שווי שוק בגאורגיה: ההערכה שעומדת מאחורי היתרי שהייה, מס רכוש והלוואות מהבנק

שווי שוק: הערכה ליום מסוים, לא מחיר שמישהו שילם

שווי שוק הוא הסכום המוערך שבו נכס אמור לעבור מיד ליד במועד נתון בין קונה מרצון למוכר מרצון, בעסקה בין צדדים בלתי תלויים, לאחר שיווק נאות, כששניהם פועלים מתוך ידיעה, בזהירות וללא כפייה. זו ההגדרה של תקני השמאות הבינלאומיים (IVS). כללי הבנקאות בגאורגיה משתמשים בגרסה מקוצרת שלה: צו הבנק הלאומי של גאורגיה מס' 84/04 מ-14 במאי 2018, ההנחיה לשמאות מקרקעין עבור בנקים מסחריים, מגדיר את המונח საბაზრო ღირებულება בסעיף 2(კ), נשען על IVS (סעיף 1(2)) ומפנה את הבנקים אל IVS בכל מקום שבו הוא עצמו שותק (סעיף 1(4)).

החקיקה הגאורגית משתמשת במונח בלי להגדיר אותו, ובמקום זאת קובעת מי מעמיד את הסכום. חוק הזרים מעניק היתר שהייה בגין נכס ששווי השוק שלו עולה על השווה ערך בלארי ל-150,000 דולר אמריקאי (סעיף 15(j); בנוסח הגאורגי: 15(კ)), כפי שקבע שמאי מוסמך מטעם גוף שהוסמך. קוד המס מטיל מס רכוש לפי שווי השוק (סעיף 202(5)), ושם הבעלים הוא שרושם את הסכום.

באנגלית יומיומית, "market value" ו-"market price" מיטשטשים זה בזה. המשפט הגאורגי מפריד ביניהם: საბაზრო ფასი (מחיר שוק) הוא מונח נפרד בקוד המס, שמוגדר בסעיף 18.

מה כל חלק בנוסח של IVS מוציא מהתמונה

בסיסי השווי מופיעים ב-IVS 102 במהדורה שנכנסה לתוקף ב-31 בינואר 2025 (IVS 104 במהדורות 2017 עד 2022). אנחנו מצטטים את טיוטת ההתייעצות לשנת 2028 מינואר 2026, שמשמרת את משפט הליבה; לא הצלחנו לאמת את מספר הפסקה במהדורה הנוכחית. הציטוטים בעמוד זה הם בתרגומנו.

IVS מגדיר גם דמי שכירות בשוק, שווי הוגן, שווי השקעה, שווי סינרגטי ושווי פירוק. שווי פירוק הוא מה שמתקבל "כשהמוכר נאלץ למכור"; שווי השקעה הוא "שוויו של נכס לבעלים מסוים או לבעלים פוטנציאלי מסוים". דוח שנערך על בסיס אחר אינו עונה על שאלה שהחוק מנסח במונחי שווי שוק.

איפה המשפט הגאורגי נשען על שווי שוק, ומי קובע את המספר

הנחיית הבנק הלאומי מוסיפה ששכר הטרחה של השמאי "არ უნდა იყოს დამოკიდებული უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებაზე", כלומר אסור שיהיה תלוי בשווי השוק שנמצא (סעיף 3(3)). השיטה ותוכן הדוח מפורטים בערך שלנו על שמאות מקרקעין.

כללי השהייה בוחנים את הסכום פעם אחת: סעיף 16(3) פוטר בעל היתר לפי 15(j) שנשאר בעל הנכס משמאות חוזרת בעת הארכה, ומאז 1 בספטמבר 2026 (חוק 1803) אשרת D5 פועלת באותו אופן. בהפקעה, הבעלים רשאי לשכור מומחים משלו (סעיף 6(1)), הפיצוי אינו יכול לרדת מתחת לשומה של המפקיע (סעיף 6(2)), ובית המשפט הוא שקובע את ההערכה הסופית (סעיפים 8, 9).

שווי השוק בדוח המס, ו"מחיר השוק" הנפרד

מאז חוק מס' 1874 מ-30 בספטמבר 2026, סעיף 202(5) של קוד המס מטיל מס על רכוש של יחידים שאינו קרקע בשיעור של 0.8% עד 1% משווי השוק "הקיים בסוף השנה שקדמה לשנה הקלנדרית השוטפת" (მიმდინარე კალენდარული წლის წინა წლის ბოლოს არსებული). טביליסי ובטומי מחילות 0.8%. רכוש שאינו קרקע פטור אם הכנסת המשפחה בשנה הקודמת לא עלתה על 100,000 לארי (סעיף 206).

אין שמאי שעומד מאחורי המספר הזה. הוראה 996 בדבר מינהל המס, בסעיף 91, נותנת לטור 4 בחלק V של הדוח את הכותרת "დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულება (ლარი)", והבעלים ממלא אותו. לא מצאנו כלל שמחייב דוח שמאי לצורך זה; ראו את המדריך שלנו למס רכוש לבעלים פרטיים. חברות משלמות לפי השווי בספרים, אבל בביקורת רשאית הרשות לחייב את המקרקעין שלהן שאינם קרקע לפי מחיר השוק כשהוא גבוה מהשווי בספרים ביותר מ-10%, והחברה ממשיכה אז להשתמש במחיר הזה במשך 3 שנות מס (סעיף 202(4-1), הוראה 996).

מחיר שוק הוא המחיר שנקבע לפי היצע וביקוש עבור טובין זהים או דומים בין אנשים שאינם קשורים זה לזה, במועד האספקה או לפי עסקאות בטווח של 30 ימים קלנדריים לפניו ואחריו (סעיף 18). המדריך שלנו למס על מכירה מחיל אותו על מוכרים.

סטטיסטיקת מחירים מודדת הצעות, לא שווי שוק

מדד מחירי הדיור של Geostat לרבעון 2 של 2026 (פורסם ב-23 ביולי 2026) עלה ב-4.9% בהשוואה לשנה הקודמת ועמד 63.8% מעל הממוצע שלו ב-2020. הוא מכסה רק דירות בפרויקטים חדשים בטביליסי ונבנה מ"מחירי הצעה" (შეთავაზების ფასი) באתרי myhome.ge ו-ss.ge באמצעות מודל הדוני. Galt & Taggart אף משתמשת ב"market value" לציון סך המכירות במקטע, למשל "16 מיליון דולר" לבקוריאני ברבעון 3 של 2024. אף אחד מהנתונים האלה אינו שווי השוק של דירה אחת.

איפה הסכום מודפס, ואיפה הוא חסר

• דוח שמאות. הכותרת שלו היא "უძრავი ქონების შეფასების ანგარიში". בדוגמה שפרסמה עיריית בגדאתי (מס' 248 מ-13 באוקטובר 2020), המסקנה מציינת את השווי נכון ל-13 באוקטובר 2020, ופרק I מציין את המטרה; שם הבסיס היה שווי פתיחה להפרטה. קראו את המטרה ואת הבסיס לפני המספר.
• תיק היתר השהייה. רשימת המסמכים של הסוכנות דורשת הוכחה לשווי שוק משמאי מוסמך מטעם גוף שהוסמך; היא קוראת את השורה הזו, לא את המחיר שבחוזה. השלבים מפורטים במדריך שלנו לשמאות מוסמכת להיתר שהייה.
• דוח המס. חלק V, טור 4, בלארי, ממולא על ידי הבעלים.
• דוח הבנק. הוא מציין שווי שוק לבטוחה. צו הבנק הלאומי של גאורגיה 44/04 (סעיף 2(1)(ნ)) מודד את יחס ההלוואה לשווי מול שווי השוק הזה, עם תקרה של 90% להלוואות בלארי ו-70% להלוואות במטבע חוץ (סעיף 4(1)(b), נספח 2), אלא אם הוכחה הכנסה מחו"ל והלווה משלם לפחות 20% במזומן (סעיף 1(9)(b)).
• נסח מהמרשם הציבורי. אין בו שדה של שווי: צו 487, סעיף 6(4), מונה זכויות, שטח ובעלים, לא מחירים. ראו איך קוראים את הנסח.
• מודעות. ss.ge ו-myhome.ge מציגים מחיר מבוקש ומחיר למ״ר, אף פעם לא שווי שוק.

דוגמה מחושבת: כמה מ״ר עוברים את רף 150,000 הדולר?

קונה שמתכנן היתר שהייה שואל איזה גודל של דירה בטביליסי עשוי לעבור. המחירים הממוצעים המשוקללים של Galt & Taggart לדצמבר 2025 (דולר למ״ר, לפי נתוני המרשם הציבורי) נותנים סינון ראשוני, לפי החישוב שלנו:

ממוצעים מתארים מקטע שלם; סעיף 15(j) פועל לפי הסכום של שמאי אחד, לדירה אחת, במועד אחד, והוא חייב להיות "יותר מ-$150,000". המדריך שלנו לסף ה-$150,000 מראה את ההמרה ללארי. לגבי המס, שווי שוק להמחשה של 300,000 לארי (נתון קלט, לא נתון שוק) מניב 2,400 לארי בשנה בשיעור 0.8%, או 3,000 לארי בשיעור 1%, ואפס אם הכנסת המשפחה הייתה 100,000 לארי או פחות.

קל לבלבל: המחיר ששולם, המחיר הנורמטיבי, שווי במכירה כפויה

המחיר הנורמטיבי של תלאווי (החלטה מס' 06 מ-27 בפברואר 2026) מכפיל 0.24 לארי למ״ר ב-0.53, במדד אזור ובמקדם, ומגיע ל-330.72, 127.20 או 57.24 לארי למ״ר. לא מצאנו מסמך תקף כיום לטביליסי.

שווי שוק בחמש שפות

חוק הזרים, הנחיית הבנק הלאומי ודוח המס כותבים כולם საბაზრო ღირებულება, ושמאות חוזרת נקראת "საბაზრო ღირებულების ხელახალი შეფასება".

טעויות נפוצות בשווי שוק

• להתייחס למחיר החוזה כהוכחה. מחיר של יותר מ-150,000 דולר אינו מחליף את הסכום שקבע השמאי.
• להזמין שומה על הבסיס הלא נכון. שווי פירוק, שווי ביטוחי או שווי להפרטה עונים על שאלה אחרת.
• לצטט ממוצע עירוני לדירה אחת. ממוצעים מתעלמים מהקומה, מהנוף ומהמצב.
• לערבב את שני המונחים של קוד המס. במתנות משתמשים במחיר שוק; במס הרכוש השנתי משתמשים בשווי שוק.
• לשלם על דוח בכל חידוש. בהיתר לפי 15(j), סעיף 16(3) הופך אותו למיותר כל עוד הנכס נשאר בבעלותכם.

בדיקת סכום של שווי שוק שלב אחר שלב

1. הגדירו את המטרה

   היתר, הלוואה מהבנק, דוח מס או בית משפט.

2. בדקו את הבסיס

   הדוח צריך לציין שווי שוק.

3. קראו את מועד השומה

   הסכום תקף רק "נכון ליום" הזה.

4. ודאו מי חתם

   להיתר: שמאי מוסמך מטעם גוף שהוסמך.

5. השוו לנתוני השוק

   ממוצעים הם בדיקת סבירות, אף פעם לא הוכחה.

6. שמרו את הדוח

   תייקו אותו יחד עם מסמכי הבעלות.

שאלות נפוצות

האם שווי השוק הוא המחיר ששילמתי?

לא. זו הערכה של המחיר בעל ההסתברות הגבוהה ביותר במועד מסוים, בין צדדים מרצון שאינם קשורים זה לזה.

איזה טקסט גאורגי מגדיר אותו?

צו הבנק הלאומי של גאורגיה 84/04, סעיף 2(კ), לשומות של בנקים.

מי קובע אותו לצורך היתר שהייה?

שמאי מוסמך מטעם גוף שהוסמך, לפי סעיף 15(j) של חוק הזרים.

האם צריך שמאות חדשה כדי לחדש את ההיתר?

לא, כל עוד אותו נכס נשאר בבעלותכם (סעיף 16(3)).

איזה מועד קובע לעניין מס רכוש?

סוף השנה שקדמה לשנה הקלנדרית השוטפת (סעיף 202(5)).

האם הנסח מהמרשם מציג אותו?

לא. בנסח אין שדה של מחיר או של שווי.

האם מחיר שוק הוא אותו דבר?

לא בדיני המס הגאורגיים; מחיר שוק מוגדר בסעיף 18 של קוד המס.

האם הנתונים של Geostat הם שווי שוק?

לא. הם משקפים במדד מחירים מבוקשים של דירות בפרויקטים חדשים בטביליסי.

מקורות

1. IVS שבתוקף מ-31 בינואר 2028, טיוטת התייעצות, IVSC, IVS 102 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
2. IVS החדשים שבתוקף מינואר 2025, Acumentis
3. צו הבנק הלאומי של גאורגיה מס' 84/04 מ-14 במאי 2018, סעיפים 1 עד 3
4. צו הבנק הלאומי של גאורגיה מס' 44/04 בדבר הלוואות ליחידים, סעיפים 1, 2, 4
5. החוק בדבר המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות, סעיפים 15, 16 (נצפה בתאריך 1 בנובמבר 2026)
6. קוד המס של גאורגיה, סעיפים 18, 82, 202, 206, יחד עם חוק מס' 1874; הוראה 996, סעיף 91
7. החוק בדבר הליך הפקעת רכוש לצורכי ציבור דחופים, סעיפים 1, 6, 8, 9
8. החלטה מס' 06 של המועצה המקומית של תלאווי מ-27 בפברואר 2026
9. מדד מחירי הדיור, רבעון 2 של 2026, Geostat
10. Tbilisi Residential Real Estate, December 2025, Galt & Taggart
11. דוח שמאות מס' 248 מ-13 באוקטובר 2020, עיריית בגדאתי

יומן שינויים

• 1 בנובמבר 2026 - ערך במילון שפורסם על בסיס IVSC, Acumentis, הבנק הלאומי של גאורגיה, החוק בדבר המעמד המשפטי של זרים ושל חסרי אזרחות, קוד המס של גאורגיה, חוק ההפקעה, המועצה המקומית של תלאווי, Geostat, Galt & Taggart ועיריית בגדאתי.