Где в Тбилиси самые дешевые квартиры?
22 октября 2026 г. мы собрали на ss.ge объявления о продаже квартир любого типа в 17 недорогих районах Тбилиси, а для контраста добавили к ним Сабуртало и Ваке: после удаления дублей и объявлений, размещенных не в своем разделе, осталось 1 235 объявлений. Строки таблицы идут по возрастанию медианной запрашиваемой цены квадратного метра. Районами здесь названы разделы самого портала, и с официальным делением города они совпадают не всегда.
| Район | $ за м² | Типичная квартира, $ | Типичная площадь | Доля объявлений дешевле $80 000 | Аренда, лари в месяц |
|---|---|---|---|---|---|
| Лило | 1 035 | 74 500 | 70,5 м² | 57% | 1 820 |
| Африка | 1 164 | 59 000 | 47 м² | 90% | 1 000 |
| Захеси (малая выборка) | 1 167 | 87 000 | 70 м² | 39% | 1 550 |
| Орхеви (малая выборка) | 1 207 | 56 500 | 50 м² | 81% | 1 185 |
| Дигоми 1-9 | 1 278 | 83 000 | 63 м² | 41% | 1 300 |
| Вазисубани | 1 287 | 95 000 | 75,5 м² | 18% | 1 200 |
| Темка | 1 330 | 87 000 | 67 м² | 40% | 1 100 |
| Варкетили | 1 375 | 82 000 | 61 м² | 42% | 1 500 |
| Санзона | 1 406 | 97 500 | 72 м² | 29% | 1 430 |
| Диди Дигоми | 1 416 | 84 950 | 63 м² | 36% | 1 465 |
| Мухиани | 1 422 | 89 000 | 59 м² | 35% | 1 430 |
| Глдани | 1 425 | 93 000 | 65,5 м² | 21% | 1 200 |
| Третий массив | 1 469 | 86 000 | 60 м² | 47% | 1 200 |
| Вашлиджвари | 1 499 | 105 000 | 62 м² | 21% | 1 690 |
| Авчала | 1 500 | 107 000 | 80 м² | 14% | 1 500 |
| Надзаладеви | 1 556 | 109 500 | 65 м² | 14% | 1 580 |
| Исани | 1 690 | 130 000 | 74 м² | 10% | 1 690 |
| Сабуртало, для контраста | 1 941 | 164 000 | 89 м² | 1% | 2 340 |
| Ваке, для контраста | 2 696 | 320 000 | 117 м² | 1% | 4 025 |
На каждый район в выборку попало от 23 до 79 объявлений о продаже. По Захеси (23) и Орхеви (31) данных мало, а арендная цифра по Лило основана на небольшом числе разных квартир, так что к этим трем показателям стоит относиться с осторожностью.
Как мы собирали выборку?
По каждому району мы просмотрели первые пять страниц раздела ss.ge с квартирами на продажу и в аренду, отсортированных от новых к старым, не больше 80 объявлений в каждом разделе. Из выборки ушли повторяющиеся объявления, квартиры площадью меньше 20 м², нулевые цены, а также цены продажи настолько низкие, что за ними явно скрывалась аренда либо по ошибке указанная цена квадратного метра. ss.ge переводит лари в доллары примерно по 2,60 лари, что близко к официальному курсу Национального банка в тот день, 2,5976 лари. Это цены, которые просят продавцы, а не цены, по которым квартиры проданы, и агентства, часто размещающие объявления заново, представлены в выборке сильнее остальных.
Официальные данные говорят о том же. В июле 2026 г. средние цены новых квартир у Galt & Taggart были ниже всего в Вашлиджвари ($1 094 за м²), Глдани (1 146), Диди Дигоми (1 148) и Самгори (1 178) при 1 426 по городу, а медианы Геостата для новых квартир по районам во втором квартале оказались самыми низкими в Самгори и Глдани. Медианы портала выше банковских, потому что в них попадают квартиры с ремонтом и мебелью, а Galt & Taggart учитывает продажи застройщиков без отделки; не складывайте эти два ряда в одном расчете. Полный перечень зон собран в нашем сравнении районов.
Почему эти районы дешевые?
Дешевизна бывает двух видов. Самые дешевые за квадратный метр места (Лило, Африка, Захеси и Орхеви) представляют собой небольшие окраинные поселки, где преобладают старые дома: продавцы пометили как старую постройку 96% объявлений в Орхеви и 90% в Африке. По нашим замерам, от площади Свободы их отделяют от 10 до 15 км, от ближайшей станции метро от 4,4 до 9,6 км, а Лило, Африка и Орхеви лежат в 3-5 км от аэропорта.
Крупные дешевые рынки устроены иначе. Вазисубани, Темка, Варкетили, Санзона, Диди Дигоми, Мухиани и Глдани укладываются в узкий коридор от $1 287 до $1 425 за м², и в каждом из них больше 1 000 объявлений. Часть из них составляют советские жилые массивы с линией метро, как Варкетили и Глдани; другие, например Диди Дигоми и Вашлиджвари, представляют собой пригороды новостроек, где около 90% объявлений приходится на постсоветские дома, и дешевы они из-за удаленности и большого объема нового предложения. Раздел «Исани» на ss.ge к дешевым не относится, там $1 690, потому что он заполнен новыми башнями у станции «Исани»; более дешевые квартиры района Исани попадают в раздел «Вазисубани».
Что можно купить за конкретный бюджет?
| Район | $75 000 хватит примерно на | $100 000 хватит примерно на | Объявления не дороже $75 000 | Объявления не дороже $100 000 |
|---|---|---|---|---|
| Африка | 64 м² | 86 м² | 87% | 98% |
| Лило | 72 м² | 97 м² | 52% | 86% |
| Варкетили | 55 м² | 73 м² | 37% | 79% |
| Дигоми 1-9 | 59 м² | 78 м² | 27% | 75% |
| Диди Дигоми | 53 м² | 71 м² | 24% | 73% |
| Мухиани | 53 м² | 70 м² | 27% | 67% |
| Глдани | 53 м² | 70 м² | 18% | 61% |
| Сабуртало | 39 м² | 52 м² | 1% | 10% |
| Ваке | 28 м² | 37 м² | 1% | 3% |
По нашей арифметике, на $75 000 по медианной ставке в крупных дешевых рынках можно получить примерно от 53 до 59 м², то есть обычную двухкомнатную квартиру, тогда как в Сабуртало это 39 м², а в Ваке 28 м². Бюджет в $50 000 находится на самом краю рынка: регулярно такие предложения встречаются лишь в Африке (40% объявлений), Орхеви (35%) и Лило (21%), и чаще всего речь идет о 34-37 м² в старых домах. Реальные предложения расходятся с медианой, поскольку за квадратный метр маленькой студии просят больше, а за метр большой старой квартиры меньше.
Старый дом, новостройка или покупка на этапе строительства?
Во всех районах, где объявлений хватало для сравнения, за квартиры в новых домах просили больше, чем за квартиры в старых: примерно на 5% в Санзоне, на 14% в Варкетили и Вазисубани, на 28% в Глдани и на 41% в Авчале. Отчасти разрыв объясняется площадью: старые квартиры в выборке были крупнее, например в Глдани их медиана составила 81 м² против 58 м² у новых, а за метр большой квартиры просят меньше. По Тбилиси в целом, по июльским данным Galt & Taggart за 2026 г., перепродаваемые квартиры в зданиях с разрешением на строительство от 2013 г. и новее обходились в $1 372 за м², а старый жилой фонд в $1 280.
Самые низкие цены из всех у квартир, которые еще строятся. Медианы предложения на этапе строительства составляли $750 за м² в Вазисубани, 950 в Авчале и 979 в Диди Дигоми, однако здесь есть риск, что дом сдадут с опозданием или не достроят вовсе. Незавершенные квартиры в черном, белом или зеленом каркасе составляли около трети объявлений в Вазисубани и Дигоми 1-9, поэтому низкая цена там нередко означает голую коробку, которую еще предстоит отделывать. Прежде чем вносить задаток, проверьте проект по нашему чек-листу проверки застройщика.
До какого уровня может опуститься цена?
Для обычной квартиры с зарегистрированным правом собственности нижняя граница в нашей выборке составила примерно от $27 000 до $40 000 за студию или однокомнатную квартиру площадью от 20 до 37 м². Дешевле всего стоила квартира 24 м² на 6-м этаже 8-этажного дома в Захеси, за $27 000; среди прочих были квартира 25 м² в Африке за $31 000 и квартира 35 м² на Кахетинском шоссе в Лило за $35 000. Семь из десяти самых дешевых объявлений пришлись на Захеси, Африку и Лило.
Если отсортировать по цене весь Тбилиси на портале, картина получится обманчивой. В самом начале списка окажутся аренда, выставленная как продажа, и цены застройщиков за квадратный метр, а следом чердаки, подвалы, полуподвалы, переделанные гаражи и доли в недостроенных проектах. Мы, к примеру, исключили «квартиру», которая на деле была гаражом, переоформленным лишь на бумаге, полуподвал, помещение, занятое третьими лицами, и объявление, объект из которого оказался за чертой города. Никогда не принимайте «квартиры от $X» за чистую монету.
Выгоднее ли сдавать квартиру в дешевом районе?
Не так сильно, как можно было бы ожидать. Медианная месячная аренда в крупных дешевых рынках колебалась от 1 100 лари в Темке до 1 500 лари в Варкетили, тогда как в Сабуртало она составляла 2 340 лари, а в Ваке 4 025 лари. Если сопоставить аренду за квадратный метр с ценой квадратного метра, валовая доходность по ценам предложения на этих рынках выходит около 7,2-8,3% против 7,5% в Сабуртало и 6,2% в Ваке по нашему расчету, то есть лишь примерно на половину процентного пункта или на один пункт выше, чем в Сабуртало. Это меньше 8,7-10,4%, на которые указывают средние Galt & Taggart по зонам, потому что там цены относятся к квартирам без отделки.
К тому же в самых маленьких районах рынок аренды узкий. В крупных рынках, таких как Глдани (5 547 против 3 391) и Надзаладеви, объявлений об аренде было больше, чем о продаже, но в Лило, Орхеви и Африке этого не наблюдалось. Дешевая квартира, которую трудно сдать или перепродать, в конечном счете дешевой не окажется. Сверьте эти цифры с нашей страницей об аренде по районам.
Какие компромиссы ждут в каждом районе?
- Варкетили: дома 1980-х гг. и новые башни на конечном отрезке 1-й линии; ремонт станции приостановлен как минимум до конца 2026 г.
- Глдани и Мухиани: емкий рынок аренды и одна станция метро; в мае 2026 г. из берегов вышла река Глданула.
- Диди Дигоми: новые дома и простор, но до ближайшего метро около 3,8 км, пока не появится запланированный трамвай.
- Вазисубани: самый дешевый за квадратный метр среди крупных рынков, много недостроенных квартир и квартир на этапе строительства, а собственной станции метро нет.
- Темка и Санзона: старые дома возле станций 1-й линии, рядом с которыми поднимаются новые башни.
- Лило, Африка и Орхеви: самые низкие цены, но далеко от центра, по соседству с аэропортом и промышленными землями, а рынок аренды узкий.
Данных о наводнениях, оползнях или шуме самолетов на уровне районов для большинства этих мест мы не нашли, поэтому перед покупкой приезжайте на место, расспросите соседей и проверьте дом и земельный участок.
Какой из дешевых районов подойдет какому покупателю?
| Что вам нужно | Куда смотреть | На что обратить внимание |
|---|---|---|
| Минимальная цена при наличии метро | Варкетили, Глдани, Темка, Санзона | Возраст домов и ремонт станций |
| Дом поновее при скромном бюджете | Диди Дигоми, Вашлиджвари, Дигоми 1-9 | Удаленность от метро, недостроенные каркасы |
| Наименьшая возможная сумма покупки | Африка, Орхеви, Лило | Слабый спрос при перепродаже и сдаче |
| Долгосрочная сдача в аренду | Диди Дигоми, Варкетили, Глдани | Доходность лишь чуть выше, чем в Сабуртало |
| Самый дешевый вход на рынок вообще | Стройка в Вазисубани или Авчале | Риск, что дом не будет завершен |
Как купить недорого и не пожалеть: по шагам
Определите общий бюджет
Цена, отделка, сборы и мебель.
Выберите два района
По таблицам выше.
Уточните тип дома
Старый дом, новостройка или стройка.
Осмотрите квартиру и проверьте документы
Выписка из реестра, крыша, сырость, соседи.
Оцените спрос на аренду и перепродажу
Посчитайте конкурирующие объявления поблизости.
Засеките время в пути
В час пик, до метро или до центра.
Частые вопросы
В каком районе Тбилиси дешевле всего купить квартиру?
За квадратный метр - в Лило, медиана $1 035 в октябре 2026 г.; из крупных рынков - в Вазисубани, $1 287.
Можно ли купить квартиру в Тбилиси за $50 000?
В основном это небольшие старые квартиры в Африке, Орхеви или Лило; в других местах такое встречается редко.
Что можно купить за $75 000?
Около 53-59 м² в крупных дешевых рынках, но в Ваке лишь 28 м².
Какая квартира на рынке самая дешевая?
В нашей выборке это квартира 24 м² в Захеси за $27 000.
Намного ли новостройки дороже старых домов?
В дешевых районах за м² в новых домах просили примерно на 5-41% больше.
Доходнее ли аренда в дешевых районах?
Немного: около 7,2-8,3% валовых по ценам предложения против 7,5% в Сабуртало.
Покупка на этапе строительства - самый дешевый вариант?
Да, примерно от $750 за м² в Вазисубани, но с риском, что дом не достроят.
Почему Исани нет в списке дешевых районов?
В его разделе на ss.ge преобладают новые башни возле метро.
Источники
- Продажа квартир и аренда квартир по районам, с фильтрами по статусу здания, ss.ge (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Tbilisi residential real estate, July 2026, Galt & Taggart (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Residential property price index, second quarter of 2026, Геостат (дата обращения 22 октября 2026 г.)
- Официальный курс на 22 октября 2026 г., Национальный банк Грузии
- Микрорайоны Тбилиси и станции метро, OpenStreetMap (дата обращения 22 октября 2026 г.)
История изменений
- - Страница с данными опубликована по нашей выборке с ss.ge (1 235 объявлений о продаже и соответствующие им объявления об аренде в 19 районах на 22 октября 2026 г.), отчету Galt & Taggart за июль 2026 г., индексу цен Геостата, курсу Национального банка Грузии и расстояниям по OpenStreetMap.