חוזה מכר בגאורגיה: ההסכם שמוביל לבעלות רשומה

מה פירוש "חוזה מכר" במשפט הגאורגי

חוזה מכר (ნასყიდობის ხელშეკრულება) הוא ההסכם הכתוב שבו המוכר מקבל על עצמו להעביר את הבעלות בנכס, למסור את המסמכים שלו ולהעמיד אותו לרשות הקונה, והקונה מקבל על עצמו לשלם את המחיר המוסכם ולקבל לידיו את הנכס.

העיגון בחוק הוא סעיף 477 של הקוד האזרחי של גאורגיה, שהנוסח האנגלי הרשמי שלו אומר (את כל הציטוטים בעמוד הזה תרגמנו לעברית בעצמנו): "בחוזה מכר, המוכר יעביר לקונה את הבעלות בנכס ואת המסמכים הנוגעים לו, וימסור את הטובין." סעיף 323 דורש צורה כתובה לכל חוזה להעברת קרקע, בית או דירה, וסעיפים 68 ו-328(1) הופכים את הצורה הזו לתנאי לתוקף, ולכן עסקת מקרקעין בעל פה לעולם אינה נכנסת לתוקף.

בנוסח האנגלי הקוד מדבר על "contract of sale"; באנגלית אותו מסמך נקרא גם sale and purchase agreement או sale contract, והשם האחרון הוא זה שמופיע במדריך שלנו על הסעיפים שכדאי לעמוד עליהם. כלל פחות מוכר, סעיף 477(3), מתיר לצדדים לקבוע דרך לחישוב המחיר כשהחוזה אינו נוקב בסכום.

בחו״ל המונח מתאר לא פעם התחייבות שנחתמת לפני שטר העברה נפרד, אבל בגאורגיה בדרך כלל אין שטר שני: חוזה המכר החתום עצמו מוגש לסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (NAPR) ומשמש בסיס לרישום. התחייבות לחתום בעתיד היא הסכם מקדמי.

חתימה איננה בעלות: מתי הבעלות עוברת בפועל

החוזה יוצר חובות, לא בעלות. סעיף 183 קובע שכדי לרכוש דבר שאינו מיטלטל "העסקה תיעשה בכתב וזכות הבעלות של הרוכש תירשם במרשם הציבורי." סעיף 208 חוזר על הכלל לגבי דירות. כל עוד המרשם לא רשם את הקונה, המוכר נשאר הבעלים, גם אחרי התשלום והמסירה.

חוק המרשם הציבורי מסדיר את פרק הזמן הזה. סעיף 13(4) מדרג בקשות לפי מועד הגשתן, והנתונים הרשומים פומביים וחזקה שהם מדויקים (סעיפים 5 ו-6(1)), ולכן צדדים שלישיים סומכים על הרשומה ולא על נייר שמונח במגירה.

לפי הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי, רישום הבעלים החדש עולה 150 לארי (4 ימי עבודה), 270 לארי (יום עבודה אחד) או 350 לארי (באותו יום). סעיף 479 מטיל את העלויות האלה על המוכר, אלא אם החוזה קובע אחרת. שאר החיובים של המרשם מופיעים בעמוד שלנו על אגרות המרשם ומשכי הטיפול.

כללי הצורה: נייר, חתימות והמקום של הנוטריון

הצורה הכתובה היא חובה; הצורה הנוטריונית אינה חובה. סעיף 69(3) קובע שחתימות הצדדים "יספיקו", וסעיף 69(5) דורש אישור של נוטריון או של אדם מוסמך אחר רק כשהחוק או הצדדים מחייבים זאת. לפי סעיף 311-1(2), חתימה ברשות הרישום בפני פקיד מוסמך גם היא נותנת לחוזה תוקף בלי נוטריון, למשל בבית הצדק.

אם הצדדים בוחרים בכל זאת בנוטריון, הפעולה נעשית בגאורגית, ולצד שאינו דובר את השפה מצטרף מתורגמן (חוק הנוטריונים, סעיף 6). התעריף נקבע לפי מדרגות שווי בסעיף 23 של החלטת הממשלה מס' 507, עד תקרה של 10,000 לארי; העמוד שלנו על הנוטריון בעסקאות נדל״ן עובר על המדרגות אחת לאחת.

שירות ה-Smart Contract רושם מכירה או משכנתה מרחוק, עם אפשרות לנאמנות (אסקרו) תמורת 35 לארי, אבל רק למי שמחזיק בתעודת זהות גאורגית או בדרכון גאורגי. קונים בלי מסמך כזה חותמים על נייר, בעצמם או באמצעות ייפוי כוח. סעיף 57 של צו מס' 487 מוסיף כלל לשוני: עבור צד שאינו יודע גאורגית, נכנס לתיק תרגום של העסקה לשפת המדינה. כשהנוסח בנוי משתי עמודות, שאלו איזו גרסה גוברת.

מחיר, מטבע, מס והשוכר שמגיע יחד עם הדירה

סעיף 56(1) של הקוד האזרחי קובע שבטלה עסקה ש"נעשתה רק למראית עין", וסעיף 56(2) מחיל את הכללים של כל עסקה שמוסתרת מאחוריה. חוזה שמציג סכום נמוך מהכסף ששולם בפועל נכנס לתחום הזה, ובסכסוך ייתכן שהסכום הכתוב לא יוכר.

סעיף 383 מבטא חיובים כספיים בלארי, אבל מתיר מטבע זר כל עוד אין חוק שאוסר זאת; ראו תשלום בדולרים או בלארי. אין מס העברה נפרד ואין מס בולים. מע״מ בשיעור 18% חל רק כשהמוכר רשום לצורכי מע״מ ומוכר במסגרת עסקית; כשקונים מחברה, ודאו זאת מול רואה חשבון.

שני כללי ברירת מחדל מלווים כל מכירה. לפי סעיף 209, מי שקונה דירה מושכרת "יבוא במקום המשכיר". לפי סעיף 489(2), זכות שאינה קיימת אבל רשומה במרשם הציבורי היא פגם משפטי. שאר הכללים המשלימים מרוכזים בטבלה במדריך שלנו לחוזה המכר.

TBC Capital, על סמך נתוני הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי, ספרה כ-78,500 עסקאות נדל״ן בגאורגיה בשנת 2025, עלייה של 6%. המספר כולל את כל סוגי העסקאות, לא רק חוזי מכר.

קריאת המסמך: כותרת, צדדים, נכס, מחיר

אין חוק שקובע תבנית או כותרת. "უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება" (חוזה מכר של דבר שאינו מיטלטל) היא כותרת נפוצה, אבל המרשם בוחן את התוכן, לא את הכותרת. במכירת נכס בגאורגיה מופיעים בדרך כלל השדות האלה:

• צדדים: שמות עם מספרי זהות אישיים או פרטי דרכון, לפי כללי הזיהוי של צו מס' 487.
• הנכס: כתובת וקוד קדסטרי, המזהה הייחודי לפי סעיף 9(1) של צו מס' 487.
• מחיר: סכום, מטבע ותנאי תשלום (סעיפים 477 ו-383).
• שעבודים: הצהרת המוכר על משכנתאות, עיקולים וזכויות אחרות (סעיף 489).
• מסירה: התאריך שבו הנכס עובר לקונה, ואיתו הסיכון (סעיף 482(1)).
• עלויות: מי משלם על הרישום ועל נוטריון, אם יש (סעיף 479).
• חתימות ותרגום: של שני הצדדים או של מיופי הכוח שלהם, ועותק בגאורגית כשצריך (צו מס' 487, סעיף 57).

אחרי הרישום, הנסח מהמרשם הציבורי החדש מציין את החוזה כבסיס לבעלות (צו מס' 487, סעיף 6(4)); המדריך שלנו לקריאת נסח שורה אחר שורה מראה באיזה מקום.

דוגמה מעשית: חתימה ביום שני, בעלות ביום חמישי

קונה שאינו קורא גאורגית רוכש דירת יד שנייה בטביליסי. ביום שני הקונה והמוכר חותמים בבית הצדק בפני פקיד המרשם, מצרפים עותק בגאורגית ומגישים במסלול הרגיל (150 לארי, עד 4 ימי עבודה). בהמחשה הזו ההחלטה יוצאת ביום חמישי.

1. יום שני, חתימה: החוזה תקף (סעיפים 323 ו-311-1(2)), אבל הדירה עדיין בבעלות המוכר.
2. יום שני, הגשה: חותמת הזמן מקדימה את הקונה לכל בקשה מאוחרת יותר על אותה דירה (חוק המרשם הציבורי, סעיף 13(4)).
3. יום שלישי, מפתחות: כשהמסירה מוקדמת, הסיכון לנזק מקרי, נניח צינור שהתפוצץ, עובר לקונה (סעיף 482(1)) עוד לפני הבעלות.
4. יום חמישי, החלטה: הקונה נעשה בעלים (סעיף 183).

כסף שמשתחרר ביום שני מגיע למי שנשאר בעלים עוד שלושה ימים. השוו נאמנות ותשלום בשלבים במדריך שלנו על תשלום בטוח, ואת ההליך במדריך לרישום רכישה שלב אחר שלב.

קל להתבלבל: שלושה מסמכים שאינם מכר

קבלה על דמי קדימה (ערבון, ბე, סעיפים 421 עד 423) היא רק סימן לכך שנכרת חוזה; ראו הזמנה ופיקדון. חוזה עם יזם על דירה שעוד לא נבנתה הוא בדרך כלל מכר של דבר עתידי או הסכם מקדמי עם תשלומים, משום שבגאורגיה אין חוק על בנייה משותפת (החוזה עם היזם). מס על מתנות מוסבר במס ירושה ומתנה.

המונח בחמש שפות

חוזים גאורגיים כתובים עם ნასყიდობის ხელშეკრულება, המונח של הקוד האזרחי עצמו, ובנדל״ן לרוב בצורה "უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება".

טעויות ונורות אזהרה סביב חוזה המכר

• לראות בחתימה את קו הסיום: עד הרישום הדירה עדיין שייכת למוכר; בדקו שוב את הרשומה ביום החתימה.
• מחיר נמוך מהמחיר האמיתי: סעיף 56 עלול להפוך את הסכום הכתוב לפיקטיבי.
• דירה שמתוארת רק לפי המספר שלה: בלי הקוד הקדסטרי, ייתכן שהנכס לא יתאים לרשומה.
• שתיקה בעניין שעבודים: בלי הצהרה כתובה של המוכר נשארים לכם רק כללי ברירת המחדל של הקוד.
• נוסח באנגלית בלבד: עותק גאורגי חסר עלול לעכב את הבקשה.
• תכנון לחתום באינטרנט: ה-Smart Contract סגור בפני זרים שאין להם תעודת זהות גאורגית או דרכון גאורגי.
• לחשוב שמסמך "מקדמי" הוא המכר: הוא אינו מעביר את הדירה, ויבוא אחריו חוזה שני.

איך עוברים מטיוטת חוזה מכר לבעלות רשומה

1. קבלו את הטיוטה מוקדם

   בגאורגית ובשפה שאתם קוראים.

2. התאימו את הנכס

   קוד קדסטרי וכתובת מול נסח עדכני.

3. בדקו את סעיף המחיר

   הסכום האמיתי, המטבע ומועדי התשלום.

4. בחרו איך לחתום

   פקיד המרשם, נוטריון או מיופה כוח.

5. הגישו באותו יום

   שריינו את מקומכם בתור.

6. קחו את הנסח החדש

   השם שלכם, והחוזה כבסיס.

שאלות נפוצות

האם sale and purchase agreement ו-contract of sale הם אותו דבר?

כן. הקוד האזרחי קורא לו חוזה מכר (סעיף 477).

האם חוזה למכירת נכס בגאורגיה חייב אימות נוטריוני?

לא. הוא חייב להיות בכתב (סעיף 323), וחתימות הצדדים מספיקות (סעיף 69(3)).

מתי הקונה נעשה בעלים?

עם הרישום במרשם הציבורי, לא עם החתימה (סעיפים 183 ו-208).

האם זר יכול לחתום על חוזה המכר באינטרנט?

לא דרך ה-Smart Contract, שדורש תעודת זהות גאורגית או דרכון גאורגי. חתימה בווידאו במרשם פתוחה לאזרחים ולתושבי קבע, עד 1 בינואר 2028.

האם החוזה יכול להיות באנגלית בלבד?

עסקאות במרשם נערכות בשפת המדינה; לצד שאינו יודע אותה מצרפים עותק מתורגם (צו מס' 487, סעיף 57).

מי משלם את אגרת הרישום?

המוכר, אלא אם החוזה קובע אחרת (סעיף 479). היא 150, 270 או 350 לארי, לפי המהירות.

האם יש מס העברה במכירת נכס?

אין מס העברה נפרד ואין מס בולים. מע״מ בשיעור 18% חל רק אם המוכר רשום לצורכי מע״מ ומוכר במסגרת עסקית.

מה קורה לשוכר כשדירה מושכרת נמכרת?

הקונה נכנס לנעלי המשכיר בחוזה השכירות (סעיף 209).

מקורות

1. הקוד האזרחי של גאורגיה, תרגום רשמי לאנגלית, נוסח משולב מ-25 ביוני 2026 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
2. חוק גאורגיה בדבר המרשם הציבורי, סעיפים 5, 6 ו-13 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
3. ההוראות בדבר המרשם הציבורי, צו שר המשפטים מס' 487 מ-31 בדצמבר 2019, סעיפים 6, 9, 57 ו-58-1 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
4. אגרות רישום מקרקעין, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי
5. Smart Contract: שאלות נפוצות, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי
6. חוק גאורגיה בדבר נוטריונים, סעיף 6 (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)
7. החלטת הממשלה מס' 507 בדבר שכר נוטריונים, סעיף 23
8. Real Estate 2026: Georgia, מדריך מקצועי של Chambers and Partners
9. רכישת נכס בפרויקט חדש בגאורגיה, Just Advisors, 15 באפריל 2025
10. שוק הנדל״ן בגאורגיה צמח ב-6% בשנת 2025, Georgia Today, על סמך נתוני TBC Capital והסוכנות הלאומית למרשם הציבורי (נצפה בתאריך 28 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 28 באוקטובר 2026 - ערך מילון שפורסם על סמך הקוד האזרחי של גאורגיה, חוק המרשם הציבורי, צו מס' 487, חוק הנוטריונים, החלטת הממשלה מס' 507, הסוכנות הלאומית למרשם הציבורי, Chambers and Partners, Just Advisors ו-Georgia Today.