Общая собственность в праве Грузии: одна вещь, несколько собственников
Общая собственность (თანასაკუთრება) - это принадлежность одной вещи, например квартиры, сразу двум или более лицам. Гражданский кодекс Грузии называет её общей собственностью (საერთო საკუთრება) и в части 1 статьи 173 различает две её формы: совместную (თანაზიარი) и долевую (წილადი). Формулировка Кодекса такова (в нашем переводе): «Общая (совместная и долевая) собственность возникает в силу закона или на основании сделки».
Сделка порождает общую собственность, когда, скажем, двое друзей или родитель с ребёнком подписывают один договор покупки. Закон создаёт её без всякой подписи в трёх случаях: супруги приобретают квартиру во время брака (статья 1158), наследники получают наследство вместе, и кто-либо покупает квартиру в многоквартирном доме, ведь к каждой квартире прилагается доля в общих частях здания.
Та же часть 1 статьи 173 определяет правило для отношений с внешним миром: любой сособственник вправе предъявлять требования к третьим лицам, однако истребовать вещь может «только в пользу всех сособственников». Значит, против постороннего один сособственник действует самостоятельно, но всё полученное принадлежит им всем. Иностранному покупателю не стоит переносить на грузинскую пару понятий привычные категории своей страны: в Кодексе «совместная» означает форму без закреплённых долей, характерную для супругов, а «долевая» означает форму с определёнными долями, каждую из которых владелец может продать.
Два места в Кодексе: статья 173 и статьи 953-968
Гражданский кодекс говорит об общей собственности дважды. Статья 173 из книги о вещном праве объясняет, что такое общая собственность. Подробные правила для отношений между самими собственниками помещены гораздо дальше, в статьях 953-968, сразу за главами о договорах, под заголовком английского текста «Section Two Statutory Obligations, Chapter One Co-ownership». Таким образом, грузинское право видит в общей собственности правоотношение между «участниками», а не только право на вещь. Статья 953 распространяет эту главу на все случаи, когда «право принадлежит совместно нескольким лицам», если закон не предусматривает иного. В статье М. Бичиа в юридическом журнале Тбилисского государственного университета отмечается, что статья 173 - единственная специальная норма вещного права Кодекса о долевой собственности; эту статью мы прочли только в кратком изложении.
| Статья | Что она регулирует |
|---|---|
| 173(1) | Совместная и долевая формы; требования к третьим лицам |
| 173(2) | С согласия всех вещь можно заложить или обременить в пользу одного из сособственников |
| 173(4) | С 2019 года преимущественное право купить долю есть, только если его прямо предусматривает закон или о нём договорились сособственники |
| 953-960 | Доли, плоды, управление, голосование и расходы между участниками |
| 961-968 | Прекращение общей собственности: раздел, продажа, долги, недостатки, давность |
| 1158-1168 | Имущество супругов |
Повседневные правила, от равных долей по умолчанию до голосования большинством и продажи доли, с примерами разобраны в нашем руководстве об общей собственности. Об обеспечении в пользу одного сособственника по части 2 статьи 173 читайте в статье словаря о залоге.
Как прекращается общая собственность: раздел, жребий, торги
Прекращения общей собственности может потребовать любой участник, а статья 968 добавляет, что требование о её прекращении «не подлежит сроку исковой давности». Дальнейший ход событий зависит от того, делима ли вещь.
| Ситуация | Правило | Статья |
|---|---|---|
| Вещь можно разделить в натуре | «Равные доли распределяются между участниками по жребию» | 963 |
| Раздел в натуре невозможен | Продажа и раздел вырученных денег; для земельного участка действуют правила принудительного аукциона | 964(1) |
| Продажа посторонним недопустима | Торги только между участниками | 964(1) |
| Продажа не состоялась | Любой участник вправе потребовать повторных торгов, рискуя нести их расходы | 964(2) |
| Вещь переходит к одному участнику | Каждый из остальных отвечает за юридические или материальные недостатки пропорционально своей доле, «так же, как продавец» | 967 |
| Есть общие долги | При прекращении их можно погасить за счёт общей вещи | 965 |
| Один участник должен другому | Требование может быть удовлетворено за счёт части должника в общем имуществе | 966 |
| Участник умирает | Соглашение, исключающее прекращение на определённый срок, утрачивает силу, если не договорились об ином | 962 |
Для квартиры жребий редко бывает выходом: из одной квартиры обычно не получится сделать две равные. Реальных вариантов завершения два: один собственник выкупает доли остальных, либо квартира продаётся. При выкупе важна статья 967: собственник, получивший всю квартиру, может привлечь остальных к ответственности, каждого в размере его доли, будто они её продали, например если обнаружится юридический недостаток вроде права третьего лица.
Смерть тоже меняет картину. По части 2 статьи 1328 в состав наследства входит доля умершего в общем имуществе, а если её нельзя выделить в натуре, то её стоимость; так наследники вступают в общую собственность. Как они принимают наследство, объясняет статья словаря о наследовании.
Кто оплачивает содержание: две статьи, две формулировки
О расходах на содержание вещи в общей собственности английский текст Гражданского кодекса содержит две нормы, которые звучат по-разному:
- Часть 3 статьи 173: расходы на содержание несут сособственники «в равной мере, если иное не предусмотрено законом или договором».
- Статья 960: каждый участник отвечает за расходы «соразмерно своей доле».
При равных долях обе формулировки приводят к одному итогу, при неравных уже нет. Нам не удалось установить, как грузинские суды или комментаторы согласуют эти две нормы, поэтому здесь мы не выбираем между ними. Если доли у вас неравные, спросите грузинского юриста, какое правило относится к вашей ситуации, и подумайте о том, чтобы закрепить распределение расходов в соглашении сособственников: часть 3 статьи 173 сама уступает договору.
Как общая собственность отражается в договорах и выписках
- Договор покупки. В нём поименован каждый покупатель, а неравные доли записываются дробью или в процентах, например «1/2» или «70%». Если договор купли-продажи о долях молчит, статья 954 предполагает их равенство.
- Выписка из реестра. Строка о форме собственности показывает, владеет ли квартирой один человек или несколько, и перечисляет всех сособственников; где она находится, видно в статье словаря о выписке из Публичного реестра. Мы не смогли проверить, какими именно грузинскими словами это обозначено в выписке и как в ней записываются дроби.
- Записи об обременениях. Зарегистрированное преимущественное право сособственника может появиться в выписке отдельной записью, на что указывает наше руководство об обременениях.
- Документы товарищества собственников. По умолчанию товарищество голосует по принципу «одна квартира - один голос» (Закон «О товариществах собственников квартир», статья 28), поэтому сособственники одной квартиры выступают на собрании единым голосом.
Главное исключение составляют супруги. Имущество, нажитое в браке, является совместной собственностью обоих супругов, даже когда в выписке значится только один из них, если брачным договором не предусмотрено иное (статья 1158); то, что один из супругов унаследовал или получил в дар, остаётся его личным имуществом (статья 1161), так что сам документ не раскрывает всех сособственников.
Пример расчёта: двое друзей, одна квартира, разные суммы
Это наша иллюстрация с круглыми цифрами, а не реальное дело. Двое друзей покупают квартиру площадью 80 м² за 160 000 долларов США. A вносит 112 000 долларов, B вносит 48 000 долларов.
- Доли. Если бы договор о долях молчал, каждому другу принадлежала бы 1/2 (статья 954), сколько бы он ни заплатил. Поэтому они вписывают в договор соотношение 70/30, и дальнейшие шаги исходят из него.
- Аренда. Арендная плата в 800 долларов в месяц делится на 560 и 240 долларов (статья 955).
- Сбор на крышу в 1 000 долларов. Если применять статью 960, он делится на 700 и 300 долларов; если часть 3 статьи 173, то поровну, по 500 долларов. Друзьям стоит попросить юриста подтвердить, какая норма применима, или урегулировать это письменно.
- B хочет выйти. Сначала B предлагает свою долю в 30% A, что имеет значение, только если их соглашение даёт A преимущественное право покупки; после поправки 2019 года статьи 173(4) и 959 больше не дают такого права по умолчанию. Если A отказывается и согласованного покупателя нет, B может в любой момент потребовать прекращения общей собственности, и срока давности для этого нет (статьи 961 и 968).
- Развязка. Из одной квартиры не сделать две равные, поэтому её продают, а выручку делят в пропорции 70/30 (статья 964).
Общая собственность и смежные понятия
| Термин | Что это | Доли |
|---|---|---|
| Долевая собственность (წილადი) | Несколько собственников одной квартиры по договору, наследству или дарению | Определённые доли; каждый может продать свою (ст. 959) |
| Совместная собственность супругов (თანაზიარი) | Имущество, приобретённое супругами в браке (ст. 1158) | Закреплённых долей до раздела нет; по умолчанию доли равны (ст. 1168) |
| Общее имущество здания | Участок, сооружения, крыша и лифты, общие для всех владельцев квартир | Собственная площадь, делённая на общую площадь помещений в индивидуальной собственности (ст. 5(3) закона о товариществах); квартиру нельзя продать или заложить отдельно от этой доли (ст. 6) |
| Товарищество (ამხანაგობა, ст. 930) | Договор о совместной деятельности «без образования юридического лица» | Вклады становятся общей собственностью товарищей, если договором не предусмотрено иное (ст. 932(3)) |
С последней строкой нужна осторожность: тем же грузинским словом ამხანაგობა называют и товарищество собственников многоквартирного дома. Товарищество в смысле статьи 930 - это деловое или иное совместное предприятие; совместное владение квартирой само по себе не делает двух людей товарищами.
Общая собственность на пяти языках
| Язык | Обиходный термин | Юридическая формулировка |
|---|---|---|
| Грузинский | თანასაკუთრება | საერთო საკუთრება (წილადი / თანაზიარი) |
| Английский | co-ownership | common property (shared / joint) |
| Русский | общая собственность | долевая / совместная собственность |
| Иврит | בעלות משותפת | שיתוף במקרקעין |
| Арабский | الملكية المشتركة | الشيوع |
Юридические тексты следуют формулировке Гражданского кодекса საერთო საკუთრება и добавляют წილადი или თანაზიარი для обозначения формы, а თანასაკუთრება - более короткое слово, которым пользуются в разговоре и в поисковых запросах.
Тревожные сигналы при покупке вместе с кем-то
- В договоре не указаны доли, хотя покупатели заплатили разные суммы. Тогда закон исходит из того, что каждому принадлежит половина.
- Уверенность, что в выписке перечислены все собственники. Супруг может быть сособственником имущества, приобретённого в браке, не будучи зарегистрированным.
- Покупка доли без проверки соглашения сособственников. С 2019 года кодекс не даёт преимущественного права по умолчанию, но соглашение между собственниками может его создать, поэтому попросите его показать.
- Расчёт на истечение срока. Требование сособственника о прекращении общей собственности никогда не теряет силы за давностью (статья 968).
- Распределение расходов не зафиксировано письменно, а статьи 173(3) и 960 при этом читаются по-разному.
- Отношение к общим частям здания как к чему-то необязательному. Квартиру нельзя продать или заложить без принадлежащей ей доли в них.
Будет добавлено командой: сканы, которые должна добавить команда: обезличенная выписка из реестра по квартире с двумя сособственниками, где видно, как печатаются форма собственности и доли, а также пункт о долях из обезличенного договора покупки с неравными долями. Пригодилось бы и обезличенное соглашение сособственников с условием о распределении расходов.
Как оформить общую собственность на квартиру
Договоритесь о долях
Соотнесите их с тем, сколько вносит каждый.
Впишите их в договор
Дробью или в процентах, для каждого покупателя.
Закрепите расходы письменно
Кто платит за содержание, сборы и ремонт.
Продумайте выход
Условия выкупа и порядок согласования продажи.
Проверьте семейное положение
Супруг может быть сособственником, даже не будучи указанным.
Изучите новую выписку
Убедитесь, что зарегистрированы все собственники и все доли.
Частые вопросы
Что означает общая собственность в Грузии?
Одной вещью одновременно владеют два или более лица. Гражданский кодекс называет это общей собственностью, совместной или долевой (часть 1 статьи 173).
Чем совместная собственность отличается от долевой?
У долевых собственников есть определённые доли, которые они могут продать; у совместных, обычно супругов, закреплённых долей до раздела нет.
Какие доли действуют, если договор о них молчит?
Равные (статья 954).
Может ли один сособственник добиться продажи квартиры?
Сособственник вправе потребовать прекращения общей собственности; если квартиру нельзя разделить в натуре, её продают, а выручку делят (статья 964).
Есть ли крайний срок для прекращения общей собственности?
Нет. На это требование исковая давность не распространяется (статья 968).
Сособственники делят расходы поровну или по долям?
Часть 3 статьи 173 говорит «поровну», если закон или договор не устанавливают иного; статья 960 говорит «соразмерно доле». Посоветуйтесь с юристом и зафиксируйте распределение письменно.
Что происходит с долей, когда сособственник умирает?
Она входит в состав наследства (часть 2 статьи 1328), и наследники становятся участниками общей собственности.
Являюсь ли я сособственником здания, а не только своей квартиры?
Да, вам принадлежит доля в общем имуществе, рассчитанная по площади (Закон «О товариществах собственников квартир», часть 3 статьи 5).
Источники
- Гражданский кодекс Грузии, статья 173, общая собственность, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, грузинский текст, первоначальная редакция 1997 года, часть 1 статьи 173, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, статьи 953-968, общая собственность участников, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, статьи 930 и 932, товарищество, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, статьи 1158, 1161 и 1168, имущество супругов, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 11 октября 2026 г.)
- Гражданский кодекс Грузии, статья 1328, наследство, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О товариществах собственников квартир», № 5277, статьи 5, 6 и 28, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Статья М. Бичиа о долевой собственности, «Журнал права», Тбилисский государственный университет (дата обращения 28 октября 2026 г.)
История изменений
- - Статья словаря опубликована на основе Гражданского кодекса Грузии, Закона «О товариществах собственников квартир» и «Журнала права» Тбилисского государственного университета.