რატომ ღირს ბათუმის უბნების გვერდიგვერდ შედარება
ერთი შეხედვით ბათუმი ერთიანი გრძელი სანაპიროა, თუმცა მის გასწვრივ განლაგებული ტერიტორიები ერთმანეთისგან ძლიერ განსხვავდება: ფასით, იქ აშენებული შენობების ტიპით, ხელიდან ხელში გადასული ბინების რაოდენობით, მოქირავნის მიერ გადახდილი თანხით და ძველ ქალაქამდე თუ აეროპორტამდე მანძილით. თითოეულ ადგილს დაწვრილებით ჩვენი უბნების გზამკვლევები განიხილავს. ეს გვერდი კი ციფრებს ერთ სივრცეში აწყობს ერთმანეთის გვერდით, რათა სხვაობა მანამდე დაინახოთ, სანამ უფრო ღრმად ჩაიკითხავთ.
ქვემოთ სამი სახის მაჩვენებელს შეხვდებით და მათი ერთმანეთში არევა არ შეიძლება. პირველი კვლევითი ციფრებია Galt & Taggart-ისგან, რომელიც საქართველოს ბანკის საკვლევ განყოფილებას წარმოადგენს: მის მიერ განსაზღვრულ ზონებში რეალურად გაყიდული ახალი, გარემონტებული ბინების საშუალო ფასები. მეორე სარეკლამო ფასები და განცხადებების რაოდენობებია, რომლებიც განცხადებების საიტ ss.ge-დან ერთ დღეს, 2026 წლის 27 ოქტომბერს, შევაგროვეთ. მესამე პირდაპირი ხაზით გაზომილი მანძილებია, რომლებიც თავად დავითვალეთ OpenStreetMap-ის კოორდინატებით. ყოველ ცხრილზე მითითებულია, რომელ სახეობას ასახავს.
შედარება ნეიტრალურია: ის არ ამბობს, რომელი უბანია საუკეთესო. თუ არჩევანს გაქირავებიდან შემოსავლის მიზნით აკეთებთ, ჩვენი გზამკვლევი ბათუმში ინვესტიციისთვის საუკეთესო ზონების შესახებ შემოსავლიანობასა და მიწოდებას აწონ-დაწონის.
ოფიციალური ერთეულები, კვლევითი ზონები და განცხადებების იარლიყები
სახელები, რომლებსაც ხალხი ხმარობს, ვერცერთ ცალკეულ რუკას ვერ ემთხვევა. ბათუმის საკრებულომ 2014 წლის 29 აგვისტოს დადგენილებით 13 ადმინისტრაციული ერთეული შექმნა, მათ შორის ძველი ბათუმი, რუსთაველი, ხიმშიაშვილი, ბაგრატიონი, აეროპორტი, გონიო-კვარიათი და მწვანე კონცხი; OpenStreetMap ახლა 14-ს აჩვენებს, რადგან ბაგრატიონი ორად არის გაყოფილი. მახინჯაური დამოუკიდებელ ერთეულს არ ქმნის, ხოლო ჩვენი სიის ორი ადგილი ქალაქის საზღვრებს გარეთ მდებარეობს: ჩაქვი ქობულეთის მუნიციპალიტეტს ეკუთვნის, სარფი კი ხელვაჩაურის მუნიციპალიტეტს.
Galt & Taggart საკუთარ შვიდ ბათუმურ ზონას იყენებს, რასაც ქობულეთი ემატება, და წერილობით აღწერილი საზღვარი მხოლოდ ძველ ბათუმს აქვს; დანარჩენები მხოლოდ რუკაზეა დატანილი. განცხადებების საიტი ss.ge ბათუმის ათ რაიონს იყენებს, მახინჯაურს, გონიოს, კვარიათსა და ჩაქვს კი ცალკე ლოკაციებად განიხილავს. ქვემოთ მოცემულ ცხრილებში, სადაც უბანს კვლევით ზონას სახელის კი არა, რუკის წაკითხვის საფუძველზე ვუსადაგებთ, ამას პირდაპირ აღვნიშნავთ.
ფასები კვლევითი ზონების მიხედვით
Galt & Taggart-ის 2026 წლის შუა პერიოდის მიმოხილვა, რომელიც 14 აგვისტოთი თარიღდება, ახალი, გარემონტებული ბინებისთვის ივნისის შემდეგ საშუალოებს ასახელებს.
| ზონა | 2024 წლის ივნისი | 2025 წლის ივნისი | 2026 წლის ივნისი | ცვლილება ბოლო ერთ წელიწადში |
|---|---|---|---|---|
| ძველი ბათუმი | 2 501 | 2 971 | 3 239 | +9,0% |
| გონიო-კვარიათი | 2 065 | 2 059 | 2 228 | +8,2% |
| გმირთა ხეივანი | 1 778 | 2 062 | 2 166 | +5,0% |
| მახინჯაური | 1 661 | 1 864 | 1 983 | +6,4% |
| ახალი ბულვარის მხარე | 1 506 | 1 614 | 1 800 | +11,5% |
| პერიფერიული ზონები | 1 511 | 1 600 | 1 744 | +9,0% |
| ქობულეთი | 1 591 | 1 584 | 1 731 | +9,3% |
| შიდა უბნები | 1 435 | 1 556 | 1 672 | +7,4% |
| მთელი ბათუმი | - | - | 1 960 | +9,8% |
ძველი ბათუმი სრულიად ცალკე კატეგორიაში დგას, ქალაქის საშუალოზე დაახლოებით 65%-ით ძვირი. წლის განმავლობაში ყველაზე სწრაფად ახალი ბულვარის მხარე გაძვირდა, გონიო-კვარიათი და ქობულეთი კი 2024-სა და 2025 წლებს შორის თითქმის არ შეცვლილა და მხოლოდ 2026 წელს დაიწყო ზრდა. ყველაზე იაფ და ყველაზე ძვირ ზონას შორის სხვაობა, დაახლოებით 1 570 აშშ დოლარი 1 მ²-ზე, თითქმის უტოლდება თავად ყველაზე იაფი ზონის ფასს.
სად ხდება გაყიდვები
მხოლოდ ფასი ცოტას გვეუბნება, თუ მას გაყიდვების მოცულობა არ ახლავს. ზონაში, სადაც ცოტა ბინა იყიდება, მაღალი საშუალო შეიძლება სულ რამდენიმე პრემიუმ გარიგებამ შექმნას, და იქ მყიდველს ხელახლა გაყიდვისას შესაძლოა უფრო დიდხანს მოუწიოს ლოდინი.
| ზონა | გაყიდული ბინები | წილი ბათუმის გაყიდვებში | ქირა, აშშ დოლარი 1 მ²-ზე თვეში |
|---|---|---|---|
| ახალი ბულვარის მხარე | 1 664 | 39,9% | 12,3 |
| გმირთა ხეივანი | 979 | 23,5% | არ გამოქვეყნებულა |
| შიდა უბნები | 422 | 10,1% | 10,6 |
| პერიფერიული ზონები | 360 | 8,6% | 10,6 |
| ძველი ბათუმი | 349 | 8,4% | 11,9 |
| მახინჯაური | 311 | 7,5% | არ გამოქვეყნებულა |
| გონიო-კვარიათი | 83 | 2,0% | არ გამოქვეყნებულა |
ბათუმის შვიდ ზონაში კვარტლის განმავლობაში ჯამში 4 168 გაყიდვა დაფიქსირდა; ქობულეთმა, რომელიც ცალკე ქალაქია, ამას კიდევ 167 დაუმატა. ბათუმური გაყიდვების ყოველი ხუთიდან ორი ახალი ბულვარის მხარეზე მოდიოდა, მაშინ როცა გონიო-კვარიათზე, სიძვირით მეორე ზონაზე, ორმოცდაათიდან მხოლოდ ერთი. ანგარიშის მიხედვით, მთელი ქალაქის მასშტაბით გაქირავების მთლიანი შემოსავლიანობა 7,1%-ია, მოკლევადიანი გაქირავების ბინების საშუალო ფასი კი ღამეში 34,6 აშშ დოლარი იყო.
მოთხოვნილი ფასები და განცხადებები ერთი დღის ჭრილში
განცხადებები აჩვენებს, რა სურთ გამყიდველებს ახლა, ნებისმიერი მდგომარეობის ახალ და მეორად ბინებზე, კვლევითი საშუალოები კი იმას, რა ფასად გაიყიდა ახალი, გარემონტებული ბინები. ss.ge 2026 წლის 27 ოქტომბერს დავათვალიერეთ და თითოეული ფილტრის პირველი გვერდიდან, დაახლოებით 7-დან 16 განცხადებამდე თითოეულში, 1 მ²-ის მოთხოვნილი ფასის მედიანა ავიღეთ. პირველი გვერდი დალაგებულია პრომოციისა და თარიღის მიხედვით და არა შემთხვევით, ამიტომ მედიანები მიახლოებით მაჩვენებლებად მიიჩნიეთ.
| უბანი და ss.ge-ის იარლიყი | გასაყიდი ბინები | მოთხოვნილი ფასის მედიანა, ლარი 1 მ²-ზე | გასაქირავებელი ბინები | ქირის მედიანა, ლარი 1 მ²-ზე თვეში |
|---|---|---|---|---|
| ძველი ბათუმის რაიონი | 925 | 5 770 | 1 281 | 29 |
| რუსთაველის რაიონი (ქალაქის ცენტრი) | 716 | 7 490 | 1 311 | 26 |
| ხიმშიაშვილის რაიონი (ახალი ბულვარი და ხიმშიაშვილი) | 3 309 | 4 510 | 3 700 | 30 |
| აეროპორტის რაიონი | 2 948 | 4 635 | 2 311 | 31,5 |
| ბაგრატიონის რაიონი (ზღვიდან მოშორებით) | 1 261 | 4 670 | 1 454 | 26 |
| მახინჯაური | 54 | 3 705 | 23 | 24,5 |
| ჩაქვი | 107 | 5 375 | 44 | 24 |
| გონიო | 240 | 5 840 | 44 | 19 |
| კვარიათი | 20 | 4 740 | 7 | 27 |
| მთელი ბათუმი | 10 761 | 4 555 | 11 652 | 33,5 |
სამი რამ თვალში საცემია. მარტო ხიმშიაშვილის რაიონზე მოდის ბათუმში გასაყიდი და გასაქირავებელი ბინების დაახლოებით მესამედი, თითქმის ყველა მაღალსართულიან კორპუსებში. ქალაქის ცენტრის მედიანას ზევით სწევს დიდი ბინები პრესტიჟულ შენობებში, ამიტომ ის უფრო იმაზე მეტყველებს, რა რეკლამდება, ვიდრე ტიპურ ბინაზე. და ქალაქის გარეთ, სანაპიროზე, გასაქირავებელი ბინა ცოტაა, რადგან იქ ზაფხულის შემოსავალი ძირითადად დღიური გაქირავებიდან მოდის. მახინჯაური, გონიო და კვარიათი კანონით ბათუმის შემადგენლობაშია, თუმცა ss.ge მათ ბათუმის რაოდენობაში არ ითვლის.
რატომ განსხვავდება ფასების ორი წყარო
თუ ორ წყაროს შეადარებთ, სხვაობა დიდი გეჩვენებათ. ძველ ბათუმში ახალი, გარემონტებული ბინების კვლევითი საშუალო დაახლოებით 3 239 აშშ დოლარი იყო 1 მ²-ზე, ss.ge-ზე მოთხოვნილი ფასის მედიანა კი დაახლოებით 2 220 აშშ დოლარი. მახინჯაურში ეს 1 983 აშშ დოლარი იყო დაახლოებით 1 425 აშშ დოლარის წინააღმდეგ. ახალი ბულვარის მხარეზე ორი მაჩვენებელი ახლოს იყო ერთმანეთთან: 1 800 აშშ დოლარი და დაახლოებით 1 740 აშშ დოლარი.
მიზეზები მარტივია. კვლევა მხოლოდ გარემონტებულ მდგომარეობაში გაყიდულ ახალ ბინებს ითვლის, ძველ ბათუმში კი ეს ძვირ ახალ შენობებს ნიშნავს. განცხადებებში შედის ძველი ბინებიც და თეთრ, მწვანე თუ შავ კარკასში გაყიდული ბინებიც, რომლებშიც საცხოვრებლად თანხა და თვეებია საჭირო; მახინჯაურში ასეთი ბევრია. არცერთი წყარო არ ცდება, უბრალოდ სხვადასხვა კითხვას პასუხობენ, ხოლო კარკასის გარემონტებულ საშუალოსთან შედარება ფასის შეფასებისას ყველაზე ხშირი შეცდომაა. ჩვენი გზამკვლევი კარკასის ეტაპების შესახებ ამ სხვაობას განმარტავს.
რა მანძილზეა ცენტრი და აეროპორტი
OpenStreetMap-ის კოორდინატების გამოყენებით, თითოეული უბნის ერთი საორიენტაციო წერტილიდან პირდაპირი ხაზით გავზომეთ მანძილი ძველი ქალაქის ევროპის მოედნამდე და აეროპორტის ტერმინალამდე. საავტომობილო გზა უფრო გრძელია, განსაკუთრებით სანაპიროზე ჭოროხის სამხრეთით და ჩრდილოეთით, კონცხების იქით.
| უბანი (საორიენტაციო წერტილი) | ევროპის მოედნამდე | აეროპორტის ტერმინალამდე |
|---|---|---|
| ძველი ბათუმი (ერთეულის ცენტრი) | 0,1 | 5,4 |
| ქალაქის ცენტრი (რუსთაველის ერთეულის ცენტრი) | 0,9 | 4,7 |
| ახალი ბულვარი (ორბი სითი) | 2,3 | 3,6 |
| ანგისა (ანგისის მეორე შესახვევი) | 3,5 | 2,8 |
| აეროპორტის მიმართულება (ერთეულის ცენტრი) | 5,3 | 0,8 |
| მახინჯაური (რკინიგზის სადგური) | 5,8 | 10,6 |
| მწვანე კონცხი (ბოტანიკური ბაღი) | 8,9 | 13,9 |
| ჩაქვი (დასახლების ცენტრი) | 11,0 | 16,1 |
| გონიო (სოფლის ცენტრი) | 10,8 | 5,5 |
| კვარიათი (სოფლის ცენტრი) | 13,0 | 7,7 |
| სარფი (სოფლის ცენტრი) | 16,1 | 10,8 |
სამხრეთი სანაპირო აეროპორტთან უფრო ახლოსაა, ვიდრე ძველ ქალაქთან, ჩრდილოეთი სანაპირო კი ორივესგან შორს მდებარეობს. სტუმრებზე გათვლილი ბინისთვის აეროპორტიდან მგზავრობა თქვენი შეთავაზების ნაწილია; იქ მცხოვრებისთვის კი მეტს ძველ ქალაქამდე და მის სერვისებამდე მგზავრობა იწონის.
რა არის აშენებული და სად
- ძველი ბათუმი: ისტორიული დაბალსართულიანი შენობები, საბჭოთა ხუთსართულიანი კორპუსები და რამდენიმე მაღალსართულიანი კორპუსი; ჩვენს შერჩევაში ყველაზე დიდი ბინები სწორედ აქაა; ძეგლად აღრიცხულ შენობებზე მემკვიდრეობის დაცვის წესები ვრცელდება.
- ქალაქის ცენტრი: საშუალოსართულიანი ქუჩები და პრესტიჟული მაღალსართულიანი კორპუსები რუსთაველის გამზირზე.
- ახალი ბულვარი და ხიმშიაშვილი: მაღალსართულიანი კორპუსები, ჩვენს შერჩევაში სართულების მედიანით 36, და ძირითადად მცირე ბინები, რომლებიც მოკლევადიან გაქირავებას შეეფერება.
- აეროპორტის მიმართულება: ახალი მაღალსართულიანი კორპუსები დაბალ სახლებთან ერთად; აეროპორტის მახლობლად შენობის სიმაღლე საავიაციო თანხმობას საჭიროებს.
- შიდა რაიონები: ადგილობრივი ოჯახების საცხოვრებელი ქუჩები, ბაგრატიონში ახალი მაღალსართულიანი კორპუსებით და 1 მ²-ზე ყველაზე დაბალი ქირით.
- მახინჯაური: საშუალო და მაღალსართულიანი კორპუსები ფერდობებზე, რომელთა დიდი ნაწილი დაუსრულებელ მდგომარეობაში იყიდება.
- მწვანე კონცხი და ჩაქვი: დაბალსართულიანი პროექტები ბოტანიკური ბაღის გვერდით და დახურული საკურორტო კომპლექსები ჩაქვში.
- გონიო: ბრენდირებული საკურორტო მაღალსართულიანი კორპუსები და დაბალსართულიანი ბლოკები, რომაული ციხესიმაგრის სიახლოვეს მემკვიდრეობის შეზღუდვებით.
- კვარიათი და სარფი: დაბალი და საშუალოსართულიანი კორპუსები კვარიათში; სახლები და მიწის ნაკვეთები სარფში.
რისკები, რომლებიც თითოეულ უბანში უნდა გადაამოწმოთ
| უბანი | მთავარი გადასამოწმებელი საკითხი |
|---|---|
| ძველი ბათუმი | ძველი შენობების მდგომარეობა და მზიდ კედლებში შეტანილი ნებისმიერი ცვლილება |
| ქალაქის ცენტრი და ახალი ბულვარი | დაბალი ქუჩების დატბორვა ძლიერი წვიმის შემდეგ; ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოება მაღალსართულიან კორპუსებში |
| ხიმშიაშვილი და ანგისა | მეზობელ ნაკვეთებზე ნებადართული ახალი მაღალსართულიანი კორპუსები |
| აეროპორტის მიმართულება | თვითმფრინავების ხმაური და სიმაღლეზე საავიაციო თანხმობა |
| მახინჯაური და მწვანე კონცხი | ფერდობები, წყალარინება და ის, თუ რომელი მუნიციპალიტეტი გასცემს ნებართვებს |
| გონიო | მემკვიდრეობის დაცვის ზონა და დაგეგმილი მარინა |
| კვარიათი და სარფი | სასაზღვრო მოძრაობა, ავტომაგისტრალის ტრასა და მიწის კატეგორია |
დასამატებელია გუნდის მიერ: რუკა, რომელიც გუნდმა უნდა დახატოს: უბნები ბათუმის ერთ კონტურზე, დაშტრიხული კვლევითი ზონებით, და ფოტოზოლი, თითოეული უბნიდან ერთი ტიპური შენობით.
როგორ გამოვიყენოთ ეს შედარება ნაბიჯ-ნაბიჯ
აირჩიეთ ორი ან სამი უბანი
მანძილის, შენობის ტიპისა და ბიუჯეტის მიხედვით.
წაიკითხეთ მათი უბნების გზამკვლევები
ციფრების უკან მდგარი დეტალებისთვის.
შეადარეთ თანაბარი თანაბარს
გარემონტებული გარემონტებულს, კარკასი კარკასს.
აწონ-დაწონეთ მოცულობა
ცოტა გაყიდვა ნიშნავს ნელ ხელახლა გაყიდვას.
გადაამოწმეთ იურიდიული კუთვნილება
ბათუმი, ქობულეთი თუ ხელვაჩაური.
ეწვიეთ ორ სხვადასხვა სეზონზე
აგვისტო და იანვარი სულ სხვადასხვა ადგილს გაჩვენებთ.
ხშირი კითხვები
ბათუმის რომელი უბანია ყველაზე ძვირი?
ძველი ბათუმი: Galt & Taggart-ის თანახმად, 2026 წლის ივნისში ახალი, გარემონტებული ბინები აქ 3 239 აშშ დოლარი ღირდა 1 მ²-ზე.
რომელია ყველაზე იაფი?
კვლევით ზონებს შორის შიდა უბნები, 1 672 აშშ დოლარით 1 მ²-ზე.
სად ხდება გაყიდვების უმეტესობა?
ახალი ბულვარის მხარეზე: 2026 წლის მე-2 კვარტალში ბათუმის 4 168 გაყიდვიდან 1 664.
რომელი უბანი გაძვირდა ყველაზე სწრაფად?
ახალი ბულვარის მხარე, 11,5%-ით 2026 წლის ივნისამდე ერთ წელიწადში.
რატომ არის განცხადებების ფასები კვლევით ფასებზე დაბალი?
განცხადებებში ძველი ბინები და დაუსრულებელი კარკასებიც შედის; კვლევა კი მხოლოდ ახალ, გარემონტებულ ბინებს ითვლის.
გონიო და მახინჯაური ბათუმის ნაწილია?
დიახ, 2011 წლიდან; ჩაქვი და სარფი კი არა.
რომელი უბანია აეროპორტთან ყველაზე ახლოს?
აეროპორტის მიმართულება, შემდეგ ანგისა; ჭოროხის მეორე ნაპირზე მდებარე გონიო პირდაპირი ხაზით დაახლოებით 5,5 კმ-ითაა დაშორებული.
სად არის ქირა ყველაზე მაღალი 1 მ²-ზე?
იმ რაიონებს შორის, რომლებიც 2026 წლის ოქტომბერში ss.ge-ზე შევამოწმეთ, ყველაზე მეტს აეროპორტისა და ხიმშიაშვილის რაიონებში ითხოვდნენ, დაახლოებით 30-დან 31,5 ლარამდე 1 მ²-ზე თვეში.
წყაროები
- Batumi Residential Real Estate, 2Q26 Overview, Galt & Taggart, 2026 წლის 14 აგვისტო
- Real Estate Trends in Batumi, Galt & Taggart, 2025 წლის ოქტომბერი
- ბათუმის საკრებულოს 2014 წლის 29 აგვისტოს №29 დადგენილება ადმინისტრაციული ერთეულების შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე
- გასაყიდი და გასაქირავებელი ბინები ბათუმში, რაიონების ფილტრებით, ss.ge (ნანახია 2026 წლის 27 ოქტომბერი)
- მახინჯაურის, ჩაქვის, გონიოს და კვარიათის განცხადებები, ss.ge (ნანახია 2026 წლის 27 ოქტომბერი)
- OpenStreetMap-ის კოორდინატები და ადმინისტრაციული საზღვრები, © OpenStreetMap contributors (ნანახია 2026 წლის 27 ოქტომბერი)
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 2026 წლის 20 აპრილი
- Batumi population, City Population, საქსტატის აღწერის შედეგებზე დაყრდნობით (ნანახია 2026 წლის 27 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემების გვერდი გამოქვეყნდა Galt & Taggart-ის ანგარიშების, ბათუმის საკრებულოს 2014 წლის დადგენილების, ss.ge-ის 2026 წლის 27 ოქტომბრის განცხადებების, OpenStreetMap-ის კოორდინატების, Investor.ge-სა და City Population-ის საფუძველზე.