სად ცხოვრობენ ექსპატები თბილისში: რას აჩვენებს მტკიცებულებები

სად ცხოვრობენ სინამდვილეში უცხოელები თბილისში?

თბილისში უცხოელებს რაიონების მიხედვით არავინ ითვლის. საქსტატის 2024 წლის აღწერა მოქალაქეობის მონაცემებს მხოლოდ მთლიანად საქართველოსთვის იძლევა, ხოლო არც ერთი რეესტრი, ბანკი თუ საბროკერო კომპანია არ აქვეყნებს, რა შეიძინეს უცხოელებმა ამა თუ იმ უბანში. ამიტომ ნებისმიერი მტკიცება, რომ „ექსპატები X-ში ცხოვრობენ“, ან ჟურნალისტური დაკვირვებაა, ან დასკვნა, რომელიც იმაზეა აგებული, სად მდებარეობს ის, რითაც უცხოელები სარგებლობენ: საერთაშორისო სკოლები, საელჩოები, კოვორკინგ-სივრცეები და კლინიკები, სადაც ინგლისურად ლაპარაკობენ. ეს გზამკვლევი სწორედ ამ მტკიცებულებებს ეყრდნობა და პირდაპირ გეუბნებათ, სად არის ისინი მწირი.

ამ მტკიცებულებების მიხედვით, თბილისში უცხოელები სამი ტიპის ადგილას იყრიან თავს. ცენტრალურ მარჯვენა სანაპიროს, ანუ ვაკეს, ვერას, სოლოლაკსა და საბურთალოს, მკვლევრები და ჟურნალისტები კვლავ და კვლავ ასახელებენ. ჩრდილო-დასავლეთში, ლისის ტბისა და დიდი დიღმის მიდამოებში, საერთაშორისო სკოლები და აშშ-ის საელჩოა. ბაგებისა და წყნეთის მწვანე ბორცვებზე კი ასეთი სკოლები კიდევ უფრო მეტია.

რამდენი უცხოელი ცხოვრობს საქართველოში?

იმაზე ნაკლები, ვიდრე ბევრს ჰგონია. საქსტატის 2024 წლის აღწერამ, რომლის შედეგებიც 2026 წლის ივნისში გამოქვეყნდა, საქართველოში მუდმივად მცხოვრები 133 857 უცხო ქვეყნის მოქალაქე დაითვალა, რაც მოსახლეობის დაახლოებით 3,4%-ია. ყველაზე დიდი ჯგუფები რუსეთის (37 715), ინდოეთის (23 925), უკრაინის (11 542), აზერბაიჯანის (8 309) და სომხეთის (5 381) მოქალაქეები იყვნენ. აღწერაში მხოლოდ ის უცხოელები მოხვდნენ, რომლებიც ქვეყანაში 12 თვეზე მეტ ხანს ცხოვრობდნენ. მეორე ათვლას ბინადრობის ნებართვები იძლევა: იმ ციფრების მიხედვით, რომლებიც პრემიერ-მინისტრმა 2026 წლის თებერვალში პარლამენტს წარუდგინა, ასეთი ნებართვა 164 ქვეყნიდან ჩამოსულ 107 307 ადამიანს ჰქონდა, მათ შორის ინდოეთის მოქალაქეთა უმეტესობა კი სტუდენტი იყო.

2022 წლის დიდი ტალღა მთლიანად აქ არ დარჩენილა. საქსტატის მიგრაციის ცხრილებზე დაყრდნობით ჩვენი გაანგარიშებით, რუსეთის მოქალაქეების წმინდა მიგრაცია 2022 წელს დაახლოებით 56 400 იყო, 2023 წელს კი დაახლოებით 17 300; 2024 წელს ის უარყოფითი გახდა, ანუ წასულთა რიცხვმა ჩამოსულთა რიცხვს გადააჭარბა, 2025 წელს კი ნულთან ახლოს იყო. მყიდველებს შორისაც უცხოელები უმცირესობას შეადგენენ: Colliers-ის შეფასებით, 2026 წლის აგვისტოში თბილისში ბინების შენაძენების 14% მათზე მოდიოდა, ბათუმში კი 52%.

ვინ არიან უცხოელი მყიდველები?

Galt & Taggart-ის მიერ მსხვილ დეველოპერებს შორის ჩატარებული გამოკითხვა აჩვენებს, როგორ შეიცვალა მყიდველთა შემადგენლობა. საქართველოს მოქალაქეები მყიდველების 85%-ს შეადგენდნენ 2023 წელს, 79%-ს 2024 წელს, 76%-ს 2025 წელს და 74%-ს 2026 წლის პირველ შვიდ თვეში. ისრაელის მოქალაქეები უცხოელთა შორის ყველაზე დიდ ჯგუფად იქცნენ და იმავე პერიოდში მათი წილი 4%-დან 11%-მდე გაიზარდა, ხოლო რუსეთის მოქალაქეების წილი 5%-დან შემცირდა და 2%-დან 4%-მდე მერყეობდა. Colliers-მა დაადგინა, რომ 2025 წელს უცხოელების მიერ თბილისში განხორციელებული შენაძენების 86% ახალ პროექტებზე მოდიოდა. გამოკითხვა დეველოპერების საკუთარ გაყიდვებს მოიცავს და არა ყველა რეგისტრირებულ გარიგებას, ხოლო უცხოელების შენაძენებს უბნების მიხედვით არც ერთი წყარო არ ანაწილებს.

2022 წლის ტალღა უფრო მასშტაბური იყო. იუსტიციის სამინისტროს მონაცემებით, რომლებიც FactCheck Georgia-მ გამოაქვეყნა, იმ წელს უცხოელებმა მთელ საქართველოში 14 875 ბინა იყიდეს; აქედან დაახლოებით 5 400 მხოლოდ რუსეთის მოქალაქეებზე მოდიოდა, ორმაგი მოქალაქეობის მქონე პირების ჩათვლით კი დაახლოებით 6 100, მათ კი ისრაელელი, უკრაინელი, თურქი, ბელარუსი და გერმანელი მყიდველები მოსდევდნენ.

რომელ უბნებს ირჩევენ უცხოელები და რა ღირს იქ ცხოვრება?

Galt & Taggart-ის ციფრები ზონების საშუალო მაჩვენებლებია: ფასები თეთრ კარკასში გაყიდულ ახალ ბინებს ეხება, ქირა კი შედარებით ახალ ბინებს, ამიტომ ძველ შენობაში გარემონტებული ბინა შეიძლება უფრო ძვირიც იყოს და უფრო იაფიც. ბაგების ციფრები ss.ge-ზე ჩვენ მიერ შეგროვებული ნიმუშის მედიანებია. ყველა რაიონი ერთ ცხრილში თავმოყრილია ჩვენს თბილისის უბნების შედარებაში.

რატომ იწყებს ბევრი ვაკეში, ვერაზე, სოლოლაკსა და საბურთალოზე?

ეს ოთხი სახელი თითქმის ყველა სერიოზულ წყაროში მეორდება. ჟურნალ Nationalities Papers-ში 2025 წელს გამოქვეყნებულმა კვლევამ, რომელიც ქართული დღიური გაქირავების მასპინძლების ჯგუფებში გამოქვეყნებულ პოსტებსა და ინტერვიუებს ეყრდნობა, 2022 წელს რუსეთიდან ჩამოსულთა ნაკადის შემდეგ ქირაზე ზეწოლა აღწერა „განსაკუთრებით სასურველ უბნებში, როგორებიცაა ვაკე, საბურთალო, ვერა და სოლოლაკი“. Georgia Today-ის 2026 წლის აგვისტოს ქირის გზამკვლევმა ვერა დაახასიათა, როგორც „განსაკუთრებით პოპულარული ახალგაზრდა პროფესიონალებს, ექსპატებსა და იმ დამქირავებლებს შორის, ვისაც ცენტრალურ თბილისთან ახლოს ყოფნა სურს“, ხოლო ვაკე მიმზიდველად მიიჩნია დამქირავებლებისთვის, რომლებიც მწვანე სივრცეს, კაფეებსა და საერთაშორისო სერვისებს აფასებენ.

მიზეზები პრაქტიკულია: კაფეებამდე და ოფისებამდე ფეხით მცირე მანძილია, ახლოსაა კოვორკინგ-სივრცეები, მაგალითად Terminal-ის ფილიალები ვაკეში და D Block „სტამბაში“, ვერაზე, საბურთალოზე კი მეტროც არის. ამის ფასი ცხრილშიც აშკარად ჩანს: ვაკეში ქირა მ²-ზე ქალაქში ყველაზე მაღალია. ჩვენი გაანგარიშებით, 60 მ² ბინა ვაკის ზონის საშუალო მაჩვენებლით თვეში დაახლოებით $906-ად ქირავდება, საბურთალოზე კი დაახლოებით $684-ად.

სად ცხოვრობენ უცხოელი ოჯახები?

ოჯახები სკოლებს მისდევენ, დიდი ინგლისურენოვანი სკოლები კი ძველ ცენტრში არ არის. ისინი ორ ჯგუფად არიან განლაგებული. ჩრდილო-დასავლეთში, ლისის ტბის გარშემო, British International School of Tbilisi, American Academy და Maarif მდებარეობს, QSI კი ზურგოვანშია, დიდი დიღმის მეზობლად. სამხრეთ-დასავლეთის ბორცვებზე New School და German International School წყნეთის გზატკეცილზე, ბაგებში დგას, Buckswood წყნეთშია, European School კი 2026-27 სასწავლო წლისთვის ახალ კამპუსს წავკისში ხსნის. iSchoolAdvisor-ის 2026 წლის სკოლების გზამკვლევში ლისის ტბის მიდამოებში აშენებული ახალი საცხოვრებელი კვარტლები შეფასებულია, როგორც „პოპულარული ექსპატების ოჯახებში“. ჩვენი გზამკვლევი ოჯახებისთვის საუკეთესო უბნების შესახებ ამ ტერიტორიებს უფრო დაწვრილებით ადარებს ერთმანეთს.

ამ არჩევანის საფასური მანქანაა. ჩვენი გაზომვით, ლისის ტბა უახლოესი მეტროსგან დაახლოებით 2,2 კმ-ითაა დაშორებული, წყნეთი კი ზღვის დონიდან დაახლოებით 940 მ სიმაღლეზეა, ვაკის პარკიდან ავტობუსით 30-წუთიან მგზავრობაზე. ზაფხულში ბორცვებზე უფრო გრილა, ჩვენს ნიმუშში კი ბაგების ბინებისთვის მ²-ზე მოთხოვნილი ფასი ვაკის ზონის საშუალოზე დაახლოებით 26%-ით ნაკლები იყო.

რას იტყვით დიდ დიღომზე, კრწანისსა და მარჯანიშვილზე?

დიდი დიღომი. ახალი კორპუსები, მეტი სივრცე და ქირა დაახლოებით $8,7 მ²-ზე, რაც ქალაქში ერთ-ერთი ყველაზე დაბალი მაჩვენებელია, თანაც აშშ-ის საელჩო ახლოსაა. მეტრო აქ არ არის; დიდუბემდე ტრამვაის ხაზის მშენებლობაზე ხელშეკრულება 2026 წლის სექტემბერში გაფორმდა, 36-თვიანი ვადით.

კრწანისი. მდინარის ზემოთ გაშენებულ ვილების უბანში განცხადებებში სახლები დაახლოებით $420 000-დან $2 მილიონზე მეტამდე ფასობს, კრწანისის ქუჩაზე კი სხვებთან ერთად ბრიტანეთის, საფრანგეთისა და იაპონიის საელჩოები მდებარეობს. ეს უბანი დიდი ბიუჯეტისა და მანქანის მქონე მყიდველებს შეეფერება.

მარჯანიშვილი და ჩუღურეთი. Impact Hub „ფაბრიკაში“, აღმაშენებლის გამზირის კაფეები და American Hospital Tbilisi გმირთა მოედანთან, რომელიც რეკლამაში ინგლისურად მოსაუბრე ექიმებს ასახელებს, ყველა ამ უბანში ან მის მეზობლად მდებარეობს. იხილეთ ჩვენი მარჯანიშვილის გზამკვლევი.

არის თუ არა დაძაბულობა, რომელიც უნდა გაითვალისწინოთ?

დიახ, თუმცა ის კონკრეტულ პერიოდს ეკუთვნის. 2022 წლის მარტში Meduza იუწყებოდა, რომ ზოგიერთი მეპატრონე რუსებისთვის ბინის გაქირავებაზე უარს ამბობდა, 2023 წლის მაისში კი CNN-მა სოლოლაკის ბარები აღწერა, სადაც ეკიდა წარწერები, როგორიცაა „ჩვენ რუსულად არ ვლაპარაკობთ“. CRRC Georgia-ს 2023 წლის ოქტომბრის გამოკითხვაში ქართველების 71%-მა განაცხადა, რომ არ ენდობა რუსეთის მოქალაქეებს, რომლებმაც რუსეთი დატოვეს, ხოლო 81%-ის აზრით, რუსებს საქართველოში ქონების ყიდვის უფლება არ უნდა ჰქონდეთ. CRRC-ის ცალკე კვლევაში, რომელიც რუს მიგრანტებს შორის ჩატარდა, 72%-მა თქვა, რომ ქართველებს ენდობა, ქონება კი მხოლოდ 6%-ს ჰქონდა შეძენილი. საქსტატის ციფრები აჩვენებს, რომ 2022 წლის ნაკადი ამის შემდეგ მკვეთრად შენელდა, ხოლო ჩვენ მიერ მოძიებული წყაროები ამ დაძაბულობას ძირითადად 2022 და 2023 წლების ტალღასთან აკავშირებს.

რით განსხვავდება ყოველდღიური ცხოვრება ერთი უბნიდან მეორემდე?

• ტრანსპორტი. მეტროს მე-2 ხაზი საბურთალოს ემსახურება; ძველ ვაკეში, ჭავჭავაძის გამზირის გარშემო, სადგური არ არის, უახლოესია „რუსთაველი“ და მე-2 ხაზის გაჩერებები უბნის დასავლეთ კიდეზე; ლისის ტბა, დიდი დიღომი, ბაგები და წყნეთი ავტობუსებსა და პირად მანქანებზეა დამოკიდებული.
• პარკირება. ფასიანი ზონალური პარკირება ვერას, სოლოლაკის, საბურთალოს, ბაგებისა და დიდი დიღმის ნაწილს მოიცავს და საათში 1-დან 3 ლარამდე ღირს.
• გათბობა. ცენტრალიზებული გათბობის სისტემა არ არსებობს; ახალ კორპუსებში ჩვეულებრივ ინდივიდუალური გაზის ქვაბებია, სოლოლაკისა და ძველი თბილისის ძველ სახლებში კი ხშირად გამათბობლებით თბებიან.
• ელექტროენერგია. მარეგულირებლის 2024 წლის მონაცემებით, დიღომში წლის განმავლობაში ელექტროენერგიის მიწოდება ჯამში დაახლოებით 31 საათით შეწყდა, საბურთალოზე კი დაახლოებით 9 საათით.
• ხმაური. მიმოხილვებში წერენ, რომ ძველ თბილისში, შარდენის ქუჩაზე, მუსიკა ღამით გვიანობამდე ისმის, ხოლო რუსთაველის გამზირის მიმდებარე ბინების მცხოვრებლებს 2024 წლის ნოემბრიდან ყოველდღიური საპროტესტო აქციები ესმით.
• მემკვიდრეობის დაცვის წესები. სოლოლაკში, ძველ თბილისსა და ვერას ნაწილში, დაცულ ზონებში, რემონტისთვის თანხმობის მიღებაა საჭირო.

გაძლევთ თუ არა ბინადრობის უფლებას პოპულარულ უბანში ქონების ყიდვა?

მხოლოდ მაშინ, თუ ქონება საკმარისად ძვირი ღირს. 2026 წლის 1 მარტიდან მესაკუთრეებისთვის განკუთვნილი მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვისთვის საჭიროა არასასოფლო-სამეურნეო ქონება, რომლის საბაზრო ღირებულება $150 000-ს აღემატება და ეს აკრედიტებული შემფასებლის მიერაა დადასტურებული; ნებართვა კი მანამდე მოქმედებს, სანამ ქონება თქვენს საკუთრებაშია. 2026 წლის თებერვალში ქონებაზე დაფუძნებული ეს ნებართვა სულ 4 827 ადამიანს ჰქონდა, რაც ჩვენი გაანგარიშებით ყველა ნებართვის დაახლოებით 4,5%-ია. 2026 წლის ივლისის საშუალო ფასებით $150 000 ვაკეში დაახლოებით 47 მ² ახალი ბინისთვის კმარა, დიდ დიღომში კი დაახლოებით 131 მ²-ისთვის. დეტალები იხილეთ ჩვენს გზამკვლევში ქონების მეშვეობით ბინადრობის შესახებ.

რომელი უბანი რომელი ტიპის უცხოელს შეეფერება?

Galt & Taggart-ის 2026 წლის ივლისის საშუალო მაჩვენებლებზე დაყრდნობით ჩვენი გაანგარიშებით, ვაკის ბინა დაახლოებით 5,7% მთლიან შემოსავლიანობას იძლევა, დიდ დიღომში კი დაახლოებით 9,1%-ს, რადგან ცენტრში ქირა ფასებზე ნელა იზრდება. ქირები უფრო დეტალურად შეადარეთ ჩვენს გვერდზე ქირის ფასების შესახებ რაიონების მიხედვით.

როგორ ავირჩიოთ უბანი ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. განსაზღვრეთ საყრდენი წერტილი

   სკოლა, ოფისი, კოვორკინგი ან კლინიკა.

2. გადაწყვიტეთ, გჭირდებათ თუ არა მანქანა

   თუ მანქანა არ გაქვთ, მეტროსთან ახლოს იცხოვრეთ.

3. ჯერ იქირავეთ

   უბანი რამდენიმე თვის განმავლობაში გამოსცადეთ.

4. ესტუმრეთ ზამთარშიც და ზაფხულშიც

   გათბობა, სიცხე და აღმართები.

5. შეამოწმეთ შენობა

   ქვაბი, ლიფტი, პარკინგი, დენის გათიშვები.

6. შეამოწმეთ ღირებულება

   თუ ბინადრობა გსურთ, ის $150 000-ს უნდა აღემატებოდეს.

ხშირი კითხვები

არსებობს თუ არა ოფიციალური მონაცემები იმის შესახებ, სად ცხოვრობენ უცხოელები თბილისში?

არა. 2024 წლის აღწერა მოქალაქეობას მთლიანად საქართველოსთვის აჩვენებს და არა რაიონების მიხედვით.

რამდენი უცხოელი ცხოვრობს საქართველოში?

2024 წლის აღწერამ ქვეყანაში მუდმივად მცხოვრები 133 857 უცხო ქვეყნის მოქალაქე დაითვალა.

რომელი უბანია ყველაზე პოპულარული ექსპატებში?

ყველაზე ხშირად ვაკეს, ვერას, სოლოლაკსა და საბურთალოს ასახელებენ, მაგრამ ზუსტი აღრიცხვა არ არსებობს.

სად მდებარეობს საერთაშორისო სკოლები?

ძირითადად ლისის ტბისა და ზურგოვნის მიდამოებში, ასევე ბაგებსა და წყნეთში.

რას ყიდულობენ უცხოელები თბილისში?

უმეტესად ახალ ბინებს; Colliers-ის მონაცემებით, 2026 წლის აგვისტოში შენაძენების 14% უცხოელებზე მოდიოდა.

მჭირდება თუ არა მანქანა იმ უბნებში, სადაც ექსპატები ცხოვრობენ?

ვერაზე, საბურთალოსა და სოლოლაკში არა; ლისის ტბასთან, ბაგებსა თუ წყნეთში ჩვეულებრივ კი.

კარგი ადგილია თუ არა ვაკე ინვესტიციისთვის?

ქირა იქ ყველაზე მაღალია, მაგრამ 2026 წლის ივლისის საშუალო მაჩვენებლებით მთლიანი შემოსავლიანობა დაახლოებით 5,7%-ია.

ქმნის თუ არა პრობლემას ბინის ქირაობისას ის, რომ რუსი ხართ?

უარის შემთხვევები 2022 წელს დაფიქსირდა; დათვალიერებამდე ეს საკითხი მეპატრონესთან დააზუსტეთ.

წყაროები

1. Main results of the 2024 population census, 2026 წლის 22 ივნისი, და Number of population as of 1 January 2026, 2023-2025 წლების გამოცემებთან ერთად, საქსტატი (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
2. Georgia issues residence permits to 107,307 foreigners, საქართველოს საზოგადოებრივი მაუწყებელი, და ცნობა ნებართვების ტიპების შესახებ, Front News, 2026 წლის 18 თებერვალი
3. Foreign buyers' share of the Tbilisi apartment market rises to 14%, BM.ge, Colliers-ზე დაყრდნობით, 2026 წლის 22 სექტემბერი
4. Tbilisi residential real estate, July 2026, Galt & Taggart (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი), და Russian nationals purchased 10,000 apartments in 16 months, FactCheck Georgia, 2023 წელი
5. Informal sanctions and patriotism from below, Nationalities Papers, Cambridge University Press, 2025 წელი
6. What it costs to rent an apartment in Tbilisi, Georgia Today, 2026 წლის 17 აგვისტო
7. Best international schools in Tbilisi, 2026, iSchoolAdvisor, 2026 წლის 7 ოქტომბერი, და QSI International School of Tbilisi (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
8. Embassies and consulates in Georgia, საქართველოს ტურიზმის ეროვნული ადმინისტრაცია (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)
9. Coworking spaces in Tbilisi, ExpatHub, 2024 წლის 1 ოქტომბერი
10. We'll all go back when the regime falls, Meduza, 2022 წლის 25 მარტი, და Influx of Russians into Georgia stokes old tensions, CNN, 2023 წლის 26 მაისი
11. Friend or foe: perceptions of and among Russian migrants in Georgia, CRRC Georgia, 2024 წლის სექტემბერი
12. „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 22 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 22 ოქტომბერი, 2026 - გზამკვლევი გამოქვეყნდა საქსტატის აღწერისა და მიგრაციის მონაცემების, მთავრობის მიერ გამოქვეყნებული ბინადრობის ნებართვების ციფრების, BM.ge-ის მეშვეობით Colliers-ის, Galt & Taggart-ის, Nationalities Papers-ის, Georgia Today-ის, iSchoolAdvisor-ის, სკოლების ვებსაიტების, ეროვნული ტურისტული პორტალის საელჩოების სიის, ExpatHub-ის, Meduza-ს, CNN-ის, CRRC Georgia-სა და უცხოელთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ კანონის საფუძველზე.