الملكية المشتركة في جورجيا: الملكية الجماعية والشائعة لشقة واحدة

الملكية المشتركة في القانون الجورجي: شيء واحد وعدة مالكين

الملكية المشتركة (თანასაკუთრება) هي أن يملك شخصان أو أكثر في الوقت نفسه شيئًا واحدًا، كشقة مثلًا. ويطلق عليها القانون المدني الجورجي اسم «الملك المشترك» (საერთო საკუთრება)، ويعترف لها في المادة 173(1) بصورتين: الجماعية (თანაზიარი)، والشائعة أو المقسومة إلى حصص (წილადი). وبعبارة القانون نفسه، في ترجمتنا لها: «ينشأ الملك المشترك (الجماعي والشائع) بحكم القانون أو استنادًا إلى تصرف قانوني».

ينشئ التصرف القانوني الملكية المشتركة حين يوقّع صديقان، أو أحد الوالدين مع ابنه، عقد شراء واحدًا. أما القانون فينشئها من غير أي توقيع في ثلاث حالات: حين يكتسب زوجان شقة خلال قيام الزواج (المادة 1158)، وحين يرث عدة ورثة معًا، وحين يشتري أي شخص شقة في عمارة سكنية، لأن كل شقة تأتي معها حصة في الأجزاء المشتركة من المبنى.

وتضع المادة 173(1) كذلك القاعدة التي تحكم العلاقة مع الخارج: لكل مالك على الشيوع أن يطالب الغير بحقوقه، لكنه لا يسترد الشيء إلا «لمصلحة جميع المالكين». فيستطيع أحدهم أن يتحرك منفردًا في مواجهة شخص من خارج دائرة الملاك، غير أن ما يُسترد يعود إليهم جميعًا. ولا ينبغي للمشتري الأجنبي أن يُسقط على هذا الزوج الجورجي من المصطلحات ما يعرفه من تصنيفات في بلده: ففي القانون المدني تعني «الجماعية» الصورة التي لا تتحدد فيها كسور ثابتة، وهي المعتادة بين الزوجين، وتعني «الشائعة» الصورة التي تتحدد فيها حصص معلومة يجوز لكل مالك أن يبيع حصته منها.

موضعان في القانون المدني: المادة 173 والمواد من 953 إلى 968

يتناول القانون المدني الملكية المشتركة مرتين. ففي الكتاب الخاص بالحقوق العينية تحدد المادة 173 ماهية الملك المشترك. أما القواعد التفصيلية التي تنظم العلاقة بين المالكين فتأتي في موضع متأخر كثيرًا، في المواد من 953 إلى 968، بعد فصول العقود مباشرة، وعنوانها في النص الإنجليزي «القسم الثاني: الالتزامات الناشئة عن القانون، الفصل الأول: الملكية المشتركة». وهكذا ينظر القانون الجورجي إلى الملكية المشتركة على أنها علاقة قانونية تربط «الشركاء في الملك»، لا مجرد حق على شيء. وتجعل المادة 953 أحكام ذلك الفصل سارية كلما «ثبت حق لعدة أشخاص معًا»، ما لم ينص القانون على غير ذلك. ويلاحظ م. بيتشيا، في مقال نشرته مجلة القانون في جامعة تبليسي الحكومية، أن المادة 173 هي النص الوحيد المخصص للملكية الشائعة في باب الحقوق العينية من القانون؛ وقد اطّلعنا على ذلك المقال في ملخصه فقط.

أما القواعد اليومية، بدءًا من تساوي الحصص عند السكوت ووصولًا إلى التصويت بالأغلبية وبيع الحصة، فتشرحها بالأمثلة صفحتنا عن الملكية المشتركة. وللاطلاع على التأمين العيني الذي يُقرَّر لمصلحة أحد المالكين بموجب المادة 173(2)، راجع مدخل الرهن في مصطلحاتنا.

كيف تنتهي الملكية المشتركة: القسمة والقرعة والمزاد

يحق لأي شريك في الملك أن يطلب إنهاء الملكية المشتركة، وتضيف المادة 968 أن المطالبة بإنهائها «لا تخضع لمدة تقادم». أما ما يحدث بعد ذلك فمرهون بإمكان تجزئة الشيء أو عدمه.

في حالة الشقة قلّما تنفع القرعة، إذ يندر أن تتحول شقة واحدة إلى شقتين متماثلتين؛ ولذلك فالنهايتان الواقعيتان هما أن يشتري أحد المالكين نصيب غيره، أو أن تُباع الشقة. وتكتسب المادة 967 أهميتها عند الشراء من الشركاء: فمن يأخذ الشقة كلها يمكنه أن يرجع على الآخرين، كلٌّ بقدر حصته، كما لو كانوا قد باعوها له، وذلك مثلًا إذا ظهر عيب قانوني كحق لشخص ثالث.

والوفاة أيضًا تغيّر المشهد. فبموجب المادة 1328(2) تشمل التركة حصة المتوفى في الملك المشترك، أو قيمتها إذا تعذرت قسمته عينًا، فيحلّ الورثة محله في الملكية المشتركة. ويشرح مدخل الإرث في مصطلحاتنا كيف يقبلونها.

من يتحمل نفقات الصيانة: مادتان وصياغتان

بشأن نفقة المحافظة على شيء مملوك ملكية مشتركة، يتضمن النص الإنجليزي للقانون المدني حكمين لا تتطابق صياغتاهما:

• المادة 173(3): يتحمل المالكون على الشيوع نفقات الصيانة «بالتساوي، ما لم ينص القانون أو العقد على غير ذلك».
• المادة 960: يُسأل كل شريك في الملك عن النفقات «بنسبة حصته».

إذا تساوت الحصص أدت الصياغتان إلى النتيجة نفسها، أما إذا تفاوتت فلا. ولم نتمكن من التحقق من الطريقة التي توفّق بها المحاكم الجورجية أو الشُّرّاح بين الحكمين، ولهذا لا نرجّح أحدهما على الآخر هنا. فإن كانت حصصكم غير متساوية، فاسألوا محاميًا جورجيًا عن القاعدة التي تنطبق على حالتكم، وفكّروا في تدوين طريقة توزيع النفقات في اتفاق الملكية المشتركة، لأن المادة 173(3) نفسها تتراجع أمام ما يقرره العقد.

كيف تظهر الملكية المشتركة في العقود والمستخرجات

• عقد الشراء. يُذكر فيه اسم كل مشترٍ، وتُكتب الحصص غير المتساوية في صورة كسر أو نسبة مئوية، مثل «1/2» أو «70%». وإذا سكت عقد البيع عن ذلك، افترضت المادة 954 أن الحصص متساوية.
• مستخرج السجل العام. يبيّن السطر الخاص بشكل الملكية هل يملك الشقة شخص واحد أم عدة أشخاص، ويعدّد المالكين على الشيوع واحدًا واحدًا؛ ويوضح مدخل مستخرج السجل العام في مصطلحاتنا مكان هذا السطر. ولم نتمكن من التحقق من التسميات الجورجية الدقيقة التي يطبعها المستخرج، ولا من طريقة كتابته للكسور.
• قيود الأعباء. قد يظهر حق أولوية مسجّل لأحد المالكين على الشيوع في صورة قيد مستقل، كما تشير صفحتنا عن الأعباء.
• أوراق جمعية الملاك. الأصل أن يكون لكل شقة صوت واحد في الجمعية (قانون جمعيات الملاك، المادة 28)، فيتكلم المالكون المشتركون لشقة واحدة بصوت واحد في الاجتماع.

ويشكّل الزوجان الاستثناء الأبرز. فالمال الذي يُكتسب خلال الزواج يكون ملكًا مشتركًا للزوجين كليهما حتى لو لم يظهر في المستخرج إلا اسم أحدهما، ما لم ينص عقد الزواج على خلاف ذلك (المادة 1158)؛ أما ما يرثه أحد الزوجين أو يتلقاه هبةً فيبقى ملكًا خاصًا به (المادة 1161)، ولذلك لا تكشف الوثيقة وحدها عن جميع المالكين.

مثال تطبيقي: صديقان وشقة واحدة ومساهمتان غير متساويتين

هذا مثال توضيحي من إعدادنا بأرقام مقرّبة، وليس حالة حقيقية. يشتري صديقان شقة مساحتها 80 م² بمبلغ 160,000 دولار أمريكي. يدفع (أ) منه 112,000 دولار، ويدفع (ب) 48,000 دولار.

1. الحصص. لو سكت العقد، لكان لكل منهما النصف، أي 1/2 (المادة 954)، بصرف النظر عما دفعه كل واحد. ولهذا يكتبان في العقد نسبة 70/30، وتفترض الخطوات التالية هذا التقسيم.
2. الإيجار. إيجار شهري قدره 800 دولار يُقسم إلى 560 دولارًا و240 دولارًا (المادة 955).
3. رسم لإصلاح السطح قدره 1,000 دولار. إذا قُرئ وفق المادة 960 انقسم إلى 700 دولار و300 دولار؛ وإذا قُرئ وفق المادة 173(3) فبالتساوي، أي 500 دولار على كل منهما. وينبغي للصديقين أن يطلبا من محامٍ تأكيد الحكم المنطبق، أو أن يحسما المسألة كتابةً.
4. (ب) يريد الخروج. يعرض (ب) حصته البالغة 30% على (أ) أولًا، ولا يكون لذلك أثر إلا إذا منح اتفاقهما (أ) حق الأولوية في الشراء؛ فمنذ تعديل عام 2019 لم تعد المادتان 173(4) و959 تمنحان هذا الحق تلقائيًا. فإن رفض (أ) ولم يُتفق على مشترٍ، جاز لـ(ب) أن يطلب إنهاء الملكية المشتركة في أي وقت، دون أي مدة تقادم (المادتان 961 و968).
5. النهاية. لا يمكن أن تصبح شقة واحدة شقتين متساويتين، فتُباع ويُقسم الثمن بنسبة 70/30 (المادة 964).

الملكية المشتركة والمفاهيم القريبة منها

يحتاج الصف الأخير إلى انتباه، لأن الكلمة الجورجية نفسها ამხანაგობა تُطلق أيضًا على جمعية الملاك في المبنى. فالشراكة المدنية مشروع تجاري أو مسعى مشترك من نوع آخر، ومجرد امتلاك شخصين لشقة معًا لا يجعل منهما شريكين بهذا المعنى.

الملكية المشتركة بخمس لغات

تتبع الصياغة القانونية عبارة القانون المدني საერთო საკუთრება، مع إضافة წილადი أو თანაზიარი لبيان الصورة، أما თანასაკუთრება فهي الكلمة الأقصر التي يستعملها الناس في الكلام وفي البحث على الإنترنت.

علامات تحذيرية عند الشراء مع شخص آخر

• عقد خالٍ من الحصص مع أن المشترين دفعوا مبالغ مختلفة. فيفترض القانون عندئذ أن لكل منهم النصف.
• الظن بأن المستخرج يذكر جميع المالكين. فقد يكون الزوج أو الزوجة مالكًا مشتركًا لمال اكتُسب خلال الزواج دون أن يكون مسجلًا.
• الظن بأن شراء الحصة ممكن دون التحقق من اتفاق المالكين. منذ عام 2019 لا يمنح القانون المدني حق أولوية تلقائيًا، لكن اتفاقًا بين المالكين قد ينشئ هذا الحق، فاطلب الاطلاع عليه.
• التعويل على مهلة زمنية. فطلب المالك على الشيوع إنهاء الملكية المشتركة لا يسقط أبدًا (المادة 968).
• ترك توزيع النفقات دون تدوين في حين أن صياغة المادتين 173(3) و960 مختلفة.
• معاملة الأجزاء المشتركة من المبنى كأنها أمر اختياري. فلا يجوز بيع الشقة أو رهنها دون حصتها من تلك الأجزاء.

كيف تُنظَّم الملكية المشتركة لشقة

1. اتفقوا على الحصص

   اجعلوها مطابقة لما يدفعه كل شخص.

2. دوّنوها في العقد

   في صورة كسور أو نسب مئوية، لكل مشترٍ.

3. حدّدوا النفقات كتابةً

   من يدفع الصيانة والرسوم والإصلاحات.

4. خطّطوا للخروج

   شروط شراء حصة المغادر، وكيف يُتفق على البيع.

5. تحقّقوا من الحالة الزوجية

   قد يكون الزوج أو الزوجة مالكًا مشتركًا دون أن يُذكر اسمه.

6. اقرؤوا المستخرج الجديد

   تأكدوا من تسجيل كل مالك وكل حصة.

أسئلة شائعة

ما معنى الملكية المشتركة في جورجيا؟

أن يملك شخصان أو أكثر شيئًا واحدًا في آن واحد. ويسمّيها القانون المدني الملك المشترك، وهو إما جماعي وإما شائع (المادة 173(1)).

ما الفرق بين الملكية الجماعية والملكية الشائعة؟

في الملكية الشائعة يملك كل مالك كسرًا محددًا يجوز له بيعه؛ أما في الملكية الجماعية، وهي غالبًا ملكية الزوجين، فلا تتحدد الكسور إلا عند القسمة.

ما الحصص المعتمدة إذا لم يذكر العقد شيئًا؟

حصص متساوية (المادة 954).

هل يستطيع أحد المالكين أن يفرض بيع الشقة؟

يجوز للمالك على الشيوع أن يطلب إنهاء الملكية المشتركة؛ وإذا تعذرت قسمة الشقة عينًا، فإنها تُباع ويُقسم ثمنها (المادة 964).

هل توجد مهلة نهائية لإنهاء الملكية المشتركة؟

لا. فهذه المطالبة لا تخضع لأي مدة تقادم (المادة 968).

هل يتقاسم المالكون النفقات بالتساوي أم بحسب الحصص؟

تنص المادة 173(3) على التساوي ما لم يقضِ القانون أو العقد بغيره؛ وتنص المادة 960 على التوزيع بنسبة الحصص. استشر محاميًا ودوّن طريقة التوزيع كتابةً.

ماذا يحدث للحصة إذا توفي أحد المالكين؟

تدخل في التركة (المادة 1328(2))، ويحلّ الورثة محل المتوفى في الملكية المشتركة.

هل أملك حصة في المبنى إلى جانب شقتي؟

نعم، حصة في الملك المشترك تُحسب على أساس المساحة (قانون جمعيات الملاك، المادة 5(3)).

المصادر

1. القانون المدني الجورجي، المادة 173، الملك المشترك، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
2. القانون المدني الجورجي، النص الجورجي، الصيغة الأصلية لعام 1997، المادة 173(1)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
3. القانون المدني الجورجي، المواد من 953 إلى 968، الملكية المشتركة، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
4. القانون المدني الجورجي، المادتان 930 و932، الشراكة المدنية، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
5. القانون المدني الجورجي، المواد 1158 و1161 و1168، الأموال الزوجية، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 11 أكتوبر 2026)
6. القانون المدني الجورجي، المادة 1328، التركة، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
7. قانون جورجيا بشأن جمعيات الملاك، رقم 5277، المواد 5 و6 و28، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
8. مقال م. بيتشيا عن الملكية الشائعة، مجلة القانون، جامعة تبليسي الحكومية (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 28 أكتوبر 2026 - نُشر مدخل المصطلح استنادًا إلى القانون المدني الجورجي وقانون جمعيات الملاك ومجلة القانون في جامعة تبليسي الحكومية.