לוגיה ומרפסת: שני שטחים חיצוניים, כלל אחד לחישוב השטח
מרפסת (აივანი) היא משטח פתוח שבולט מחזית הבניין, לוגיה (ლოჯია) היא שטח חיצוני ששקוע בתוך הבניין וסגור משלושה צדדים, ובגאורגיה שתיהן נכללות במלואן בשטח הרשום של דירה.
הכלל נובע מהכללים להכנת שרטוט מדידה פנימי, שאושרו בהחלטת הממשלה מס' 315 מ-3 באוקטובר 2024 ונכנסו לתוקף ב-1 בינואר 2025. סעיף 2(7) של הכללים האלה מגדיר את השטח המנוצל של יחידה (გამოყენებული ფართობი) כמשטח הרצפה שבין הקירות התוחמים אותה, בלי הקירות והעמודים, ואחר כך מוסיף משפט אחד: "ფართობში შედის ლოჯიის, აივნის, ტერასისა და ვერანდის ფართობები, მათი არსებობის შემთხვევაში", כלומר השטח כולל את שטחי הלוגיה, המרפסת, הטרסה והוורנדה, אם יש כאלה. אין בטקסט שום מקדם הפחתה. מסמכי התכנון ומסמכי הפרויקט מקבצים את ארבעת השטחים האלה תחת הכינוי "שטח קיץ" (საზაფხულო ფართი).
ההבדל בין שתי המילים הוא אדריכלי, לא משפטי: לא מצאנו חוק או תקנה בגאורגיה שמגדירים לוגיה ומרפסת כל אחת לחוד. מי שמכיר חוזים על דירות חדשות ברוסיה, שבהם כל אחד מהשטחים האלה נספר רק בחלק מגודלו, צריך לזכור דבר אחד: בגאורגיה המטר הרבוע שמעבר לזכוכית נרשם בדיוק כמו המטר הרבוע שבפנים.
100%, שליש או כלום: איך כל מערכת כללים סופרת מרפסת
אותה מרפסת יכולה להיספר ב-100%, בשליש או בכלל לא, תלוי מי מודד אותה ולאיזו מטרה.
| מטרה | כלל | החלק של המרפסת שנספר |
|---|---|---|
| השטח הרשום של היחידה | הכללים של החלטה 315, סעיף 2(7) | 100%, וכך גם לוגיות, טרסות וורנדות |
| K-2 בטביליסי (שטח רצפות לצורך חישוב צפיפות) | כללי טביליסי, סעיף 12(3)(ე) | 1/3 למרפסות, ללוגיות ולוורנדות; טרסות 0 |
| K-1 בטביליסי (תכסית הבניין) | כללי טביליסי, סעיף 11(2)(ა) | במלואה, יחד עם טרסות, מדרגות וחלונות מפרץ |
| שטח הבנייה לקביעת סיווג ההיתר | החלטה 255, סעיף 5(2)(გ) | לא נכללת ("აივნის გარეშე", כלומר בלי המרפסת) |
| הסקר של Geostat על משקי בית | צריכת אנרגיה במשקי בית, 2022 | נכללות: מרפסות פנימיות וחיצוניות, טרסות, ורנדות |
| רוסיה, חוזים על דירות חדשות (לא הדין הגאורגי) | צו מס' 854/pr מ-25 בנובמבר 2016 | לוגיה 0.5, מרפסת 0.3, טרסה 0.3, ורנדה 1.0 |
רק השורה הראשונה קובעת מה נרשם על שמכם, ובדרך כלל גם בְּמה מכפילים מחיר שנמסר לכם למ״ר. השורות של טביליסי לקוחות מהנוסח המקורי משנת 2016, שתוקן פעמים רבות מאז; לא הצלחנו לאמת את הנוסח הנוכחי של סעיף 11 ושל סעיף 12.
השורה הרוסית מוצגת לשם השוואה בלבד. צו מס' 854/pr, שבתוקף מ-1 בינואר 2017, משמש בעסקאות של בנייה משותפת לפי החוק הפדרלי הרוסי 214-FZ, ואין לו שום השפעה על מכירה בגאורגיה.
למה טביליסי סופרת את המרפסת בשליש
השליש הוא כלי תכנוני. מקדם K-2 משווה את סך שטח הרצפות של בניין לשטח החלקה שעליה הוא עומד; המדריך שלנו על היתרי בנייה מסביר את היחס הזה. כללי השימוש בקרקע והפיתוח של טביליסי, החלטת מועצת העיר טביליסי מס' 14-39 מ-24 במאי 2016, קובעים מה נכנס לשטח הרצפות הזה: ורנדות, מרפסות ולוגיות בשליש (סעיף 12(3)(ე)), וטרסות בכלל לא (סעיף 12(3)(დ)). התיקון האחרון, החלטת מועצת העיר טביליסי מס' 12-35 מ-18 במאי 2026, מדבר על "სასარგებლო ფართი (საზაფხულო ფართის ჩათვლით)", כלומר שטח שימושי כולל שטח קיץ, כשהוא קובע נוסחה להעברת זכויות K-2.
שום דבר מזה לא מגיע לחשבון שהקונה משלם. מרפסת של 8 מ״ר מנצלת כ-2.67 מ״ר ממכסת ה-K-2 של החלקה, אבל השטח הרשום של הדירה גדל בכל 8 המ״ר, כך שהמקדם התכנוני לעולם אינו הנחה במחיר. בדקנו רק את טביליסי, ולא הצלחנו לאמת איך בטומי סופרת מרפסות לצורך K-2.
גלריות משותפות, לוגיות סגורות וזיגוג
גלריה או מרפסת ארוכה שמשרתת כמה דירות, כמו גלריה מהתקופה הסובייטית, היא רכוש משותף של הבעלים לפי סעיף 5(4) של החוק בדבר אגודות בעלי הדירות, וכדי למסור שטחים משותפים לבעלים יחיד צריך הסכמה של כולם כשמדובר בחדרי מדרגות, במעליות ובגגות (סעיף 6(5)). עורך דין צריך לאשר איך הכלל הזה חל על גלריה; כללי ההצבעה מוסברים במדריך שלנו על אגודת בעלי הדירות.
כשלוגיה נסגרה או הורחבה, הניירת, ולא הנוף, היא שמכריעה אם היא בתוך השטח הרשום שלכם. לפי סעיף 16(11) ו-(12) של צו מס' 487, תוספת בנייה צמודה (მიშენება) או קומה שנוספה מעל (დაშენება) שהוכשרו נרשמות על שם האדם שמופיע במסמך ההכשרה, ונטל שכבר רובץ על הנכס חל על כל השטח שהוכשר רק כאשר הזכות המקורית חלה על היחידה כולה. ראו את המדריך שלנו על בנייה ללא היתר וקומות שהוכשרו.
לא הצלחנו לאמת אם סגירת מרפסת בזכוכית כיום נחשבת לשחזור חיצוני שמחייב היתר לפי סעיף 4(3)(ბ) של החלטה 255, או אם האגודה צריכה להסכים לה, ולכן שאלו את שני הגורמים לפני שאתם מזמינים מסגרות. כללי האנרגיה, החלטת הממשלה מס' 354, דורשים לצמצם גשרים תרמיים במרפסות; מה המשמעות של זה לגבי רטיבות מוסבר במדריך שלנו על לחות ועובש בבטומי, והבלאי שסערות גורמות לזיגוג ולפתחי הניקוז מתואר במדריך על החורף בבטומי.
איפה המרפסת מופיעה בשרטוטים, בנסחים ובמודעות
בשרטוט המדידה רואים את המרפסת בבירור, ובכל מקום אחר קשה למצוא אותה:
- שרטוט מדידה פנימי (შიდა აზომვითი ნახაზი): מרפסות ולוגיות משורטטות כמצולעים נפרדים ומתווספות לשטח היחידה ב-100%.
- נסח מהמרשם הציבורי: נתון שטח אחד (צו 487, סעיף 6(4)(დ)) בלי שורה נפרדת למרפסת, ולכן אי אפשר ללמוד ממנו איזה חלק מהמספר נמצא בחוץ.
- מסמכי הפרויקט: פירוט השטחים לפי סעיף 13(1) של החלטה 255 מציג את המרפסות של הפרויקט בתוך שורה של שטח קיץ.
- מחירון של יזם: בדרך כלל נתון אחד לכל דירה, ולפעמים השטח הפנימי ושטח המרפסת זה לצד זה. לא מצאנו יזם שמתמחר מרפסות בתעריף מופחת, אבל לא יכולנו לוודא שאין אף יזם שעושה זאת.
- מודעות ב-ss.ge: "აივანი" (Balcony בממשק האנגלי) היא תיבת סימון בלי שטח (מודעות 36888650 ו-37043112, נבדקו ב-28 באוקטובר 2026). השדה "საერთო ფართი" (Total area, שטח כולל) כולל בדרך כלל את המרפסת, אבל המוכר ממלא אותו בלי שאיש בודק.
איך השרטוט הופך חדרים ומרפסות למספר אחד מוסבר בערך שטח כולל; את שאר הנסח קוראים בעזרת המדריך שלנו לנסח, שורה אחר שורה.
דוגמה מחושבת: כמה מוסיפה למחיר מרפסת של 8 מ״ר
מקרה להמחשה, עם החשבון שלנו. דירה חדשה בטביליסי מודדת 70.00 מ״ר בין הקירות שלה, ועוד מרפסת של 8.00 מ״ר, במחיר של USD 1,426 למ״ר. זה הממוצע של Galt & Taggart מיולי 2026 לדירות חדשות בשלד לבן, כפי שהוא מובא במדריך שלנו על בניינים סובייטיים ובניינים חדשים.
| בסיס החישוב | שטח | מחיר לפי USD 1,426 למ״ר |
|---|---|---|
| השטח הרשום לפי החלטה 315 (המרפסת ב-100%) | 78.00 מ״ר | USD 111,228 |
| החדרים הסגורים בלבד | 70.00 מ״ר | USD 99,820 |
| המוסכמה הרוסית לפי 214-FZ (מרפסת x 0.3), להשוואה בלבד | 72.40 מ״ר | USD 103,242 |
| ספירת המרפסת לצורך K-2 בטביליסי (1/3), לתכנון בלבד | 2.67 מ״ר | אינו בסיס למחיר |
אם החוזה מתמחר את 78 המ״ר הרשומים, המרפסת עולה לקונה USD 11,408. כשמחלקים את המחיר רק על פני השטח הסגור, הקונה משלם כ-USD 1,589 על כל מטר רבוע שיש לו קירות ותקרה, ולא USD 1,426. כשמשווים בין דירות, חלקו כל מחיר גם בשטח הסגור: מרפסת גדולה גורמת לדירה להיראות זולה יותר למ״ר ממה שהיא באמת בפנים.
קונה שמצפה ל-72.4 מ״ר בסגנון הרוסי רואה פער של USD 7,986, אבל זה לא חיוב נסתר: המרפסת היא חלק ממה שנרשם וממה שנמכר. סכמו מראש לאיזה שטח החוזה מכפיל את המחיר; זה אחד מסעיפי ההגנה שבמדריך שלנו על חוזה עם יזם.
קל להתבלבל: לוגיה, מרפסת, טרסה וורנדה
| השטח | הצורה המקובלת | שטח רשום | K-2 בטביליסי |
|---|---|---|---|
| לוגיה (ლოჯია) | שקועה בתוך הבניין, סגורה משלושה צדדים | 100% | 1/3 |
| מרפסת (აივანი) | בולטת מהחזית | 100% | 1/3 |
| טרסה (ტერასა) | על גג, על משטח בגובה הקרקע או על קומה נסוגה | 100% | לא נספרת |
| ורנדה (ვერანდა) | מקורה, ולעתים קרובות מזוגגת | 100% | 1/3 |
הצורות האלה הן שימוש לשוני מקובל; אף טקסט גאורגי שמצאנו אינו מגדיר אף אחד מארבעת השטחים. גם לוגיה מזוגגת אינה חדר מגורים מבחינה משפטית: הזיגוג לא משנה את הקטגוריה שבה היא רשומה, וכל שינוי כזה ידרוש שרטוט מדידה חדש. לנתון שסופר חדרים בלבד, שמקורו בנוהג הסובייטי, ראו את הערך במילון המונחים על שטח מגורים.
לוגיה ומרפסת בחמש שפות
| שפה | לוגיה ומרפסת | צורה קרובה |
|---|---|---|
| גאורגית | ლოჯია და აივანი | საზაფხულო ფართი (שטח קיץ) |
| אנגלית | loggia and balcony | summer area |
| רוסית | лоджия и балкон | летние помещения (שטח קיץ) |
| עברית | לוגיה ומרפסת | מרפסת שמש (מרפסת פתוחה, בשימוש הישראלי) |
| ערבית | اللوجيا والشرفة | بلكونة (מרפסת, הצורה היומיומית) |
חוזים ושרטוטים בגאורגית משתמשים במילים "ლოჯია" ו-"აივანი", אותן מילים שבהן משתמשת החלטה 315 עצמה, ואילו מסמכי הפרויקט מסכמים את שתיהן תחת "საზაფხულო ფართი".
טעויות שקונים עושים עם מרפסות
- לצפות למקדם. הרישום בגאורגיה סופר לוגיות ומרפסות ב-100%; הנתונים 0.3 ו-0.5 שייכים לנוהג הרוסי.
- לצטט בפני המוכר את כלל השליש. השליש של טביליסי חל על מגבלת הצפיפות של בניין, לא על המחיר של דירה.
- להשוות מחיר למ״ר בין דירות שהמרפסות שלהן שונות מאוד בגודלן. חלקו גם בשטח הסגור.
- לסמוך על תיבת הסימון במודעה. ב-ss.ge לסימון "Balcony" אין גודל; בקשו את שרטוט המדידה.
- להניח שלוגיה שנסגרה רשומה. בדקו אם השרטוט ומסמכי ההכשרה מכסים אותה.
- להתייחס לגלריה משותפת כאל שלכם. בבניינים ישנים היא עשויה להיות רכוש משותף של כל הבעלים.
יתווסף על ידי הצוות: תמונות שיש להוסיף: שרטוט מדידה, עם הפרטים האישיים מושחרים ועם המצולע של המרפסת מודגש; תצלום של לוגיה שקועה לצד מרפסת בולטת באותה חזית; וצילום מסך של מודעה ב-ss.ge שמראה את סימון ה-Balcony ואת השדה Total area. סמנו את השרטוט במילה "דוגמה".
איך בודקים את שטח המרפסת לפני הקנייה
בקשו את השרטוט
בקשו את שרטוט המדידה הפנימי, ולא רק את הנסח.
אתרו את שטחי הקיץ
רשמו כל מצולע של מרפסת, לוגיה וטרסה ואת גודלו.
השוו לנסח
הסכום שבשרטוט צריך להתאים לשטח הרשום.
חשבו שני מחירים
חלקו את המחיר בשטח הרשום ובשטח הסגור.
קבעו את הבסיס בחוזה
ציינו איזה שטח מתומחר ואיך הוא נמדד.
בדקו שטחים שנסגרו
אם הלוגיה מזוגגת או מורחבת, בקשו את מסמכי ההכשרה.
שאלות נפוצות
האם מרפסת נכללת בשטח הרשום בגאורגיה?
כן. מאז 1 בינואר 2025 החלטה 315 מוסיפה לוגיות, מרפסות, טרסות וורנדות לשטח היחידה במלואן.
האם לוגיה נספרת אחרת ממרפסת?
לא. שתיהן נספרות ב-100%, ולא מצאנו הגדרה משפטית גאורגית שמבחינה ביניהן.
האם יזמים בגאורגיה גובים פחות למ״ר על מרפסות?
לא מצאנו יזם שעושה זאת, אבל הנוהג משתנה, ולכן בדקו את המחירון ואת החוזה.
מהו כלל השליש למרפסות בטביליסי?
כלל תכנוני: מרפסות, לוגיות וורנדות נספרות בשליש במקדם שטח הרצפות K-2.
האם הנסח מציג את המרפסת בנפרד?
לא. הוא מציג נתון שטח אחד; את המצולע של המרפסת רואים בשרטוט המדידה.
האם גם טרסה נספרת?
כן, במלואה לצורך השטח הרשום, אבל בכלל לא בספירת K-2 של טביליסי.
מותר לי לסגור את המרפסת בזכוכית?
לא הצלחנו לאמת אם נדרשים היתר או הסכמה של האגודה; שאלו את שני הגורמים.
למי שייכת גלריה משותפת בבניין ישן?
לבעלים במשותף, לפי סעיף 5(4) של החוק בדבר אגודות בעלי הדירות.
מקורות
- הכללים להכנת שרטוטי מדידה פנימיים, החלטת הממשלה מס' 315 מ-3 באוקטובר 2024 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- כללי השימוש בקרקע והפיתוח של טביליסי, החלטת מועצת העיר טביליסי מס' 14-39 מ-24 במאי 2016, הנוסח המקורי (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- תיקון לכללי טביליסי, החלטת מועצת העיר טביליסי מס' 12-35 מ-18 במאי 2026 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- הכללים בדבר היתרי בנייה, החלטת הממשלה מס' 255, הנוסח המקורי משנת 2019 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- ההוראה בדבר המרשם הציבורי, צו מס' 487 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- כללי הביצועים האנרגטיים של מבנים, החלטת הממשלה מס' 354 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- Energy Consumption in Households, Geostat, 2022 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- צו מס' 854/pr מ-25 בנובמבר 2016, משרד הבינוי של רוסיה (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- מודעה 37043112, ss.ge (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - ערך במילון המונחים שפורסם על סמך החלטות הממשלה מס' 315, מס' 255 ומס' 354, כללי השימוש בקרקע והפיתוח של טביליסי, צו מס' 487, Geostat ו-ss.ge.