იპოთეკა საქართველოში: ქონებაზე რეგისტრირებული უზრუნველყოფა, რომელსაც სესხი ეყრდნობა

იპოთეკა ქართულ სამართალში: უფლება ქონებაზე და არა თავად სესხი

იპოთეკა (ინგლისურად mortgage) საქართველოში არის უძრავ ნივთზე რეგისტრირებული უზრუნველყოფის უფლება, რომლის წყალობითაც კრედიტორი თავის თანხას ამ ქონებიდან იღებს, მისი გაყიდვით ან საკუთრებაში მიღებით, და ამას მესაკუთრის დანარჩენ კრედიტორებზე ადრე აკეთებს.

სამართლებრივ საფუძველს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 286-ე მუხლის პირველი ნაწილი ქმნის: უძრავი ნივთი შეიძლება „დატვირთული“ იყოს ისე, რომ უზრუნველყოფილმა კრედიტორმა დაკმაყოფილება „სხვა კრედიტორებთან შედარებით პირველ რიგში“ მიიღოს, „ამ ნივთის რეალიზაციით ან მის საკუთრებაში გადაცემით“. 286(2) მუხლი იპოთეკით სამომავლო ან პირობითი მოთხოვნის უზრუნველყოფასაც უშვებს, თუ ამ მოთხოვნის განსაზღვრა თავიდანვე შესაძლებელია. 289(1) მუხლის თანახმად, იპოთეკა იურიდიულ ძალას მხოლოდ საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით იძენს.

ყოველდღიურ ინგლისურში „getting a mortgage“ ბანკიდან სესხის აღებას ნიშნავს. ქართული სამართალი ამ ცნებას ორ ნაწილად ყოფს. სესხი სესხის ხელშეკრულებაა (სამოქალაქო კოდექსის 623-ე და მომდევნო მუხლები), იპოთეკა კი ბინაზე დადებული დატვირთვაა, რომელიც ამ სესხს ამაგრებს და ქონებაზეა აღრიცხული. ამიტომ იპოთეკამ შეიძლება სხვისი ვალი, კერძო სესხი 286-ე მუხლის მე-4-მე-6 ნაწილებით დადგენილ ფარგლებში ან ჯერ ვადამოუსვლელი მოთხოვნაც უზრუნველყოს. თავად საბანკო სესხის შესახებ წაიკითხეთ ჩვენი გზამკვლევები უცხოელის მიერ იპოთეკური სესხის აღების და იპოთეკის განაკვეთების შესახებ.

GBC-ის ცნობით, 2026 წლის 1 იანვრისთვის ქართული ბანკების იპოთეკური პორტფელი 13,4 მილიარდ ლარს შეადგენდა, საიდანაც 9,3 მილიარდი ლარი ეროვნულ ვალუტაში იყო გაცემული. საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო იპოთეკებისა და საგადასახადო გირავნობების რეესტრს 2007 წლიდან აწარმოებს.

როგორ წარმოიშობა იპოთეკა, როგორ დგინდება მისი რიგი და რა ღირს

289(1) მუხლის მიხედვით, იპოთეკის რეგისტრაციას ნებისმიერი მხარე ახერხებს ხელშეკრულების წარდგენით, რომელშიც დასახელებული უნდა იყოს მესაკუთრე, იპოთეკარი და, თუ ასეთი არსებობს, მესამე პირი მოვალე; თანხის, სარგებლისა და ვადის მითითება სავალდებულო არ არის. როცა უზრუნველყოფილი მოთხოვნა სესხიდან მომდინარეობს, ხელშეკრულებას ნოტარიუსი ამოწმებს და ორივე მხარეს უხსნის, რა მოჰყვება ვალდებულების დარღვევას (მუხლი 289(1-1)). კომერციული ბანკები, მიკრობანკები, მიკროსაფინანსო ორგანიზაციები, საკრედიტო კავშირები და ავტორიზებული ან რეგისტრირებული საინვესტიციო ფონდები ამ მოთხოვნისგან გათავისუფლებულნი არიან (მუხლი 289(1-3)).

რიგს საათი წყვეტს. 290-ე მუხლი ამბობს: „რიგითობა განისაზღვრება იპოთეკის შესახებ განცხადების რეგისტრაციის თარიღის მიხედვით“. მნიშვნელობა აქვს განცხადების შეტანის დღეს და არა ხელმოწერისას. ერთი მოთხოვნა შეიძლება რამდენიმე ქონებასაც ფარავდეს: ეს 287-ე მუხლით გათვალისწინებული საერთო იპოთეკაა, რომლის დროსაც კრედიტორს, თუ სხვა რამ არ არის შეთანხმებული, თანხის ამოღება ნებისმიერი მათგანიდან შეუძლია; ასეთი ფორმა შეიძლება დეველოპერის საპროექტო სესხმაც მიიღოს (იხილეთ ჩვენი გზამკვლევი ქონების დატვირთვების შესახებ).

დეტალები იხილეთ ჩვენს გზამკვლევში რეესტრის საფასურების შესახებ.

იპოთეკის მოწმობა: მოთხოვნა, რომელიც ხელიდან ხელში გადადის

იპოთეკის მოწმობა (ინგლისურად Certificate of Mortgage) სამოქალაქო კოდექსში 2007 წლის 29 ივნისის №5127 კანონით გაჩნდა, როგორც მუხლები 289-1-დან 289-8-მდე. მხარეთა შეთანხმების შემთხვევაში საჯარო რეესტრი მას კრედიტორის მოთხოვნით გასცემს და გაცემის ფაქტს რეესტრში აფიქსირებს (მუხლი 289(2)). ასეთ დროს იპოთეკის ხელშეკრულება სანოტარო წესით უნდა დამოწმდეს (მუხლი 289(3)). მოწმობა მხოლოდ ერთ ეგზემპლარად მზადდება, საერთო იპოთეკის დროსაც (მუხლები 289(4), 289-1(2)). საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო ამ მომსახურებაში 75 ლარს იღებს და 3 სამუშაო დღეს ანდომებს.

289-1(1) მუხლი მას „ფასიან ქაღალდს“ უწოდებს: მის მფლობელს შეუძლია შესრულება მოითხოვოს, ხოლო ვალის გადაუხდელობისას დაკმაყოფილება ქონებიდან მიიღოს. მოწმობა მიმოქცევადი ქაღალდის მსგავსად მუშაობს:

• მფლობელი: ვისაც ის ფაქტობრივად უჭირავს, ივარაუდება, რომ უფლებამოსილი სწორედ ისაა (მუხლი 289-3(1)).
• გადახდა: ხდება მხოლოდ მოწმობის წარდგენისას, ნაწილობრივი გადახდები კი მასზევე აღინიშნება (მუხლი 289-3(2) და (3)).
• ნოტარიუსის დეპოზიტი: თანხის შეტანა იმ ნოტარიუსის სადეპოზიტო ანგარიშზე, რომელმაც ხელშეკრულება დაამოწმა, მოვალეს ვალდებულებისგან ათავისუფლებს (მუხლი 289-3(4)).
• გადაცემა: ხდება მოთხოვნის დამთმობის სანოტარო წესით დამოწმებული ხელმოწერით; დათმობის აკრძალვა ბათილია (მუხლი 289-4).
• დაკარგვა: ამის შესახებ საჯარო რეესტრს ეცნობება, მოწმობას კი ძალადაკარგულად სასამართლო აცხადებს (მუხლი 289-5).
• დაგირავება და დასასრული: მოწმობის დაგირავება შესაძლებელია (მუხლი 289-6), ხოლო ის უქმდება გადახდისას ან მესაკუთრისთვის დაბრუნებისას, და გაუქმება რეესტრში რეგისტრირდება (მუხლი 289-7).

ყველაზე მკვეთრი წესი 289-8 მუხლშია: თუ მოწმობა და რეესტრის ჩანაწერი ერთმანეთს არ ემთხვევა, უპირატესობა მოწმობას ენიჭება, ამიტომ მხოლოდ ამონაწერს შეუძლია შეცდომაში შეგიყვანოთ. მონაცემები იმის შესახებ, თუ რამდენ მოწმობას გასცემს სააგენტო ყოველ წელს, ვერ მოვიძიეთ.

როცა ვალი არ იფარება: ქონებამდე მისასვლელი ოთხი გზა

სპეციალისტის მიერ ჩატარებული გაყიდვა „არ ითვლება იძულებით აღსრულებად“ (მუხლი 302(1-1)) და ყადაღადადებულ ქონებაზე დაუშვებელია (მუხლი 302(7)). სასამართლო გზა აღსრულების ეროვნული ბიუროს ელექტრონული აუქციონით მთავრდება, რომელსაც ჩვენი გზამკვლევი აუქციონზე ქონების შეძენის შესახებ აღწერს.

მსესხებლებს, რომლებიც მიჩვეულები არიან, რომ გამსესხებელი დარჩენილი დანაკლისის ამოღებას ცდილობს, 300(2) და 301(1-1) მუხლები უნდა ახსოვდეთ: მოთხოვნა დაკმაყოფილებულად ითვლება მაშინაც, როცა ქონება ან მისი გაყიდვით მიღებული თანხა ვალს ბოლომდე ვერ ფარავს, „თუ კანონით ან მხარეთა შეთანხმებით სხვა რამ არ არის დადგენილი“. ბანკთან დადებულ სესხის ხელშეკრულებას ამ წესის შეცვლა შეუძლია, ამიტომ მისი პირობები გულდასმით წაიკითხეთ. თუ გამსესხებელი საქართველოს ეროვნული ბანკის ზედამხედველობას არ ექვემდებარება, მსესხებელი კი ფიზიკური პირია, მხარეები სხვაგვარად ვერ შეთანხმდებიან (მუხლები 300(2-1) და 301(1-2)).

სად შეხვდებით ამ სიტყვას: ჩანაწერი ამონაწერში და მოწმობის რეკვიზიტები

ამონაწერში იპოთეკა რეგისტრირებულ დატვირთვებს შორის ჩანს, სიტყვით „იპოთეკა“. იუსტიციის მინისტრის №487 ბრძანება (მუხლი 6(4)) მოითხოვს, რომ უფლებები და ვალდებულებები რეგისტრაციის საფუძველთან ერთად აისახოს: ჩვეულებრივ, ეს არის იპოთეკარი (ხშირად ბანკი, მისი საიდენტიფიკაციო კოდით), განცხადების ნომერი და თარიღი, ასევე იპოთეკის ხელშეკრულება თავისი თარიღითა და, თუ ასეთი იყო, ნოტარიუსის მითითებით. 2026 წლის ზუსტი განლაგება ვერ დავადასტურეთ; თქვენი ამონაწერი შეადარეთ ჩვენს გზამკვლევს საჯარო რეესტრის ამონაწერის წაკითხვის შესახებ.

რა უნდა ეწეროს მოწმობაში, 289-2(1) მუხლი განსაზღვრავს:

1. სათაურში სიტყვები „იპოთეკის მოწმობა“;
2. იპოთეკარის სახელი და მისამართი;
3. მოვალის სახელი და მისამართი;
4. ქონების მესაკუთრის სახელი და მისამართი;
5. ქონების სარეგისტრაციო კოდი (საკადასტრო კოდი) და მისამართი;
6. ცნობები საჯარო რეესტრში მოწმობის რეგისტრაციის შესახებ;
7. არის თუ არა ქონება ან მისი ნაწილი სხვა იპოთეკით ან სხვა სანივთო თუ ვალდებულებითი უფლებით დატვირთული;
8. იპოთეკის ხელშეკრულების დადების ადგილი და თარიღი;
9. უზრუნველყოფილი მოთხოვნის მოცულობა;
10. შესრულების ვადა ან, თუ ვალი ნაწილ-ნაწილ იფარება, თითოეული შენატანის ვადა;
11. გაცემის თარიღი.

მოწმობის ნამდვილობას საჯარო რეესტრის ბეჭედი ადასტურებს (მუხლი 289-2(2)); თუ რომელიმე რეკვიზიტი ან ბეჭედი აკლია, მოწმობა ბათილია (მუხლი 289-2(3)).

პრაქტიკული მაგალითი: ბინის ყიდვა, რომელზეც ორი იპოთეკა რიცხულა

ეს კანონის წესებზე აგებული ილუსტრაციაა და არა რეალური საქმე: მეორადი ბინის მყიდველის მიერ აღებულ რეესტრის ამონაწერში ჩანს 2024 წელს რეგისტრირებული საბანკო იპოთეკა და 2025 წელს რეგისტრირებული კერძო გამსესხებლის იპოთეკა.

1. რიგი. ბანკმა განცხადება უფრო ადრე შეიტანა, ამიტომ იძულებითი გაყიდვისას თანხას პირველი ის მიიღებს (მუხლი 290).
2. ფორმა. ფიზიკურ პირზე გაცემული სესხის უზრუნველსაყოფად კერძო გამსესხებელს ფიზიკური პირის ბინაზე იპოთეკის აღება მხოლოდ მაშინ შეუძლია, თუ ის საქართველოს ეროვნული ბანკის ზედამხედველობას ექვემდებარება, ან 286-ე მუხლის მე-6 ნაწილით გათვალისწინებულ ვიწრო შემთხვევაში (მუხლი 286(4)-(6)). რადგან ის ბანკი არ არის, მისი იპოთეკა ნოტარიულად უნდა ყოფილიყო დამოწმებული (მუხლი 289(1-1)); ამონაწერში ნოტარიუსი უნდა იყოს დასახელებული.
3. მოწმობა. მყიდველი არკვევს, ხომ არ გაცემულა მოწმობა რომელიმე იპოთეკაზე; თუ გაცემულა, ის უკან უნდა დაბრუნდეს, რადგან გადახდა მხოლოდ მისი წარდგენით ხდება (მუხლი 289-3(2)).
4. დაფარვა. მყიდველის ბანკი პირველ სესხს ფასიდან ფარავს, მეორეს კი გამყიდველი დარჩენილი თანხიდან ისტუმრებს.
5. გაუქმება. ორივე იპოთეკის მოხსნა საკუთრების გადაცემამდე ან მასთან ერთად რეგისტრირდება, თითოეული 150 ლარად, სტანდარტული სისწრაფით 4 სამუშაო დღეში.

გარიგებები სწორედ მე-5 ნაბიჯზე იბნევა. 288-ე მუხლის მიხედვით, შეწყვეტილი მოთხოვნა უფლებას არ შლის, არამედ „მესაკუთრის იპოთეკად“ აქცევს, ამიტომ ნასყიდობის ხელშეკრულებაში უნდა ეწეროს, ვინ შეიტანს თითოეული გაუქმების განცხადებას და რა ვადაში.

იპოთეკა, იპოთეკური სესხი, გირავნობა და საგადასახადო გირავნობა: შედარება

ყადაღა კიდევ სხვა რამეა: მას სასამართლო, აღმასრულებელი ან საგადასახადო ორგანო ადებს და ის ახალ რეგისტრაციებს ბლოკავს, იპოთეკა კი მესაკუთრეს გაყიდვის თავისუფლებას უნარჩუნებს, რადგან 294(4) მუხლი ბათილად მიიჩნევს პირობას, რომ ნივთი არ გასხვისდება ან არ დაიტვირთება, თუ კანონი სხვა რამეს არ ითვალისწინებს.

ტერმინი ხუთ ენაზე

ქართულ ხელშეკრულებებსა და ამონაწერებში უზრუნველყოფის უფლებას „იპოთეკა“ ჰქვია, სესხს „იპოთეკური სესხი“, ხოლო მოწმობას „იპოთეკის მოწმობა“. სამოქალაქო კოდექსი mortgagee-ს იპოთეკარს უწოდებს (მუხლები 286(3), 289(1), 300); mortgagor-ისთვის ცალკე სიტყვა მას არ აქვს და იპოთეკით დატვირთული ქონების მესაკუთრეზე, უძრავი ნივთის მესაკუთრეზე, საუბრობს (მუხლები 289(1), 300(1)).

არასწორი წაკითხვები, რომლებიც მყიდველებს დროსა და ფულს აკარგვინებს

• „დაფარულია, ესე იგი მოხსნილია“. ასე არ არის: ამონაწერში „იპოთეკა“ მანამ ჩანს, სანამ მისი გაუქმება არ დარეგისტრირდება.
• მხოლოდ ამონაწერისთვის ნდობა. იპოთეკის მოწმობა რეესტრის ჩანაწერზე მაღლა დგას (მუხლი 289-8); გამყიდველს წერილობით ჰკითხეთ, ხომ არ გაცემულა ასეთი.
• რიგის განსაზღვრა სესხის სიდიდით. რიგი განცხადების თარიღს მიჰყვება (მუხლი 290) და არა თანხას ან ხელშეკრულების თარიღს.
• ნოტარიუსის გარეშე გაფორმებული კერძო იპოთეკა. სესხის უზრუნველმყოფი იპოთეკა ნოტარიულად უნდა დამოწმდეს, თუ გამსესხებელი 289(1-3) მუხლის ჩამონათვალში არ შედის (მუხლი 289(1-1)); შინ შედგენილი ქაღალდი საგანგაშო ნიშანია.

ქონებაზე იპოთეკის შემოწმება ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. გამოითხოვეთ ახალი ამონაწერი

   დატვირთვებს შორის მოძებნეთ სიტყვა „იპოთეკა“.

2. ჩაინიშნეთ თითოეული იპოთეკარი და თარიღი

   რიგს განცხადების თარიღი განსაზღვრავს.

3. იკითხეთ მოწმობის შესახებ

   გამყიდველისგან წერილობითი პასუხი მიიღეთ.

4. აიღეთ დაფარვის ცნობები

   თითოეული კრედიტორი დასაფარ თანხას უთითებს.

5. გაუქმება ხელშეკრულებაში ჩაწერეთ

   ვინ შეიტანს განცხადებას და რა თარიღამდე.

6. ამონაწერი ხელახლა შეამოწმეთ

   დარწმუნდით, რომ რეგისტრაციის შემდეგ ჩანაწერი აღარ ჩანს.

ხშირი კითხვები

იგივეა თუ არა ქართული იპოთეკა და საბინაო სესხი?

არა. იპოთეკა ქონებაზე რეგისტრირებული უზრუნველყოფაა, სესხი კი გამსესხებელთან დადებული ცალკე საკრედიტო ხელშეკრულება.

როდის იძენს იპოთეკა იურიდიულ ძალას?

საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისას, სამოქალაქო კოდექსის 289(1) მუხლის შესაბამისად.

აუცილებელია თუ არა იპოთეკის ხელშეკრულების ნოტარიუსთან დადება?

სესხის უზრუნველმყოფი იპოთეკა ნოტარიულად უნდა დამოწმდეს, გარდა იმ შემთხვევისა, როცა კრედიტორი კომერციული ბანკი, მიკრობანკი, მიკროსაფინანსო ორგანიზაცია, საკრედიტო კავშირი ან ავტორიზებული თუ რეგისტრირებული საინვესტიციო ფონდია (მუხლი 289(1-3)).

შეუძლია თუ არა მესაკუთრეს იპოთეკით დატვირთული ბინის გაყიდვა?

დიახ. 294(4) მუხლის თანახმად, გაუსხვისებლობის დაპირება ბათილია, თუმცა იპოთეკა ჩანაწერში რჩება, სანამ მისი გაუქმება არ დარეგისტრირდება.

რა ღირს იპოთეკის რეესტრიდან მოხსნა?

რეესტრი 4 სამუშაო დღის ვადისთვის 150 ლარს იღებს, მომდევნო სამუშაო დღისთვის 270 ლარს, ხოლო იმავე დღისთვის 350 ლარს.

რა არის იპოთეკის მოწმობა?

არასავალდებულო ფასიანი ქაღალდი, რომელსაც საჯარო რეესტრი 75 ლარად 3 სამუშაო დღეში გასცემს. მისი სხვისთვის გადაცემა შესაძლებელია, ხოლო რეესტრთან შეუსაბამობისას უპირატესობა მას ენიჭება.

თუ ბინაზე ორი იპოთეკაა, რომელი იფარება პირველად?

ის, რომლის რეგისტრაციის განცხადებაც უფრო ადრე შევიდა (მუხლი 290).

ითვლება თუ არა იპოთეკით დატვირთული ბინა ბინადრობის ნებართვისთვის?

დიახ, თუ ის თქვენს სახელზეა რეგისტრირებული და მისი ღირებულება 150 000 აშშ დოლარს აღემატება.

წყაროები

1. Civil Code of Georgia, მუხლები 286-დან 290-მდე, 294 და 300-დან 302-მდე, 2026 წლის 25 ივნისის კონსოლიდირებული ტექსტი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
2. Immovable property registration fees, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
3. History of the agency, სააგენტოს ისტორია, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
4. Law of Georgia on the Public Registry, მუხლები 10 და 20, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
5. საქართველოს მთავრობის №507 დადგენილება ნოტარიული ტარიფების შესახებ, მუხლები 23-1 და 31, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე, ქართულ ენაზე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
6. Law of Georgia on Enforcement Proceedings, „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ საქართველოს კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
7. Tax Code of Georgia, მუხლი 239, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
8. Mortgage issuances to non-residents have increased, GBC, 2026 წლის 6 თებერვალი

ცვლილებების ისტორია

• 28 ოქტომბერი, 2026 - ლექსიკონის სტატია გამოქვეყნდა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ და „სააღსრულებო წარმოებათა შესახებ“ კანონების, საგადასახადო კოდექსის, მთავრობის №507 დადგენილების, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოსა და GBC-ის მასალებზე დაყრდნობით.