებზე, გამრავლებული 100-ზე; თვიური გაქირავებისთვის კი გაქირავებული თვეები, გაყოფილი 12-ზე.

რა წერია საქსტატის სასტუმროს კითხვარში

ფორმა მოიცავს NACE-ის 55.10.1, 55.10.2, 55.20.0 და 55.30.0 კლასებს; 55.20.0, დასასვენებელი და სხვა მოკლევადიანი განთავსების საშუალებები, კითხვარის განმარტებით „ბინებს და ბუნგალოებს ვიზიტორებისათვის“ მოიცავს. წინა წლის მონაცემები 21 მაისამდე წარედგინება, სეზონურად მომუშავე სასტუმროებისთვის კი 15 ივნისამდე.

დანარჩენს პირველი სტრიქონი განსაზღვრავს. მუშაობის დღედ ითვლება დღე, „როცა სასტუმრო მზად იყო სტუმრის მისაღებად, მიუხედავად იმისა, ჰყავდა თუ არა რეალურად სტუმრები“. მთელი წელი ღია სასტუმრო, რომელსაც 40 დღე სტუმარი არ ჰყოლია, 365-ს წერს; ივნისიდან აგვისტოს ჩათვლით ღია სასტუმრო კი 92-ს. მე-6 სტრიქონის საილუსტრაციოდ ინსტრუქცია მოჰყავს სასტუმრო, რომელიც 90 დღე 75 ოთახით მუშაობს, ბოლო 30 დღისთვის კი 25 ოთახს ამატებს, რაც 7 500 ხელმისაწვდომ ოთახ-დღეს იძლევა; მე-7 სტრიქონის ცალკე მაგალითი 6 750 დაკავებულ ოთახ-დღემდე მიდის. თუ ამ ორს ჩვენ გავაერთიანებთ, მე-8 სტრიქონში 90% ჩაიწერებოდა.

ერთი სიტყვა, ხელმისაწვდომი ღამის ექვსი განმარტება

უთანხმოება წილადის მნიშვნელსა და შერჩევას ეხება.

ბათუმისთვის 2025 წლის სექტემბრიდან 2026 წლის აგვისტომდე Airbtics 3 647 განცხადებაზე 54%-იან მედიანას აქვეყნებს, AirROI კი 35,5%-იან საშუალოს. ჩვენი გვერდი ბათუმის დატვირთვა თვეების მიხედვით ხსნის, რატომ შორდება ერთმანეთს მონაცემთა სერვისების ციფრები, ხოლო Airbnb თბილისში დედაქალაქისთვის სამ მათგანს ადარებს. პროცენტი, რომელსაც მნიშვნელი და შერჩევა არ ახლავს, ბინის შესახებ ჯერ ფაქტი არ არის.

დატვირთვიდან ფულამდე: ADR და RevPAR

საშუალო დღიური ტარიფი (ADR) არის ოთახებიდან მიღებული შემოსავალი, გაყოფილი გაყიდულ ღამეებზე. შემოსავალი ერთ ხელმისაწვდომ ოთახზე (RevPAR) არის ოთახებიდან მიღებული შემოსავალი, გაყოფილი ხელმისაწვდომ ღამეებზე, ანუ ADR, გამრავლებული დატვირთვაზე. ბინა, რომელიც დროის 40%-ში 60 აშშ დოლარად არის დაკავებული, ყოველ ხელმისაწვდომ ღამეზე 24 აშშ დოლარს გამოიმუშავებს, ზუსტად იმდენს, რამდენსაც ბინა, რომელიც დროის 60%-ში 40 აშშ დოლარად არის დაკავებული. Galt & Taggart ორივე შემავალ სიდიდეს თითოეული ქალაქის შერჩეული სასტუმროებისთვის აქვეყნებს.

ნაჩვენები ცხრა თვის მონაცემებზე ჩვენი გამოთვლით, ბათუმის აგვისტო ერთ ხელმისაწვდომ ოთახ-ღამეზე დაახლოებით 131,0 აშშ დოლარს იძლევა, თებერვალი კი დაახლოებით 35,7 აშშ დოლარს, ანუ თანაფარდობა დაახლოებით 3,7-ია. თბილისის ივლისი დაახლოებით 67,3 აშშ დოლარს აჩვენებს, თებერვალი კი 31,2 აშშ დოლარს, თანაფარდობა დაახლოებით 2,2-ია. ბათუმში დატვირთვა და ფასი ერთად იმატებს, ამიტომ შემოსავალი ორივეზე მეტად მერყეობს. მოთხოვნაც იმავე სურათს გვიჩვენებს: საქსტატის მონაცემებით, აჭარაში ვიზიტების რაოდენობა 2025 წლის მე-3 კვარტალში პირველი კვარტალისას დაახლოებით 4,2-ჯერ აღემატებოდა, თბილისში კი დაახლოებით 2,0-ჯერ.

ეს სასტუმროებია, ბანკის შერჩევა კი გამოცემიდან გამოცემამდე იცვლება; ბინებისთვის ის AirDNA-ს დაჯავშნილ ღამეებსა და ADR-ს აქვეყნებს და არა დატვირთვას. შემოსავლიანობა განხილულია ტერმინებში მთლიანი შემოსავლიანობა და წმინდა შემოსავლიანობა.

ოფიციალური ციფრები: საქსტატი აგროვებს, ტურიზმის ადმინისტრაცია გვპირდება

საქსტატის პუბლიკაცია სასტუმროებისა და სასტუმროს ტიპის დაწესებულებების შესახებ 2025 წლისთვის, რომელიც 2026 წლის 26 აგვისტოს გამოქვეყნდა, ითვლის 2 783 სასტუმროსა და სასტუმროს ტიპის დაწესებულებას, 54 340 ოთახს და 6,2 მილიონ სტუმარს. კითხვარის მე-5 და მე-8 სტრიქონები მასში არ ჩანს, და ვერ დავადასტურეთ, რომ საქსტატი მათ სხვაგან აქვეყნებს. ამრიგად, საქართველო დატვირთვის ოფიციალურ მაჩვენებელს არ აქვეყნებს, თუმცა საქსტატი მას აგროვებს; ჩვენი გზამკვლევი ტურიზმის სტატისტიკისა და ქირავნობაზე მოთხოვნის შესახებ ამ სიცარიელეს ბანკების ციფრებით ავსებს.

BM.ge-ის 2026 წლის 6 მაისის ცნობით, საქართველოს ტურიზმის ეროვნულმა ადმინისტრაციამ განთავსების საშუალებების ეროვნული კვლევა შეუკვეთა, რათა (ჩვენი თარგმანით) „გაიზომოს ტურიზმის ძირითადი მაჩვენებლები, როგორებიცაა დატვირთვა, საშუალო დღიური ტარიფი (ADR) და შემოსავალი ერთ ხელმისაწვდომ ოთახზე (RevPAR)“, Airbnb-სა და Booking.com-ზე განთავსებული მოკლევადიანი გაქირავების ჩათვლით. სამუშაო 370 157 ლარად, დღგ-ის ჩათვლით, შპს IPM Market Intelligence Caucasus-ს მიენდო, დასრულების ვადით 2026 წლის ნოემბრამდე. ვერ დავადასტურეთ, როდის გამოქვეყნდება შედეგები.

სად და როგორ იბეჭდება დატვირთვა: დაფები, ანგარიშები და შეთავაზებები

• Airbnb-ის მასპინძლის დაფა: განყოფილება „Occupancy and rates“ აჩვენებს მაჩვენებლებს „Occupancy rate“, „Nightly rate“, „Nights booked“, „Nights blocked“, „Unbooked nights“, „Length of stay“ და „Cancellation rate“. სთხოვეთ გამყიდველს ამ ეკრანის ჩვენება.
• ბანკების კვლევები: Galt & Taggart-ის სასტუმროების გრაფიკებს თან ახლავს შენიშვნა (ჩვენი თარგმანით): „ციფრები შეიძლება განსხვავდებოდეს წინა გამოცემებისგან შერჩევის განახლების გამო“. TBC Capital ბრენდულ სასტუმროებს აკვირდება: საქართველოში 2026 წლის პირველ კვარტალში 51% და ADR 129 აშშ დოლარი.
• მონაცემთა კომპანიების გვერდები: „Occupancy rate“ იქვეა, სადაც „Average daily rate“ და „Annual revenue“; ჩაინიშნეთ თარიღი, პერიოდი, მედიანაა თუ საშუალო, და განცხადებების რაოდენობა.
• დეველოპერების ბროშურები: დატვირთვა პროგნოზის სახით ჩნდება და „ROI“-ს გამოთვლაში შედის. Petra Group გუდაურში იანვარსა და თებერვალში 85%-დან 95%-მდე დატვირთვას ამტკიცებს; Pontus-ის სარეკლამო სტატიამ, რომელსაც „(Ad)“ ეწერა, ბათუმისთვის STR Global-ის 2023 წლის ციფრები მოიყვანა: 66% ბრენდული სასტუმროებისთვის და 45% Airbnb-ისთვის.
• საერთო გაქირავების სისტემების ანგარიშები: მესაკუთრის შემოსავალი ხშირად სისტემის შემოსავალია, გამრავლებული მესაკუთრის წილზე; ვერ ვიპოვეთ ქართული სისტემა, რომელიც დატვირთვის ფორმულას აქვეყნებს.
• გაყიდვის განცხადებები და იჯარის ხელშეკრულებები: ss.ge-სა და myhome.ge-ზე გაყიდვის განცხადებებში, რომლებიც ჩვენს წინა კვლევაში შევამოწმეთ, დატვირთვის ველი არ არის. არც იჯარის ხელშეკრულებაშია; მესაკუთრე გაქირავებულ თვეებს ითვლის, რაც ჩვენი ქირის შემოსავლიანობის კალკულატორის „ცარიელი თვეების“ ველს შეესაბამება.

გამოთვლის მაგალითი: იგივე სტუმრები, სამი განსხვავებული პროცენტი

გამოქვეყნებული შემთხვევები აჩვენებს, რამდენად ცვლის ციფრს მნიშვნელი; გამოთვლები ჩვენია.

1. საქსტატის საილუსტრაციო ციფრები. ინსტრუქციის 6 750 დაკავებული ოთახ-დღე, გაყოფილი მის 7 500 ხელმისაწვდომზე, 90%-ს იძლევა. თუ იმავე ღამეებს 100 ოთახზე 365 დღის განმავლობაში, ანუ 36 500 ოთახ-დღეზე, გავყოფთ, 18,5% გამოვა: ერთი ციფრი სეზონს აღწერს, მეორე კი მთელ წელს.
2. ბინა AirDNA-ზე. მის საილუსტრაციო განცხადებას 342 ხელმისაწვდომი დღე და 165 დაჯავშნილი ღამე ჰქონდა, ანუ 48%. წლის ყველა 365 ღამეზე გადათვლისას იგივე ჯავშნები 45,2%-ს შეადგენს.
3. პროცენტიდან შემოსავლამდე. International Investment-ის ბათუმური სტუდიო, ღამეში 34 აშშ დოლარად და 31%-იანი დატვირთვით, წელიწადში 34 x 0,31 x 365-ს, ანუ 3 847 აშშ დოლარს გამოიმუშავებს, ხარჯების გამოკლებამდე. Airbtics-ის ბათუმის 54%-იანი მედიანა 46 აშშ დოლარიან ტარიფზე დაახლოებით 9 067 აშშ დოლარს იძლევა.

Airbtics-ის 54% იმ განცხადებების მედიანაა, რომლებიც აქტიური დარჩა, ამიტომ ის ტიპურ მოქმედ განცხადებას აღწერს და არა ტიპურ ბინას. შეამოწმეთ თქვენი ბინა Airbnb შემოსავლის კალკულატორში და ნახეთ, როგორ ცვლის ეს ციფრები ინვესტიციის ანაზღაურების ვადას.

დატვირთვა, ADR, RevPAR, საწოლების დატვირთვა თუ უქირაობა?

Savills-მა 2023 წელს, საერთაშორისო მონაცემებზე დაყრდნობით, დაადგინა, რომ გაქირავების პროგრამა ხშირად დაახლოებით 20 პროცენტული პუნქტით ჩამორჩება იმავე შენობაში მდებარე სასტუმროს. Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2024 წელს აჭარაში საერთაშორისო ტურისტების 47% სასტუმროებში დარჩა, 53% კი აპარტამენტებში.

დატვირთვა ქართულად, რუსულად, ებრაულად და არაბულად

ოფიციალურ ქართულ ტექსტებში „დატვირთვა“ იხმარება, მაგალითად, საქსტატის ფორმულირებაში "სასტუმროს ოთახების დატვირთვის მაჩვენებელი"; მართვის ქართულმა ხელშეკრულებამ, რომელიც დატვირთვას ეხება, სწორედ ეს ფორმა უნდა გამოიყენოს და გამოთვლის ფორმულაც მიუთითოს.

საგანგაშო ნიშნები დატვირთვის ციფრში

• მნიშვნელი არ ჩანს. „80%-იანი დატვირთვა“, როცა არ არის ნათქვამი, ღია ღამეებზეა გათვლილი, კალენდარულ ღამეებზე თუ სეზონზე, არაფერთან შედარებას არ ექვემდებარება.
• პიკური თვეები მთელი წლის ნაცვლად. 85%-დან 95%-მდე იანვარსა და თებერვალში სათხილამურო სეზონს აღწერს.
• სასტუმროს მონაცემები ბინის გვერდით. გაქირავების პროგრამა თავის სასტუმროს შეიძლება დაახლოებით 20 პუნქტით ჩამორჩებოდეს (Savills, საერთაშორისო მონაცემები).
• მოძველებული წელი. Pontus-ის სარეკლამო სტატია 2025 წლის აპრილში 2023 წლის მონაცემებს ეყრდნობოდა, ბათუმში მოკლევადიანი გაქირავების მიწოდება კი 2025 წელს 45,36%-ით გაიზარდა (Airbtics).
• დამალული დაბლოკილი ღამეები. ეკრანის ანაბეჭდმა, რომელზეც „Nights blocked“ არ ჩანს, შეიძლება დამალოს თვეები, როცა ბინა ბაზრიდან მოხსნილი იყო.

როგორ შევამოწმოთ დატვირთვის ციფრი, სანამ მას დავეყრდნობით

1. მოითხოვეთ ფორმულა

   ღია ღამეებზეა გათვლილი თუ მთელ კალენდარზე.

2. გაარკვიეთ თვეები

   სრული 12 თვე და არა მხოლოდ სეზონი.

3. მიიღეთ დაფის ანაბეჭდი

   დაბლოკილი ღამეების ჩვენებით.

4. გაარკვიეთ წყაროს სახე

   სასტუმროების შერჩევა, მონაცემთა კომპანია თუ ერთი ბინა.

5. გაამრავლეთ ტარიფზე

   დატვირთვა, გამრავლებული ADR-ზე.

6. გამოთვალეთ საკუთარი შემთხვევა

   კალკულატორში უფრო დაბალი ციფრი შეიყვანეთ.

ხშირი კითხვები

რა არის დატვირთვა მარტივად?

დაჯავშნილი ღამეები, გაყოფილი ხელმისაწვდომ ღამეებზე და გამრავლებული 100-ზე.

აქვეყნებს თუ არა საქართველო დატვირთვის ოფიციალურ მაჩვენებელს?

არა. საქსტატი მას სასტუმროებისგან აგროვებს, მაგრამ 2025 წლის პუბლიკაციაში არ ბეჭდავს.

ითვლება თუ არა დახურული დღეები საქსტატის მაჩვენებელში?

არა. ითვლება მხოლოდ დღეები, როცა სასტუმრო სტუმრების მისაღებად მზად იყო.

რატომ განსხვავდება AirDNA და AirROI?

AirDNA მესაკუთრის მიერ დაბლოკილ ღამეებს არ ითვლის; AirROI მათ დაუჯავშნელად მიიჩნევს.

რა დატვირთვას აღწევს ბათუმში მოკლევადიანად გასაქირავებელი ბინა?

2025 წლის სექტემბრიდან 2026 წლის აგვისტომდე 54%-ს Airbtics-ზე (მედიანა) და 35,5%-ს AirROI-ზე (საშუალო).

როგორ იქცევა დატვირთვა შემოსავლად?

გაამრავლეთ საშუალო დღიურ ტარიფზე და იმ ღამეების რაოდენობაზე, როცა ბინა ღიაა.

შეიძლება თუ არა საწოლების დატვირთვა 100%-ს აღემატებოდეს?

დიახ, ევროსტატის მეთოდით, როცა დამატებითი საწოლები გამოიყენება.

გამოჩნდება თუ არა მოკლევადიანი გაქირავების ოფიციალური მონაცემები?

ტურიზმის ეროვნული ადმინისტრაციის კვლევა 2026 წლის ნოემბრამდე უნდა დასრულებულიყო; გამოქვეყნების თარიღი დადასტურებული არ არის.

წყაროები

1. Survey of hotels and hotel type enterprises, კითხვარი №05.5.6.1, და მისი ქართული ვერსია, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
2. „ოფიციალური სტატისტიკის შესახებ“ საქართველოს კანონი, მუხლები 24-25, და ადმინისტრაციულ სამართალდარღვევათა კოდექსი, მუხლი 177-12, მაცნე (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
3. სასტუმროები და სასტუმროს ტიპის დაწესებულებები, 2025, საქსტატი, 2026 წლის 26 აგვისტო
4. Net occupancy rate, ევროსტატი, 2021 წლის 7 ივლისი
5. Performance data for occupancy and rates, Airbnb-ის დახმარების ცენტრი (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
6. How AirDNA calculates occupancy rate, AirDNA, 2026 წლის 20 აგვისტო
7. What is Occupancy Rate, Airbnb-ის შემოსავალი ბათუმში და 2025 წლის ბაზრის ანგარიში, Airbtics
8. ბათუმის ბაზრის მონაცემები, AirROI (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
9. Tourism Market Watch, 2025 წლის მე-3 კვარტალი და Tourism in Ajara, Galt & Taggart
10. ბრენდული სასტუმროების დატვირთვა 51%-მდე გაიზარდა, GBC
11. შემომავალი ტურიზმის სტატისტიკა, 2025 წლის მე-3 კვარტალი, საქსტატი
12. განთავსების საშუალებების ეროვნული კვლევა, BM.ge, 2026 წლის 6 მაისი
13. ბათუმის საცხოვრებელი ბაზარი 2025 წელს, International Investment, 2026 წლის 23 თებერვალი
14. Real estate investments in Batumi, Interpressnews, სარეკლამო სტატია, 2025 წლის 10 აპრილი

ცვლილებების ისტორია

• 1 ნოემბერი, 2026 - ლექსიკონის ტერმინი გამოქვეყნდა საქსტატის, ევროსტატის, Airbnb-ის, AirDNA-ს, Airbtics-ის, AirROI-ს, Galt & Taggart-ის, GBC-ის, BM.ge-ის, International Investment-ისა და Interpressnews-ის მონაცემებით.