ამხანაგობა: כל בעלי הדירות בבניין, מאוחדים מכוח החוק
אגודת בעלי דירות (ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა, שמתקצרת ל-ამხანაგობა במודעות ובשיחה) היא האיחוד של כל מי שמחזיקים בבעלות דירות ושטחים שאינם למגורים בבניין רב-דירות אחד, והמשפט הגאורגי רואה בה גוף שקיים מעצמו מהרגע שהבניין ניצב על מגרש אחד וכולל יותר משתי דירות שכל אחת מהן בבעלות אישית.
הבסיס המשפטי הוא חוק גאורגיה מס' 5277-რს "בדבר אגודות בעלי הדירות", שהפרלמנט קיבל ב-11 ביולי 2007 ושהנוסח המשולב העדכני ביותר שלו הוא מ-15 ביולי 2020 (הנוסח ב-Matsne). סעיף 3(a) מספק את ההגדרה ומונה בה גם בעלים שהשטח שלהם משמש לפעילות מסחרית, כך שבית מרקחת או משרד בקומת הקרקע שייכים לאותה אגודה כמו הדירות שמעליהם. סעיף 11(1) קובע, בגאורגית, "ამ კანონის ამოქმედებით დაფუძნებულად ითვლება": האגודה נחשבת כמי שנוסדה עם כניסתו של החוק עצמו לתוקף, בלי אסיפת ייסוד, בלי תקנון ובלי נוטריון.
קונים שמכירים התאחדות בעלים של קונדומיניום, מערכת strata, ועד בית ישראלי או ТСЖ רוסי מדמיינים לא פעם חברה רשומה עם הנהלת חשבונות משלה. הגרסה הגאורגית שונה. היא אינה אישיות משפטית (סעיף 14(1)), ובכל זאת מותר לה להחזיק נכסים, לנהל חשבונות בנק ולפעול באמצעות יושב הראש שלה (סעיף 14(2)), והחוק אינו כופה עליה קרן רזרבה. מלכודת נוספת טמונה בצורה הגאורגית המקוצרת, כי ამხანაგობა הוא גם השם של שותפות חוזית לפי הקוד האזרחי; ההשוואה בהמשך העמוד מפרידה בין השתיים. אסיפות, רוב נדרש, דמי השתתפות וכללי הבית מפורטים במדריך שלנו לאגודת בעלי הדירות בגאורגיה.
היכן סעיף 3 מותח את הקו בין מה ששלכם לבין מה שמשותף
השטח הזה שלי, או שהוא שייך לכולם? סעיף 3 של החוק משנת 2007 עונה בשלוש הגדרות, וסעיף 19 מוסיף מי נחשב חבר.
| מונח | מה החוק כולל | סעיף |
|---|---|---|
| אגודת בעלי דירות | איחוד הבעלים של שטחי מגורים ושל שטחים שאינם למגורים בבית רב-דירות, כולל שטחים שמשמשים לעסקים | 3(a) |
| קניין אישי | בעלות על דירה ו/או על שטח שאינו למגורים יחד עם החלקים המרכיבים אותם, כולל חדרי שירות כמו מרתף (სარდაფი) או עליית גג (სხვენი) שצמודים אליהם | 3(e) |
| הרכוש המשותף של החברים | חלקת הקרקע, הבית הרב-דירות שעומד עליה, והרשתות, המתקנים והאובייקטים ההנדסיים שאיש אינו מחזיק בהם בבעלות אישית | 3(f) |
| חבר | כל בעלים, מהרגע שבו נוצרת הבעלות | 19(5) |
קל לפספס את כלל המרתף: חדר במרתף שצמוד לדירה הוא קניין אישי, וחדר שאינו צמוד לאף דירה הוא רכוש משותף. כשמוכר אומר שהמרתף "בא עם הדירה", נסח המרשם והחוזה צריכים להראות את זה, אחרת ייתכן שמדובר בשטח משותף.
סעיף 6 אוסר למכור או לשעבד דירה בנפרד מהחלק שלה ברכוש המשותף, כך שהחלק במגרש ובמבנה עובר בתוך כל עסקת מכר. הניסוח שלנו מסכם את סעיף 3 מתוך נוסח מקוצר; במקרה של סכסוך, הסתמכו על המקור הגאורגי המלא.
מהקואופרטיבים הסובייטיים לדיור ועד החוק משנת 2007
האגודה החליפה את קואופרטיב הבנייה והדיור מהתקופה הסובייטית (ברוסית ЖСК) בשני שלבים, בהפרש של עשר שנים זה מזה.
| תאריך | מה השתנה | מקור |
|---|---|---|
| 25 בנובמבר 1997 | קואופרטיבים לבנייה ולדיור בוטלו כישויות משפטיות; אגודות לפי סעיפים 208 עד 232 של הקוד האזרחי הפכו לחליפות שלהם, וההתחייבויות של המדינה כלפי הקואופרטיבים נותרו בעינן. | הקוד האזרחי, סעיף 1512 |
| 11 ביולי 2007 | הפרלמנט קיבל את החוק בדבר אגודות בעלי הדירות (מס' 5277-რს). באותו יום מחק חוק מס' 5278 את סעיפים 210 עד 232 של הקוד האזרחי; סעיף 214 בוטל עוד קודם לכן, בחוק מס' 4744 מ-11 במאי 2007. | Matsne; הקוד האזרחי |
| 9 בפברואר 2018 | החלטת מועצת העיר טביליסי מס' 12-29 הנהיגה רישום של אגודות במנהלות הרבעים. | מועצת העיר טביליסי |
| 15 ביולי 2020 | התאריך של הנוסח המשולב האחרון של החוק משנת 2007 ב-Matsne. | Matsne |
| 2023 | כ-10,274 אגודות רשומות ברחבי הרבעים של טביליסי. | Publika |
מהפרק הישן בקוד האזרחי שרדו רק סעיפים 208 ו-209. סעיף 209 עוסק במקרה צר: מי שקונה דירה מושכרת נכנס לנעליו של המשכיר. תקנון או חוזה שעדיין מפנים לסעיפים 210 עד 232 של הקוד האזרחי נשענים על כללים שכבר אינם קיימים, ולכן בקשו את התקנון העדכני.
איך מזהים את האגודה במודעות, בנסחים ובחוזים
האגודה נרשמת ברשות המקומית, לא במרשם הציבורי, והיא קיימת גם אם מעולם לא נרשמה בשום מקום. לכן קונה פוגש אותה בעקיפין, בחמישה סוגים של ניירת.
| מסמך | מה לחפש | בסיס |
|---|---|---|
| מודעת נכס | המילה הקצרה ამხანაგობა, לפעמים עם סכום חודשי בלארי; מודעות בשפה הרוסית עשויות לכתוב ТСЖ או товарищество | נוהג, לא דרישה של החוק |
| דף רישום עירוני | מנהלת הרובע בטביליסי מנפיקה אותו אחרי שיושב הראש מגיש את פרוטוקול האסיפה, את התקנון ואת רשימת החברים | החלטה מס' 12-29 |
| נסח המרשם של הדירה | שעבוד בגין חוב של חבר לאגודה שלא שולם ועולה על 500 לארי, שיושב הראש רושם בהסכמת האסיפה | סעיף 14(5) |
| רישומים במרשם לגבי השימוש | הגבלות בכתב על אופן השימוש ביחידות, למשל על שהיות קצרות, שמחייבות רק מרגע שנרשמו | סעיף 22 |
| חוזה המכר | ההצהרה של המוכר על התחייבויות קיימות או צפויות כלפי האגודה | סעיף 21(1) |
לא הצלחנו לאמת את הניסוח של המודעות מתוך דוגמה מתועדת, ולכן התייחסו לשורה הראשונה כעזר קריאה בלבד. השורות של הנסח חשובות יותר, כי רישום של חוב הוא שעבוד, ולפי סעיף 14(6) הבעלים החדשים נושאים באחריות משותפת עם הקודמים להתחייבויות שלא סולקו לאגודה. הערך שלנו על נסח מהמרשם הציבורי מראה באיזה מקום במסמך מודפסים השעבודים. בבטומי הרישום בעירייה מוגש בדרך כלל דרך הפורטל bma.batumi.gov.ge ולא במשרד של רובע.
דוגמה מחושבת: 2% ממעלית לדירה אחת
זו המחשה שלנו, שבנויה רק על הכללים שמצוטטים בעמוד הזה. קונה בוחן דירה של 72 מ״ר בבניין בטביליסי. סך השטחים שבבעלות אישית בבניין מגיע ל-3,600 מ״ר.
- החלק. 72 חלקי 3,600 נותן 2%. זה החלק של הדירה במגרש, במבנה וברשתות (סעיף 5(3)).
- הוצאות שוטפות. כל עוד התקנון אינו קובע מפתח חלוקה אחר, הדירה נושאת ב-2% מההוצאות המשותפות (סעיף 7(3)).
- מעלית חדשה בטביליסי. נניח שהאגודה הרשומה זוכה בהחלפת מעלית בעלות של 150,000 לארי לפי החלטה מס' 12-29. הרובע משלם על העבודות, ובעלי הדירות מפקידים 5% בחשבון של האגודה, כלומר 7,500 לארי. החלק של הדירה הוא 2% מהסכום הזה: 150 לארי.
- אותה מעלית בבטומי. התקציב של בטומי לשנת 2025 חילק את החלפת המעליות כך ש-99% מוטלים על העירייה ו-1% על האגודה. על אותם 150,000 לארי החלק של האגודה יהיה 1,500 לארי, וה-2% של הדירה הזאת יהיו 30 לארי. התקציב של בטומי לשנת 2026 משאיר את התוכנית "במימון משותף של העירייה" אבל אינו נוקב באחוזים.
- המרתף. לא הצלחנו לאמת אם השטח של מרתף צמוד נכנס לסך של 3,600 מ״ר, ולכן שאלו את יושב הראש.
לא אימתנו שהנוסח משנת 2019 של ההחלטה של טביליסי נשאר ללא שינוי ב-2026. התשלומים החודשיים של דירה מושכרת מופיעים בעמוד שלנו על הוצאות שוטפות של דירה מושכרת.
אגודה, שותפות, מנהל או קואופרטיב?
ארבעה מוסדות שונים מסתתרים מאחורי מילים גאורגיות ורוסיות דומות.
| מונח | בסיס משפטי | איך הוא נוצר | אישיות משפטית נפרדת? |
|---|---|---|---|
| אגודת בעלי דירות (ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა) | חוק מס' 5277-რს | מכוח החוק, בבניין על מגרש אחד עם יותר משתי דירות בבעלות אישית | לא, אבל היא יכולה להחזיק נכסים וחשבונות |
| שותפות (ამხანაგობა) | הקוד האזרחי, סעיף 930 | בחוזה בין שני אנשים או יותר שמסכימים לפעול יחד לקראת מטרה עסקית או מטרה משותפת אחרת | לא: הקוד אומר שהיא נוצרת "בלי ליצור אישיות משפטית" |
| מנהל שכיר או חברת ניהול | סעיף 26 של החוק משנת 2007; חוזה שירותים | החברים בוחרים מנהל שכיר לתפקיד יושב הראש ברוב של 2/3, או שיזם ממנה מנהל בשלב הראשון | נותן שירות שעובד בשביל הבעלים, לא האגודה |
| קואופרטיב לבנייה ולדיור (ЖСК) | הדין הסובייטי; הקוד האזרחי, סעיף 1512 | היסטורי; בוטל החל מ-25 בנובמבר 1997 | היה; הוא כבר אינו קיים |
בשותפות, התרומות של השותפים הופכות לקניין המשותף שלהם, אלא אם החוזה קובע אחרת (הקוד האזרחי, סעיף 932(3)). סעיף 930 מכנה אותה חוזה לפעילות משותפת (ერთობლივი საქმიანობის (ამხანაგობის) ხელშეკრულება), ולכן קראו את ההקשר. המובאות מן הקוד ומן התקציבים בעמוד הזה הן בתרגומנו. כשמחזיקים דירה אחת יחד עם בן או בת זוג או עם חבר, זה כבר מצב אחר: ראו בעלות משותפת.
אגודת בעלי דירות בחמש שפות
| שפה | מונח | הערה |
|---|---|---|
| גאורגית | ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა (בקיצור: ამხანაგობა) | הצורה המלאה, כפי שהיא מופיעה בשם החוק |
| אנגלית | homeowners' association | לא חברה ולא תאגיד של קונדומיניום |
| רוסית | товарищество собственников | במודעות ייתכן גם ТСЖ |
| עברית | אגודת בעלי הדירות | הגוף המשפטי; ועד בית היא המילה היומיומית לניהול הבניין ולדמי הבית |
| ערבית | جمعية الملاك | אגודה של בעלי נכסים |
חוזה גאורגי צריך להשתמש בצורה המלאה ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა, כמו בחוק עצמו, כי את המילה ამხანაგობა לבדה אפשר לקרוא גם כשותפות.
טעויות קריאה שעולות לקונים כסף
- "לבניין אין אגודה." בבניין על מגרש אחד עם יותר משתי דירות בבעלות אישית היא קיימת מכוח החוק. מה שעשוי לחסור הוא רישום בעירייה או יושב ראש שנבחר.
- "החוב של הבעלים הקודם נשאר אצלו." סעיף 14(6) מטיל על הבעלים החדש אחריות ביחד עם הקודם להתחייבויות שלא שולמו לאגודה.
- "נסח נקי פירושו שאין חוב." מופיעים בו רק חובות מעל 500 לארי שיושב הראש בחר לרשום, בהסכמת האסיפה. פיגורים קטנים יותר או כאלה שלא נרשמו אינם מופיעים שם.
- "המרתף כלול." רק מרתף שצמוד לדירה הוא קניין אישי; מרתף משותף לכל הבניין הוא רכוש משותף.
- "חברת הניהול של היזם היא האגודה." מנהל עובד בשביל הבעלים; האגודה היא הבעלים עצמם.
- "איסור על שהיות קצרות שכתוב בפרוטוקול מחייב אותי." הגבלות שימוש שסוכמו בכתב תקפות רק מרגע הרישום שלהן במרשם הציבורי (סעיף 22).
יתווסף על ידי הצוות: סריקות ותמונות שהצוות צריך להוסיף: דף רישום של אגודה מטביליסי עם פרטים מושחרים, נסח מרשם עם פרטים מושחרים שמראה חוב לאגודה שנרשם כשעבוד, הודעה על אסיפה על לוח המודעות בכניסה לבניין, וצילום מסך של מודעה שמזכירה ამხანაგობა עם דמי השתתפות. הסירו קודם שמות, מספרים אישיים ומספרי דירות.
בדיקת האגודה של הבניין לפני הקנייה
ודאו שהבניין עומד בתנאים
מגרש אחד, יותר משתי דירות בבעלות אישית.
מצאו את יושב הראש
בקשו מהמוכר את השם ואת פרטי הקשר של יושב הראש.
בקשו את התקנון ואת הרישום
התקנון העדכני, הפרוטוקול האחרון, דף הרישום של העירייה.
קראו את הנסח
חפשו חוב לאגודה מעל 500 לארי והגבלות שימוש רשומות.
קבלו את ההצהרה של המוכר
ההתחייבויות כלפי האגודה, כתובות בחוזה.
בדקו את המרתף או את עליית הגג
צמודים לדירה, או רכוש משותף?
שאלות נפוצות
מה פירוש ამხანაგობა במודעה גאורגית?
בדרך כלל זו אגודת בעלי הדירות של הבניין, ובצורה המלאה ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობა.
איזה חוק חל על אגודות בעלי דירות בגאורגיה?
חוק מס' 5277-რს "בדבר אגודות בעלי הדירות" מ-11 ביולי 2007, בנוסח משולב מ-15 ביולי 2020.
האם לכל בניין דירות יש אגודה כזאת?
לכל בניין שעומד על חלקת קרקע אחת ויש בו יותר משתי דירות בבעלות אישית, מכוחו של סעיף 11(1).
האם האגודה היא אישיות משפטית?
לא. ועדיין מותר לה להחזיק נכסים, לנהל חשבונות בנק ולפעול באמצעות יושב הראש שלה (סעיף 14).
מתי קונה הופך לחבר?
ביום שבו הדירה עוברת לבעלותו (סעיף 19(5)).
האם מרתף הוא חלק מהדירה שלי?
רק אם הוא צמוד לדירה שלכם; אחרת הוא רכוש משותף (סעיף 3(e), (f)).
היכן אגודה נרשמת?
ברשות המקומית: בטביליסי במנהלת הרובע, ובבטומי דרך הפורטל של העירייה.
האם דמי אגודה שלא שולמו יכולים להופיע בנסח?
כן, חוב מעל 500 לארי יכול להירשם כשעבוד בהסכמת האסיפה (סעיף 14(5)).
מקורות
- חוק גאורגיה בדבר אגודות בעלי הדירות, מס' 5277-რს מ-11 ביולי 2007, נוסח באנגלית, הרשומות של גאורגיה (Matsne) (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ, נוסח בגאורגית, סעיפים 3 ו-11, הרשומות של גאורגיה (Matsne) (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- הקוד האזרחי של גאורגיה, סעיפים 208, 209, 930, 932 ו-1512, הרשומות של גאורגיה (Matsne) (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- החלטת מועצת העיר טביליסי מס' 12-29 מ-9 בפברואר 2018, נוסח משולב מדצמבר 2019, עותק שפורסם על ידי Participatory Hub
- החלטת מועצת העיר טביליסי מס' 50-101, המתקנת את החלטה מס' 12-29, הרשומות של גאורגיה (Matsne)
- מעליות ואגודות רשומות בטביליסי, Publika, 21 ביוני 2023
- תקציב התוכניות של בטומי לשנת 2025, תת-תוכנית 02 04 01, עיריית בטומי (נצפה בתאריך 20 באוקטובר 2026)
- תקציב בטומי לשנת 2026, החלטת מועצת העיר בטומי מס' 53 מ-19 בדצמבר 2025, הרשומות של גאורגיה (Matsne)
יומן שינויים
- - ערך מילון שפורסם על סמך Matsne (החוק בדבר אגודות בעלי הדירות, הקוד האזרחי), מועצת העיר טביליסי, Participatory Hub, Publika, עיריית בטומי ומועצת העיר בטומי.