Насколько хорошо построены башни Батуми?
За пятнадцать лет в Батуми возвели больше высотных зданий, чем в любом другом городе Грузии, и теперь побережье окаймляют башни в 30, 40 и 50 этажей. О каждой из них покупатели спрашивают одно и то же: безопасен ли этот дом и качественно ли он построен? Однозначного ответа не существует, ведь качество определяют застройщик, проектировщик, подрядчик и то, насколько строго соблюдались нормы. Зато мы можем объяснить, каким требованиям обязана отвечать башня, какие неудачи уже случались в Батуми и что стоит проверить, прежде чем покупать квартиру высоко над морем.
Этот материал посвящен именно батумским высоткам. Проверки, применимые к любой покупке жилья на этапе строительства, собраны в нашем чек-листе застройщика; о сейсмической безопасности в целом рассказывает наш гид о сейсмической безопасности в Тбилиси, где разобраны нормы, действующие по всей стране.
Самые высокие здания
| Здание | Высота | Год завершения |
|---|---|---|
| Башня Батумского технологического университета | 200 м | 2012 |
| Alliance Privilege | 190 м | 2022 |
| Azure Tower | 172 м | 2024 |
| Porta Batumi Tower | 164 м | 2017 |
| Башни Orbi City | 160 м | 2019 и 2024 |
На подходе и более высокие здания: в том же списке значится строящаяся башня высотой 260 м, которую рассчитывают закончить в 2027 г. Официальной статистики зданий по высоте мы не нашли; в списке самых высоких зданий Грузии из Википедии числятся 18 достроенных батумских объектов выше 100 м, и 8 из них превышают 150 м.
Класс здания и его значение
Грузинские правила распределяют здания по классам в зависимости от риска. Согласно постановлению правительства о разрешениях на строительство в редакции 2019 г., любое здание выше 22 м или площадью более 6 000 м² относится к IV классу. Поэтому почти каждая башня в Батуми - здание IV класса. V класс - отдельная категория для сооружений повышенной технической опасности, а не просто для высоких зданий, так что продавец, называющий жилую башню объектом «V класса», путает понятия.
Класс важен потому, что от него зависит набор документов. Для здания IV класса требуется разрешение на строительство, которое выдают после проверки проекта; застройщик обязан нанять аккредитованный технический надзор для контроля за работами, а по завершении здание должно быть официально введено в эксплуатацию. Однако государственный надзор обязан инспектировать лишь 10% зданий III и IV классов, получивших разрешение годом ранее. Следовательно, основная часть контроля качества лежит на застройщике, его подрядчике и частном надзоре, которому платит сам застройщик.
Землетрясения и ветер
Сейсмическая зона Батуми спокойнее, чем у Тбилиси. Национальные сейсмические нормы присваивают Батуми интенсивность 7 баллов по шкале MSK-64 при расчетном ускорении грунта 0,09, тогда как для Тбилиси установлены 8 баллов и 0,17, а для соседнего Кобулети 8 баллов и 0,13. Землетрясения от этого не перестают иметь значение, но ежегодно батумская башня противостоит прежде всего ветру, дождю и соли.
Национальные климатические нормы для проектирования зданий указывают для Батуми среднюю относительную влажность 81%, около 2 599 мм осадков в год при суточном максимуме 231 мм и ветер до 28 м в секунду, который ожидается раз в 20 лет. Эти цифры объясняют проблемы, на которые владельцы жалуются чаще всего: ржавеющие крепления балконов, выходящие из строя оконные уплотнители, вода, проникающая в фасады, и балконы верхних этажей, где из-за ветра невозможно находиться.
Противопожарные правила для высотных зданий
Правительственный регламент пожарной безопасности, действующий с 1 января 2017 г., вводит дополнительные требования для высотных зданий, то есть зданий, где эксплуатируемый этаж находится более чем на 23 м выше уровня, доступного для пожарной машины. В первоначальной редакции таким зданиям необходимы:
- спринклеры по всему зданию и сигнализация с речевым оповещением;
- пожарный центр управления;
- резервное электропитание от генератора, размещенного в огнестойком помещении;
- незадымляемые лестничные клетки;
- на высоте более 37 м: два лифта для пожарных грузоподъемностью не менее 1 600 кг;
- на высоте более 130 м: дополнительная лестница и удвоенная подача воды к спринклерам.
Здания, спроектированные до 2017 г., могли строиться по прежним правилам, а последующие поправки могли изменить отдельные детали, поэтому спросите у застройщика или товарищества собственников, по каким правилам проектировалась башня и проходят ли эти системы обслуживание.
Что уже шло не так
Самым тяжелым случаем стал пожар в отеле Leogrand 24 ноября 2017 г. В 22-этажной гостинице от дыма погибли одиннадцать человек, восьмерых из них нашли в лифте. Министр внутренних дел заявил, что единственная лестница была заполнена дымом, а постояльцы оказались отрезаны на седьмом этаже. Следствие установило, что автоматической пожарной или дымовой сигнализации в здании не было, и в декабре 2018 г. двух сотрудников приговорили к пяти с половиной и двум годам лишения свободы.
Второй пожар, 18 декабря 2022 г., начался в ресторане на 24-м и 25-м этажах жилой башни VOX на проспекте Агмашенебели. Эвакуировали более 280 жильцов, на месте работали десять пожарных бригад, никто не пострадал. Других пожаров в батумских башнях за 2018-2026 гг. мы не обнаружили, как и опубликованных данных о несчастных случаях с лифтами или падением стекла, хотя это не означает, что их не было.
Другой риск - недостроенные башни. Строительство Azure Tower началось в апреле 2013 г., сдать ее планировали в 2015 г., но застройщик потерпел неудачу; в мае 2019 г. государство продало незавершенный каркас за 24,9 млн лари, а достроили здание в июне 2024 г., примерно через одиннадцать лет после начала работ. Покупатели, заплатившие на раннем этапе, ждали годами.
Ввод в эксплуатацию
По окончании строительства здание IV класса должно быть официально введено в эксплуатацию. На решение у органа власти есть 30 рабочих дней, и если он не ответит вовремя, здание считается принятым. К заявлению прикладываются сертификаты испытаний лифтов и противопожарных систем. Таким образом, ввод в эксплуатацию доказывает, что документы поданы, а не что каждая система работает безупречно, однако башня без него - тревожный сигнал. Запросите документ о вводе в эксплуатацию и его дату и убедитесь, что этажность и число квартир соответствуют разрешению.
В Батуми действует и особое правило. После поправок июня 2022 г. мэрия может разрешать зданиям превышать ограничения по плотности и высоте до принятия нового генерального плана, которое ожидается в 2027 г. Народный защитник оспорил это правило в Конституционном суде, утверждая, что оно позволяет строителям обходить нормы прочности, пожарной безопасности и эвакуации; решения по иску мы не нашли. Проект правила 2023 г. допускал бы также ввод в эксплуатацию зданий, построенных с нарушением разрешений. На практике покупателю стоит сверить здание с разрешением этаж за этажом.
Кто управляет зданием после сдачи
Согласно Закону Грузии «О товариществах собственников квартир» 2007 г., в любом доме, где больше двух квартир, товарищество создается автоматически, а собственники несут расходы на общее имущество пропорционально своей доле площади. На практике многими башнями управляет связанная с застройщиком управляющая компания, взимающая ежемесячную плату за м²; в одном объявлении 2026 г. указывалось 1 доллар США за м² в месяц. До покупки выясните, кто управляет зданием, что входит в плату и сколько откладывается в резерв на лифты, насосы, генератор и фасад.
Что проверить в башне
| Проверка | На что обратить внимание |
|---|---|
| Лестницы | Не меньше, чем требуют нормы; противодымные двери закрываются; проходы свободны и освещены |
| Противопожарные системы | Спринклерные оросители в коридорах и квартирах, панели сигнализации, свежий акт испытаний |
| Генератор | Питает лифты и водяные насосы; спросите, когда он в последний раз работал под нагрузкой |
| Лифты | Сколько их на какое число квартир; лифты для пожарных выше 37 м |
| Фасад и балконы | Ржавчина на креплениях, потеки под окнами, треснувшие уплотнители |
| Напор воды | На верхних этажах откройте одновременно душ и кухонный кран |
| Документы | Разрешение, проект, ввод в эксплуатацию и соответствие построенному |
Если квартира еще строится, те же проверки превращаются в вопросы к застройщику: какие противопожарные правила применяются, какой надзор привлечен, когда ожидается ввод в эксплуатацию и что будет с вашими платежами, если проект остановится. Наш гид о том, как проверить разрешение на строительство, подсказывает, где найти документы.
Влажность в квартире
Сырость - вопрос качества здания не меньше, чем образа жизни. Плохая вентиляция, мостики холода в местах балконных плит и неаккуратно установленные окна приводят к конденсату и плесени, особенно в квартирах, которые зимой пустуют. На просмотре осмотрите углы комнат со стороны моря, стены за шкафами и пространство вокруг оконных рам и спросите, есть ли в здании механическая вытяжка в ванных и на кухнях.
Плюсы и минусы покупки на высоте
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Вид на море и много света на верхних этажах | Ветер, соль и дождь изнашивают фасады и балконы |
| Современные противопожарные правила с 2017 г. | Более старые башни могут быть построены до них |
| Сейсмическая интенсивность ниже, чем в Тбилиси | Государственные проверки охватывают лишь часть зданий |
| Общие бассейны, лифты и охрана | Более высокая плата за обслуживание и зависимость от генераторов |
| Официальный ввод в эксплуатацию | Ввод возможен по умолчанию из-за молчания органа; исключения по плотности |
Будет добавлено командой: снимки, которые нужно сделать команде: дверь незадымляемой лестничной клетки, спринклерный ороситель в коридоре, помещение генератора, ржавчина на креплении балкона и балкон верхнего этажа в ветреный день.
Проверка башни шаг за шагом
Получите разрешение и документ о вводе
Сравните этажи и квартиры с тем, что построено.
Спросите, какие противопожарные правила действуют
Проект до 2017 г. или после.
Пройдите по лестнице
От своего этажа до улицы.
Осмотрите генератор и насосы
А также журнал их обслуживания.
Проверьте балкон
Крепления, водостоки и уплотнители.
Изучите условия управления
Плата, резервный фонд и кто принимает решения.
Частые вопросы
К какому классу относятся башни Батуми?
К IV классу: это любое здание выше 22 м или площадью более 6 000 м².
Высок ли сейсмический риск в Батуми?
Ниже, чем в Тбилиси: интенсивность 7 баллов по шкале MSK-64 против 8 баллов для Тбилиси.
Нужны ли башням спринклеры?
По противопожарным правилам, действующим с 2017 г., здания с эксплуатируемыми этажами выше 23 м должны быть полностью оборудованы спринклерами.
Что случилось в Leogrand?
Пожар в ноябре 2017 г. унес жизни 11 человек; единственная лестница наполнилась дымом, а автоматической сигнализации не было.
Кто проверяет башни в ходе строительства?
Частный аккредитованный надзор, нанятый застройщиком; государственный надзор обязан проверять лишь 10% крупных зданий.
Что доказывает ввод в эксплуатацию?
То, что документы, включая испытания лифтов и противопожарных систем, поданы; если орган власти молчит 30 рабочих дней, это приравнивается к вводу.
Кто управляет башней после завершения строительства?
По закону создается товарищество собственников, но многими башнями управляет управляющая компания за ежемесячную плату.
Как долго может стоять недостроенной башня?
Строительство Azure Tower от начала до завершения заняло около одиннадцати лет.
Источники
- Постановление Правительства № 269 от 7 июня 2019 г. об изменениях в правилах выдачи разрешений на строительство (классы зданий), Законодательный вестник Грузии
- Сейсмические строительные нормы PN 01.01-09, Законодательный вестник Грузии
- Постановление Правительства № 41 от 2016 г. о пожарной безопасности, Законодательный вестник Грузии
- Список самых высоких зданий Грузии, пожар в батумском отеле в 2017 г. и башня Babillon (Azure), Википедия (дата обращения 27 октября 2026 г.)
- Лаунж-бар VOX в жилом комплексе Батуми выгорел, Front News, декабрь 2022 г., и Пожар в отеле в Батуми унес жизни одиннадцати человек, Eurasia Review, 25 ноября 2017 г.
- Кодекс о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, Законодательный вестник Грузии
- Конституционный иск Народного защитника о батумском исключении, Народный защитник Грузии
- Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», Законодательный вестник Грузии
- Пример платы за обслуживание, Realting (2026 г.), и Правительство продает башню Babylon за 24,9 млн лари, BM.ge
История изменений
- - Разъяснение подготовлено по постановлениям правительства о классах зданий и пожарной безопасности, сейсмическим нормам, Кодексу о пространственном планировании, Закону Грузии «О товариществах собственников квартир», а также по материалам Википедии, Front News, Eurasia Review, Народного защитника, BM.ge и Realting.