שמאות מקרקעין: חוות דעת חתומה על שווי, על בסיס מוצהר ונכון למועד מוצהר
שמאות מקרקעין (შეფასება) היא התהליך שבו שמאי מעריך כמה שווה נכס על בסיס מוצהר, בדרך כלל שווי שוק, נכון למועד מסוים, ורושם את הסכום יחד עם השיטה והראיות בדוח שמאות חתום.
לא מצאנו בגאורגיה חוק כללי על שמאות. הדבר הקרוב ביותר הוא סעיף 28(8) לחוק החשבונאות, הדיווח והביקורת מ-8 ביוני 2016 (Matsne), שהורה להכין טיוטה של חוק שמאות וקבע כללי ביניים עד שהחוק ייכנס לתוקף. כל השאר תלוי במטרה: הבנקים פועלים לפי צו הבנק הלאומי מס' 84/04 מ-14 במאי 2018, והיתר שהייה דורש שמאי מוסמך מגוף שמרכז ההסמכה הסמיך (חוק הזרים, סעיף 15(j)).
אם אתם מכירים מארצכם שמאים שמחזיקים ברישיון של רגולטור ממשלתי, אל תחפשו כאן רישיון כזה: הזכות לחתום נובעת מתעודה שמעניק גוף מוסמך. הסכום הוא חוות הדעת של שמאי אחד במועד אחד, ולא המחיר ששולם או המחיר המבוקש. הבסיס עצמו מוסבר בערך שווי שוק.
חוק השמאות שנדרש ב-2016 ושלא מצאנו עדות לחקיקתו
סעיף 28(8) נועד להפריד בין ביקורת חשבונות לבין שמאות. המועד המקורי שלו להגשת טיוטת חוק על פעילות שמאית (საშემფასებლო საქმიანობა) היה 31 בדצמבר 2017; חוק מס' 1734 מ-14 בדצמבר 2017 דחה אותו ל-31 בדצמבר 2018, וחוק מס' 4109 מ-22 בדצמבר 2018 (Matsne) דחה אותו שוב ל-1 ביולי 2019. הפסקה עדיין מודפסת בנוסח המאוחד מ-1 באפריל 2026.
עד 1 בנובמבר 2026 לא מצאנו ב-Matsne או ברשת חוק מאומץ על פעילות שמאית, אם כי איננו יכולים לשלול שחוק כזה קיים. מחקר עלות-תועלת במימון USAID על טיוטה של "חוק להסדרת השמאות" הופיע ברשימות מיוני 2023 (כאן ובהמשך העמוד, המובאות הן בתרגום שלנו); מה עלה בגורלו אינו ידוע. בינתיים חלים כללי הביניים האלה.
| סעיף קטן | מה הוא קובע |
|---|---|
| (a) פיקוח | מרכז ההסמכה מסמיך את הגופים שמעניקים תעודות לשמאים ומפקח עליהם |
| (b) תקנים | גופים מוסמכים שחברים ב-IVSC מנגישים את תקני השמאות הבינלאומיים בגאורגית |
| (c) מי רשאי לחתום | רק ישות שמעסיקה שמאי מוסמך רשאית לספק שירותי שמאות; רק שמאי מוסמך רשאי לחתום על הדוח (შეფასების ანგარიშზე/დასკვნაზე ხელის მოწერის უფლება) |
| (d) איכות | גופי האישור מפקחים על ההשכלה, על האתיקה ועל העבודה של השמאים |
שתי שכבות של כשירות: החברה המוסמכת והאדם בעל התעודה
מרכז ההסמכה (GAC), שנוסד ב-2005 והוא חבר מלא ב-ILAC מאז 2022, מסמיך חברות שמאות כגופי בדיקה לפי ISO/IEC 17020, ומסמיך גופים שמעניקים תעודות לשמאים יחידים לפי ISO/IEC 17024, בהתאם לכללים שלו SAK 1.7:2020 ו-SAK 1.5:2020 (Matsne). דוח להיתר שהייה זקוק לשתי השכבות; איך בודקים אותן מוסבר במדריך שלנו על שמאות מוסמכת להיתר שהייה.
לא מצאנו איגוד מקצועי שיש לו תפקיד רישוי מכוח חוק. אגודת השמאים העצמאיים של גאורגיה, שנוסדה ב-26 באפריל 2013, היא חברה נלווית ב-TEGoVA מאז אוקטובר 2014; ב-1 בנובמבר 2026 הציגה אותה TEGoVA עם 78 חברים ישירים, ומתוכם 54 שמאים בעלי הכשרה מקצועית. IVSC מונה קבוצה נוספת, Expertise Institute for Valuation of Assets of Georgia, כארגון מקצועי בתחום השמאות. SARAS מפקח על מבקרי חשבונות ועל רואי חשבון, ולא על שמאים.
הסיבה שבגללה צריך את הסכום קובעת אילו כללים חלים
| מטרה | מי עורך את השמאות | הכלל |
|---|---|---|
| היתר שהייה, ויזת D5 | שמאי מוסמך, גוף שהוסמך על ידי GAC | סעיף 15(j); אין שמאות חדשה בהארכה לאותו נכס, סעיף 16(3); כך גם בהארכת ויזת D5, סעיף 9(1), מ-1 בספטמבר 2026 (חוק מס' 1803) |
| הלוואה בנקאית | שמאי פנימי או חיצוני | צו מס' 84/04, בכל שווי שהוא |
| תושבות מס, בעלי הון גבוה | לא צוין | שמאות לפי שווי השוק נכון למועד הבקשה |
| מכירה פומבית בהוצאה לפועל | רשימת מצאי או שמאות | כל צד רשאי להגיש שמאות של מומחה שנערכה לפני פחות מ-6 חודשים, סעיף 47 |
| הפקעה | מומחה בלתי תלוי | הבעלים רשאי לשכור מומחים אחרים; בית המשפט מכריע במחלוקות |
| הפרטה | השמאי של העירייה | קובע את מחיר הפתיחה |
לפי חוק ההפקעה, הנכס מוערך "בסיוע מומחה בלתי תלוי" לפני המשא ומתן (סעיף 6), והמפקיע נושא בעלויות השמאות (סעיף 10); ברכישת הנכסים באזור המורשת של טביליסי ב-2026 נעזרו בלשכה הלאומית למומחיות פורנזית. מחירי פתיחה במכרזים מוסברים בערך קנייה במכרז.
צו מס' 84/04: כללי השמאות המפורטים ביותר בגאורגיה
צו נשיא הבנק הלאומי מס' 84/04, ההוראה בדבר שמאות מקרקעין לבנקים מסחריים (Matsne), נכנס לתוקף ב-1 ביוני 2018 (למיקרו-בנקים: צו מס' 118/04 משנת 2023), ובכל מקום שבו הוא שותק הוא מפנה לתקני השמאות הבינלאומיים. קראנו את הנוסח המאוחד כפי שתוקן עד צו מס' 159/04 מ-30 ביוני 2025, והוא כולל את השינויים של 2020 ושל 2023.
- השמאי: איש מקצוע, פנימי או חיצוני, בכל שווי שהוא (סעיף 1(7)), שנותן חוות דעת "מקצועית, בלתי תלויה ונטולת פניות" (סעיף 2(გ)).
- אי-תלות: ניגוד עניינים נחשף קודם לכן בכתב (סעיף 3(2)); שכר הטרחה אינו קשור לשווי (סעיף 3(3)); שמאי חיצוני בהלוואות לצדדים קשורים ובנכסים שבבעלות הבנק (סעיף 4(8)).
- נכסי השוואה: לפחות שלושה, שנשמרים לעיון הבנק הלאומי; התאמה בודדת של עד 15% לכל כיוון, וכל ההתאמות יחד עד 25%, או 35% עם הנמקה (סעיף 4(5)).
- שמאות חוזרת: כשמתרחש אירוע מעורר, למשל הלוואה שהוגדלה או עברה ארגון מחדש שנה או יותר אחרי השמאות האחרונה (שנתיים בהלוואות בקטגוריית סיכון האשראי הנמוכה ביותר), וכל 3 שנים בנכסים שבבעלות הבנק (סעיף 4(7)).
הצו אינו דורש תעודה ואינו דורש החלפה של שמאים, ולכן שמאות למשכנתה אינה דוח להיתר שהייה; ראו משכנתה לזרים.
| תקופה | הכלל |
|---|---|
| מ-1 ביוני 2018 | עוזר של שמאי, רק בהלוואות של עד 80,000 לארי |
| צו מס' 70/04, ליישום עד 1 ביוני 2025 | עד 150,000 לארי, האדם המורשה מטעם הבנק; מעל לסכום זה, השמאי האחראי |
| צו מס' 159/04, מ-1 ביולי 2025 | הקו עולה ל-200,000 לארי, ומחברים את ההלוואות מבנק אחד על נכס אחד |
כל שמאות ראשונית מחייבת ביקור עם צילומים (סעיף 4(2)); אם השטח שונה מזה הרשום במרשם, מומלץ לשמאי לבקש שרטוט מדידה של מודד ונסח מעודכן.
מה יש בתוך דוח שמאות גאורגי
הכותרת היא "უძრავი ქონების შეფასების ანგარიში" (דוח שמאות מקרקעין) או "შეფასების დასკვნა" (חוות דעת שמאית). דוח משנת 2020 שפרסמה עיריית בגדאתי, ושנכתב כדי לקבוע שווי פתיחה להפרטה, מדגים את המבנה המקובל:
- הצהרת השמאי: תקני השמאות הבינלאומיים (מהדורת 2017) נשמרו, אין לשמאי עניין אישי, שכר הטרחה אינו תלוי בתוצאה, והנכס נבדק באופן אישי.
- מטרה: שורה אחת, כאן "საწყისი საპრივატიზებო ღირებულების განსაზღვრის მიზნით".
- אחר כך: תעודה, תנאים מגבילים והנחות, עובדות עיקריות.
- שיטה: גישת השוק (საბაზრო მიდგომა), עם 3 נכסי השוואה לכל נכס נישום.
את הדוח כתבה פירמת ביקורת שציינה מספרי רישום של SARAS: זו בדיוק החפיפה שסעיף 28(8) מכוון אליה. בדוחות בנקאיים, סעיף 4(6) לצו מס' 84/04 דורש את מועד השמאות, את התיאור הפיזי והמשפטי עם נתוני הנסח, צילומים מתוארכים מהביקור, חישובים לכל שיטה שהופעלה, ועדיף יותר משיטה אחת, את נכסי ההשוואה, את חתימת השמאי, שיכולה להיות אלקטרונית, ואת ההנחות.
התקנים מונים שלוש גישות: שוק, הכנסה ועלות (შემოსავლების ו-დანახარჯების მიხედვით მიდგომა לשתי האחרונות). את נכסי ההשוואה הכי קל להעמיד זה מול זה לפי מחיר למ״ר, והקוד הקדסטרי שבדוח חייב להתאים לנסח.
דוגמה מחושבת: עד כמה שמאי של בנק רשאי להתאים נכס השוואה
קונה זר לוקח משכנתה של 180,000 לארי, ואחד מנכסי ההשוואה בדוח של הבנק הוא דירה שמוצעת ב-4,000 לארי למ״ר. שני הנתונים הם קלט להמחשה בלבד.
| גבול | הטווח אחרי ההתאמה |
|---|---|
| התאמה בודדת, 15% | 3,400 עד 4,600 לארי למ״ר |
| כל ההתאמות, 25% | 3,000 עד 5,000 לארי למ״ר |
| עם הנמקה בכתב, 35% | 2,600 עד 5,400 לארי למ״ר |
שני נכסי ההשוואה הנוספים עוברים את אותם גבולות לפני שהשמאי מאחד את שלושתם לסכום אחד. ומה לגבי הביקור: לפי צו מס' 70/04, אשראי של 180,000 לארי היה מעל הקו של 150,000 לארי, ולכן השמאי האחראי היה חייב להגיע; מאז 1 ביולי 2025 הסכום נמצא מתחת ל-200,000 לארי, והאדם המורשה מטעם הבנק רשאי לבדוק את הנכס במקומו. הערך משכנתה עוסק בבטוחה עצמה.
שמאות, מדידה, הערכה של מתווך או מחיר נורמטיבי?
| מונח | מה זה | למה זו לא שמאות |
|---|---|---|
| מדידה (აზომვა) | שרטוט מדידה של מודד מוסמך | קובעת שטח וגבולות; צו מס' 84/04 מגדיר את המודד בנפרד |
| חוות דעת של מומחה טכני | חוות דעת על מצב הבניין או על הבטיחות הסיסמית שלו | בוחנת את המצב, לא את השווי |
| הערכה של מתווך | דעה של סוכן או "שמאות חלקית" לא רשמית | אין חתימה של שמאי מוסמך, ולכן היא אינה עומדת בסעיף 15(j) |
| מחיר קרקע נורמטיבי | מחיר לפי נוסחה; טלאווי 2026: 330.72, 127.20 ו-57.24 לארי למ״ר לפי אזור | מקדמים, בלי ביקור בנכס |
| מדד מחירים | מדד של Geostat שנבנה ממחירים מבוקשים ב-myhome.ge וב-ss.ge | נתון סטטיסטי על השוק, לא על נכס אחד |
שמאות חוזרת (გადაფასება בבנקים, ხელახალი შეფასება בחוק הזרים) חוזרת על כל התהליך; בעלי היתר ששומרים על אותו נכס פטורים ממנה.
שמאות, שמאי ודוח בחמש שפות
| שפה | שמאות מקרקעין | שמאי מוסמך | דוח שמאות |
|---|---|---|---|
| גאורגית | შეფასება (უძრავი ქონების შეფასება) | სერტიფიცირებული შემფასებელი | შეფასების დასკვნა / ანგარიში |
| אנגלית | property valuation | certified valuer | valuation report |
| רוסית | оценка недвижимости | сертифицированный оценщик | отчёт об оценке |
| עברית | שמאות מקרקעין (הערכת שווי) | שמאי | דוח שמאות |
| ערבית | التثمين العقاري | مثمّن معتمد | تقرير التثمين |
מסמכים של בנקים גאורגיים כותבים უძრავი ქონების შეფასება, ובחוק הזרים כתוב სერტიფიცირებული შემფასებელი.
טעויות שקונים עושים בשמאות
- להתייחס לדוח של הבנק כאילו הוא שלכם. הוא ממוען לבנק, וצו מס' 84/04 אינו דורש שמאי מוסמך.
- לבקש סכום יעד. שמאי שמסכים על מספר מראש כבר אינו בלתי תלוי.
- להתעלם מהתאריך. בהוצאה לפועל מתקבלת שמאות של מומחה רק אם נערכה לפני פחות מ-6 חודשים.
- לקרוא מודעה כאילו היא שמאות. Geostat עצמה מכנה את המחירים שבמודעות מחירי הצעה.
- לצפות למחירון. לא מצאנו מחירון כזה; כל חברה נוקבת בשכר טרחה משלה.
יתווסף על ידי הצוות: סריקות שהצוות צריך להוסיף: העמוד הראשון של דוח שהושחרו בו פרטים (כותרת, מטרה, מועד השמאות), טבלת נכסי השוואה מושחרת, ובלוק החתימה עם פרטי התעודה וההסמכה. הסירו שמות, מספרי זהות וכתובות דוא״ל.
בדיקת דוח שמאות שורה אחר שורה
מצאו את המטרה
היתר, בנק, בית משפט או מס, בשורה אחת.
בדקו מי חתם
שמאי מוסמך שעובד בחברה מוסמכת.
השוו לנסח
קוד קדסטרי, כתובת, שטח ובעלים.
ספרו את נכסי ההשוואה
שלושה או יותר, כל אחד עם המקור שלו.
הסתכלו על ההתאמות
סכום התאמות גדול דורש נימוק בכתב.
קראו את ההנחות
הן תוחמות את מה שהסכום באמת אומר.
שאלות נפוצות
יש בגאורגיה חוק על שמאות מקרקעין?
לא מצאנו חוק שאומץ; סעיף 28(8) הורה לממשלה לנסח חוק כזה עד 1 ביולי 2019, והוא קובע כללי ביניים.
מי רשאי לחתום על דוח שמאות?
שמאי שקיבל תעודה מגוף אישור מוסמך (סעיף 28(8)).
אילו תקנים חלים?
תקני השמאות הבינלאומיים, שעליהם נשען צו מס' 84/04.
כמה נכסי השוואה הבנק צריך?
לפחות שלושה, אלא אם הדוח מנמק מספר קטן יותר (סעיף 4(5)).
השמאי של הבנק מגיע לנכס?
באשראי של מעל 200,000 לארי, כן; עד לסכום הזה, האדם המורשה מטעם הבנק רשאי לבצע את הבדיקה.
שמאות של בנק מתאימה גם להיתר שהייה?
לא באופן אוטומטי: ההיתר דורש שמאי מוסמך של גוף מוסמך.
כמה זמן זה לוקח?
בדרך כלל 2 עד 3 ימים, לדברי PB Services; MyHome.ge מדברת על כ-24 שעות אחרי הביקור.
כמה זה עולה?
אין תעריף פומבי; כל חברה נוקבת בשכר טרחה משלה.
מקורות
- חוק החשבונאות, הדיווח והביקורת, סעיף 28(8), 1 באפריל 2026, וכן הנוסח האנגלי משנת 2017, הרשומות של גאורגיה (Matsne) (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- חוק מס' 4109 מ-22 בדצמבר 2018, הרשומות של גאורגיה (Matsne) (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- מחקר על חוק להסדרת השמאות, רישום של USAID, DevelopmentAid (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- SAK 1.5:2020 ו-SAK 1.7:2020, מרכז ההסמכה, וכן ILAC מקדמת בברכה את GAC (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- אגודת השמאים העצמאיים של גאורגיה, TEGoVA, וכן הפרופיל של Expertise Institute, IVSC (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- צו הבנק הלאומי מס' 84/04 מ-14 במאי 2018, נוסח מאוחד מ-30 ביוני 2025, וכן צו מס' 118/04 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- צווי הבנק הלאומי מס' 70/04 ומס' 159/04 משנת 2025 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- טיוטת התייעצות של IVS, IVS 103, IVSC (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- חוק הזרים, סעיפים 15(j) ו-16(3), וכן היתרי שהייה, הסוכנות לפיתוח שירותים ציבוריים
- חוק ההפקעה, סעיפים 6 עד 10, וכן חוק ההוצאה לפועל, סעיף 47
- דוח שמאות מס' 248 מ-13 באוקטובר 2020, עיריית בגדאתי (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
- תהליך השמאות, PB Services, 15 בספטמבר 2026, וכן השירותים של MyHome, MyHome.ge, אוקטובר 2025
- החלטת טלאווי מס' 06 מ-27 בפברואר 2026 וכן הודעה על מדד המחירים, Geostat, 23 ביולי 2026 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
יומן שינויים
- - ערך המילון פורסם על סמך חוק החשבונאות, הדיווח והביקורת, צווי הבנק הלאומי מס' 84/04, 70/04 ו-159/04, חוק הזרים, חוק ההפקעה, חוק ההוצאה לפועל, מרכז ההסמכה, TEGoVA, IVSC, דוח שמאות של עיריית בגדאתי, PB Services, MyHome.ge, עיריית טלאווי ו-Geostat.