საერთო ფართი: ერთადერთი რიცხვი, რომელსაც რეესტრი ბინისთვის ინახავს
საერთო ფართი (ინგლისურად total area) ფართის ის ერთადერთი მაჩვენებელია, რომელიც საქართველოში ბინაზე ან შენობის სხვა ერთეულზე რეგისტრირდება: იატაკის ზედაპირი ერთეულის შემომსაზღვრელ კედლებს შორის, კედლების, სვეტების, შახტებისა და შიდა კიბეების გარეშე, თუმცა მისი ლოჯიების, აივნების, ტერასებისა და ვერანდების ჩათვლით.
მას ორი ტექსტი განსაზღვრავს. გაზომვის წესი მოცემულია მთავრობის №315 დადგენილებით დამტკიცებული წესების მე-2 მუხლის მე-7 პუნქტში; დადგენილება 2024 წლის 3 ოქტომბერს მიიღეს და 2025 წლის 1 იანვრიდან მოქმედებს. ეს ნორმა ერთეულის გამოყენებულ ფართობს განსაზღვრავს: იატაკის ძირითადი კონსტრუქციის ზედაპირს „მის შემომსაზღვრელ კედლებს შორის“, „არსებული კედლებისა და კოლონების ფართობის გარეშე“, საზაფხულო ფართების დამატებით, სადაც ისინი არის. რეგისტრაციის წესს „საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია“, ანუ №487 ბრძანება ადგენს. მისი 2019 წლის რედაქციით, მუხლი 16(1) შიდა აზომვითი ნახაზის წარდგენისას ერთეულს „მისი საერთო ფართის შესაბამისად“ არეგისტრირებდა, საცხოვრებელ და არასაცხოვრებელ ფართს თანაბრად. 2024 წლის 26 მარტის №993 ბრძანებამ მუხლი 16(1) ხელახლა ჩამოაყალიბა: ახლა რეგისტრაცია უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტსა და სამშენებლო დოკუმენტაციას, შემდეგ კი ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტს ეყრდნობა, მუხლი 16(5) კი კვლავ შენობის საერთო სარეგისტრაციო ფართობს ახსენებს.
რუსეთში იმავე სიტყვებს უფრო ვიწრო მნიშვნელობა აქვს: Consultant Plus-ის მიმოხილვების თანახმად, რუსეთის საბინაო კოდექსის მუხლი 15(5)-ით აივნები, ლოჯიები, ვერანდები და ტერასები საცხოვრებლის общая площадь-ში არ შედის. საქართველოში ისინი 100%-ით ითვლება, ამიტომ ერთი ბინის ეს ორი მაჩვენებელი ერთმანეთს არ დაემთხვევა.
კედლებს შორის: №315 დადგენილების გაზომვის მეთოდი
| ელემენტი | წესი | მუხლი |
|---|---|---|
| კედლები და სვეტები | არ ითვლება | მუხლი 2(7) |
| ღიობები კედლებში, საინჟინრო და სავენტილაციო შახტები, შიდა კიბეები ბაქნებით | არ ითვლება | მუხლი 2(7) |
| ლოჯიები, აივნები, ტერასები, ვერანდები | ითვლება სრულად | მუხლი 2(7) |
| 10 მ-მდე სიგრძის გვერდები | სიზუსტე 0,05 მ-ის ფარგლებში | მუხლი 2(2) |
| 10 მ-ზე გრძელი გვერდები | 0,05 მ, პლუს 10 მ-ს ზემოთ არსებული სიგრძის 0,1% | მუხლი 2(2) |
| დამრგვალება | 0,01 მ²-მდე | მუხლი 2(3) |
| სხვადასხვა დონეზე მოწყობილი იატაკი | ერთმანეთისგან 1,8 მ-ის ფარგლებში დაშორებული იატაკები ერთ სართულად ითვლება | მუხლი 2(6) |
| ქაღალდის ნახაზის მასშტაბი | 1:50-დან 1:1 000-მდე | მუხლი 2(4) |
| ციფრული ფაილები | .shp და .dwg, WGS84/UTM სისტემაში | მუხლი 6 |
| პასუხისმგებლობა | სიზუსტეზე პასუხს ნახაზის შემდგენელი აგებს | მუხლი 2(8) |
2025 წლის 1 იანვრამდე შეტანილ განცხადებებზე გადაწყვეტილება ძველი წესებით მიიღება (დადგენილების მე-2 და მე-3 მუხლები), ამიტომ ადრინდელი რეგისტრაცია შესაძლოა სხვა მეთოდს ეყრდნობოდეს. ნახაზის შემდგენლისთვის სალიცენზიო მოთხოვნა ვერ ვიპოვეთ, ხოლო 2026 წლის 28 ოქტომბრისთვის matsne-ზე №315 დადგენილების არცერთი ცვლილება არ იყო ჩამოთვლილი. რა წილით შედის ფართში აივანი, ახსნილია სტატიაში ლოჯია და აივანი.
როცა ნახაზი და ძველი საბუთები ერთმანეთს ეწინააღმდეგება
ახალი ნახაზი შეიძლება უფრო ძველ მაჩვენებელს შეეჯახოს: უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში, რეესტრის არსებულ ჩანაწერში ან საბჭოთა პერიოდის საარქივო ბარათში მითითებულს. რომელი მათგანი იმარჯვებს, №487 ბრძანება წყვეტს.
- მუხლი 16(1): შენობაზე ან ერთეულზე საკუთრება რეგისტრირდება უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტისა და სამშენებლო დოკუმენტაციის, ხოლო აშენების შემდეგ - ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტის საფუძველზე. 2024 წლის №993 ბრძანებამდე ეს პუნქტი აზომვითი ნახაზის მქონე ერთეულს ნახაზის საერთო ფართით არეგისტრირებდა.
- მუხლი 16(6): თუ საკადასტრო ნახაზზე ფართი უფლების დამადასტურებელ დოკუმენტში, რეესტრის ჩანაწერში ან საარქივო ბარათში მითითებულზე მეტი ან ნაკლებია, რეგისტრაცია ნახაზს მხოლოდ თანამესაკუთრეთა ან ამხანაგობის წევრთა თანხმობით მიჰყვება, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა ერთეული ერთ სისტემაში გაერთიანებული იზოლირებული სივრცეა.
- მუხლი 16(5): როცა მრავალბინიანი შენობის საერთო ფართის შესახებ არქივი და უფლების დამადასტურებელი დოკუმენტები ერთმანეთს არ ემთხვევა, შენობის საერთო სარეგისტრაციო ფართობი მესაკუთრეთა ერთობლივი განცხადებით დგინდება.
თანხმობას იმიტომ აქვს მნიშვნელობა, რომ შენობაში თითოეული მესაკუთრის წილი რეგისტრირებული ფართებიდან გამოითვლება და ერთი ბინის მონაგები დანარჩენების წილს ცვლის; კონკრეტულ ბინაზე იზოლირებული სივრცის გამონაკლისი როგორ ვრცელდება, ამას იურისტი გეტყვით. თუ საბჭოთა პრაქტიკა აივნებს, რუსული კანონის მსგავსად, არ ითვლიდა, საარქივო ბარათზე ფართი ახალ ნახაზზე ნაკლები იქნებოდა, თუმცა საქართველოს სსრ-ის წესები ვერ დავადასტურეთ და ბარათის ნიმუშიც ვერ ვიპოვეთ.
რას განსაზღვრავს რეგისტრირებული მაჩვენებელი
ეს რიცხვი რამდენიმე წესის საფუძველია:
- წილი ამხანაგობაში: თითოეული მესაკუთრის წილი უდრის მისი ერთეულის ფართს გაყოფილს ყველა ერთეულის ჯამურ ფართზე („ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობების შესახებ“ კანონის მუხლი 5(3)), საერთო ხარჯები კი ამ წილის მიხედვით ნაწილდება (მუხლი 7(3)). შესაბამისად, მომსახურების ხარჯი აივნის ფართზეც მოდის.
- ბაზრის ფასები: კვადრატული მეტრის ფასი საერთო ფართზეა დათვლილი. Galt & Taggart-ის 2026 წლის ივლისის საშუალოები ძველი ფონდისთვის $1 280 იყო, უფრო ახალი მეორადი ბინებისთვის $1 372, ხოლო თეთრ კარკასში ახალი ბინებისთვის $1 426, როგორც ეს ჩვენს სტატიაშია მოცემული საბჭოთა კორპუსებისა და ახალი შენობების შესახებ.
- მოკლევადიანი გაქირავების ფიქსირებული გადასახადი: ბაზა მოკლევადიანი გაქირავებისთვის განკუთვნილი ფართია, თვეში 10 ლარი თითო მ²-ზე (საგადასახადო კოდექსის მუხლი 309(26)); ეს რეჟიმი 2028 წლის 1 იანვრამდე გაგრძელდა. ითვლება თუ არა აქ აივნები, ვერ დავადასტურეთ.
- ახალი ბინის ჩაბარება: შეთანხმებულზე ნაკლები ფართი სამოქალაქო კოდექსის მუხლი 488(2)-ით ნაკლად ითვლება, თუ დანაკლისს შესრულებაზე არსებითი გავლენის მოხდენა შეუძლია; რა მოთხოვნები გაქვთ ამ დროს, იხილეთ ჩვენს ჩაბარების საკონტროლო სიაში.
საქსტატის შინამეურნეობების ენერგომოხმარების კვლევა საცხოვრებელს მსგავსად ზომავს: ყველა ოთახი და დამხმარე სათავსი, პლუს ტერასები, ვერანდები და შიდა თუ გარე აივნები, მაგრამ არა სადარბაზოები, ლიფტის ჰოლები ან საერთო დერეფნები.
| საერთო ფართი | ყველა შინამეურნეობა | ქალაქის შინამეურნეობები |
|---|---|---|
| 30 მ²-მდე | 3,1% | 4,4% |
| 31-დან 50 მ²-მდე | 10,9% | 16,1% |
| 51-დან 100 მ²-მდე | 46,0% | 57,3% |
| 100 მ²-ზე მეტი | 40,0% | 22,2% |
საერთო ფართი ნახაზზე, ამონაწერსა და განცხადებაში
ამ რიცხვს შიდა აზომვითი ნახაზი იძლევა. №315 დადგენილების მუხლი 2(3)-ის მიხედვით, მასზე აღინიშნება საკადასტრო კოდები, მისამართი, ფუნქცია (საცხოვრებელი ან არასაცხოვრებელი), კატეგორია, მდგომარეობა, სართულისა და ერთეულის ნომრები, ზომები, თარიღი და ხელმოწერა. მდგომარეობა სამიდან ერთ-ერთია: მშენებარე, აშენებული ან დანგრეული. პირველი გვერდი ერთეულს საკადასტრო გეგმაზე აჩვენებს, მეორე გვერდზე თავად ერთეულის ნახაზია, ოთახ-ოთახ, აივნისა და ლოჯიის პოლიგონებითა და ჯამით, თან კი ერთვის სართულის გეგმა, რომელზეც ერთეულია მონიშნული (მუხლი 3(1) და (2)). ნებისმიერი ნაწილი, რომელსაც სამშენებლო დოკუმენტაცია, ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტი ან ლეგალიზაციის აქტი არ აქვს, ან სხვაგვარად კანონიერი არ არის, ნახაზზე უნდა მოინიშნოს (მუხლი 3(4)).
სხვა საბუთები ნაკლებს აჩვენებს:
- საჯარო რეესტრის ამონაწერი: ერთეულის ფართის ერთი მაჩვენებელი, საკუთრების ფორმის, დანიშნულების, სართულის, სადარბაზოსა და ბინის ნომრის გვერდით (№487 ბრძანების მუხლი 6(4)(დ)); საცხოვრებელი ფართის ცალკე მაჩვენებელი და აივნის გამოყოფა მასში არ არის.
- საკადასტრო აზომვითი ნახაზი: მიწის ნაკვეთისა და შენობის განაშენიანების კონტურისთვის; თუ ის ძველ საბუთებს არ ემთხვევა, მუხლი 16(6) ამოქმედდება.
- ხელშეკრულება დეველოპერთან: ხელმოწერისას საპროექტო ფართი, ჩაბარებისას კი გაზომილი; იხილეთ ჩვენი სტატია დეველოპერთან ხელშეკრულების შესახებ.
- განცხადება ss.ge-ზე: ველს ქართულად „საერთო ფართი“ ჰქვია, ინგლისურად კი „Total area“; მაგალითად, 36888650 ნომრის განცხადებაში 59 მ²-ია, 37043112 ნომრის კომერციულ განცხადებაში კი 310 მ². ამ ველს გამყიდველი შემოწმების გარეშე ავსებს, ხოლო კვადრატული მეტრის ნაჩვენები ფასი უბრალოდ ფასის მასზე გაყოფის შედეგია; 2026 წლის 28 ოქტომბერს ასე იყო თბილისში გასაყიდი ბინების 91 052 განცხადებაში.
მაგალითი: რამდენად შეიძლება დასაშვებმა ცდომილებამ რიცხვი შეცვალოს
საილუსტრაციო შემთხვევა ჩვენი გამოთვლით: ახალი ბინა, რომელიც ნახაზზე ერთი 7 x 10 მ სივრცეა, 70,00 მ², ფასი - $1 426 გაზომილი საერთო ფართის თითო მ²-ზე, ჩაბარებისას კი ხელახლა იზომება.
| შემთხვევა | გვერდები | ფართი | ფასი $1 426-ად მ²-ზე |
|---|---|---|---|
| საპროექტო მაჩვენებელი | 7,00 x 10,00 მ | 70,00 მ² | $99 820 |
| ორივე გვერდი 5 სმ-ით გრძელია, მაგრამ ცდომილების ფარგლებშია | 7,05 x 10,05 მ | 70,85 მ² | $101 032 |
თითოეული გვერდი 0,05 მ-ის ფარგლებშია, რაც 10 მ-მდე გვერდების ზღვარია, ფართი კი დაახლოებით 0,85 მ²-ით იცვლება, ფასი - დაახლოებით $1 212-ით. ერთი ბინის ორი კანონიერი ნახაზი შეიძლება ერთმანეთისგან განსხვავდებოდეს, ამიტომ ხელშეკრულებაში ერთი მეთოდი, ერთი ცდომილება და ფასის კორექტირება ორივე მიმართულებით უნდა ეწეროს.
მიღებული მაჩვენებელი შემდეგ მესაკუთრის წილს ამხანაგობაში მთელი იმ დროის განმავლობაში განსაზღვრავს, სანამ ბინა მის საკუთრებაშია.
ადვილად ასარევი: ფართის ხუთი სხვა მაჩვენებელი
| მაჩვენებელი | რას ზომავს | რისთვის გამოიყენება |
|---|---|---|
| საერთო ფართი | ერთეული კედლებს შორის, საზაფხულო ფართები სრულად | რეგისტრაცია, ფასი, წილი ამხანაგობაში |
| საცხოვრებელი ფართი | მხოლოდ საცხოვრებელი ოთახები, ან საცხოვრებელი დანიშნულება, როგორც კატეგორია | რეესტრი არ აფიქსირებს |
| K-2-ის სართულების ფართობი | შენობის ყველა სართული; თბილისში აივნები 1/3-ით, არასრული სართულები 1/2-ით, 1,6 მ-ზე მაღალი სხვენები 3/4-ით | სიმჭიდროვის ზღვრები და ნებართვის მოსაკრებელი |
| შენობის ფართობი | მზიდი სართულშუა კონსტრუქციის გარე კიდემდე, აივნის გარეშე (№255 დადგენილების მუხლი 5(2)(გ)) | ნებართვის კლასის დადგენა |
| გათბობადი ფართი | ნაწილი, რომელიც ზამთარში თბება | საქსტატის ენერგეტიკის სტატისტიკა |
დეველოპერის მიერ გადასახდელი ნებართვის მოსაკრებელი, რომლის ზედა ზღვარი K-2 ფართობის თითო მ²-ზე 10 ლარია („ადგილობრივი მოსაკრებლების შესახებ“ კანონის მუხლი 6(2)), თქვენი ბინის რეგისტრირებულ ზომასთან კავშირში არ არის. საქსტატის მონაცემებით, ზამთარში შინამეურნეობების 36,4% მხოლოდ 16-დან 30 მ²-მდე ფართს ათბობს, ასე რომ, დიდი საერთო ფართი დიდ თბილ ფართს არ ნიშნავს. ხელშეკრულებამ შეიძლება ფასი „გასაყიდ“ ან საპროექტო ფართზეც დათვალოს, ამიტომ მასში მკაფიოდ უნდა ეწეროს, რომელ მაჩვენებელზეა საუბარი. მხოლოდ ოთახების მნიშვნელობით ფართზე წაიკითხეთ სტატია საცხოვრებელი ფართი, K-2 კოეფიციენტზე კი - ჩვენი სტატია მშენებლობის ნებართვების შესახებ.
საერთო ფართი ხუთ ენაზე
| ენა | ტერმინი | შენიშვნა |
|---|---|---|
| ქართული | საერთო ფართი | ერთეული: მ² |
| ინგლისური | total area | ერთეული: m² |
| რუსული | общая площадь | საქართველოში აივნებსა და ლოჯიებს მოიცავს; ერთეული: м² |
| ებრაული | שטח כולל | აივნებს მოიცავს; ეს არ არის ისრაელური שטח רישום; ერთეული: מ״ר |
| არაბული | المساحة الإجمالية | ერთეული: م² |
ქართულ ხელშეკრულებასა თუ განცხადებაში მოძებნეთ სიტყვები „საერთო ფართი“ - სწორედ ამ წარწერას იყენებს ss.ge თავისი Total area ველისთვის.
სად ცდებიან მყიდველები საერთო ფართთან დაკავშირებით
- განცხადების რიცხვის რეგისტრირებულად მიჩნევა. ss.ge-ზე მას გამყიდველი თავად წერს; შეადარეთ ამონაწერს.
- ვარაუდი, რომ „საერთო“ მხოლოდ შიდა სივრცეს ნიშნავს. საქართველოში აივნები, ლოჯიები და ტერასები ამ რიცხვში შედის.
- რუსულ ან საბჭოთა მაჩვენებელთან შედარება. ისინი აივნებს შეიძლება არ ითვლიდნენ, ამიტომ რიცხვები არ დაემთხვევა.
- ნახაზის თარიღის უგულებელყოფა. 2025 წლის 1 იანვრამდე შედგენილი მაჩვენებლები შესაძლოა ძველ წესებს მიჰყვებოდეს.
- ხელმოწერა გაზომვის პუნქტის გარეშე. თუ ერთი მეთოდი და ცდომილება არ არის შეთანხმებული, კანონიერმა ხელახალმა გაზომვამაც კი შეიძლება ფასი შეცვალოს.
- მიმდინარე ხარჯების დავიწყება. რაც მეტია რეგისტრირებული ფართი, მით მეტია წილი ამხანაგობაში.
დასამატებელია გუნდის მიერ: დასამატებელი სკანები: შიდა აზომვითი ნახაზის მეორე გვერდი ოთახების ფართებითა და ჯამით, იმავე ბინის საჯარო რეესტრის ამონაწერის სტრიქონი ფართით და ss.ge-ის განცხადება შემოხაზული Total area ველით. დაფარეთ სახელები, პირადი ნომრები და საკადასტრო კოდები.
როგორ შევამოწმოთ ბინის საერთო ფართი
წაიკითხეთ ამონაწერი
ჩაინიშნეთ რეგისტრირებული ფართი და რეგისტრაციის თარიღი.
მოითხოვეთ ნახაზი
სთხოვეთ შიდა აზომვითი ნახაზი, რომელსაც ეს რიცხვი ეყრდნობა.
შეკრიბეთ ოთახები
გადაამოწმეთ, რომ ოთახებისა და საზაფხულო ფართების ჯამი საერთო ფართს უდრის.
შეადარეთ განცხადებას
რეკლამაში მითითებული რიცხვი რეგისტრირებულს გვერდით დაუდეთ.
დააფიქსირეთ მეთოდი
ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ მეთოდი, ცდომილება და ფასის კორექტირება.
ხელახლა გაზომეთ ჩაბარებისას
ახალი ნახაზი საპროექტო ფართს შეადარეთ.
ხშირი კითხვები
რა არის საერთო ფართი საქართველოში?
ერთეულზე რეგისტრირებული ერთადერთი ფართი: იატაკის სივრცე მის კედლებს შორის, დამატებული ლოჯიები, აივნები, ტერასები და ვერანდები.
შედის თუ არა კედლები საერთო ფართში?
არა. №315 დადგენილებით კედლები, სვეტები, შახტები და შიდა კიბეები არ ითვლება.
მოიცავს თუ არა საერთო ფართი აივანს?
დიახ, სრულად, 2025 წლის 1 იანვრიდან.
რამდენად ზუსტი უნდა იყოს გაზომვა?
10 მ-მდე გვერდებზე 0,05 მ-ის ფარგლებში, ფართები კი 0,01 მ²-მდე მრგვალდება.
ჩანს თუ არა ამონაწერში საცხოვრებელი ფართი?
არა. მასში ერთეულის ფართის ერთი მაჩვენებელია.
რა ხდება, თუ ახალი ნახაზი ძველ საბუთებს არ ემთხვევა?
№487 ბრძანების მუხლი 16(6)-ით ნახაზი უპირატესია მხოლოდ თანამესაკუთრეთა ან ამხანაგობის თანხმობით, თუ ერთეული ერთიანი იზოლირებული სივრცე არ არის.
შემოწმებულია თუ არა ss.ge-ის Total area?
არა. მას გამყიდველი წერს; გადაამოწმეთ ამონაწერით.
მოქმედებს თუ არა საერთო ფართი ამხანაგობის გადასახადზე?
დიახ. თითოეული მესაკუთრის წილი საკუთარი ფართია, გაყოფილი ყველა ერთეულის ფართზე.
წყაროები
- შიდა აზომვითი ნახაზების წესები, მთავრობის 2024 წლის 3 ოქტომბრის №315 დადგენილება (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია, №487 ბრძანება, 2019 წლის თავდაპირველი ტექსტი და მასში ცვლილებების შემტანი 2024 წლის 26 მარტის №993 ბრძანება (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- ენერგიის მოხმარება შინამეურნეობებში, საქსტატი, 2022 (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- მშენებლობის ნებართვის წესები, მთავრობის №255 დადგენილება, 2019 წლის თავდაპირველი ტექსტი (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- თბილისის მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების წესები, საკრებულოს 2016 წლის 24 მაისის №14-39 დადგენილება (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- საქართველოს საგადასახადო კოდექსი (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- ლოჯია: განმარტებები რუსულ სამართალში, Consultant Plus (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- განცხადება 37043112, ss.ge (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - ლექსიკონის სტატია გამოქვეყნდა მთავრობის №315 და №255 დადგენილებების, №487 ბრძანების, თბილისის მიწათსარგებლობისა და განაშენიანების წესების, საგადასახადო კოდექსის, სამოქალაქო კოდექსის, საქსტატისა და ss.ge-ის მონაცემებზე დაყრდნობით.