שטח כולל: המספר היחיד שהמרשם שומר עבור דירה
שטח כולל (საერთო ფართი) הוא נתון השטח היחיד שנרשם בגאורגיה עבור דירה או יחידה אחרת בבניין: שטח הרצפה שבין הקירות התוחמים את היחידה, ללא הקירות, העמודים, הפירים והמדרגות הפנימיות, אבל יחד עם הלוגיות, המרפסות, הטרסות והוורנדות שלה.
שני טקסטים קובעים אותו. כלל המדידה הוא סעיף 2(7) של הכללים שאושרו בהחלטת הממשלה מס' 315, שהתקבלה ב-3 באוקטובר 2024 ומוחלת מ-1 בינואר 2025. הסעיף מגדיר את השטח המנוצל של יחידה (გამოყენებული ფართობი), הנמדד "בין הקירות התוחמים שלה" על פני מבנה הרצפה הראשי, "בניכוי שטח הקירות והעמודים הקיימים", ומוסיף לו שטחי קיץ במקום שבו הם קיימים. כלל הרישום הוא ההוראות בדבר המרשם הציבורי, צו מס' 487. בנוסח של 2019, סעיף 16(1) רשם יחידה שהוגש לה תשריט מדידה פנימי לפי "השטח הכולל שלה" (საერთო ფართი), שטח למגורים ושטח שאינו למגורים כאחד. צו מס' 993 מ-26 במרץ 2024 ניסח מחדש את סעיף 16(1), שמבסס כעת את הרישום על מסמך הבעלות ועל תיעוד הבנייה, ולאחר מכן על מסמך הקבלה לשימוש; סעיף 16(5) עדיין מדבר על השטח הרישומי הכולל של בניין (საერთო სარეგისტრაციო ფართობი). הציטוטים מן החוק בעמוד זה מובאים בתרגומנו.
אותן מילים מציינות ברוסיה דבר צר יותר: לפי הסיכומים של Consultant Plus לסעיף 15(5) של קוד הדיור הרוסי, מרפסות, לוגיות, ורנדות וטרסות נשארות מחוץ ל"общая площадь" של דירת מגורים. גאורגיה סופרת אותן ב-100%, ולכן שני הנתונים של אותה דירה לא יתאימו זה לזה.
בין הקירות: שיטת המדידה של החלטה 315
| רכיב | הכלל | סעיף |
|---|---|---|
| קירות ועמודים | אינם נכללים | סעיף 2(7) |
| פתחים בקירות, פירים הנדסיים ופירי אוורור, מדרגות פנימיות עם פודסטים | אינם נכללים | סעיף 2(7) |
| לוגיות, מרפסות, טרסות, ורנדות | נספרות במלואן | סעיף 2(7) |
| צלעות באורך של עד 10 מ' | דיוק של עד 0.05 מ' | סעיף 2(2) |
| צלעות שאורכן מעל 10 מ' | 0.05 מ' ועוד 0.1% מהאורך שמעבר ל-10 מ' | סעיף 2(2) |
| עיגול | ל-0.01 מ״ר | סעיף 2(3) |
| מפלסים מפוצלים | רצפות שהפרש הגובה ביניהן אינו עולה על 1.8 מ' נחשבות לקומה אחת | סעיף 2(6) |
| קנה מידה על נייר | 1:50 עד 1:1,000 | סעיף 2(4) |
| קבצים דיגיטליים | .shp ו-.dwg, במערכת WGS84/UTM | סעיף 6 |
| אחריות | מי שמכין את התשריט אחראי לדיוקו | סעיף 2(8) |
בקשות שהוגשו לפני 1 בינואר 2025 מוכרעות לפי הכללים הקודמים (סעיפים 2 ו-3 של ההחלטה), כך שרישום ישן יותר עשוי לשבת על שיטה אחרת. לא מצאנו דרישת רישיון ממי שמכין את התשריט, ובאתר matsne לא הופיע ב-28 באוקטובר 2026 שום תיקון להחלטה 315. חלקן של המרפסות בשטח מוסבר בערך לוגיה ומרפסת.
כשהתשריט והמסמכים הישנים אינם מתיישבים
תשריט חדש עלול להיתקל בנתון ותיק יותר: מסמך הבעלות, הרשומה הקיימת במרשם או כרטיס ארכיון מהתקופה הסובייטית. צו מס' 487 מכריע מי מהם גובר.
- סעיף 16(1): בעלות בבניין או ביחידה נרשמת על סמך מסמך הבעלות ותיעוד הבנייה, ולאחר שהבנייה הושלמה, על סמך מסמך הקבלה לשימוש. עד צו מס' 993 משנת 2024, סעיף קטן זה רשם יחידה שהוגש לה תשריט מדידה לפי השטח הכולל שבתשריט.
- סעיף 16(6): אם התשריט הקדסטרי מציג שטח גדול או קטן מזה שבמסמך הבעלות, ברשומת המרשם או בכרטיס הארכיון, הרישום הולך אחר התשריט רק בהסכמת הבעלים המשותפים או חברי האגודה, אלא אם היחידה היא חלל מבודד אחד ומשולב.
- סעיף 16(5): כשהארכיון ומסמכי הבעלות חלוקים בשאלת השטח הכולל של בניין רב-יחידות, השטח הרישומי הכולל שלו (საერთო სარეგისტრაციო ფართობი) נקבע על פי בקשה משותפת של הבעלים.
ההסכמה חשובה, משום שחלקו של כל בעלים בבניין נגזר מן השטחים הרשומים, כך שתוספת לדירה אחת מזיזה את חלקן של האחרות; השאלה איך חריג החלל המבודד חל על דירה מסוימת שמורה לעורך דין. אם הנוהג הסובייטי השאיר את המרפסות בחוץ, כפי שעושה החוק הרוסי, כרטיס ארכיון היה מראה פחות מתשריט חדש, אבל לא הצלחנו לאמת את הכללים של הרפובליקה הסובייטית הגאורגית או למצוא כרטיס לדוגמה.
מה הנתון הרשום קובע
כמה כללים נשענים על הנתון הזה כבסיס:
- חלקים באגודת בעלי הדירות: החלק של כל בעלים הוא שטח היחידה שלו חלקי סך השטח של כל היחידות (חוק אגודות בעלי הדירות, סעיף 5(3)), וההוצאות המשותפות מתחלקות לפי אותו חלק (סעיף 7(3)). לכן גם המרפסות נושאות בדמי הניהול.
- מחירי שוק: המחירים למ״ר מצוטטים לפי השטח הכולל. הממוצעים של Galt & Taggart ביולי 2026 עמדו על $1,280 למלאי הישן, $1,372 לדירות חדשות יותר ביד שנייה ו-$1,426 לדירות חדשות בשלד לבן, כפי שמדווח המדריך שלנו על בלוקים סובייטיים ובניינים חדשים.
- מס קבוע על השכרה לטווח קצר: הבסיס הוא השטח המיועד להשכרה לטווח קצר, 10 לארי למ״ר לחודש (קוד המס, סעיף 309(26)), במשטר שהוארך עד 1 בינואר 2028. לא הצלחנו לברר אם המרפסות נספרות בו.
- מסירה של דירה חדשה: חוסר לעומת השטח המוסכם נחשב לפגם לפי הקוד האזרחי, סעיף 488(2), אלא אם אינו יכול להשפיע באופן ממשי על הביצוע; דרכי הפעולה העומדות לרשותכם מפורטות ברשימת הבדיקה למסירה שלנו.
סקר צריכת האנרגיה במשקי בית של Geostat מודד דירות בדרך דומה: כל החדרים ושטחי העזר, ועוד טרסות, ורנדות ומרפסות פנימיות וחיצוניות, אבל לא חדרי מדרגות, מבואות מעליות או מסדרונות משותפים.
| שטח כולל | כל משקי הבית | משקי בית עירוניים |
|---|---|---|
| עד 30 מ״ר | 3.1% | 4.4% |
| 31 עד 50 מ״ר | 10.9% | 16.1% |
| 51 עד 100 מ״ר | 46.0% | 57.3% |
| מעל 100 מ״ר | 40.0% | 22.2% |
השטח הכולל בתשריט, בנסח ובמודעה
תשריט המדידה הפנימי (შიდა აზომვითი ნახაზი) הוא שמפיק את הנתון. לפי החלטה 315, סעיף 2(3), מופיעים בו הקודים הקדסטריים, הכתובת, הייעוד (למגורים או שלא למגורים), הקטגוריה, המצב, מספרי הקומה והיחידה, המידות, התאריך והחתימה. המצב הוא მშენებარე (בבנייה), აშენებული (בנוי) או დანგრეული (הרוס). עמוד 1 ממקם את היחידה על התוכנית הקדסטרית, עמוד 2 נושא את השרטוט של היחידה עצמה, חדר אחר חדר, עם המצולעים של המרפסת והלוגיה ועם הסך הכולל, ולתשריט מצורף סימון של היחידה על תוכנית הקומה (סעיף 3(1) ו-(2)). כל חלק שאין לו מסמכי בנייה, מסמך קבלה לשימוש או אקט הכשרה, או שאינו חוקי מסיבה אחרת, חייב להיות מסומן (סעיף 3(4)).
מסמכים אחרים מראים פחות:
- נסח מהמרשם הציבורי: נתון שטח אחד ליחידה, לצד צורת הבעלות, הייעוד, הקומה, הכניסה ומספר הדירה (צו 487, סעיף 6(4)(დ)), בלי נתון של שטח מגורים ובלי פירוק של המרפסות.
- תשריט מדידה קדסטרי (საკადასტრო აზომვითი ნახაზი): מתייחס לקרקע ולטביעת הרגל של הבניין; אי-התאמה למסמכים ישנים יותר מפעילה את סעיף 16(6).
- חוזה עם יזם: שטח תכנוני בעת החתימה ושטח מדוד בעת המסירה; ראו את המדריך שלנו לחוזה עם יזם.
- מודעה ב-ss.ge: השדה נקרא "საერთო ფართი" בגאורגית ו-"Total area" באנגלית, למשל 59 מ״ר במודעה 36888650 ו-310 מ״ר במודעה המסחרית 37043112. המוכר מזין אותו ללא אימות, והמחיר למ״ר שמוצג הוא המחיר מחולק בנתון הזה, בכל 91,052 המודעות למכירת דירות בטביליסי ב-28 באוקטובר 2026.
דוגמה מחושבת: עד כמה הסטייה המותרת יכולה להזיז את הנתון
מקרה להמחשה, לפי החישוב שלנו: דירה חדשה ששורטטה כחלל אחד של 7 x 10 מ', כלומר 70.00 מ״ר, במחיר של $1,426 למ״ר של שטח כולל מדוד, עם מדידה חוזרת בעת המסירה.
| מקרה | צלעות | שטח | מחיר לפי $1,426 למ״ר |
|---|---|---|---|
| הנתון התכנוני | 7.00 x 10.00 מ' | 70.00 מ״ר | $99,820 |
| שתי הצלעות ארוכות ב-5 ס״מ, ועדיין בגבולות הסטייה | 7.05 x 10.05 מ' | 70.85 מ״ר | $101,032 |
כל צלע נמצאת בטווח של 0.05 מ', הגבול לצלעות של עד 10 מ', ובכל זאת השטח משתנה בכ-0.85 מ״ר והמחיר בכ-$1,212. שני תשריטים חוקיים של אותה דירה יכולים להיות שונים, ולכן על החוזה לנקוב בשיטה אחת, בסטייה אחת ובהתאמת מחיר לשני הכיוונים.
הנתון שהתקבל קובע מאז את חלקו של הבעלים באגודה, כל עוד הדירה בבעלותו.
מתבלבלים בקלות: חמישה נתוני שטח אחרים
| נתון | מה הוא מודד | לשם מה משתמשים בו |
|---|---|---|
| שטח כולל (საერთო ფართი) | היחידה שבין קירותיה, עם שטחי הקיץ במלואם | רישום, מחיר, חלק באגודה |
| שטח מגורים (საცხოვრებელი ფართი) | חדרי המגורים בלבד, או שימוש למגורים כקטגוריה | המרשם אינו רושם אותו |
| שטח רצפות K-2 | כל הקומות של בניין; בטביליסי מרפסות נספרות ב-1/3, קומות חלקיות ב-1/2, עליות גג שגובהן מעל 1.6 מ' ב-3/4 | מגבלות צפיפות ואגרת ההיתר |
| שטח הבניין (შენობის ფართობი) | עד הקצה החיצוני של מבנה הרצפה הנושא, בלי המרפסת (החלטה 255, סעיף 5(2)(გ)) | קביעת סיווג ההיתר |
| שטח מחומם | החלק שמחממים בחורף | סטטיסטיקת האנרגיה של Geostat |
אגרת ההיתר שמשלם היזם, שתקרתה 10 לארי למ״ר של שטח K-2 (חוק האגרות המקומיות, סעיף 6(2)), אינה קשורה לגודל הרשום של הדירה שלכם. בחורף, לפי ספירת Geostat, 36.4% ממשקי הבית מחממים רק 16 עד 30 מ״ר, כך ששטח כולל גדול אינו שטח חם גדול. חוזה עשוי גם לתמחר שטח "בר מכירה" או שטח תכנוני, ולכן עליו לומר לאיזה נתון הוא מתכוון. המשמעות של חדרים בלבד מוסברת בערך שטח מגורים, ומקדם K-2 במדריך שלנו על היתרי בנייה.
שטח כולל בחמש שפות
| שפה | מונח | הערה |
|---|---|---|
| גאורגית | საერთო ფართი | יחידה: მ² |
| אנגלית | total area | יחידה: m² |
| רוסית | общая площадь | בגאורגיה הוא כולל מרפסות ולוגיות; יחידה: м² |
| עברית | שטח כולל | כולל מרפסות; אינו השטח רישום הישראלי; יחידה: מ״ר |
| ערבית | المساحة الإجمالية | יחידה: م² |
בחוזה או במודעה בגאורגית, חפשו את "საერთო ფართი", התווית שבה משתמש גם ss.ge עבור השדה Total area שלו.
היכן רוכשים טועים בשטח הכולל
- קריאת נתון ממודעה כאילו הוא הנתון הרשום. ב-ss.ge המוכר מקליד אותו בעצמו; השוו אותו לנסח.
- ההנחה ש"כולל" פירושו שטח פנים בלבד. בגאורגיה מרפסות, לוגיות וטרסות נמצאות בתוך הנתון.
- השוואה לנתון רוסי או סובייטי. אלה עשויים להשאיר את המרפסות בחוץ, ולכן המספרים לא יתאימו.
- התעלמות מתאריך התשריט. נתונים מלפני 1 בינואר 2025 עשויים להתבסס על הכללים הקודמים.
- חתימה בלי סעיף מדידה. בלי שיטה אחת וסטייה אחת, גם מדידה חוזרת חוקית יכולה להזיז את המחיר.
- שכחת העלויות השוטפות. שטח רשום גדול יותר פירושו חלק גדול יותר באגודה.
יתווסף על ידי הצוות: סריקות שיש להוסיף: עמוד 2 של תשריט מדידה פנימי שמציג את שטחי החדרים ואת הסך הכולל, שורת השטח בנסח מהמרשם הציבורי של אותה דירה, ומודעה ב-ss.ge שבה השדה Total area מוקף בעיגול. השחירו שמות, מספרי זהות וקודים קדסטריים.
איך מאמתים את השטח הכולל של דירה
קראו את הנסח
רשמו לעצמכם את השטח הרשום ואת תאריך הרישום.
השיגו את התשריט
בקשו את תשריט המדידה הפנימי שעליו נשען הרישום.
חברו את החדרים
ודאו שהחדרים ושטחי הקיץ מצטברים לסך הכולל.
השוו למודעה
העמידו את הנתון המפורסם מול הנתון הרשום.
קבעו את השיטה
נקבו בחוזה בשיטה, בסטייה ובהתאמת המחיר.
מדדו שוב במסירה
השוו את התשריט החדש לשטח התכנוני.
שאלות נפוצות
מהו שטח כולל בגאורגיה?
השטח היחיד שנרשם עבור יחידה: שטח הרצפה בין קירותיה, ועוד לוגיות, מרפסות, טרסות וורנדות.
האם הקירות נכללים בשטח הכולל?
לא. לפי החלטה 315 אין מכלילים בו קירות, עמודים, פירים ומדרגות פנימיות.
האם השטח הכולל כולל את המרפסת?
כן, במלואה, מאז 1 בינואר 2025.
עד כמה המדידה צריכה להיות מדויקת?
בטווח של 0.05 מ' בצלעות של עד 10 מ', כשהשטחים מעוגלים ל-0.01 מ״ר.
האם הנסח מציג שטח מגורים?
לא. הוא מציג נתון שטח אחד ליחידה.
מה קורה אם תשריט חדש שונה מהמסמכים הישנים?
לפי צו 487, סעיף 16(6), התשריט גובר רק בהסכמת הבעלים המשותפים או האגודה, אלא אם היחידה היא חלל מבודד אחד.
האם הנתון Total area ב-ss.ge מאומת?
לא. המוכר מזין אותו; בדקו אותו מול הנסח.
האם השטח הכולל משפיע על דמי ועד הבית?
כן. חלקו של כל בעלים הוא השטח שלו חלקי השטח של כל היחידות.
מקורות
- הכללים לתשריטי מדידה פנימיים, החלטת הממשלה מס' 315 מ-3 באוקטובר 2024 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- ההוראות בדבר המרשם הציבורי, צו מס' 487, הנוסח המקורי משנת 2019 וצו התיקון מס' 993 מ-26 במרץ 2024 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- Energy Consumption in Households, Geostat, 2022 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- הכללים בדבר היתרי בנייה, החלטת הממשלה מס' 255, הנוסח המקורי משנת 2019 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- כללי השימוש בקרקע והפיתוח של טביליסי, החלטת הסקרבולו (מועצת העיר) מס' 14-39 מ-24 במאי 2016 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- קוד המס של גאורגיה (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- הקוד האזרחי של גאורגיה (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- לוגיה: הגדרות בחוק הרוסי, Consultant Plus (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
- מודעה 37043112, ss.ge (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
יומן שינויים
- - ערך במילון המונחים שפורסם על סמך החלטות הממשלה מס' 315 ומס' 255, צו מס' 487, כללי השימוש בקרקע והפיתוח של טביליסי, קוד המס, הקוד האזרחי, Geostat ו-ss.ge.