תשואה על ההשקעה (ROI) בגאורגיה: מה היחס סופר ואיך לקרוא אותו

תשואה על ההשקעה: כל מה שהדירה הכניסה, מול כל מה שהיא עלתה

תשואה על ההשקעה (ROI) היא הרווח מהשקעה מחולק במה שההשקעה עלתה, ומוצגת באחוזים עבור תקופה מוגדרת; בדירה בגאורגיה, הרווח הוא שכר הדירה אחרי העלויות והמס ועוד השינוי בשווי, בניכוי עלויות הקנייה והמכירה.

אף חוק גאורגי, תקנה של הבנק הלאומי של גאורגיה (NBG) או שיטה של Geostat אינם מגדירים ROI לנכסי נדל״ן (בדקנו ב-1 בנובמבר 2026). קוד המס עוסק רק ברכיבים שהוא ממסה: הכנסה מהשכרה (შემოსავალი), שחייבת במס לפי סעיף 81(2), והרווח ממכירה (ნამეტი შემოსავალი), שסעיף 82(4)(b) מגדיר כמחיר המכירה פחות מחיר הקנייה. החלטה פומבית מס' 143 מ-14 במאי 2026 מכלילה במחיר הקנייה עלויות מתועדות של רכישת הנכס, השלמתו או שיפורו, כשהן מעלות את ערכו. לכן כל ROI שמישהו מצטט הוא חישוב פרטי, ומי שעורך אותו מחליט מה להכניס בו.

מכון המימון התאגידי (CFI) מציג את הגרסה של ספרי הלימוד, "ROI = הכנסה נקייה / עלות ההשקעה", ומזהיר תחת הכותרת "נוסחת ה-ROI מתעלמת מגורם הזמן" (הציטוטים בדף הזה הם בתרגום שלנו). כלומר, בנוסחה עצמה אין תקופה; בשיווק של יזמים בגאורגיה אותן שלוש אותיות יכולות לציין שנה אחת של שכירות, סכום מצטבר לכל משך החוזה או תחזית. מאין באות התשואות, מוסבר במדריך שלנו על השקעה בנדל״ן בגאורגיה.

מעל הקו ומתחת לו: הרכיבים הגאורגיים בנוסחת ה-ROI

סעיף 81(2) קובע את שיעור ה-5%. בנפרד מכך, שוכר שהוא תאגיד מנכה מס במקור: 5% ממשכיר שרשום במרשם של מי שמשכירים שטחי מגורים, ו-20% בכל מקרה אחר, לפי התיאור של Espero.ge את מדריך המצבים מס' 1518 של שירות ההכנסות (7 ביוני 2023). מס רכוש חל על יחיד רק כשהכנסת המשפחה בשנה הקודמת עלתה על GEL 100,000 (חוק מס' 1874); ראו מס רכוש.

משך ההחזקה מזיז את שורת המס: מכירה אחרי 23 חודשים מחייבת 5% מהרווח, עם דיווח בטופס II-04-2 עד ה-15 בחודש שלאחר מכן; מכירה אחרי 25 חודשים אינה מחייבת (ראו המס על מכירה). מאחר שה-ROI מתעלם מהזמן, המירו נתון רב-שנתי לשיעור שנתי בנוסחה של CFI: "[(ערך סופי / ערך התחלתי) ^ (1 / מספר השנים)] - 1". התרחיש של 96.3% על פני 10 שנים במחשבון תשואת השכירות שלנו הופך לפי החישוב שלנו לכ-7.0% בשנה, ולא 9.6%, משום שרווחים מאוחרים נבנים על גבי רווחים מוקדמים.

עליית מחירים ונקודת השוואה: אילו מספרים להציב

חמשת השיעורים השנתיים העדכניים נעים בין +3% ל-+9.8%, אבל Colliers מדדה בספטמבר -10.7% בשוק הראשוני של בטומי לבדו, ונתון זה היא קושרת לרישום של עסקת יוקרה שנה קודם לכן. הירידה של מרץ 2020 היא תרחיש השלילי המתועד שכדאי לבדוק מולו, ולא תחזית.

ROI צריך גם קנה מידה. פיקדונות לזמן קצוב בלארי נשאו בממוצע 8.91% ביולי 2026, ופיקדונות במטבע חוץ 2.52% (הבנק הלאומי, דרך 1TV). תרשים של Galt & Taggart שמסתיים ביולי 2026 מציב תשואת שכירות של 8.5% לצד פיקדון בלארי של 9.6% ופיקדון דולרי של 2.4%. כדי לקבל ROI ריאלי, הפחיתו את האינפלציה, 5.6% בספטמבר 2026; הדף שלנו על אינפלציה ונדל״ן מרחיב בנושא.

לארי, דולר והלוואה: דירה אחת, כמה ערכי ROI

השער הרשמי של הבנק הלאומי עמד על GEL 2.7139 לדולר ב-31 באוקטובר 2025 ועל GEL 2.5992 ב-31 באוקטובר 2026: הדולר איבד 4.2% מול הלארי. גם המס מחושב בלארי: לפי סעיף 73(10) של קוד המס, עסקה במטבע חוץ מומרת לפי שער הבנק הלאומי ביום העסקה עצמה, כך שדירה שנקנתה ונמכרה באותו סכום דולרי עשויה להראות רווח או הפסד בלארי. רווח שנובע משער החליפין בלבד הוא שאלה לרואה חשבון; ראו סיכון הלארי והדולר.

מימון בהלוואה משנה את הבסיס. משכנתאות חדשות ביולי 2026 נשאו בממוצע ריבית של 7.7% בהלוואות במטבע חוץ ושל 11.4% בהלוואות בלארי (נתוני הבנק הלאומי), וכללי הבנק הלאומי מגבילים הלוואות במטבע חוץ ל-70% מהשווי. כשהתשואה נטו אחרי מס נמוכה מהריבית האפקטיבית על ההלוואה, ההלוואה מקטינה את התשואה במזומן על הכסף שלכם ומגדילה כל תנודת מחיר. ודאו מול הבנק את התנאים לזרים; מחשבון המשכנתה שלנו מחשב את התשלום.

איפה ה-ROI מודפס, ואיפה הוא אף פעם לא מופיע

• כתבה שיווקית של יזם: פרסום שסומן "(Ad)" ב-Interpressnews ב-10 באפריל 2025 קבע ש"מרבית הפרויקטים מבטיחים ROI בשיעור 12-16%", ושב-Pontus Rotana "ה-ROI החזוי היה 14.3%" בהשקה, בעוד "ה-ROI הנוכחי עומד על 12.2%", לפי מודל של Cushman & Wakefield. אף אחד מהנתונים לא מציין בסיס, תקופה או טיפול במס.
• מודעה בפורטל: מודעה ב-Expat.com ליחידות מלון בבטומי ובגוניו מציעה 10% או 11% בשנה למשך 10 שנים, החל מהחתימה, וטוענת שההתחייבויות "רשומות במשרד המשפטים של גאורגיה". לא הצלחנו לברר לאיזה רישום הכוונה, ומטבע ההכנסה אינו מצוין.
• חוזה: הסכם מכר או הסכם מקדמי קובע מחיר ולוח תשלומים, לא ROI. תשואה שמישהו מבטיח מחייבת רק כשהיא כתובה בחוזה כהתחייבות של צד מזוהה בשמו.
• הצעה של בנק: ריבית נומינלית וריבית אפקטיבית; מודעה שמציינת תנאי מחיר כלשהו חייבת לציין גם את הריבית האפקטיבית (צו הבנק הלאומי 32/04, סעיף 3(15)(a)).
• דוחות שוק וטפסים: Galt & Taggart ו-TBC Capital מפרסמות תשואה ברוטו ושינויי מחיר; סדרת נתונים של ROI לא מצאנו. שכר הדירה נרשם בנספח B של טופס II-04, רווח ממכירה בטופס II-04-2, ובכרטיסי המודעות של ss.ge אין שדה לתשואה.

במאגר השכרה של אפרטהוטל, ההכנסה של הבעלים היא נתח, 60% עד 70% לפי מודעות המכירה; ראו מאגרי השכרה. InternationalInvestment.biz, בהסתמך על Galt & Taggart, כתב במרץ 2026 שבבטומי "התשואה הנקייה והריאלית נמוכה עוד יותר - 2-4%". ROI במודעה הוא טענה; שאלו איך הוא חושב.

דוגמה מחושבת: שנה אחת של ROI בדירה של 55 מ״ר בטביליסי

החישוב שלנו, על בסיס ממוצעים שפורסמו: לפי נתוני Galt & Taggart לטביליסי מיולי 2026, USD 1,426 למ״ר ושכר דירה חודשי של USD 10.1 למ״ר, דירה חדשה של 55 מ״ר עולה USD 78,430 ומושכרת ב-USD 555.50 לחודש. אנחנו משתמשים בהנחות התכנון של המחשבון שלנו: חודש ריק אחד, 10% דמי ניהול ועתודה של 5% לתיקונים.

1. שכר דירה נטו. 11 חודשים מכניסים USD 6,110.50. אחרי ניכוי הניהול (USD 611.05), התיקונים (USD 333.30) ומס של 5% על שכר הדירה שנגבה (USD 305.53), נשארים לדירה USD 4,860.63, כלומר 6.2% מהמחיר.
2. ROI על הנייר. עלייה של 6.4% במחיר מוסיפה USD 5,019.52; ירידה של 5.4% גורעת USD 4,235.22.
3. הלוואה. 30% כסף עצמי (USD 23,529) ו-USD 54,901 בהלוואה בריבית 7.7%, ולשם הפשטות תשלומי ריבית בלבד: הריבית בשנה הראשונה, USD 4,227.38, משאירה USD 633.25 משכר הדירה.
4. מכירה אחרי 12 חודשים, +6.4%. מתוך USD 83,449.52 מורידים את המתווך, 3% (USD 2,503.49), את המס של 5% על הרווח (USD 250.98) ואת אגרת הרישום, GEL 150 (USD 57.71 לפי השער של 31 באוקטובר 2026): רווח של USD 7,067.97 על USD 78,487.71 שהושקעו.

כשהתשואה נטו, 6.2%, נמוכה מריבית ההלוואה, 7.7%, ההלוואה מכווצת את ההכנסה ומעצימה את תנודות המחיר. שורת המכירה אינה כוללת את תוספות העלות לפי החלטה 143 ואת ההמרה ללארי, ששתיהן דורשות רואה חשבון. במונחי לארי, המחיר הדולרי שלא השתנה ירד מ-GEL 212,851 ל-GEL 203,855 בין שני התאריכים של אוקטובר.

ROI לצד תשואה, תשואה כוללת, תקופת החזר ו-IRR

הכתבה השיווקית ב-Interpressnews מזכירה "ROI או IRR" באותה נשימה, אבל רק ל-IRR משנה אם שכר הדירה מגיע בשנה הראשונה או בשנה העשירית. כשיש הלוואה, לאותה דירה יש גם ROI של מזומן על מזומן, על הכסף העצמי שלכם: 24.0% לעומת 12.6% בדוגמה שלנו.

המונח בחמש שפות

בחוזים גאורגיים אין מילה ל-ROI; קוד המס מדבר על შემოსავალი, הכנסה, ועל ნამეტი შემოსავალი, הרווח ממכירה.

סימני אזהרה כשקוראים ROI

• אין תקופה. 12% על פני חוזה של 10 שנים אינם 12% בשנה.
• סכום כולל שחולק במספר השנים. כך מקבלים שיעור שנתי מנופח; במקום זאת המירו לשיעור שנתי בנוסחה.
• תשואה ברוטו בשם אחר. בלי חודשים ריקים, בלי דמי ניהול ובלי המס של 5%.
• חלקו של המפעיל הושמט. בעלים במאגר השכרה מקבלים רק חלק מההכנסה.
• אין מטבע. הדולר איבד 4.2% מול הלארי ב-12 החודשים שהסתיימו ב-31 באוקטובר 2026, כך ש-ROI בדולרים הציג תמונה טובה יותר מה-ROI בלארי.
• המילה "guaranteed" במודעה. זו המילה של המפרסם; רק התחייבות בכתב של צד מזוהה בשמו מחייבת מישהו.

איך מחשבים את ה-ROI של דירה בגאורגיה

1. קבעו את התקופה

   שנה אחת, או משך ההחזקה המתוכנן.

2. סכמו את הבסיס

   מחיר, רישום, גימור וריהוט.

3. חשבו את שכר הדירה נטו

   חודשים ריקים, ניהול, תיקונים ומס של 5%.

4. בחרו תרחיש מחיר

   שיעור צמיחה שיש לו מקור, ותרחיש הלחץ של -5.4%.

5. הפחיתו את עלויות היציאה

   המתווך, ומס על הרווח אם עברו פחות מ-2 שנים.

6. המירו לשיעור שנתי והשוו

   מול ריבית הפיקדונות והאינפלציה, במטבע שלכם.

שאלות נפוצות

האם החוק הגאורגי מגדיר ROI?

לא. קוד המס רק קובע את המס על הכנסה משכירות (סעיף 81(2)) ומגדיר את הרווח ממכירה (סעיף 82(4)(b)).

מהי הנוסחה הבסיסית?

הרווח חלקי הכסף שהושקע, עבור תקופה מוגדרת; נתונים רב-שנתיים ממירים לשיעור שנתי.

האם ROI זהה לתשואת שכירות?

לא. תשואה היא שכר דירה של שנה אחת חלקי המחיר; ROI מוסיף את השינוי בשווי ואת כל העלויות.

איזה מס יורד משכר הדירה?

5% על הכנסה מהשכרת דירה למגורים, בלי ניכויים (סעיף 81(2)).

האם מכירה בתוך 2 שנים מקטינה את ה-ROI?

כן: 5% מהרווח (סעיף 81(3)); אחרי יותר מ-2 שנים יש פטור.

האם משכנתה מגדילה את ה-ROI?

רק על הכסף העצמי שלכם, ורק כשהתשואה נטו גבוהה מריבית ההלוואה.

בדולרים או בלארי?

במטבע שלכם. ב-12 החודשים שעד 31 באוקטובר 2026 איבד הדולר 4.2% מול הלארי.

האם ROI של 12% עד 16% שמופיע במודעות הוא מציאותי?

לא הצלחנו לאמת אף אחד מהם; בקשו את הבסיס, התקופה, המטבע והמס.

מקורות

1. קוד המס של גאורגיה, סעיפים 73, 81 ו-82, Matsne (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026); החלטה פומבית מס' 143, 14 במאי 2026
2. ROI formula, Corporate Finance Institute (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
3. שוק המגורים בטביליסי, יולי 2026, Galt & Taggart
4. השער הרשמי, 31 באוקטובר 2026 ו-31 באוקטובר 2025, הבנק הלאומי של גאורגיה
5. דיור בטביליסי, אוגוסט 2026, Homesoverseas.ru, בהסתמך על TBC Capital
6. Real estate investments in Batumi, כתבה שיווקית ב-Interpressnews, 10 באפריל 2025
7. יחידות מלון בבטומי ובגוניו, Expat.com (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
8. שוק המגורים בגאורגיה ב-2026, InternationalInvestment.biz, 24 במרץ 2026
9. דירות למכירה, ss.ge (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
10. שוק המגורים בבטומי, רבעון 2 של 2026, Galt & Taggart
11. רישום משכירים ומסים, Espero.ge, על מדריך המצבים מס' 1518 של שירות ההכנסות מ-7 ביוני 2023
12. צו הבנק הלאומי מס' 32/04, סעיף 3(15), Matsne; ריבית על פיקדונות, יולי 2026, 1TV, בהסתמך על הבנק הלאומי; ריבית על משכנתאות, יולי 2026, InternationalInvestment.biz, בהסתמך על הבנק הלאומי; אינפלציה, ספטמבר 2026, הבנק הלאומי
13. מדד מחירי נכסי המגורים, רבעון 2 של 2026, Geostat; מכירות בבטומי, ספטמבר 2026, InternationalInvestment.biz, בהסתמך על Colliers

יומן שינויים

• 1 בנובמבר 2026 - ערך במילון שפורסם על בסיס קוד המס של גאורגיה, החלטה פומבית מס' 143, מכון המימון התאגידי, Galt & Taggart, Geostat, TBC Capital, Colliers, הבנק הלאומי של גאורגיה, שירות ההכנסות (דרך Espero.ge), 1TV, Interpressnews, Expat.com, InternationalInvestment.biz ו-ss.ge.