სად არის თბილისში ბინები ყველაზე იაფი?
2026 წლის 22 ოქტომბერს ss.ge-ზე თბილისის 17 შედარებით იაფ უბანში გასაყიდი ყველა ტიპის ბინა შევისწავლეთ, კონტრასტისთვის კი საბურთალო და ვაკეც დავამატეთ: გამეორებული და არასწორ კატეგორიაში მოხვედრილი განცხადებების ამოღების შემდეგ 1 235 განცხადება დაგვრჩა. ცხრილში უბნები კვადრატულ მეტრზე მოთხოვნილი ფასის მედიანის მიხედვით ზრდადობითაა დალაგებული. უბნად პორტალის საკუთარ განყოფილებებს ვთვლით, რომლებიც ოფიციალურ რაიონებს ყოველთვის არ ემთხვევა.
| უბანი | $ მ²-ზე | ტიპური ბინა, $ | ტიპური ფართი | განცხადებები $80 000-ზე იაფად | ქირა, ლარი თვეში |
|---|---|---|---|---|---|
| ლილო | 1 035 | 74 500 | 70,5 მ² | 57% | 1 820 |
| აფრიკა | 1 164 | 59 000 | 47 მ² | 90% | 1 000 |
| ზაჰესი (მცირე შერჩევა) | 1 167 | 87 000 | 70 მ² | 39% | 1 550 |
| ორხევი (მცირე შერჩევა) | 1 207 | 56 500 | 50 მ² | 81% | 1 185 |
| დიღომი 1-9 | 1 278 | 83 000 | 63 მ² | 41% | 1 300 |
| ვაზისუბანი | 1 287 | 95 000 | 75,5 მ² | 18% | 1 200 |
| თემქა | 1 330 | 87 000 | 67 მ² | 40% | 1 100 |
| ვარკეთილი | 1 375 | 82 000 | 61 მ² | 42% | 1 500 |
| სანზონა | 1 406 | 97 500 | 72 მ² | 29% | 1 430 |
| დიდი დიღომი | 1 416 | 84 950 | 63 მ² | 36% | 1 465 |
| მუხიანი | 1 422 | 89 000 | 59 მ² | 35% | 1 430 |
| გლდანი | 1 425 | 93 000 | 65,5 მ² | 21% | 1 200 |
| მესამე მასივი | 1 469 | 86 000 | 60 მ² | 47% | 1 200 |
| ვაშლიჯვარი | 1 499 | 105 000 | 62 მ² | 21% | 1 690 |
| ავჭალა | 1 500 | 107 000 | 80 მ² | 14% | 1 500 |
| ნაძალადევი | 1 556 | 109 500 | 65 მ² | 14% | 1 580 |
| ისანი | 1 690 | 130 000 | 74 მ² | 10% | 1 690 |
| საბურთალო, შედარებისთვის | 1 941 | 164 000 | 89 მ² | 1% | 2 340 |
| ვაკე, შედარებისთვის | 2 696 | 320 000 | 117 მ² | 1% | 4 025 |
ნიმუშში თითო უბანზე გასაყიდი ბინების 23-დან 79 განცხადებამდე მოდის. ზაჰესის (23) და ორხევის (31) შერჩევა მწირია, ლილოს ქირის ციფრი კი მხოლოდ რამდენიმე განსხვავებულ ბინას ეყრდნობა, ამიტომ ამ სამ მაჩვენებელს სიფრთხილით მოეკიდეთ.
როგორ შევადგინეთ შერჩევა?
თითოეული უბნისთვის ss.ge-ზე გასაყიდი და ქირავდება ბინების პირველი ხუთი გვერდი წავიკითხეთ, უახლესიდან დაწყებული, თითო კატეგორიაში არაუმეტეს 80 განცხადებისა. ამოვიღეთ გამეორებული განცხადებები, 20 მ²-ზე მცირე ბინები, ნულოვანი ფასები და ისეთი დაბალი გასაყიდი ფასები, რომლებიც აშკარად შეცდომით ჩაწერილი ქირა ან კვადრატული მეტრის ფასი იყო. ss.ge ლარს დოლარში დაახლოებით 2,60 ლარის კურსით გადაიყვანს, რაც იმ დღეს ეროვნული ბანკის ოფიციალურ კურსს, 2,5976 ლარს, ახლოსაა. ეს მოთხოვნილი ფასებია და არა გარიგების ფასები, ხოლო სააგენტოები, რომლებიც განცხადებებს ხშირად ხელახლა აქვეყნებენ, შერჩევაში მეტისმეტად არიან წარმოდგენილი.
ოფიციალური მონაცემებიც იმავე მიმართულებით მიუთითებს. 2026 წლის ივლისში Galt & Taggart-ის საშუალოები ახალ ბინებზე ყველაზე დაბალი ვაშლიჯვარში ($1 094 მ²-ზე), გლდანში (1 146), დიდ დიღომსა (1 148) და სამგორში (1 178) იყო, ქალაქის 1 426-თან შედარებით, საქსტატის რაიონული მედიანები კი ახალ ბინებზე მეორე კვარტალში ყველაზე დაბალი სამგორსა და გლდანში აღმოჩნდა. პორტალის მედიანები Galt & Taggart-ისაზე მაღალია, რადგან გარემონტებულ და ავეჯით აღჭურვილ ბინებსაც მოიცავს, ბანკი კი დეველოპერების მიერ მოპირკეთების გარეშე გაყიდულ ბინებს ზომავს, ამიტომ ეს ორი წყარო ერთ გამოთვლაში ერთმანეთს არასოდეს შეურიოთ. ზონების სრული სურათისთვის იხილეთ ჩვენი უბნების შედარება.
რატომ არის ეს უბნები იაფი?
სიიაფე ორგვარია. კვადრატული მეტრის ფასით ყველაზე იაფი უბნები, ლილო, აფრიკა, ზაჰესი და ორხევი, ქალაქის განაპირა მცირე დასახლებებია, სადაც ძველი შენობები ჭარბობს: გამყიდველებმა ორხევის განცხადებების 96% და აფრიკის განცხადებების 90% ძველ აშენებად მონიშნეს. ჩვენი გაზომვით, ისინი თავისუფლების მოედნიდან 10-დან 15 კმ-მდე, უახლოესი მეტროსადგურიდან კი 4,4-დან 9,6 კმ-მდე მანძილზე მდებარეობს, ლილო, აფრიკა და ორხევი კი აეროპორტიდან 3-დან 5 კმ-მდეა დაშორებული.
დიდი იაფი ბაზრები სხვა ხასიათისაა. ვაზისუბანი, თემქა, ვარკეთილი, სანზონა, დიდი დიღომი, მუხიანი და გლდანი ვიწრო დიაპაზონში თავსდება, $1 287-დან 1 425-მდე მ²-ზე, და თითოეულში 1 000-ზე მეტი განცხადებაა. ზოგი მათგანი მეტროს ხაზის მქონე საბჭოთა მიკრორაიონია, როგორიცაა ვარკეთილი და გლდანი; სხვები, მაგალითად დიდი დიღომი და ვაშლიჯვარი, ახალაშენებული გარეუბნებია, სადაც განცხადებების დაახლოებით 90% პოსტსაბჭოთა შენობებს ეხება და რომლებიც სიშორისა და ახალი მიწოდების დიდი მოცულობის გამო არის იაფი. ss.ge-ის „ისნის“ განყოფილება იაფი არ არის, $1 690, რადგან ისნის მეტროსთან ახალი მაღლივი კორპუსებითაა სავსე; ისნის რაიონის უფრო იაფი ბინები ვაზისუბნის განყოფილებაში ჩანს.
რას იყიდით კონკრეტული ბიუჯეტით?
| უბანი | $75 000-ად დაახლოებით | $100 000-ად დაახლოებით | განცხადებები $75 000-მდე ჩათვლით | განცხადებები $100 000-მდე ჩათვლით |
|---|---|---|---|---|
| აფრიკა | 64 მ² | 86 მ² | 87% | 98% |
| ლილო | 72 მ² | 97 მ² | 52% | 86% |
| ვარკეთილი | 55 მ² | 73 მ² | 37% | 79% |
| დიღომი 1-9 | 59 მ² | 78 მ² | 27% | 75% |
| დიდი დიღომი | 53 მ² | 71 მ² | 24% | 73% |
| მუხიანი | 53 მ² | 70 მ² | 27% | 67% |
| გლდანი | 53 მ² | 70 მ² | 18% | 61% |
| საბურთალო | 39 მ² | 52 მ² | 1% | 10% |
| ვაკე | 28 მ² | 37 მ² | 1% | 3% |
ჩვენი არითმეტიკით, დიდ იაფ ბაზრებზე მედიანური ფასით $75 000 დაახლოებით 53-დან 59 მ²-მდე ფართს ყოფნის, რაც ტიპური ოროთახიანი ბინაა, საბურთალოზე კი იმავე თანხით 39 მ²-ს მიიღებთ, ვაკეში 28 მ²-ს. $50 000 ბაზრის კიდეზე მდგარი ბიუჯეტია: ასეთ შეთავაზებებს რეგულარულად მხოლოდ აფრიკა (განცხადებების 40%), ორხევი (35%) და ლილო (21%) იძლევა, ძირითადად 34-დან 37 მ²-მდე ბინებს ძველ კორპუსებში. რეალური შეთავაზებები მედიანას არ ემთხვევა, რადგან პატარა სტუდიოებზე კვადრატულ მეტრში მეტს ითხოვენ, დიდ ძველ ბინებზე კი ნაკლებს.
ძველი კორპუსი, ახალი შენობა თუ მშენებარე პროექტი?
ყველა უბანში, სადაც საკმარისი განცხადება იყო, ახალ შენობებში ბინებზე ძველებთან შედარებით მეტს ითხოვდნენ: სანზონაში დაახლოებით 5%-ით მეტს, ვარკეთილსა და ვაზისუბანში 14%-ით, გლდანში 28%-ით, ავჭალაში კი 41%-ით. ამ სხვაობის ნაწილს ფართი ხსნის: ნიმუშში ძველი ბინები უფრო დიდი იყო, მაგალითად გლდანში ძველი ბინის მედიანური ფართი 81 მ² გამოვიდა, ახლისა კი 58 მ², დიდ ბინებზე კი კვადრატულ მეტრში ნაკლებს ითხოვენ. მთელი ქალაქისთვის Galt & Taggart-ის 2026 წლის ივლისის მონაცემებით, 2013 წლიდან ნებართვით აშენებულ შენობებში მეორადი ბინები $1 372 მ²-ზე ფასობდა, უფრო ძველი ფონდი კი $1 280 მ²-ზე.
ყველაზე დაბალი ფასები ჯერ კიდევ აშენების პროცესში მყოფ ბინებზეა. მშენებარე პროექტებში მოთხოვნილი ფასის მედიანა ვაზისუბანში $750 მ²-ზე იყო, ავჭალაში 950, დიდ დიღომში კი 979, თუმცა ასეთ ბინას თან ახლავს რისკი, რომ შენობა დაგვიანდება ან საერთოდ ვერ დასრულდება. შავ, თეთრ ან მწვანე კარკასში დაუმთავრებელმა ბინებმა ვაზისუბანსა და დიღომი 1-9-ში განცხადებების დაახლოებით მესამედი შეადგინა, ამიტომ იქ დაბალი ფასი ხშირად ნიშნავს ცარიელ კედლებს, რომლებსაც ჯერ კიდევ მოპირკეთება სჭირდება. ბეს გადახდამდე პროექტი ჩვენი დეველოპერის საკონტროლო სიით გადაამოწმეთ.
რამდენად დაბლა შეიძლება ჩამოვიდეს ფასი?
ჩვეულებრივი, რეგისტრირებული ბინისთვის ჩვენს ნიმუშში ქვედა ზღვარი დაახლოებით $27 000-დან 40 000-მდე იყო, 20-დან 37 მ²-მდე სტუდიოზე ან ერთოთახიან ბინაზე. ყველაზე იაფი აღმოჩნდა 24 მ² ბინა ზაჰესში, 8-სართულიანი შენობის მე-6 სართულზე, $27 000-ად; სხვა მაგალითებს შორის იყო 25 მ² ბინა აფრიკაში $31 000-ად და 35 მ² ბინა ლილოში, კახეთის გზატკეცილზე, $35 000-ად. ათი ყველაზე იაფი განცხადებიდან შვიდი ზაჰესში, აფრიკასა და ლილოში იყო.
მთელი თბილისის პორტალზე ფასის მიხედვით დალაგება შეცდომაში შემყვან შედეგს იძლევა. სიის თავში ექცევა გაყიდვად გამოცხადებული ქირა და დეველოპერების მიერ მითითებული კვადრატული მეტრის ფასი, შემდეგ კი სხვენები, სარდაფები, ნახევრადსარდაფები, საცხოვრებლად გადაკეთებული ავტოფარეხები და წილები დაუმთავრებელ პროექტებში. მაგალითად, გამოვრიცხეთ „ბინა“, რომელიც სინამდვილეში ქაღალდზე გადაკეთებული ავტოფარეხი იყო, ნახევრადსარდაფი, მესამე პირების მიერ დაკავებული ფართი და განცხადება, რომელიც, როგორც გაირკვა, ქალაქის გარეთ მდებარეობდა. წარწერა „ბინები $X-დან“ პირდაპირი მნიშვნელობით არასოდეს მიიღოთ.
იძლევა თუ არა იაფი უბნები უკეთეს შემოსავლიანობას ქირიდან?
იმაზე ნაკლებად, ვიდრე შეიძლება ფიქრობდეთ. დიდ იაფ ბაზრებზე თვიური ქირის მედიანა თემქაში 1 100 ლარიდან ვარკეთილში 1 500 ლარამდე მერყეობდა, საბურთალოზე კი 2 340 ლარი იყო, ვაკეში 4 025 ლარი. თუ კვადრატული მეტრის ქირას კვადრატული მეტრის ფასს შევუფარდებთ, ჩვენი გამოთვლით ამ ბაზრებზე მოთხოვნილ ციფრებზე დაფუძნებული მთლიანი შემოსავლიანობა დაახლოებით 7,2-დან 8,3%-მდე გამოდის, საბურთალოზე 7,5%, ვაკეში კი 6,2%: საბურთალოზე სულ რაღაც ნახევარი ან ერთი პროცენტული პუნქტით მეტი. ეს Galt & Taggart-ის ზონების საშუალოებიდან გამომდინარე 8,7-დან 10,4%-მდე მაჩვენებელზე დაბალია, რადგან მათი ფასები დაუმთავრებელ ბინებს ეხება.
ყველაზე პატარა უბნებში ქირის ბაზარიც მწირია. დიდ ბაზრებზე, მაგალითად გლდანსა (5 547 ქირის განცხადება 3 391 გასაყიდის პირისპირ) და ნაძალადევში, ქირის განცხადებები გაყიდვისას აჭარბებდა, ლილოში, ორხევსა და აფრიკაში კი არა. იაფი ბინა, რომლის გაქირავება ან გადაყიდვა ძნელია, საბოლოოდ იაფი არ გამოდის. ციფრები შეადარეთ ჩვენს გვერდს ქირა რაიონების მიხედვით.
რას თმობთ თითოეულ უბანში?
- ვარკეთილი: 1980-იანი წლების კორპუსები და ახალი მაღლივები 1-ლი ხაზის ბოლოს; სადგურის რემონტი შეჩერებულია სულ მცირე 2026 წლის ბოლომდე.
- გლდანი და მუხიანი: ქირის ღრმა ბაზარი და ერთი მეტროსადგური; მდინარე გლდანულა 2026 წლის მაისში ადიდდა.
- დიდი დიღომი: ახალი შენობები და სივრცე, მაგრამ უახლოეს მეტრომდე დაახლოებით 3,8 კმ, სანამ დაგეგმილი ტრამვაი არ აშენდება.
- ვაზისუბანი: დიდ ბაზრებს შორის ყველაზე იაფი კვადრატული მეტრი, ბევრი დაუმთავრებელი და მშენებარე ბინით, საკუთარი მეტროსადგურის გარეშე.
- თემქა და სანზონა: ძველი კორპუსები 1-ლი ხაზის სადგურებთან ახლოს, სადაც ახალი მაღლივებიც შენდება.
- ლილო, აფრიკა და ორხევი: ყველაზე დაბალი ფასები, მაგრამ ცენტრიდან შორს, აეროპორტისა და სამრეწველო მიწების მახლობლად, მწირი ქირის ბაზრით.
ამ ადგილების უმეტესობისთვის უბნის დონეზე წყალდიდობის, მეწყრის ან თვითმფრინავების ხმაურის მონაცემები ვერ ვიპოვეთ, ამიტომ ყიდვამდე თავად ესტუმრეთ, მეზობლებს ჰკითხეთ და შენობა და ნაკვეთი შეამოწმეთ.
რომელი იაფი უბანი რომელ მყიდველს უხდება?
| თუ გსურთ | დაათვალიერეთ | სიფრთხილე გმართებთ |
|---|---|---|
| ყველაზე დაბალი ფასი მეტროსთან | ვარკეთილი, გლდანი, თემქა, სანზონა | კორპუსის ასაკი და სადგურზე მიმდინარე სამუშაოები |
| უფრო ახალი შენობა მცირე ბიუჯეტით | დიდი დიღომი, ვაშლიჯვარი, დიღომი 1-9 | მეტრომდე მანძილი, დაუმთავრებელი კარკასები |
| მინიმალური შესაძლო თანხა | აფრიკა, ორხევი, ლილო | გადაყიდვისა და ქირის სუსტი მოთხოვნა |
| გრძელვადიანი გაქირავება | დიდი დიღომი, ვარკეთილი, გლდანი | შემოსავლიანობა საბურთალოსას მხოლოდ ოდნავ აღემატება |
| საერთოდ ყველაზე იაფი შესვლა ბაზარზე | მშენებარე პროექტი ვაზისუბანში ან ავჭალაში | დაუსრულებლობის რისკი |
იაფად ყიდვა ისე, რომ არ ინანოთ, ნაბიჯ-ნაბიჯ
დაადგინეთ სრული ბიუჯეტი
ფასი, მოპირკეთება, მოსაკრებლები და ავეჯი.
შეარჩიეთ ორი უბანი
ზემოთ მოცემული ცხრილების მიხედვით.
გაარკვიეთ შენობის ტიპი
ძველი კორპუსი, ახალი შენობა თუ მშენებარე პროექტი.
დაათვალიერეთ და გადაამოწმეთ
რეესტრის ამონაწერი, სახურავი, ნესტი, მეზობლები.
შეაფასეთ ქირისა და გადაყიდვის შანსები
დაითვალეთ ახლომახლო კონკურენტი განცხადებები.
გაზომეთ გზის დრო
პიკის საათებში, მეტრომდე ან ცენტრამდე.
ხშირი კითხვები
თბილისის რომელ უბანშია ბინის ყიდვა ყველაზე იაფი?
კვადრატული მეტრის მიხედვით ლილოში, სადაც 2026 წლის ოქტომბერში მედიანა $1 035 იყო; დიდ ბაზრებს შორის კი ვაზისუბანში, $1 287.
შეიძლება თუ არა თბილისში ბინის ყიდვა $50 000-ად?
ძირითადად პატარა ძველი ბინებისა აფრიკაში, ორხევსა თუ ლილოში; სხვაგან ეს იშვიათობაა.
რის ყიდვა შეიძლება $75 000-ად?
დიდ იაფ ბაზრებზე დაახლოებით 53-დან 59 მ²-მდე ფართისა, ვაკეში კი სულ 28 მ²-ის.
რომელია ბაზარზე ყველაზე იაფი ბინა?
ჩვენს ნიმუშში 24 მ² ბინა ზაჰესში, $27 000-ად.
ბევრად ძვირია თუ არა ახალი შენობები ძველებზე?
იაფ უბნებში ახალ ბინებზე მ²-ზე დაახლოებით 5-დან 41%-მდე მეტს ითხოვდნენ.
უკეთესი შემოსავლიანობა აქვს თუ არა იაფ უბნებს?
ოდნავ: მოთხოვნილი ციფრებით დაახლოებით 7,2-დან 8,3%-მდე მთლიანი, საბურთალოზე კი 7,5%.
მშენებარე პროექტი ყველაზე იაფი ვარიანტია?
დიახ, ვაზისუბანში დაახლოებით $750-დან მ²-ზე, მაგრამ დაუსრულებლობის რისკით.
რატომ არ არის ისანი იაფი უბნების სიაში?
ss.ge-ზე მის განყოფილებაში მეტროსთან აშენებული ახალი მაღლივები ჭარბობს.
წყაროები
- იყიდება ბინები და ქირავდება ბინები უბნების მიხედვით, შენობის სტატუსის ფილტრებით, ss.ge (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
- Tbilisi residential real estate, July 2026, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
- საცხოვრებელი ბინების ფასების ინდექსი, 2026 წლის მეორე კვარტალი, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
- ოფიციალური გაცვლითი კურსი, 2026 წლის 22 ოქტომბერი, საქართველოს ეროვნული ბანკი
- თბილისის უბნები და მეტროსადგურები, OpenStreetMap (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემთა გვერდი გამოქვეყნდა 2026 წლის 22 ოქტომბერს: ss.ge-ზე 19 უბანში შეგროვებული 1 235 გასაყიდი და შესაბამისი ქირის განცხადების ჩვენი ნიმუში, Galt & Taggart-ის 2026 წლის ივლისის ანგარიში, საქსტატის ფასების ინდექსი, საქართველოს ეროვნული ბანკის გაცვლითი კურსი და OpenStreetMap-ის მანძილები.