Залог в Грузии: обеспечение на движимое имущество и права, а не на квартиры

Залог в грузинском праве: обеспечение на движимые вещи и права

Залог (по-грузински გირავნობა, «гиравноба») - это обеспечительное право на движимую вещь или на передаваемое право, например на требование, долю в компании или ценную бумагу. Если должник не исполняет обязательство, кредитор получает удовлетворение из стоимости этого имущества раньше остальных кредиторов. Норма содержится в статье 254 Гражданского кодекса Грузии (цитаты приводим в нашем переводе): предметом залога служат «движимые вещи и/или нематериальное имущество должника или третьего лица, которые могут быть переданы», а залогодержатель вправе получить удовлетворение «путём продажи заложенного имущества или, если стороны так договорились, путём принятия его в собственность».

Кодекс ставит рядом два обеспечительных права. Глава об имуществе как средстве обеспечения требования начинается с части под заголовком «Залог» (со статьи 254), а продолжается частью «Ипотека» (со статьи 286). Земля, дома и квартиры относятся ко второй части. Поэтому на юридическом языке квартира в Тбилиси или Батуми находится в ипотеке (იპოთეკა), а не в залоге, и банковский кредит под квартиру значится и в кредитном договоре, и в выписке именно как ипотека.

В бытовой речи эта граница размывается. Грузины часто говорят, что квартира «в გირაო», а англоязычные жители Грузии повторяют за ними «pledged». В русском языке есть и вторая ловушка: слово «залог» обозначает любое обеспечение вообще и охватывает в том числе ипотеку. Залог в строгом смысле касается другого имущества: мебели, автомобиля, денег на счёте, долей в компании или требования по договору.

Два вида: залог с передачей владения и регистрируемый залог

Статья 255 Гражданского кодекса знает две формы. При залоге с передачей владения вещь вручается залогодержателю или названному им лицу (статья 257). При регистрируемом залоге вещь остаётся у залогодателя, а право возникает только на основании письменной сделки и после регистрации в Публичном реестре (статья 258(1)).

Согласно статье 258(2), в договоре о регистрируемом залоге должны быть указаны его дата, стороны и третье лицо-должник, если оно есть, описание, позволяющее идентифицировать предмет залога, а также «максимальная сумма, в пределах которой удовлетворяется обеспеченное требование». Именно этот предел покупатель или второй кредитор сопоставляет со стоимостью имущества. В грузинском тексте статьи 255 эти формы называются მფლობელობითი გირავნობა (залог с передачей владения) и რეგისტრირებული გირავნობა (регистрируемый залог).

Что обеспечивает залог, как определяется очерёдность и когда он прекращается

Статья 254 допускает залог в обеспечение будущего или условного требования, неденежного требования, которое можно выразить в деньгах, и даже всего движимого имущества лица. Заложить можно и то, что ещё не принадлежит залогодателю; приоритет в таком случае отсчитывается от регистрации (254(5)). По статье 256 залог распространяется также на проценты, договорные неустойки, расходы на содержание, судебные издержки и затраты на продажу, а если не оговорено иное, то и на плоды предмета залога.

На одно имущество может приходиться несколько залогов; их старшинство зависит от момента, когда каждый был подан на регистрацию (статья 267(1)). Статья 290 переносит ту же логику «кто раньше подал» на несколько ипотек одной квартиры; этот вопрос с позиции покупателя разобран в нашем руководстве об обременениях недвижимости.

Залог прекращается вместе с обеспеченным требованием (статья 270), с гибелью вещи (271), при отказе залогодержателя, оформленном через регистрацию (272(1)), или при переходе вещи в собственность залогодержателя (273). Правило о недостающей сумме из статьи 276(2) по умолчанию работает в пользу должника: требование «считается удовлетворённым, даже если выручки от продажи заложенной вещи недостаточно», если стороны не договорились иначе. Когда заём выдан физическому лицу кредитором, который не находится под надзором Национального банка, иное соглашение не допускается (статья 276(3)). Ипотека устроена так же (статьи 300(2), 300(2-1), 301(1-1) и 301(1-2)), поэтому кредитный договор банка всё же может сохранить непогашенный остаток долга.

Статья 173(2) позволяет также сособственникам договориться о залоге общей вещи в пользу одного из них; подробнее в нашей статье об общей собственности.

Отдельный реестр и отдельные сборы

Национальное агентство публичного реестра ведёт учёт залогов, финансового лизинга и финансового обеспечения в реестре прав на движимое и нематериальное имущество, отдельно от земли и зданий, и этот реестр выдаёт собственную выписку. В разделе частых вопросов агентства сказано, что регистрация проводится на основании договора и/или уведомления заявителя. Нормы, которая требовала бы нотариального заверения подписей под договором залога, мы не нашли.

Для обеспечения самого государства используется родственное слово. Налоговый кодекс называет его налоговым залогом или ипотекой (საგადასახადო გირავნობა/იპოთეკა): оно возникает вместе с налоговым обязательством и с момента регистрации (статья 239(2)), а статья 20 Закона Грузии «О публичном реестре» предусматривает для него отдельный реестр. Никакой договор его не создаёт, поэтому в смысле Гражданского кодекса это не залог.

Где залог встречается в сделке с недвижимостью

В выписке на квартиру (ამონაწერი) обеспечение долга показано среди обременений как ипотека, а аресты и налоговые залоги попадают туда через статьи 19 и 20 закона о реестре. Где именно стоят эти записи, видно из нашей статьи о выписке из Публичного реестра и из руководства по чтению выписки. С настоящим залогом иностранный покупатель сталкивается в четырёх случаях:

• Сделка с долями. Если квартиру покупают через приобретение компании-владельца, доли этой компании или её дебиторская задолженность могут быть заложены банку; см. покупку через компанию.
• Обстановка и транспорт. Мебель, оборудование или машина, которые продаются вместе с квартирой, могут находиться в залоге у кредитора.
• Денежное обеспечение. Банковский вклад, заложенный в качестве обеспечения.
• Залоговый билет ломбарда (ლომბარდი) на вещь, оставленную в ломбарде.

Что касается формулировок договора, в залоге обязательно указывается максимальная обеспеченная сумма (статья 258(2)(d)), тогда как в договоре ипотеки обеспеченная сумма может быть определена «по соглашению» (статья 289(1)). В грузинской рекламе кредитов часто пишут უძრავი ქონების გირაოთი («под залог недвижимости»), хотя речь идёт об ипотеке; это распространённое словоупотребление, которое мы не смогли связать с конкретным источником.

Пример: квартира принадлежит компании, чьи доли заложены

Это наша иллюстрация, а не реальное дело. Покупатель договаривается приобрести квартиру, купив 100% долей грузинского ООО, которому она принадлежит. В выписке на квартиру ипотеки нет. Однако проверка реестра, где учитываются доли компании, показывает, что они заложены банку, причём, как того требует статья 258(2)(d), с указанием максимальной обеспеченной суммы.

1. Залог прекратится лишь тогда, когда прекратится требование банка или будет зарегистрирован отказ банка от залога (статьи 270 и 272(1)).
2. Смена участника компании не входит в перечень оснований прекращения залога по статьям 270-273, так что сама по себе продажа его не снимает.

Поэтому стороны договариваются, что часть цены сначала идёт на расчёт с банком, затем регистрируется отказ от залога, и только после этого продавец получает остаток. Если залог учтён в реестре Национального агентства публичного реестра для движимого и нематериального имущества, онлайн-выписка стоит 13 лари, а регистрация отказа 39 лари. Подтвердить, учитывается ли залог долей ООО именно там или в Реестре предпринимателей, мы не смогли, поэтому уточните у своего юриста, какую выписку заказывать. Если бы банк держал обеспечение на самой квартире, это была бы ипотека, отражённая в собственной выписке квартиры и снимаемая регистрацией за 150, 270 или 350 лари.

Залог, ипотека и налоговый залог рядом

В заметке Andersen Georgia от 12 февраля 2026 года проводится то же разграничение, но нотариальное удостоверение названо обязательным для любой ипотеки; статья 289(1-1) и (1-3) говорит иное, и мы следуем Кодексу.

Задаток (ბე, статьи 421-423) обеспечивает договор платежом, который получившая его сторона, если она виновата, возвращает в двойном размере (статья 423(2)), а арест (ყადაღა) накладывает суд или налоговый орган. Ни то ни другое не является залогом.

Залог на пяти языках

В грузинских договорах для движимых вещей и прав используется გირავნობა, собственное слово Гражданского кодекса, а как только обеспечением становится квартира или участок, текст переходит на იპოთეკა; в русской колонке добавлено уточнение «движимого имущества», потому что голое «залог» охватывало бы и ипотеку.

Ошибки покупателей со словом «залог»

• Проверка одной лишь выписки на квартиру, когда в сделке участвуют ещё и доли компании, автомобиль или мебель.
• Буквальное понимание «заложенной квартиры». Продавец, который говорит, что квартира «в გირაო», описывает то, что закон называет ипотекой.
• Перевод слова «залог» без сверки со статьёй. Статья 254 и следующие означают залог, статья 286 и следующие означают ипотеку.
• Невнимание к максимальной обеспеченной сумме в договоре залога.
• Уверенность, что банк спишет любую недостачу. Правило по умолчанию из статьи 276(2), а для ипотеки из статей 300(2) и 301(1-1), можно изменить соглашением; исключение составляет случай, когда кредитор не поднадзорен Национальному банку, а заёмщик является физическим лицом.

Как проверить залог перед покупкой

1. Перечислите всё имущество в сделке

   Квартира, доли, мебель, автомобиль, вклады.

2. Закажите выписку на квартиру

   Прочитайте строки об ипотеке и аресте.

3. Проверьте реестр движимого имущества

   По каждому активу, который не является землёй или зданием.

4. Запишите очерёдность и предел

   Время регистрации и максимальную обеспеченную сумму.

5. Спланируйте погашение

   Сначала расчёт с кредитором, затем регистрация отказа.

6. Закажите свежую выписку

   Убедитесь, что записи больше нет, прежде чем платить остаток.

Частые вопросы

Можно ли заложить квартиру в Грузии?

С юридической точки зрения нет. Обеспечение на квартиру - это ипотека (статья 286 Гражданского кодекса); залог распространяется на движимые вещи и права (статья 254).

Что можно заложить в Грузии?

Движимые вещи и передаваемые права, например требования, доли и ценные бумаги, в том числе имущество, которое будет приобретено в будущем.

Какие бывают два вида залога?

С передачей владения, когда вещь передаётся залогодержателю, и регистрируемый, когда она остаётся у залогодателя.

Отражается ли залог в выписке на квартиру?

Нет. Национальное агентство публичного реестра учитывает залоги в отдельном реестре, у которого своя выписка.

Сколько стоит регистрация залога?

39 лари за возникновение, изменение или прекращение; оформляется сразу.

Кто получает деньги первым, если имущество заложено дважды?

Залогодержатель, который раньше подал документы на регистрацию (статья 267(1)).

Что если выручки от продажи не хватает на долг?

По умолчанию требование всё равно считается удовлетворённым, если не согласовано иное (статья 276(2)). Кредитор, не поднадзорный Национальному банку, не может договориться об ином с заёмщиком - физическим лицом (статья 276(3)).

Является ли налоговый залог залогом?

Нет. Налоговый кодекс создаёт его вместе с налоговым обязательством и регистрацией, без всякого договора.

Источники

1. Civil Code of Georgia, сводный английский текст, статьи 173, 254-276, 286-290 и 421-423, Matsne (дата обращения 28 октября 2026)
2. Civil Code of Georgia, грузинский текст, первоначальная редакция 1997 года, заголовки глав, Matsne (дата обращения 28 октября 2026)
3. Fees and terms: pledge and lease, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 28 октября 2026)
4. Frequently asked questions: pledge and lease, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 28 октября 2026)
5. Fees and terms: immovable property registration, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 13 октября 2026)
6. Tax Code of Georgia, статья 239, Matsne (дата обращения 12 октября 2026)
7. Law of Georgia on the Public Registry, статьи 19 и 20, Matsne (дата обращения 12 октября 2026)
8. Andersen Georgia, заметка о залоге и ипотеке, 12 февраля 2026 (дата обращения 28 октября 2026)

История изменений

• 28 октября 2026 - Статья словаря опубликована на основе Гражданского кодекса Грузии, Налогового кодекса Грузии, Закона Грузии «О публичном реестре», данных Национального агентства публичного реестра и Andersen Georgia.