הון עצמי: הכסף של הקונה עצמו, בגודל שתקרת שיעור המימון מכתיבה
הון עצמי הוא החלק ממחיר הנכס שהקונה מממן מכספו שלו ולא מהלוואה; במשכנתה מבנק גאורגי, הסכום המינימלי שלו הוא תמונת הראי של תקרת שיעור המימון (LTV) שקבע הבנק הלאומי, תקרה שעוצרת את ההלוואה ב-90% משווי השוק של הבטוחה כשמדובר בלארי וב-70% כשמדובר במטבע חוץ.
מקור הכלל הוא צו נשיא הבנק הלאומי של גאורגיה מס' 44/04 מ-13 במרץ 2020, התקנות בדבר מתן הלוואות ליחידים, בנוסחן לאחר התיקון האחרון בצו מס' 47/04 מ-27 בפברואר 2025. סעיף 2(1)(n) מגדיר את שיעור המימון כסכום ההלוואות המובטחות בנדל״ן חלקי שווי השוק של הנדל״ן ששועבד כנגדן. סעיף 4(1)(b) אוסר לתת משכנתה, או הלוואה צרכנית מובטחת בנדל״ן לתקופה של יותר מ-4 שנים, כשהשיעור שלה עובר את הקבוע בנספח 2.
התקנות לא מזכירות בשום מקום את המחיר או "הון עצמי": הן מגבילות את ההלוואה, והמזומן של הקונה הוא כל מה שנותר מחוץ לתקרה. המילה היחידה שהן מקדישות לחלקו של הקונה, בסעיף 1(9)(b), היא თანამონაწილეობა, "השתתפות משותפת". מחוץ לארגונים המלווים שעליהם הן חלות אין רצפה בחוק: יזם רשאי לדרוש כל תשלום ראשון שירצה, גם אפס.
נספח 2 בפועל: החלק הקטן ביותר שבנק רשאי לקבל
| המסלול | הלוואה מרבית | הון עצמי מינימלי | ההוראה |
|---|---|---|---|
| משכנתה בלארי | 90% משווי השוק | 10% | סעיף 4(1)(b), נספח 2 |
| משכנתה במטבע חוץ | 70% משווי השוק | 30% | סעיף 4(1)(b), נספח 2 |
| משכנתה עם הכנסה מתועדת מחו״ל | 80% משווי השוק | 20%, במזומן | סעיף 1(9)(b): נספחים 1 ו-2 אינם חלים |
| הלוואה למטרות עסקיות | תקרות הנספחים אינן חלות | לפי קביעת המלווה | סעיף 1(9)(a) |
| סך החובות לכל הארגונים המלווים עולה על 1,000,000 לארי או סכום שווה ערך לאחר ההלוואה | התקנות אינן חלות | לפי קביעת המלווה | סעיף 1(3)(a) |
סעיף 1(9)(b) מבטל את שני הנספחים, כולל מבחן ההכנסה, כשההכנסה ממקור מחוץ לגאורגיה מאושרת ושיעור ה-80% נשמר "ფულადი სახსრების სახით არსებული თანამონაწილეობით", כלומר בהשתתפות משותפת בכסף מזומן. לפי הקריאה שלנו, נכס נוסף שמשועבד לא יכול לבוא במקום אותם 20%.
מ-1 בינואר 2019 עמדו התקרות על 85% בלארי ועל 70% במטבע חוץ. ב-26 בפברואר 2025 העלתה ועדת היציבות הפיננסית "באופן זמני" את תקרת הלארי ל-90%, בלי שפורסם מועד סיום, וכך ירדה הרצפה בלארי מ-15% ל-10%. (ציטוטים שתורגמו לעברית בעמוד הזה מובאים בתרגומנו.)
בחירת המטבע היא שקובעת את הרצפה. צו מס' 131/04 מחייב מ-1 ביולי 2026 שהלוואות של עד 1,000,000 לארי יינתנו בלארי, אבל סעיף 1(3)(b) פוטר ממנו את מי שאינם אזרחים, ולכן זר בוחר בין 10% הון עצמי בלארי לבין 30% בדולרים או ביורו. בנקים רשאים לבקש יותר: השוו הצעות במדריך שלנו לריביות משכנתה.
איך גודל ההון העצמי משפיע על מבחן ההכנסה ועל תקופת ההלוואה
נספח 1 מגביל את החלק מההכנסה החודשית נטו שכל תשלומי ההלוואות יחד רשאים לתפוס.
| הכנסה חודשית נטו | הלוואה בלארי, או הלוואה במטבע חוץ כשההכנסה באותו מטבע | הלוואה במטבע חוץ, הכנסה במטבע אחר |
|---|---|---|
| פחות מ-1,500 לארי | 25% | 20% |
| 1,500 לארי ומעלה | 50% | 30% |
ההחזר נבחן לפי הריבית הקבועה הגבוהה ביותר שעשויה לחול (סעיף 5(2)), ובריבית צמודה מוסיפים לה 3 נקודות אחוז (סעיף 5(8)). מ-1 בפברואר 2027 מדרגת ה-25% תחול על הכנסות של עד 2,000 לארי, ומ-1 בספטמבר 2027 על הכנסות של עד 2,500 לארי.
כל דולר ששולם מראש הוא דולר שלא נלווה, ולכן קונה שנכשל במבחן הזה עם הון עצמי של 30% עשוי לעבור אותו עם 40%. סעיף 3(6)(a) מתיר תקופה של עד 20 שנה בלארי, או במטבע חוץ כשהתשלומים נשארים בתוך תקרות נספח 1 ביחס להכנסה באותו מטבע; אחרת, משכנתה במטבע חוץ מוגבלת ל-10 שנים. תקופה קצרה יותר פירושה תשלומים חודשיים גבוהים יותר. את הגשת הבקשה עצמה מתאר המדריך שלנו על משכנתה לתושבי חוץ.
מקדמות שאף רגולטור אינו מגביל: תוכניות התשלומים של היזמים
TBC Capital, בנתונים שהביא BM.ge ב-4 בדצמבר 2025, מצאה שבעשרת החודשים הראשונים של 2025 מימנה פריסת התשלומים של היזמים עצמם 73% ממכירות הדירות החדשות בטביליסי, תשלום במזומן 20% ומשכנתאות 7%. צו מס' 44/04 אינו נוגע בתוכניות האלה. סגן נגיד לשעבר של הבנק הלאומי אמר ל-SOVA באוקטובר 2026 שרובן נקובות במטבע חוץ, נמצאות מחוץ לתקרות ההכנסה, אולי אינן מדווחות ללשכת האשראי, וכיום מוצעות עם מקדמה שיכולה לרדת עד 0%. לא הצלחנו לאשר שעד 1 בנובמבר 2026 אומץ כלל כלשהו לגביהן.
ברכישה על הנייר, התשלום הראשון הזה נמצא בידי היזם עוד לפני שהבניין קיים, בלי חוק ייעודי למכירה על הנייר ובלי חובה של חשבון נאמנות. השאלה אם מדובר בתשלום על חשבון המחיר או בדמי קדימה (ערבון) (ბე, סעיפים 421 עד 423 לקוד האזרחי) תלויה בחוזה; ראו את המדריך שלנו לשריון ולמקדמה ואת המדריך על תוכניות תשלומים של יזמים.
איך המונח נראה בעמוד של בנק, בהצעת הלוואה ובמחירון
- עמודי מוצר של בנקים. בעמודים בגאורגית כתוב "თანამონაწილეობა 0%-დან" או "15%-დან". באנגלית, Basisbank כותב "Participation from 15%", Credo Bank כותב "Down payment starting from 20% with no income verification required", ו-Liberty Bank כותב "From 0% down payment - with the addition of alternative real estate as collateral", מה שאפשרי משום ששיעור המימון מחושב לפי כל הנדל״ן המשועבד.
- הצעת הלוואה. המחיר, ההון העצמי באחוזים, סכום ההלוואה ושיעור המימון. שווי השוק נלקח מהשומה של הבנק; התקנות לא קובעות איך הוא נקבע, ולא הצלחנו לברר אם הבנקים מתבססים על הנמוך מבין המחיר והשומה.
- מחירון או חוזה של יזם. "תשלום ראשון" במעמד החתימה ואחריו לוח תשלומים, לרוב לצד מחיר נפרד לתשלום מלא. בדקו איך הסעיף מגדיר את התשלום, בעזרת הרשימה שלנו של סעיפים מגינים בחוזה עם יזם.
- הנסח מהמרשם. התשלום עצמו לא מופיע בו לעולם; מה שמופיע הוא התוצאה שלו, בדמות המשכנתה של הבנק או זכותו של הקונה מכוח הסכם מקדמי.
דוגמה מחושבת: דירה אחת בטביליסי, שש דרכים לממן אותה
קונה זר מעוניין בדירה חדשה של 60 מ״ר בטביליסי, לפי הממוצע של Galt & Taggart ליולי 2026 לדירות של יזמים בשלד לבן, $1,426 למ״ר: בסך הכול $85,560. נניח תחילה שהשומה שווה למחיר.
| המסלול | החלק שמשולם מראש | הון עצמי | ממומן |
|---|---|---|---|
| משכנתה בלארי בתקרת 90% | 10% | $8,556, משולמים בלארי | $77,004, הלוואה בלארי |
| משכנתה בדולרים בתקרת 70% | 30% | $25,668 | $59,892 |
| הכנסה מחו״ל, מסלול המזומן | 20% במזומן | $17,112 | $68,448 |
| תנאי Credo Bank לתושבי חוץ, בדולרים | 40% | $34,224 | $51,336 |
| תוכנית של יזם עם מקדמה של 10% | 10% | $8,556 | $77,004 חוב ליזם לפי לוח התשלומים שלו |
| תוכנית של יזם בלי מקדמה | 0% | שום תשלום בעת החתימה | המחיר כולו, חוב ליזם |
שורת ה-10% היא המינימום שפרויקט אחד בטביליסי פרסם במרץ 2026, לפי Georgia Today.
עכשיו נוותר על ההנחה. המזומן הדרוש הוא המחיר פחות התקרה כפול שווי השוק, ולכן בהלוואה בדולרים כל $1,000 שבהם השומה נמוכה מהמחיר מוסיפים $700 להון העצמי. כשההכנסה נטו נמוכה מ-1,500 לארי והיא מתקבלת בלארי, ההחזר על הלוואה בדולרים רשאי לתפוס רק 20% מההכנסה; הון עצמי גדול יותר, או הלוואה בלארי שתקרתה 25%, מקלים על כך. מחשבון המשכנתה שלנו מציג כל החזר.
הון עצמי, שיעור מימון, דמי קדימה ועלויות העסקה זה לצד זה
| המונח | ביחס למה הוא נמדד | מי קובע אותו | מה קורה לכסף |
|---|---|---|---|
| הון עצמי בהלוואה מבנק (თანამონაწილეობა) | המחיר, בפועל | הבנק, מעל הרצפה של 10%, 30% או 20% במזומן | עובר למוכר כחלק מהמחיר |
| שיעור המימון (LTV) | שווי השוק של הנדל״ן המשועבד | הבנק הלאומי קובע לו תקרה; הבנק רשאי לרדת מתחתיה | אינו תשלום: הוא מגביל את ההלוואה |
| מקדמה ליזם (პირველადი შენატანი) | המחיר בתוכנית התשלומים | היזם לבדו, ייתכן גם 0% | נשארת בידי היזם, לעתים קרובות לפני תום הבנייה |
| דמי קדימה, ערבון (ბე) | סכום כסף שהצדדים מסכימים עליו | הצדדים, סעיפים 421 עד 423 לקוד האזרחי | נזקפים על חשבון המחיר; נשארים אצל המקבל כשהנותן אשם, ומוחזרים בכפל כשהמקבל אשם |
| עלויות העסקה | תעריפים קבועים ועמלות בנק | הנוטריון, המרשם, השמאי והבנק | משולמות מעבר למחיר |
ההון העצמי ושיעור המימון מסתכמים יחד ב-100% רק כשהשומה שווה למחיר. מחשבון עלויות הרכישה שלנו מפרט את עלויות העסקה.
המונח בחמש שפות
| שפה | הון עצמי | צורה נוספת שתפגשו |
|---|---|---|
| גאורגית | პირველადი შენატანი | თანამონაწილეობა (בתקנות ובעמודי הבנקים) |
| אנגלית | down payment | own contribution, participation |
| רוסית | первоначальный взнос | - |
| עברית | הון עצמי | מקדמה |
| ערבית | الدفعة الأولى | دفعة أولى |
בעמודי הבנקים הגאורגיים ובתקנות נכתב თანამონაწილეობა, ושיעור המימון נקרא בתקנות სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი; האתר הזה משתמש ב-პირველადი შენატანი. בעברית, הון עצמי הוא הכסף של הקונה עצמו שמצטרף להלוואה מבנק, ואילו מקדמה היא התשלום הראשון ליזם, מילה שמשמשת גם לתשלום על שריון נכס. בערבית שמור הצירוף الدفعة المقدمة לתשלום מראש.
מלכודות הון עצמי שקונים זרים נופלים בהן
- להבין 70% כ-70% מהמחיר. התקרה מחושבת לפי שווי השוק, ולכן שומה נמוכה מגדילה את המזומן הדרוש.
- לסמוך על מסלול ה-20% בלי מזומן. סעיף 1(9)(b) דורש הכנסה מתועדת מחו״ל והשתתפות משותפת בכסף.
- לשלם ליזם כסף בלי הגדרה. כשאין סעיף שמגדיר את התשלום כתשלום על חשבון המחיר או כדמי קדימה, קשה יותר לקבל אותו בחזרה.
- לשכוח את שובל הכסף. בנקים ונוטריונים שואלים מאין הגיע הכסף; ראו הוכחת אמצעים ומקור הכספים.
יתווסף על ידי הצוות: סריקות שהצוות צריך להוסיף: הצעת הלוואה של בנק, מושחרת, שמציגה את המחיר, ההון העצמי, סכום ההלוואה ושיעור המימון; עמוד הסיכום של שומת בנק, מושחר; ומחירון של יזם שבו מודגשת שורת התשלום הראשון. קודם יש להסיר שמות, מספרי זהות וקודים קדסטריים.
תכנון ההון העצמי צעד אחר צעד
בחרו את מטבע ההלוואה
בלארי הרצפה היא 10%, בדולרים או ביורו 30%.
בדקו את מסלול ההכנסה מחו״ל
הכנסה מתועדת מחוץ לגאורגיה ועוד 20% במזומן.
בקשו את השומה מוקדם
התקרה חלה על שווי השוק, לא על המחיר.
הריצו את מבחן ההכנסה
חשבו לפי הריבית הקבועה הגבוהה ביותר שהבנק עשוי להחיל.
הכינו את שובל הכסף
דפי חשבון שמראים מאין הגיעו הכספים.
הגדירו את התשלום בחוזה
תשלום שנזקף על חשבון המחיר, או דמי קדימה.
שאלות נפוצות
מהו ההון העצמי המינימלי למשכנתה בגאורגיה?
10% משווי השוק בלארי ו-30% במטבע חוץ (צו מס' 44/04, נספח 2).
האם זר חייב ללוות בלארי?
לא. מי שאינם אזרחים פטורים מהכלל שמחייב הלוואה בלארי בלבד (צו מס' 131/04, סעיף 1(3)(b)).
מה נדרש במסלול ה-20% להכנסה מחו״ל?
הכנסה מאושרת ממקור מחוץ לגאורגיה ולפחות 20% שמשולמים כהשתתפות משותפת במזומן.
האם המינימום הוא חלק מהמחיר או מהשומה?
משווי השוק, ולכן שומה נמוכה מגדילה את המזומן שתצטרכו.
אפשר לקנות בלי הון עצמי בכלל?
מבנק, בדרך כלל רק אם משעבדים נכס נוסף, כפי ש-Liberty Bank מפרסם; חלק מהיזמים מציעים 0%.
האם המקדמה ליזם מוסדרת?
לא. כללי הבנק הלאומי מחייבים בנקים וארגונים מלווים אחרים, לא יזמים.
האם אגרות הנוטריון והמרשם הן חלק מההון העצמי?
לא. הן משולמות מעבר למחיר.
האם ההון העצמי מופיע בנסח מהמרשם?
לא. הנסח מראה את המשכנתה של הבנק או הסכם מקדמי.
מקורות
- צו הבנק הלאומי מס' 44/04, התקנות בדבר מתן הלוואות ליחידים, נוסח מאוחד מ-27 בפברואר 2025, הרשומות של גאורגיה, בגאורגית (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- PTI and LTV requirements, הבנק הלאומי של גאורגיה (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- החלטת ועדת היציבות הפיננסית, הבנק הלאומי של גאורגיה, 26 בפברואר 2025, וגם התקנות בדבר מתן אשראי אחראי ליחידים, 24 בדצמבר 2018
- צו הבנק הלאומי מס' 131/04 בדבר הלוואות בלארי, הרשומות של גאורגיה, בגאורגית (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- National Bank of Georgia substantially tightens lending rules, SOVA, 30 בספטמבר 2026, וגם Who can afford real estate in Tbilisi, SOVA, 8 באוקטובר 2026
- הלוואת משכנתה, Liberty Bank, בגאורגית, וגם הגרסה האנגלית (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- Your mortgage, Basisbank (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- Mortgage loan for expats, Credo Bank (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- Real estate developers may face new standards for offering instalments, BM.ge, בהסתמך על TBC Capital, 4 בדצמבר 2025
- פרויקט מגורים בטביליסי עם תנאי תשלום גמישים, Georgia Today, 31 במרץ 2026
- Tbilisi Residential Real Estate, Monthly Market Watch, July 2026, Galt & Taggart
- הקוד האזרחי של גאורגיה (סעיפים 421 עד 423), הרשומות של גאורגיה
יומן שינויים
- - ערך מילון שפורסם על סמך צווי הבנק הלאומי של גאורגיה מס' 44/04 ו-131/04, הבנק הלאומי של גאורגיה, SOVA, Liberty Bank, Basisbank, Credo Bank, BM.ge, Georgia Today, Galt & Taggart והקוד האזרחי של גאורגיה.