Рыночная стоимость: оценка на определённую дату, а не уплаченная кем-то цена
Рыночная стоимость - это расчётная сумма, за которую объект должен перейти из рук в руки на конкретную дату между желающим купить покупателем и желающим продать продавцом в сделке между независимыми сторонами, после надлежащего маркетинга, причём обе стороны действуют со знанием дела, разумно и без принуждения. Так её определяют Международные стандарты оценки (IVS). Грузинские банковские правила берут сокращённый вариант этой формулировки: Приказ НБГ № 84/04 от 14 мая 2018 года, то есть инструкция по оценке недвижимости для коммерческих банков, даёт определение понятия საბაზრო ღირებულება в статье 2(კ), опирается на IVS (статья 1(2)) и отсылает банки к IVS во всём, о чём сама молчит (статья 1(4)).
Грузинские законы употребляют этот термин, не раскрывая его, и вместо определения указывают, кто устанавливает цифру. Закон об иностранцах даёт вид на жительство за недвижимость, рыночная стоимость которой превышает эквивалент 150 000 долларов США в лари (статья 15(j); в грузинском тексте 15(კ)), причём сумму определяет сертифицированный оценщик аккредитованного органа. Налоговый кодекс взимает налог на имущество с рыночной стоимости (статья 202(5)), и здесь цифру вписывает сам собственник.
В обиходном английском market value («рыночная стоимость») и market price («рыночная цена») легко смешиваются. Грузинское право их разводит: საბაზრო ფასი (рыночная цена) - отдельный термин Налогового кодекса, определённый в статье 18.
Что исключает каждая часть формулировки IVS
Базы стоимости описаны в IVS 102 в редакции, действующей с 31 января 2025 года (в редакциях с 2017 по 2022 год это был IVS 104). Мы цитируем проект стандартов на 2028 год, вынесенный на обсуждение в январе 2026 года: ключевая фраза в нём сохранена. Номер пункта в нынешней редакции нам подтвердить не удалось. Все цитаты на этой странице даны в нашем переводе.
| Фраза | Что сказано в комментарии IVS |
|---|---|
| Расчётная сумма | «Расчётная сумма, а не заранее определённая сумма и не фактическая цена продажи» |
| На дату оценки | Привязка ко времени: на другую дату результат может не подтвердиться |
| Желающий продать продавец | Гипотетический владелец, «не слишком стремящийся продать и не вынужденный продавать» |
| Должен перейти | «Наиболее вероятная цена, которую разумно получить на рынке на дату оценки» |
| Особые условия не учитываются | Никакой цены, завышенной или заниженной из-за нетипичного финансирования, продажи с обратной арендой, уступок или стоимости, доступной лишь одному покупателю |
IVS определяют также рыночную арендную плату, справедливую, инвестиционную, синергетическую и ликвидационную стоимость. Ликвидационная стоимость - это сумма, вырученная, когда «продавец вынужден продавать»; инвестиционная стоимость - «стоимость актива для конкретного владельца или потенциального владельца». Отчёт, составленный на иной базе, не отвечает на вопрос, который закон ставит в терминах рыночной стоимости.
Где грузинское право опирается на рыночную стоимость и кто называет сумму
| Ситуация | Норма | Кто устанавливает цифру |
|---|---|---|
| Вид на жительство | Более $150 000, статья 15(j); более $300 000 для инвестиционного ВНЖ, статья 15(h) (в грузинском тексте 15(თ)) | Сертифицированный оценщик аккредитованного органа |
| Налог на имущество | От 0,8% до 1% рыночной стоимости, статья 202(5) Налогового кодекса | Собственник, в декларации |
| Банковский залог | Приказ НБГ 84/04, построенный на IVS | Оценщик банка |
| Торги при принудительном исполнении | Стартовые цены 75%, 50% и 10% рыночной стоимости | Бюро исполнения (статья 47 Закона об исполнительном производстве) |
| Иск о праве собственности | Цена иска равна рыночной стоимости, статья 41 Гражданского процессуального кодекса | Истец; от этой суммы зависят пошлины |
| Экспроприация | Возмещение «той же рыночной стоимости», статья 1(f) | Экспроприатор вместе с независимым экспертом; при споре суд |
Инструкция НБГ добавляет, что вознаграждение оценщика «არ უნდა იყოს დამოკიდებული უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებაზე», то есть не должно зависеть от полученной рыночной стоимости (статья 3(3)). О методах и содержании отчёта рассказывает наша статья об оценке недвижимости.
Правила о ВНЖ проверяют цифру один раз: статья 16(3) освобождает обладателя разрешения по статье 15(j), сохранившего недвижимость, от повторной оценки при продлении, а с 1 сентября 2026 года (Закон 1803) так же устроена виза D5. При экспроприации собственник вправе привлечь собственных экспертов (статья 6(1)), возмещение не может быть ниже оценки экспроприатора (статья 6(2)), а окончательную оценку даёт суд (статьи 8 и 9).
Рыночная стоимость в налоговой декларации и отдельная «рыночная цена»
После Закона № 1874 от 30 сентября 2026 года статья 202(5) Налогового кодекса облагает имущество физических лиц, кроме земли, по ставке от 0,8% до 1% рыночной стоимости «по состоянию на конец года, предшествующего текущему календарному году» (მიმდინარე კალენდარული წლის წინა წლის ბოლოს არსებული). Тбилиси и Батуми применяют 0,8%. Имущество, кроме земли, освобождается, если доход семьи за предыдущий год не превысил 100 000 лари (статья 206).
За этой цифрой не стоит никакой оценщик. Инструкция 996 о налоговом администрировании в статье 91 озаглавливает графу 4 части V декларации «დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულება (ლარი)», и заполняет её сам владелец. Нормы, которая требовала бы для неё отчёт, мы не нашли; подробности в нашем руководстве по налогу на имущество для частных владельцев. Компании платят с балансовой стоимости, однако при проверке налоговый орган может обложить их недвижимость, кроме земли, по рыночной цене, если та выше балансовой стоимости более чем на 10%, и тогда компания сохраняет эту цену на 3 налоговых года (статья 202(4-1), Инструкция 996).
| Выражение | По-грузински | Где применяется |
|---|---|---|
| Рыночная стоимость | საბაზრო ღირებულება | Налог на имущество физических лиц, статья 202(5) |
| Рыночная цена | საბაზრო ფასი | Сделки между связанными лицами или неверно указанная цена, статья 18(11); дарение и наследство, статья 82(4)(b.b); проверки компаний |
Рыночная цена - это цена спроса и предложения на идентичные или однородные товары между несвязанными лицами в момент поставки либо по сделкам в пределах 30 календарных дней до и после неё (статья 18). Наше руководство по налогу при продаже показывает, как это касается продавцов.
Ценовая статистика измеряет предложения, а не рыночную стоимость
Индекс цен на жилую недвижимость Геостата за 2-й квартал 2026 г. (опубликован 23 июля 2026 года) вырос на 4,9% в годовом выражении и оказался на 63,8% выше своего среднего уровня 2020 года. Он охватывает только новостройки Тбилиси и рассчитывается по «ценам предложения» (შეთავაზების ფასი) на myhome.ge и ss.ge с помощью гедонической модели. Galt & Taggart и вовсе называет «рыночной стоимостью» суммарные продажи сегмента, например «$16 млн» для Бакуриани в 3-м квартале 2024 г. Ни та, ни другая цифра не является рыночной стоимостью отдельной квартиры.
Где цифра напечатана, а где её нет
- Отчёт об оценке. Озаглавлен «უძრავი ქონების შეფასების ანგარიში». В образце, опубликованном муниципалитетом Багдати (№ 248 от 13 октября 2020 года), заключение указывает стоимость на 13 октября 2020 года, а раздел I называет цель; там базой служила начальная стоимость для приватизации. Сначала прочтите цель и базу, потом сумму.
- Пакет на вид на жительство. Перечень документов агентства требует подтверждение рыночной стоимости от сертифицированного оценщика аккредитованного органа; смотрят именно на эту строку, а не на цену договора. Порядок действий описан в нашем руководстве об аккредитованной оценке для ВНЖ.
- Налоговая декларация. Часть V, графа 4, в лари; заполняет владелец.
- Банковский отчёт. В нём указана рыночная стоимость залога. Приказ НБГ 44/04 (статья 2(1)(ნ)) соотносит сумму кредита именно с этой рыночной стоимостью, с потолком 90% для кредитов в лари и 70% для кредитов в иностранной валюте (статья 4(1)(b), приложение 2), если только не подтверждён доход из-за рубежа и заёмщик не вносит наличными не менее 20% (статья 1(9)(b)).
- Выписка из Публичного реестра. Поля для стоимости нет: Приказ 487, статья 6(4), перечисляет права, площадь и собственника, но не цены. Смотрите, как читать выписку.
- Объявления. ss.ge и myhome.ge показывают цену предложения и цену за квадратный метр, но никогда не рыночную стоимость.
Пример расчёта: сколько квадратных метров превышают 150 000 долларов США?
Покупатель, который планирует получить ВНЖ, спрашивает, квартира какой площади в Тбилиси может пройти порог. Средневзвешенные цены Galt & Taggart за декабрь 2025 года (в долларах США за м², по данным Публичного реестра) позволяют сделать первый отсев, по нашему расчёту:
| Сегмент | Средневзвешенная цена | 150 000 долларов США, делённые на цену |
|---|---|---|
| Новостройки | 1 373 доллара США за м² | 109,2 м² |
| Вторичный рынок, разрешения на строительство после 2013 года | 1 316 долларов США за м² | 114,0 м² |
Средние значения описывают сегмент, а статья 15(j) работает с цифрой одного оценщика для одной квартиры на одну дату, и эта цифра должна составлять «более $150 000». Пересчёт в лари показан в нашем руководстве о пороге $150 000. Что касается налога, условная рыночная стоимость 300 000 лари (исходное допущение, а не рыночные данные) даёт 2 400 лари в год при ставке 0,8% или 3 000 лари при ставке 1%, а при доходе семьи не выше 100 000 лари налог равен нулю.
С чем легко спутать: уплаченная цена, нормативная цена, стоимость при вынужденной продаже
| Термин | Чем отличается от рыночной стоимости |
|---|---|
| Цена договора | Факт одной сделки между конкретными сторонами, а не оценка для гипотетических участников |
| Нормативная цена земли | Формула местного совета для государственной земли, которая лишь учитывает рыночные цены |
| Ликвидационная стоимость | Исходит из того, что продавца вынуждают продавать; торги при принудительном исполнении тоже стартуют ниже рыночной стоимости, с 75% |
| Балансовая стоимость | Цифра из бухгалтерии компании, которую рыночная цена заменяет только при проверке |
Нормативная цена в Телави (Постановление № 06 от 27 февраля 2026 года) получается умножением 0,24 лари за м² на 0,53, индекс зоны и коэффициент, что даёт 330,72, 127,20 или 57,24 лари за м². Действующего акта для Тбилиси мы не нашли.
Рыночная стоимость на пяти языках
| Язык | Рыночная стоимость | Рыночная цена (статья 18 Налогового кодекса) |
|---|---|---|
| Грузинский | საბაზრო ღირებულება | საბაზრო ფასი |
| Английский | market value | market price |
| Русский | рыночная стоимость | рыночная цена |
| Иврит | שווי שוק | подтверждённой формы нет |
| Арабский | القيمة السوقية | السعر السوقي |
Закон об иностранцах, инструкция НБГ и налоговая декларация везде пишут საბაზრო ღირებულება, а повторная оценка называется «საბაზრო ღირებულების ხელახალი შეფასება».
Типичные ошибки с рыночной стоимостью
- Считать цену договора доказательством. Цена выше 150 000 долларов США не заменяет цифру оценщика.
- Заказывать оценку не на той базе. Ликвидационная, страховая или приватизационная стоимость отвечает на другой вопрос.
- Подставлять среднюю по городу для одной квартиры. Средние значения не учитывают этаж, вид и состояние.
- Путать два термина Налогового кодекса. При дарении берётся рыночная цена, для ежегодного налога на имущество - рыночная стоимость.
- Платить за отчёт при каждом продлении. Для разрешения по статье 15(j) статья 16(3) делает это лишним, пока вы сохраняете недвижимость.
Будет добавлено командой: сканы, которые команда должна добавить: страница с заключением грузинского отчёта об оценке со скрытыми личными данными, где отмечены строки базы, даты и стоимости; часть V пустой декларации по налогу на имущество с выделенной графой 4; выписка со скрытыми личными данными, на которой видно, что поля стоимости в ней нет.
Проверка цифры рыночной стоимости шаг за шагом
Назовите цель
ВНЖ, банковский кредит, налоговая декларация или суд.
Проверьте базу
В отчёте должна стоять рыночная стоимость.
Посмотрите дату оценки
Цифра верна только «по состоянию на» этот день.
Уточните, кто подписал
Для ВНЖ это сертифицированный оценщик аккредитованного органа.
Сравните с рыночными данными
Средние цифры годятся для проверки здравым смыслом, но не как доказательство.
Сохраните отчёт
Храните его вместе с документами на собственность.
Частые вопросы
Рыночная стоимость - это цена, которую я заплатил?
Нет. Это оценка самой вероятной цены на определённую дату между желающими заключить сделку несвязанными сторонами.
Какой грузинский акт её определяет?
Приказ НБГ 84/04, статья 2(კ), для банковских оценок.
Кто устанавливает её для ВНЖ?
Сертифицированный оценщик аккредитованного органа, согласно статье 15(j) Закона об иностранцах.
Нужна ли новая оценка для продления?
Нет, пока вы владеете той же недвижимостью (статья 16(3)).
Какая дата важна для налога на имущество?
Конец года, предшествующего текущему календарному году (статья 202(5)).
Видна ли она в выписке из реестра?
Нет. В выписке нет поля для цены или стоимости.
Рыночная цена - то же самое?
Не в грузинском налоговом праве: рыночная цена определена в статье 18 Налогового кодекса.
Цифры Геостата - это рыночная стоимость?
Нет. Это индекс цен предложения на новостройки Тбилиси.
Источники
- IVS effective 31 January 2028, Exposure Draft, IVSC, IVS 102 (дата обращения 1 ноября 2026 года)
- New IVS effective January 2025, Acumentis
- Приказ НБГ № 84/04 от 14 мая 2018 года, статьи 1-3
- Приказ НБГ № 44/04 о кредитовании физических лиц, статьи 1, 2, 4
- Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», статьи 15, 16 (дата обращения 1 ноября 2026 года)
- Налоговый кодекс Грузии, статьи 18, 82, 202, 206, с Законом № 1874; Инструкция 996, статья 91
- Закон Грузии «О порядке экспроприации имущества для неотложной общественной необходимости», статьи 1, 6, 8, 9
- Постановление Сакребуло муниципалитета Телави № 06 от 27 февраля 2026 года
- Индекс цен на жилую недвижимость, 2-й квартал 2026 г., Геостат
- Tbilisi Residential Real Estate, December 2025, Galt & Taggart
- Отчёт об оценке № 248 от 13 октября 2020 года, муниципалитет Багдати
История изменений
- - Статья словаря опубликована по данным IVSC, Acumentis, Национального банка Грузии, Закона Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Налогового кодекса Грузии, Закона об экспроприации, Сакребуло муниципалитета Телави, Геостата, Galt & Taggart и муниципалитета Багдати.