Рентабельность инвестиций: всё, что принесла квартира, против всего, во что она обошлась
Рентабельность инвестиций (ROI) означает прибыль от вложения, делённую на его стоимость и выраженную в процентах за названный период; у квартиры в Грузии прибыль складывается из арендной платы после расходов и налога и из изменения стоимости, за вычетом затрат на покупку и продажу.
Ни один закон Грузии, ни один нормативный акт Национального банка Грузии (НБГ) и ни одна методика Geostat не определяют ROI для недвижимости (проверено 1 ноября 2026 г.). Налоговый кодекс касается лишь тех составляющих, которые облагает налогом: дохода от сдачи в аренду (შემოსავალი), облагаемого по ст. 81(2), и прибыли от продажи (ნამეტი შემოსავალი), которую ст. 82(4)(b) определяет как цену продажи минус цену покупки. Публичное решение № 143 от 14 мая 2026 г. включает в цену покупки подтверждённые документами расходы на приобретение, достройку или улучшение актива, повышающие его стоимость. Выходит, что любой названный ROI остаётся частным расчётом, и что в него войдёт, решает автор.
Corporate Finance Institute (CFI) приводит учебный вариант «ROI = чистый доход / стоимость инвестиции» (здесь и далее цитаты в нашем переводе) и предостерегает под заголовком «Формула ROI не учитывает фактор времени». Значит, у самой формулы нет периода; в маркетинге грузинских застройщиков те же три буквы могут обозначать аренду за один год, итог за весь срок договора или прогноз. Откуда берётся доход, разобрано в нашем руководстве по инвестициям в недвижимость Грузии.
Числитель и знаменатель: грузинские статьи в формуле ROI
| Статья | Сторона | Грузинское правило или цифра |
|---|---|---|
| Полученная арендная плата | Прибыль | Облагается по ставке 5% без вычетов, когда жильё сдаётся для проживания (ст. 81(2)); общая ставка 20% (ст. 81(1)) |
| Управление, ремонт, пустые месяцы | Прибыль, вычитается | На режиме 5% не вычитаются из налоговой базы, поэтому снижают ROI в полном объёме |
| Изменение стоимости | Прибыль | Существует только на бумаге до продажи |
| Агент при продаже | Прибыль, вычитается | Около 3%, оплачивает продавец |
| Налог с прибыли от продажи | Прибыль, вычитается | 5% при продаже в пределах 2 лет (ст. 81(3)); освобождение, если владение длилось более 2 лет (ст. 82(1)(f.a)) |
| Цена и регистрация | База | Сбор Национального агентства публичного реестра 150 лари при сроке 4 рабочих дня; ни налога на переход права, ни гербового сбора |
| Отделка и мебель | База | В рекламном ROI их часто нет |
| Кредит | Обе | Базой становятся собственные средства; проценты вычитаются из прибыли |
Ставку 5% устанавливает ст. 81(2). Помимо этого, арендатор, являющийся юридическим лицом, удерживает налог у источника выплаты: 5% с арендодателя, внесённого в реестр лиц, сдающих жилые помещения, и 20% в остальных случаях, как излагает Espero.ge ситуационное руководство Службы доходов № 1518 (7 июня 2023 г.). Налог на имущество физическое лицо платит только тогда, когда доход семьи за предыдущий год превысил 100 000 лари (Закон № 1874); см. налог на имущество.
Срок владения передвигает налоговую строку: продайте через 23 месяца, и с прибыли причитается 5%, а декларация по форме II-04-2 подаётся до 15-го числа следующего месяца; продайте через 25 месяцев, и налога нет (см. налог при продаже). Раз ROI не учитывает время, многолетний результат приводите к годовому по формуле CFI «[(конечная стоимость / начальная стоимость) ^ (1 / число лет)] - 1». Пример с 96,3% за 10 лет в нашем калькуляторе доходности аренды по нашему расчёту даёт около 7,0% в год, а не 9,6%, потому что поздняя прибыль нарастает поверх более ранней.
Рост цен и ориентир для сравнения: какие цифры подставлять
| Показатель | Изменение | Источник |
|---|---|---|
| Средняя цена первичного рынка Тбилиси, USD, с июля 2025 по июль 2026 г. | +6,4% | Наш расчёт по данным Galt & Taggart (с $1 340 до $1 426 за м²) |
| Новое жильё в Тбилиси, цены предложения в лари, 2-й квартал 2026 г. | +4,9% | Geostat |
| Средняя запрашиваемая цена в Тбилиси, USD, август 2026 г. | +3% | TBC Capital |
| Батуми, первичный рынок с ремонтом под ключ, USD, июнь 2026 г. | +9,8% | Galt & Taggart |
| Батуми, более новые дома, зарегистрированные продажи, USD, сентябрь 2026 г. | +5,2% | Colliers |
| Тбилиси, март 2020 г. | -5,4% | Galt & Taggart |
Пять недавних годовых темпов укладываются в промежуток от +3% до +9,8%, однако для одного только первичного рынка Батуми Colliers указала в сентябре -10,7% и объяснила эту цифру регистрацией дорогого объекта годом ранее. Спад марта 2020 г. служит подкреплённым источником сценарием снижения для проверки, а не прогнозом.
ROI нуждается и в мерке. Срочные депозиты в лари в июле 2026 г. приносили в среднем 8,91%, а в иностранной валюте 2,52% (НБГ, по данным 1TV). На графике Galt & Taggart, доведённом до июля 2026 г., арендная доходность 8,5% стоит рядом с депозитом в лари под 9,6% и долларовым депозитом под 2,4%. Для реального ROI вычтите инфляцию, которая в сентябре 2026 г. составила 5,6%; подробнее на нашей странице об инфляции и недвижимости.
Лари, доллар и кредит: у одной квартиры несколько ROI
Официальный курс НБГ составлял 2,7139 лари за доллар 31 октября 2025 г. и 2,5992 лари 31 октября 2026 г.: доллар подешевел к лари на 4,2%. Налог тоже исчисляется в лари: по ст. 73(10) Налогового кодекса сделка в иностранной валюте пересчитывается по курсу НБГ на день этой сделки, поэтому квартира, купленная и проданная за одни и те же доллары, может дать прибыль или убыток в лари. Прибыль, возникшая только из-за курса, требует разговора с бухгалтером; см. риск лари и доллара.
Заёмные деньги меняют базу. Новые ипотечные кредиты в июле 2026 г. выдавались в среднем под 7,7% в иностранной валюте и под 11,4% в лари (данные НБГ), а правила НБГ ограничивают кредиты в иностранной валюте 70% стоимости. Если чистая доходность после налога ниже эффективной ставки кредита, заём уменьшает денежную отдачу на собственные средства и умножает любое движение цены. Условия банков для иностранцев уточняйте; размер платежа покажет наш ипотечный калькулятор.
Где ROI печатают, а где он не появляется никогда
- Рекламная статья застройщика: материал с пометкой «(Ad)» на Interpressnews от 10 апреля 2025 г. утверждал, что «большинство проектов обещают ROI 12-16%», а также что у Pontus Rotana на старте «прогнозируемый ROI составлял 14,3%», тогда как «текущий ROI равен 12,2%», по модели Cushman & Wakefield. Ни одна из этих цифр не называет базу, период или налоговый режим.
- Объявление на портале: реклама гостиничных номеров в Батуми и Гонио на Expat.com предлагает 10% или 11% в год в течение 10 лет, начиная после подписания, и сообщает, что обязательства «зарегистрированы в Министерстве юстиции Грузии». Какая регистрация имеется в виду, мы подтвердить не смогли, а валюта дохода не указана.
- Договор: договор купли-продажи или предварительный договор содержит цену и график платежей, а не ROI. Обещанный доход связывает только тогда, когда он вписан как обязательство названной стороны.
- Предложение банка: номинальная и эффективная ставки; реклама, упоминающая любое ценовое условие, обязана указывать и эффективную ставку (Приказ НБГ № 32/04, ст. 3(15)(a)).
- Обзоры рынка и формы: Galt & Taggart и TBC Capital публикуют валовую доходность и изменения цен; рядов ROI мы не нашли. Арендный доход вносится в приложение B формы II-04, прибыль от продажи в форму II-04-2, а в карточках ss.ge поля для доходности нет.
В пуле апарт-отеля доход владельца представляет собой долю, в объявлениях о продаже от 60% до 70%; см. пулы аренды. InternationalInvestment.biz со ссылкой на Galt & Taggart писал в марте 2026 г., что в Батуми «чистая реальная доходность ещё ниже: 2-4%». Рекламный ROI остаётся заявлением; спросите, как его посчитали.
Пример расчёта: ROI за один год у квартиры 55 м² в Тбилиси
Наш расчёт по опубликованным средним значениям: при июльских данных Galt & Taggart за 2026 г. по Тбилиси ($1 426 за м² и арендная плата $10,1 за м² в месяц) новая квартира площадью 55 м² стоит $78 430 и сдаётся за $555,50 в месяц. Берём допущения нашего калькулятора для планирования: 1 пустой месяц, 10% на управление, резерв 5% на ремонт.
- Чистая аренда. 11 месяцев приносят $6 110,50. После вычета управления ($611,05), ремонта ($333,30) и налога 5% с полученной арендной платы ($305,53) у квартиры остаётся $4 860,63, или 6,2% цены.
- ROI на бумаге. Рост цены на 6,4% добавляет $5 019,52; падение на 5,4% отнимает $4 235,22.
- Кредит. 30% собственных средств ($23 529) и $54 901 в долг под 7,7%, для простоты с выплатой только процентов: проценты за первый год, $4 227,38, оставляют от аренды $633,25.
- Продажа через 12 месяцев, +6,4%. Из $83 449,52 вычитаются 3% агенту ($2 503,49), налог 5% с прибыли ($250,98) и регистрационный сбор 150 лари ($57,71 по курсу на 31 октября 2026 г.): прибыль $7 067,97 на вложенные $78 487,71.
| Сценарий | Цена без изменений | Цена +6,4% | Цена -5,4% |
|---|---|---|---|
| Без кредита, ROI на цену | 6,2% | 12,6% | 0,8% |
| 30% собственных средств, ROI на вложенные деньги | 2,7% | 24,0% | -15,3% |
| Без кредита, продажа через 12 месяцев | не моделировалось | 9,0% | не моделировалось |
Когда чистая доходность 6,2% ниже ставки кредита 7,7%, заём урезает доход и усиливает колебания цены. Строка с продажей не учитывает добавления к цене покупки по решению № 143 и пересчёт в лари: для них нужен бухгалтер. В лари неизменная долларовая цена между двумя октябрьскими датами снизилась с 212 851 до 203 855 лари.
ROI рядом с доходностью, совокупной доходностью, окупаемостью и IRR
| Показатель | Что он учитывает | Отличие от ROI |
|---|---|---|
| Валовая доходность | Арендная плата за один год, делённая на цену | Без расходов, налога и изменения цены |
| Чистая доходность | Арендная плата после расходов и налога, делённая на цену | Не включает изменение стоимости и расходы на выход |
| Совокупная доходность | Многолетняя сумма чистого дохода и изменения стоимости с учётом сложного процента в нашем калькуляторе | Накопленный ROI; приводите его к годовому |
| Срок окупаемости | Число лет, за которые аренда возвращает цену | Не учитывает изменение цены |
| IRR | Ставка, взвешенная по моменту поступления каждого денежного потока | Учитывает время; ни один грузинский источник не определяет её для недвижимости |
Рекламная статья Interpressnews упоминает «ROI или IRR» на одном дыхании, хотя лишь для IRR важно, придёт ли арендная плата в 1-й год или в 10-й. С кредитом у той же квартиры появляется и ROI на собственные вложенные деньги (cash-on-cash): 24,0% против 12,6% в нашем примере.
Термин на пяти языках
| Язык | Рентабельность инвестиций | Совокупная доходность |
|---|---|---|
| Грузинский | ინვესტიციის უკუგება (ROI) | ჯამური უკუგება |
| Английский | return on investment (ROI) | total return |
| Русский | рентабельность инвестиций (ROI) | совокупная доходность |
| Иврит | תשואה על ההשקעה (ROI) | תשואה כוללת |
| Арабский | العائد على الاستثمار (ROI) | العائد الكلي |
Слова для ROI в грузинских договорах нет; Налоговый кодекс говорит о შემოსავალი, то есть о доходе, и о ნამეტი შემოსავალი, то есть о прибыли от продажи.
Тревожные признаки при чтении ROI
- Не указан период. 12% за 10-летний договор не равны 12% в год.
- Итог, поделённый на число лет. Так годовая ставка оказывается завышенной; вместо этого приводите показатель к годовому.
- Валовая доходность под другим названием. Ни пустых месяцев, ни управления, ни налога 5%.
- Пропущена доля оператора. Владельцы в пуле получают лишь часть дохода.
- Не названа валюта. За 12 месяцев до 31 октября 2026 г. доллар подешевел к лари на 4,2%, так что ROI в долларах завышал ROI в лари.
- Обещание «верного» дохода. Это формулировка рекламодателя; обязывает кого-либо только письменное обязательство названной стороны.
Будет добавлено командой: добавить страницу буклета с указанным ROI и отмеченными пробелами, обезличенный договор пула аренды с распределением дохода и предложение банка с обеими ставками.
Как рассчитать ROI квартиры в Грузии
Определите период
Один год или планируемый срок владения.
Сложите базу
Цена, регистрация, отделка и мебель.
Очистите арендную плату
Пустые месяцы, управление, ремонт и налог 5%.
Выберите ценовой сценарий
Темп роста из названного источника и стресс-сценарий -5,4%.
Вычтите расходы на выход
Агент, а также налог с прибыли, если прошло меньше 2 лет.
Приведите к году и сравните
С депозитными ставками и инфляцией, в вашей валюте.
Частые вопросы
Определяет ли закон Грузии понятие ROI?
Нет. Налоговый кодекс лишь устанавливает налог на арендный доход (ст. 81(2)) и определяет прибыль от продажи (ст. 82(4)(b)).
Какова базовая формула?
Прибыль, делённая на вложенные деньги, за названный период; многолетние результаты приводите к годовому.
ROI и доходность аренды одно и то же?
Нет. Доходность равна арендной плате за год, делённой на цену; ROI добавляет изменение стоимости и все расходы.
Какой налог вычитается из арендной платы?
5% с дохода от сдачи жилья для проживания, без вычетов (ст. 81(2)).
Снижает ли ROI продажа в течение 2 лет?
Да: 5% с прибыли (ст. 81(3)); если владение длилось более 2 лет, налога нет.
Повышает ли ипотека ROI?
Только на собственные средства и только когда чистая доходность выше ставки кредита.
В долларах или в лари?
В вашей собственной валюте. За 12 месяцев до 31 октября 2026 г. доллар подешевел к лари на 4,2%.
Реалистичны ли рекламные ROI от 12% до 16%?
Ни одного такого мы подтвердить не смогли; спросите про базу, период, валюту и налог.
Источники
- Налоговый кодекс Грузии, ст. 73, 81 и 82, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 1 ноября 2026 г.); Публичное решение № 143 от 14 мая 2026 г.
- Формула ROI, Corporate Finance Institute (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Рынок жилья Тбилиси, июль 2026 г., Galt & Taggart
- Официальный курс на 31 октября 2026 г. и на 31 октября 2025 г., Национальный банк Грузии
- Жильё в Тбилиси, август 2026 г., Homesoverseas.ru со ссылкой на TBC Capital
- Инвестиции в недвижимость Батуми, рекламная статья Interpressnews, 10 апреля 2025 г.
- Гостиничные номера в Батуми и Гонио, Expat.com (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Рынок жилья Грузии в 2026 г., InternationalInvestment.biz, 24 марта 2026 г.
- Квартиры на продажу, ss.ge (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Рынок жилья Батуми, 2-й квартал 2026 г., Galt & Taggart
- Регистрация арендодателей и налоги, Espero.ge, о ситуационном руководстве Службы доходов № 1518 от 7 июня 2023 г.
- Приказ НБГ № 32/04, ст. 3(15), Законодательный вестник Грузии; ставки по депозитам, июль 2026 г., 1TV со ссылкой на НБГ; ставки по ипотеке, июль 2026 г., InternationalInvestment.biz со ссылкой на НБГ; инфляция, сентябрь 2026 г., НБГ
- Индекс цен на жилую недвижимость, 2-й квартал 2026 г., Geostat; Продажи в Батуми, сентябрь 2026 г., InternationalInvestment.biz со ссылкой на Colliers
История изменений
- - Статья словаря опубликована по Налоговому кодексу Грузии, Публичному решению № 143, материалам Corporate Finance Institute, Galt & Taggart, Geostat, TBC Capital, Colliers, Национального банка Грузии, Службы доходов (через Espero.ge), 1TV, Interpressnews, Expat.com, InternationalInvestment.biz и ss.ge.