Громкие анонсы, медленные стройки
Батуми часто объявляет о крупных проектах: искусственные острова, башни-близнецы, новый бульвар, курорт в дельте Чорохи. Одни уже строятся, другие пока существуют только на бумаге, а несколько прежних так и не появились вовсе. Покупателю важно не то, насколько эффектно звучит проект, а то, будет ли он завершен, когда именно и что он сделает со стоимостью квартиры по соседству.
В этом разъяснении собраны главные проекты по состоянию на октябрь 2026 г.: что подтверждают официальные или независимые источники и что известно лишь со слов девелоперов, как аналитики оценивают их влияние на цены и какие риски стоит взвесить. Районы города мы разбираем в гиде о лучших районах Батуми для инвестиций.
| Проект | Заявленный масштаб | Статус |
|---|---|---|
| Ambassadori Island | По плану 84 га новой земли | 26 га приняты в эксплуатацию, начато строительство башен |
| Silk Towers | $630 млн, 3 башни | Идут свайные работы, плановый срок 2029 г. |
| Corall Seaside Resort | $250 млн, 55 и 52 этажа | Предпродажи с 10 сентября 2026 г. |
| Реконструкция бульвара | Старый и новый бульвар, мост в Гонио | Рассмотрены 3 концепции, победитель не объявлен |
| Eagle Hills, Гонио | 257,9 га побережья | Начало строительства не подтверждено |
Ambassadori Island
Крупнейший проект возводится прямо в море к северу от центра, неподалеку от железнодорожного вокзала. Инвестиционное соглашение, которое 29 сентября 2021 г. подписали девелопер, Министерство экономики и правительство Аджарии, предусматривало вложения в размере $100 млн и передавало компании 89 га морской акватории на 65 лет с правом застройки по символической цене в 1 лари, как писала газета Sakartvelos Ambebi. На сам остров соглашение отводит до 132 месяцев; по нашему подсчету, это сентябрь 2032 г.
Замысел предполагает два искусственных полуострова и остров, в сумме 84 га суши, из которых 49% обещано отдать под общественные пространства. Этапы, подтвержденные на сегодня:
- Август 2024 г.: Национальное агентство окружающей среды выдало экологическое решение, хотя перед этим оператор Батумского нефтяного терминала предупреждал, что стройка может поставить под угрозу суда, заходящие на терминал; Министерство экономики заключило, что угрозы нет.
- Февраль 2025 г.: постановлением правительства компания получила в собственность 194 457 м² намытой ею земли.
- Сентябрь 2025 г.: агентство технического надзора приняло в эксплуатацию первые 26 га, то есть западный полуостров.
- Май 2026 г.: по сообщению компании, правительство передало ей в собственность еще 28 га.
В марте 2026 г. девелопер провел церемонию закладки «Первой башни» (First Tower), комплекса из квартир и отеля стоимостью $200 млн; на ней присутствовал премьер-министр. В сентябре 2026 г. дубайский девелопер HOLM представил One Peninsula, проект стоимостью свыше $250 млн и площадью 140 000 м² в рамках генерального плана острова. Большинство прочих цифр исходит от самого девелопера: его заявления о 48 га, введенных в эксплуатацию, об общем объеме инвестиций и о числе квартир официальный источник не подтверждает. Экологи указывают на угрозу штормов, подъем уровня моря и проблему сточных вод и просят оценить последствия для всего побережья.
Silk Towers и Corall
На старой набережной строятся два проекта с башнями. Silk Towers компании Silk Development спроектировало бюро Kengo Kuma and Associates: это три башни с двумя пятизвездочными отелями и инвестициями в $630 млн на участке, где когда-то собирались возвести Batumi Riviera. В мае 2026 г. там шли свайные работы, а завершить проект намечено в 2029 г. Компания подарила городу парк площадью 2 га, который спроектировала MASU Planning.
Corall Seaside Resort на участке 11 300 м² по адресу проспект царицы Тамар, 1, задуман как две башни в 55 и 52 этажа с пятизвездочным отелем и квартирами, стоимость проекта $250 млн. Предпродажи квартир открылись 10 сентября 2026 г., сообщает Entrepreneur Georgia. Подтвердить разрешение на строительство или дату сдачи нам не удалось.
Бульвар и мост в Гонио
3 июля 2026 г. Муниципальный фонд развития, подведомственный Министерству инфраструктуры, объявил конкурс на единый архитектурный проект старого и нового бульвара, включая пешеходный мост через Чорохи из Батуми в Гонио. 13 августа конкурсная комиссия рассмотрела три концепции и пообещала назвать победителей в ближайшие дни. На конец октября 2026 г. мы не нашли сообщений ни о победителе, ни о бюджете, ни о сроке начала работ.
Одновременно город расчищает побережье. Весной 2026 г. муниципалитет убрал около 80 мелких торговых сооружений в черте города, а также незаконные кафе и киоски на берегу от Гонио до Квариати, пишет Georgia Today.
Eagle Hills в Гонио
Самый спорный проект задумала компания Eagle Hills из Абу-Даби в Гонио, у дельты Чорохи, причем треть совместного предприятия принадлежит грузинскому государству. Распоряжением от 30 июля 2025 г. Аджария передала государству 257,9 га прибрежных земель, а постановление премьер-министра от 17 марта 2025 г. допустило, что границы охраняемого участка Изумрудной сети при необходимости можно изменить. Текст соглашения засекречен как коммерческая тайна. 14 декабря 2025 г. в Батуми прошла акция протеста с требованием его опубликовать.
В ноябре 2025 г. министр экономики говорил, что стройка, скорее всего, стартует в середине 2026 г. По состоянию на 28 октября 2026 г. мы не нашли подтверждения ни начала работ, ни утвержденного генплана, ни разрешения на строительство в Гонио. По сведениям Орнитологического общества Ближнего Востока, дельта служит важным местом отдыха для перелетных птиц, и там отмечено более 300 видов. Каким район остается сейчас, рассказывает наш гид по Гонио.
Что не является мегапроектом
С перечисленными проектами иногда путают еще две вещи. Батумский порт работает как грузовой и нефтяной, а владеет им казахстанская компания KazTransOil; с января по сентябрь 2026 г. он обработал 6,25 млн тонн, на 13% больше, и никаких планов нового глубоководного порта там мы не нашли. Глубоководный порт Грузии проектируется в Анаклии, далеко на севере. Не нашли мы и нового проекта канатной дороги: канатная дорога «Арго» на холм Анурия уже работает.
Поднимают ли мегапроекты цены?
Ни один из найденных нами аналитиков не измерял, как на цены влияет какой-либо отдельный батумский проект. Аналитики высказываются о рынке в целом, и их мнения расходятся.
- Galt & Taggart, осторожно: в отчете за 2-й квартал 2026 г. сказано, что объем непроданного жилья остается высоким, «что указывает на давление избыточного предложения», а большой объем строящихся проектов и падающая арендная доходность могут помешать первичному рынку и дальше повышать цены нынешними темпами.
- Colliers, уверенно: в декабре 2025 г. руководитель отдела исследований компании заявил, что в 2026 г. не будет ни затоваривания, ни снижения цен, отчасти потому, что в 2025 г. банки профинансировали меньше новых проектов.
Ближе всего к проверке на практике подходит Гонио. По нашему прочтению данных Galt & Taggart, новостройки в Гонио и Квариати стоили $2 065 за м² в июне 2024 г. и $2 059 в июне 2025 г., а затем, уже после подписания сделки с Eagle Hills, подорожали на 8,2%, до $2 228 к июню 2026 г. Средняя цена по городу за тот же год выросла на 9,8%, то есть объявление не заставило Гонио дорожать быстрее. Выборка была небольшой: 83 продажи за квартал.
Рекомендации компании для инвесторов смотрят в другую сторону: доходность защищают рост турпотока, более долгое пребывание гостей и более короткое межсезонье. Иначе говоря, для дохода квартиры аэропорт, отели и достопримечательности, работающие круглый год, значат больше, чем знаменитая башня по соседству.
Сколько жилья строится
Исследование Galt & Taggart от октября 2025 г. насчитывает около 58 000 новых квартир, которые появятся в Батуми с 2025 по 2029 г., причем 46 300 из них инвестиционные. Только в районе Нового бульвара в строящихся проектах 22 430 квартир, на Аллее Героев еще 12 066. По оценке компании, на конец 2024 г. посуточно сдавалось от 18 000 до 20 000 квартир, а к концу 2029 г. их может стать от 35 000 до 40 000. Входят ли в эти цифры остров и курорт в Гонио, нам выяснить не удалось.
| Ежегодный прирост туристов | Доходность в 2029 г. |
|---|---|
| 5% | 3,4% |
| 10% | 5,1% |
| 15% | 7,4% |
Компания считает нынешние темпы роста цен неустойчивыми при сократившемся спросе и возросшем предложении. Для покупателя новая 50-этажная башня рядом может обернуться тысячами конкурирующих квартир на тех же сайтах бронирования, а не только более эффектным видом на городские высотки.
Риски: задержки и недостроенные башни
В истории Батуми хватает анонсированных проектов, которые сдвинулись по срокам или исчезли:
- Trump Tower: представлена в 2012 г. как 47-этажная башня стоимостью $250 млн, отменена в январе 2017 г. и так и не построена.
- Batumi Riviera: первую очередь обещали к 2021 г., затем в пандемию проект заморозили; теперь на этом участке строятся Silk Towers.
- Azure Tower: заложена в 2013 г. с плановым сроком в 2015 г., а достроена лишь в июне 2024 г., когда первый девелопер провалил проект.
- Alliance Privilege: квартиры сдаются с начала 2026 г., но отель Marriott в здании, по данным Википедии, может открыться только в 2028 г.
Прежде чем платить за квартиру в любом из таких проектов, проверьте разрешение на строительство, компанию, на которую оно оформлено, и то, как график платежей соотносится с этапами стройки. Нужные вопросы собраны в нашем гиде о том, как проверить застройщика, а гид по инвестициям на этапе строительства объясняет, что может пойти не так.
Покупка рядом с мегапроектом: плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Обещаны новые парки, променады и общественные пространства | Годы строительного шума и пробок |
| Отели и бренды привлекают гостей | Тысячи новых квартир, конкурирующих за краткосрочную аренду |
| Часть проектов уже заметно продвинулась | Многие цифры известны только от девелоперов |
| Возможный рост стоимости, если район сложится | Измеренного влияния на цены пока нет |
| Современные здания по действующим нормам | Засекреченные сделки, риск судебных споров или протестов |
Будет добавлено командой: снимки, которые нужно сделать команде: работы на Ambassadori Island с берега у железнодорожного вокзала, стройплощадка Silk Towers и новый парк рядом с ней, участок Corall на проспекте царицы Тамар и дельта Чорохи со стороны Гонио.
Как шаг за шагом оценить квартиру рядом с мегапроектом
Отделите факты от рекламы
Официальные решения против заявлений девелопера.
Проверьте разрешение
И на проект, и на ваш дом.
Сопоставьте сроки
Со сроками, указанными в договоре.
Посчитайте конкурирующие квартиры
Соседние проекты, которые уже строятся.
Оцените цену без проекта
Купили бы вы квартиру, если он запоздает?
Следите за официальными источниками
Постановления правительства и решения ведомств.
Частые вопросы
Что такое Ambassadori Island?
Два искусственных полуострова и остров к северу от центра, по плану 84 га; первые 26 га приняли в эксплуатацию в сентябре 2025 г.
Когда остров должен быть готов?
Соглашение 2021 г. отводит на остров до 132 месяцев, то есть, по нашему подсчету, до сентября 2032 г.
Начала ли Eagle Hills строительство в Гонио?
Подтвержденного начала работ на 28 октября 2026 г. мы не нашли.
Повышают ли эти проекты цены по соседству?
Такого эффекта не измерял ни один аналитик; в Гонио после объявления цены росли не быстрее, чем в среднем по городу.
Сколько квартир строится в Батуми?
Около 58 000 с 2025 по 2029 г., по данным Galt & Taggart.
Будет ли избыток предложения?
Аналитики расходятся во мнениях: Galt & Taggart видит давление избыточного предложения, Colliers его не видит.
Кто победил в конкурсе по бульвару?
К концу октября 2026 г. победитель так и не был объявлен.
Планируется ли в Батуми новый порт?
Такого плана мы не нашли; проект глубоководного порта Грузии находится в Анаклии.
Источники
- Искусственный остров в Батуми, Sakartvelos Ambebi, 21 августа 2022 г.
- Агентство окружающей среды выдало разрешение на искусственный остров, Frontnews, 14 августа 2024 г.
- Острову передано в собственность 19 га, BM.ge, 10 февраля 2025 г., и 26 гектаров введены в эксплуатацию, Georgia Today, 19 сентября 2025 г.
- Право собственности на 28 гектаров, 14 мая 2026 г., и Церемония закладки First Tower, 17 марта 2026 г., Business Insider Georgia
- Дубайский девелопер выходит на рынок Грузии, Gulf News, 6 сентября 2026 г.
- Эколог об искусственном острове, Commersant, ноябрь 2024 г.
- Silk Towers, 18 июля 2025 г., ход работ на Silk Towers, 1 мая 2026 г., и Corall Seaside Resort, 5 сентября 2026 г., Entrepreneur Georgia; Silk Towers, New London Architecture
- Объявлен конкурс по бульвару, 3 июля 2026 г., и рассмотрение концепций, 13 августа 2026 г., Муниципальный фонд развития
- Снос построек на побережье Гонио-Квариати, Georgia Today, апрель 2026 г.
- Аджария передает государству 257,9 гектара побережья Гонио, Batumelebi, 17 декабря 2025 г., и Eagle Hills начнет строительство к середине 2026 г., BM.ge, 18 ноября 2025 г.
- Дельта Чорохи и перелетные птицы, Орнитологическое общество Ближнего Востока, 18 декабря 2024 г.
- Пресс-релиз KazTransOil, 22 октября 2026 г.
- Жилая недвижимость Батуми, 2-й квартал 2026 г., 14 августа 2026 г., и Тенденции рынка недвижимости Батуми, октябрь 2025 г., Galt & Taggart
- Снижения цен в 2026 г. не ожидается, Commersant со ссылкой на Colliers, декабрь 2025 г.
- Трамп отказывается от проекта башни, Bloomberg, 4 января 2017 г., Batumi Riviera, Chapman Taylor, 11 января 2019 г., и Alliance Privilege, Википедия
История изменений
- - Разъяснение подготовлено по материалам Sakartvelos Ambebi, Frontnews, BM.ge, Georgia Today, Business Insider Georgia, Gulf News, Commersant, Entrepreneur Georgia, Муниципального фонда развития, Batumelebi, OSME, KazTransOil, Galt & Taggart, Colliers, Bloomberg и Chapman Taylor.