القبول للتشغيل في جورجيا: القرار الذي يسمح باستخدام المبنى المنجز

القبول للتشغيل: القرار الذي يسمح باستخدام المبنى المنجز

القبول للتشغيل (ექსპლუატაციაში მიღება) هو القرار الإداري الذي تعترف بموجبه الجهة التي أصدرت رخصة البناء بأن مبنى منجزًا من الفئة II أو III أو IV صالح للاستخدام، مؤكدةً أنه شُيّد على نحو يوافق تلك الرخصة.

تبيّن المادتان 139 و139.1 من مدونة التخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية أي المباني يشملها القبول للتشغيل، وما الذي يُحظر فعله قبل صدور القرار. أما الإجراء فمنصوص عليه في المواد من 26 إلى 31 من قرار الحكومة رقم 255 الصادر في 31 مايو 2019، وتحدد المادة 29(1) منه الغاية: فالقبول للتشغيل «يؤكد المطابقة النهائية لشروط الرخصة» (والاقتباسات في هذه الصفحة منقولة بترجمتنا). والصيغة الجورجية الرسمية هي ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება، ومعناها «الاعتراف بالصلاحية للقبول للتشغيل».

في الإنجليزية المتداولة، كثيرًا ما تدل كلمة commissioning على اختبار مصعد أو مرجل تدفئة قبل أن يدخل الخدمة. وقد يستحضر القرّاء الإسرائيليون טופס 4 وתעודת גמר، غير أن هذه المقارنة تشبيه من اجتهادنا، وليست تعادلًا قانونيًا. ففي جورجيا قرار عام واحد يغطي المبنى بأكمله، وما لم يصدر فلا يجوز تشغيل المبنى، ولا تزويده بالكهرباء أو الغاز الطبيعي على نحو دائم (المدونة، المادة 139.1، بالنسبة إلى التراخيص الصادرة اعتبارًا من 1 يناير 2022). وتسمّيه بعض النصوص الإنجليزية، ومنها صفحتنا عن أبراج باتومي، «acceptance into operation».

لا تخضع الفئة I، وهي الأدنى خطرًا، للقبول للتشغيل في أي حال (المدونة، المادة 139(1))، ويستثني القرار رقم 255 كذلك إعادة الإعمار الخارجية وإعادة إعمار الشبكات والهدم (المادة 29(2)). والبرج الذي يزيد ارتفاعه على 22 م أو تزيد مساحته على 6,000 م² يندرج في الفئة IV بحسب القرار بصيغته المعدّلة في 7 يونيو 2019، فيكون كل مشترٍ في برج كهذا معتمدًا على صدور هذا القرار.

كيف يسيّر القرار رقم 255 الإجراء

الطلب يقدّمه المطوّر العقاري، لا المشتري. والجدول مبني على نص عام 2019، فهو الصيغة الوحيدة التي يمكن قراءتها مجانًا على matsne.

تعرض matsne نسخًا موحدة تمتد إلى 16 فبراير 2026، وآخر تعديل فيها هو القرار رقم 62 المنشور في 17 فبراير 2026، إلا أن هذه النسخ محجوبة خلف تسجيل الدخول، فيحسن أن يتثبّت محامٍ من الصيغة النافذة قبل أن يتوقف عليها أي نزاع. والنص الذي اطلعنا عليه يذكر الغرامات، ولا يذكر أي رسم للقبول للتشغيل؛ ولم نستطع التحقق مما إذا كانت بلدية ما تتقاضى رسمًا كهذا.

مواعيد البتّ وقاعدة السكوت

تقضي المادة 31(4) بأنه إذا لم تُصدر الجهة المختصة شيئًا في المهلة وكان البناء مشروعًا، فإن المبنى «يُعدّ صالحًا للقبول للتشغيل»، ويتعين إصدار القرار فور طلبه. فالسكوت لا يفيد إلا المبنى المشروع، ولا بد مع ذلك من استخراج الورقة قبل أن يتمكن المشتري أو المصرف أو شركة المرافق من رؤيتها.

ويُحدث القرار أثرًا في السجل كذلك. فالمادة 16(10) من تعليمات السجل العام، الصادرة بالأمر رقم 487 في 31 ديسمبر 2019، تنص على أن البيانات المسجلة لكل وحدة تتبدل متى اعتُرف بالمبنى متعدد الوحدات صالحًا للقبول للتشغيل: فتتحول القيود الأولية للوحدات قيد الإنشاء إلى قيود لوحدات مشيّدة. ومع ذلك لا تنشأ الملكية إلا بالتسجيل، بمقتضى المادة 183 من القانون المدني. ولتقدير الحجم، أوردت Georgia Today بيانات المكتب الوطني للإحصاء (Geostat) التي تفيد بأن 1,459 منشأة قُبلت للتشغيل في النصف الأول من 2026، منها 925 مبنى سكنيًا مساحتها 1,094,034 م².

القبول المؤقت للتشغيل، وحظر الاستخدام منذ 2021

أُضيفت المادة 139.1، وعنوانها «تشغيل المبنى من دون قبوله للتشغيل»، إلى المدونة بموجب القانون رقم 722 الصادر في 12 يوليو 2021، ودخلت حيز النفاذ في 28 يوليو 2021. وبموجب المادة 2 من ذلك القانون، لا تسري على المباني التي صدرت رخصة بنائها قبل 1 يناير 2022. والاستثناء الوحيد الذي تتضمنه هو الإمداد اللازم للبناء، وهو لا يصح إلا طوال سريان الرخصة. ولم نعثر في فصل العقوبات، أي المواد من 130 إلى 138، على غرامة على الاستخدام قبل الأوان، لكننا لم نستطع الجزم بانعدامها.

وللمباني التي خالفت رخصها مدخل مستقل، هو القبول المؤقت للتشغيل:

• تبليسي، المادة 141.3: هيكل رئيسي وواجهة خارجية مكتملان بحلول 18 أغسطس 2020؛ ومهلة لتقديم الطلبات مدتها سنتان (2)؛ وبتّ في غضون 6 أشهر؛ ورأي من جهة معتمدة في الثبات الإنشائي ومقاومة الزلازل؛ مع استبعاد الفئة V والممتلكات التراثية.
• باتومي، المادة 141.7: اكتمال بحلول 26 سبتمبر 2022، ومهلة مدتها سنتان (2) كذلك، يُضاف إليها رأي في السلامة من الحريق للمنشآت التجارية التي تعلو الفئة II.

ويدخل ذلك في باب التقنين، الذي يشرحه دليلنا عن البناء غير المرخّص والطوابق المقنّنة.

أين يظهر القبول للتشغيل: القرار، والمستخرج، والإعلان

• القرار البلدي: يحمل عنوان «بشأن الاعتراف بالصلاحية للقبول للتشغيل»، ويصدر في 3 نسخ أصلية، ويُرفق به رسم المبنى بصورته المنفّذة مصدَّقًا. ولم نتمكن من التأكد من الجهة التي توقّعه في تبليسي بحسب كل فئة؛ والمفترض أنها الجهة التي أصدرت الرخصة، أي دائرة العمارة في بلدية المدينة.
• المستخرج: لا يتضمن سطرًا يقول «مقبول للتشغيل: نعم». وإنما يتغير قيد وحدتك من მშენებარე (قيد الإنشاء) إلى აშენებული (مشيّد). انظر مدخل مستخرج السجل العام في مصطلحاتنا.
• عقد المطوّر العقاري: ينبغي أن يحدد موعدًا نهائيًا لصدور القرار، وموعدًا آخر لتسجيلك مالكًا، على النحو الذي يشرحه دليلنا عن العقد مع المطوّر العقاري.
• الإعلان: حقل «Status» في موقع ss.ge، بقيم من قبيل «Old built» (ძველი აშენებული)، يختاره البائع بنفسه، ولا يقوم دليلًا على صدور القرار.
• العدادات: وجود غاز أو كهرباء دائمين في مبنى «ينتظر القبول للتشغيل» يتناقض مع المادة 139.1 إذا كانت الرخصة صادرة في 2022 أو بعده، ويستدعي أن تسأل عنه في كل الأحوال.

أما الخريطة العامة لبلدية تبليسي، التي أُطلقت في 27 نوفمبر 2025 مستندةً إلى بيانات التفتيش البلدي، فتبيّن المباني التي أُذن بتشغيلها والمواقع الموقوفة أعمالها؛ ولم نجد رابطًا مباشرًا يوصل إليها.

مثال تطبيقي: مبنى منجز لم يصدر له القرار بعد

المثال من إعدادنا للتوضيح؛ فالمبنى والتواريخ مختلَقة لبيان كيفية تطبيق القواعد.

سدّد مشترٍ أجنبي ثمن شقة على المخطط في مبنى من الفئة III في تبليسي تزيد مساحته على 1,500 م². وانقضت مدة الرخصة في يناير، وفي مايو يعرض المطوّر العقاري تسليم المفاتيح «قبل أن تكتمل الأوراق».

1. هل تأخر المطوّر العقاري؟ لا: فمهلة الـ6 أشهر تمتد إلى يوليو. وبعدها يحتاج الملف إلى إيصال بسداد الغرامة.
2. كم تستغرق مدة البتّ؟ 20 يوم عمل لمبنى من هذه الفئة وهذه المساحة.
3. وإذا التزم المكتب الصمت؟ يُعدّ المبنى المشروع حينئذ صالحًا، ويصدر القرار بمجرد طلبه.
4. هل يستطيع المشتري أن يسكن الآن؟ ليس على نحو مشروع، إذا صدرت الرخصة في 2022 أو بعده. ففي فهمنا للمادة 139.1، انتهى إمداد البناء بانتهاء الرخصة، ولا بد للإمداد الدائم من انتظار القرار.
5. وبعد صدور القرار؟ يتغير قيد الوحدة، ويصبح تسجيل الملكية ممكنًا، ويمكن طلب توصيل الغاز المنزلي: 1,100 لاري شاملةً ضريبة القيمة المضافة في المدن ذاتية الحكم منذ 1 يوليو 2026، بموجب قرار GNERC رقم 14.

المفاتيح التي تُسلَّم قبل القرار تعني شقة بلا إمداد دائم مشروع ولا ملكية مسجلة. وتتناول قائمة التحقق عند الاستلام المعاينة التي تلي صدور القرار.

القبول للتشغيل والتسليم والتسجيل: مفاهيم يسهل الخلط بينها

تفتح رخصة البناء سنوات التشييد، ويطويها القبول للتشغيل؛ أما البداية فيتناولها دليلنا عن التحقق من الرخصة. ثم يأتي بعد ذلك التسجيل في السجل العام لكل مشترٍ.

المصطلح في خمس لغات

في العقد المحرَّر بالجورجية، ابحث عن ექსპლუატაციაში მიღება أو ექსპლუატაციაში მიღების აქტი؛ أما القرار ذاته فيستعمل الصيغة القانونية الأطول.

علامات تحذيرية قبل القبول للتشغيل وبعده

• «مقبول للتشغيل» من دون أي مستند. الطمأنة الشفهية أو الوصف الوارد في الإعلان لا يقومان مقام القرار.
• طهي على الغاز في مبنى لم يُقبل للتشغيل. إذا صدرت الرخصة اعتبارًا من 2022، فالإمداد الدائم قبل صدور القرار مخالفة للمادة 139.1.
• قرار يخص المرحلة التالية. في المجمّع المؤلف من عدة مراحل، تأكد من أن القرار يسمّي مبناك.
• طوابق لا يتضمنها الرسم المصدَّق. الطوابق الزائدة تدل على التقنين، لا على القبول المعتاد للتشغيل.
• لا طلب بعد مرور 6 أشهر على انتهاء الرخصة. اسأل عن السبب، وعما إذا كانت الغرامة قد سُدّدت.
• لا تاريخ في العقد لصدور القرار. حينئذ يتعذر قياس التأخير؛ راجع حين يتأخر المطوّر العقاري.

كيف تتأكد من أن المبنى قُبل للتشغيل

1. حدّد الفئة

   الفئة I لا تُقبل للتشغيل أبدًا؛ أما الفئات من II إلى IV فيلزمها ذلك.

2. دوّن مدة الرخصة

   يجب تقديم الطلب في غضون 6 أشهر من انتهائها.

3. اطلب القرار

   العنوان والتاريخ والجهة المُصدِرة والرسم المصدَّق.

4. طابِق مبناك

   يجب أن يسمّي القرار مبناك أنت، لا مرحلة شقيقة.

5. راجع المستخرج

   ينبغي ألا تبقى وحدتك مدرجة على أنها قيد الإنشاء.

6. عندئذ فقط تسلّم المفاتيح

   انتقل إلى الشقة واطلب الغاز الدائم بعد صدور القرار.

أسئلة شائعة

ما معنى القبول للتشغيل في جورجيا؟

هو القرار الذي تعترف بموجبه الجهة المُصدِرة للرخصة بأن مبنى منجزًا من الفئات II إلى IV صالح للاستخدام، وتؤكد أنه مطابق للرخصة.

ما التشريع الذي ينظّم القبول للتشغيل؟

المادتان 139 و139.1 من مدونة التخطيط المكاني، والمواد من 26 إلى 31 من قرار الحكومة رقم 255 الصادر في 31 مايو 2019.

هل تحتاج المباني كلها إلى القبول للتشغيل؟

لا. فمباني الفئة I، وإعادة الإعمار الخارجية، وإعادة إعمار الشبكات، والهدم، لا يشملها القبول للتشغيل.

كم من الوقت يستغرق البتّ؟

15 يوم عمل للفئة II وللمباني الأصغر من الفئة III، و20 يومًا للفئة III التي تزيد على 1,500 م²، و30 يومًا للفئة IV.

ماذا لو لم تردّ الجهة المختصة؟

يُعدّ المبنى المشروع عندئذ صالحًا للقبول للتشغيل، ويتعين إصدار القرار عند طلبه.

هل يجوز لي أن أسكن الشقة قبل صدور القرار؟

ليس على نحو مشروع، إذا صدرت الرخصة اعتبارًا من 1 يناير 2022: فالمادة 139.1 تمنع تشغيل المبنى، وتمنع تزويده الدائم بالكهرباء أو الغاز، ما لم يُقبل للتشغيل. أما التراخيص الأقدم فلم نتمكن من التحقق من القاعدة التي تسري عليها.

هل يجعلني القبول للتشغيل مالكًا؟

لا. فالملكية تنشأ بالتسجيل في السجل العام بمقتضى المادة 183 من القانون المدني.

هل يُدفع رسم مقابل القبول للتشغيل؟

لا يفرض نص عام 2019 من القرار رقم 255 أي رسم، وإنما غرامات على تقديم الطلب بعد فوات موعده فقط.

المصادر

1. مدونة جورجيا للتخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية (المواد من 130 إلى 139.1، و141.3، و141.7)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
2. قرار الحكومة رقم 255 الصادر في 31 مايو 2019، النص الأصلي (المادة 26، والمواد من 29 إلى 31)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
3. القانون رقم 722 الصادر في 12 يوليو 2021 بتعديل مدونة التخطيط المكاني (المادة 139.1)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
4. تعليمات السجل العام، الأمر رقم 487 الصادر في 31 ديسمبر 2019 (المادة 16)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
5. القانون المدني لجورجيا (المادة 183)، الجريدة التشريعية لجورجيا
6. Permissions granted for construction and completed objects, 2025، Geostat، بتاريخ 30 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
7. Georgia commissions 1.5 million sq m of facilities in first half of 2026، Georgia Today، بتاريخ 30 يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
8. Tbilisi launches map to verify construction project status، Georgia Today، بتاريخ 27 نوفمبر 2025
9. قرار GNERC رقم 14 الصادر في 4 يونيو 2026 بشأن رسوم توصيل الغاز، الجريدة التشريعية لجورجيا

سجل التغييرات

• 28 أكتوبر 2026 - نُشر مدخل المصطلحات استنادًا إلى مدونة التخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية، وقرار الحكومة رقم 255، وتعليمات السجل العام، والقانون المدني لجورجيا، وGeostat، وGeorgia Today، وGNERC.