رخصة البناء: القرار الإداري الذي يأذن بتشييد المبنى
رخصة البناء (მშენებლობის ნებართვა) هي القرار الإداري الذي تأذن به الجهة المختصة بتشييد مبنى بعينه، من فئة بعينها، على قطعة أرض بعينها؛ أما البناء من دونها، أو بما يتخطى حدود ما تجيزه، فهو بناء غير مرخّص.
ينظّمها نصّان. الأول هو مدونة جورجيا للتخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية، التي اعتُمدت في 20 يوليو 2018، وتحمل أحدث نسخها الموحدة تاريخ 25 يونيو 2026. والثاني هو قرار الحكومة رقم 255 الصادر في 31 مايو 2019، والنافذ منذ 3 يونيو 2019، بشأن قواعد إصدار الرخص وقبول المباني للتشغيل. وفي تبليسي تُصدر الرخصةَ دائرةُ العمارة في بلدية المدينة؛ أما مباني الفئة V، وهي الأعلى خطرًا، فقد بتّت فيها وكالة الإشراف الفني والإنشائي التابعة للدولة في الحالات التي عثرنا عليها.
لا تضم قائمة التعريفات في المادة 3 من المدونة تعريفًا لعبارة «رخصة البناء» ذاتها، بل تعرّف الألفاظ المحيطة بها: فـ«البناء» يشمل تهيئة الموقع والتشييد الجديد وإعادة الإعمار والهدم والصون والإصلاح؛ و«وثائق الترخيص» هي المستندات المُعدّة وفق التشريع الجورجي لنيل رخصة البناء؛ أما «البناء غير المرخّص» فهو البناء «المنفَّذ دون الأسس القانونية التي يحددها تشريع جورجيا» (والعبارة منقولة إلى العربية بترجمتنا)، ومن صوره مخالفة وثائق البناء، وتغيير الوظيفة، وتجاوز معامل مساحة الطوابق الإجمالية. ولهذا يتضح معنى الرخصة أكثر ما يتضح بالنظر إلى ما يصير مخالفًا للقانون حين تغيب.
تتباين الترجمات الإنجليزية للمصطلح الجورجي: فالمكتب الوطني للإحصاء (Geostat) يسمّي هذه الوثائق نفسها «permissions granted for construction»، وتقول بعض المصادر «building permit». أما في هذا الموقع فنعتمد «construction permit» في الإنجليزية، ويقابلها في صفحاتنا العربية «رخصة البناء» في كل موضع.
النصوص القانونية التي تقوم عليها الرخصة
أما المراحل والمواعيد ومدة السريان فيفصّلها دليلنا عن رخص البناء وطريقة التحقق منها. ويعرض الجدول التالي الأحكام التي تحيط بها.
| الحكم | ما ينص عليه | لماذا يهمّ المشتري |
|---|---|---|
| المدونة، المادة 3 | تعرّف البناء ووثائق الترخيص والبناء غير المرخّص | الطوابق أو الاستخدامات الخارجة عن الرخصة يشملها التعريف الأخير |
| المدونة، المادة 107(5) | الرأي السلبي للخبرة يُلزم الجهة المختصة برفض الرخصة | مراجعة الخبراء جزء أصيل من الإجراء، وليست مجرد شكليات |
| المدونة، المادة 140 | يجب أن يحمل المعماريون والمهندسون المدنيون وخبراء التصميم شهادات اعتماد | من يوقّعون الرسومات يخضعون هم أنفسهم للتنظيم |
| المدونة، المادة 141 | الرخص الصادرة قبل 3 يونيو 2019 تحتفظ بقوتها القانونية | رخصة المشروع الأقدم لا تسقط لمجرد أن القانون تغيّر |
| القرار رقم 255 | قواعد إصدار الرخص وقبول المباني للتشغيل؛ 28 نسخة موحدة، أحدثها بتاريخ 16 فبراير 2026 | تبدّل الإجراء مرارًا، فالعبرة بالنسخة النافذة في تاريخ الرخصة |
| قانون السجل العام، المادة 15(6) | تُسجَّل الوحدة قيد الإنشاء استنادًا إلى سند الملكية ووثائق البناء التي يشترطها القانون | من دون رخصة لا يمكن أن تظهر شقة تُباع على المخطط في المستخرج |
يجمع العنوان الجورجي للقرار رقم 255، მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესისა და პირობების შესახებ، طرفَي الحياة القانونية للمبنى: الإذن بتشييده، والقبول للتشغيل الذي يسمح باستعماله. ولا يتاح مجانًا على matsne إلا نصه الأصلي الصادر عام 2019.
كم رخصة تصدر في جورجيا
ينشر المكتب الوطني للإحصاء (Geostat) عدد تصاريح البناء الممنوحة مرتين في السنة، استنادًا إلى ما يسمّيه «البيانات المعلنة رسميًا». وتشمل الأرقام البناء الجديد وإعادة الإعمار معًا، ولا تذكر النشرات كم رخصةً منها مخصصة للسكن.
| المؤشر | 2025 | من يناير إلى يونيو 2026 |
|---|---|---|
| التصاريح الممنوحة | 11,578 (أقل بنسبة 4.2% من 2024) | 5,391 (أقل بنسبة 0.6% من الفترة نفسها قبل عام) |
| المساحة المرخّصة، ألف م² | 11,397.2 (أقل بنسبة 5.3%) | 5,275.7 (أكثر بنسبة 1.7%) |
| حصة تبليسي | 46.2% | 49.2% |
| حصة أجاريا | 6.9% | 7.6% |
| المنشآت المنجزة | 3,393 | 1,459 |
| المساحة المنجزة، ألف م² | 3,509.1 | 1,546.2 |
صدرت في كفيمو كارتلي (10.1% في 2025، و9.2% في النصف الأول من 2026) وفي كاخيتي (9.8% و7.3%) رخص أكثر مما صدر في أجاريا، التي تضم باتومي. ومن المنشآت التي أُنجزت في 2025، كانت 34.4% في تبليسي. والعددان يخصّان مشاريع مختلفة وسنوات عمل مختلفة، فلا تمثّل النسبة بينهما معدلًا للإخفاق، لكنها تذكّر بأن الرخصة تبيّن أن البناء يجوز أن يبدأ، لا أنه سيكتمل.
من يوقّع الرخصة: البلديات والوكالة الحكومية
في معظم المباني تكون البلدية هي الجهة المُصدِرة. ففي تبليسي تتولى دائرة العمارة في بلدية المدينة شؤون الرخص، وتنشرها المدينة بصيغة قابلة للبحث على tas.ge. أما في باتومي فلم نعثر على أداة بحث إلكترونية مماثلة.
وتختلف الحال في أضخم المشاريع. ففي حالتَي الفئة V اللتين وجدناهما، جاءت الرخصة من وكالة الإشراف الفني والإنشائي، وهي كيان قانوني من كيانات القانون العام (LEPL) تتبع وزارة الاقتصاد والتنمية المستدامة:
- ريفييرا باتومي: أمرت الوكالة بمنح الرخصة لمبنيَي «سيلك تاور» و«لاغونا» المصنّفين في الفئة V، وقد أعلنت جمعية المحامين الشباب الجورجيين في سبتمبر 2020 عزمها على الطعن فيها.
- جزيرة أمباسادوري باتومي: في أكتوبر 2024 أصدرت الوكالة الرخصة لشبهَي جزيرة اصطناعيين وجزيرة اصطناعية واحدة على مساحة 102 هكتار، بحسب ما نقلته Georgia Today.
هاتان حالتان فرديتان. ولم نتمكن من التثبت من وجود قاعدة عامة تقضي بأن تُصدر الوكالة كل رخص الفئة V، لذا اسأل عن الجهة التي وقّعت الرخصة وتحقق لديها مباشرة. كما أطلقت بلدية تبليسي في نوفمبر 2025 خريطة عامة تُبرز المباني المقبولة للتشغيل ومواقع البناء التي عُلّقت فيها الأعمال، وقدّمتها المدينة أداةً في يد المشترين حسني النية.
كيف تبدو الرخصة على الورق، وأين يعود رقمها إلى الظهور
تنتقل بيانات الرخصة إلى كل ورقة لاحقة في عملية شراء شقة على المخطط.
- الرخصة نفسها: رقم وتاريخ، والجهة المُصدِرة، وفئة المبنى من I إلى V، وغرضه، وعدد طوابقه أو مساحة طوابقه، والرسومات المعتمدة التي تحيل إليها. ويبيّن دليل التحقق من الرخصة أيّ هذه البيانات ينبغي أن تُقارن بالمبنى القائم في الموقع.
- عقد المطوّر العقاري: يورد رقم الرخصة وتاريخها، ويصف وحدتك كما تظهر في الرسومات المعتمدة. وراجع دليل عقد المطوّر العقاري لمعرفة البنود المحيطة بذلك.
- مستخرج السجل: تُسجَّل الوحدة قيد الإنشاء على سند ملكية الأرض مقرونًا بوثائق البناء، بموجب المادة 15(6) من قانون السجل العام. ومن دون هذه الوثائق لا يظهر المبنى في المستخرجات ولا في المخططات المساحية. ولم نستطع التأكد من الصيغة الدقيقة التي يصف بها المستخرج وحدةً قيد الإنشاء.
- بعد الإنجاز: تحلّ وثيقة القبول للتشغيل محلّ الرخصة أساسًا لتسجيل المبنى المكتمل، ثم يستند قيد الوحدة في السجل العام إلى تلك الوثيقة.
فالرخصة إذن مهمة حتى للمشتري الذي لا يزور الموقع أبدًا: فهي ما يتيح تسجيل شقة لم توجد بعد.
مثال تطبيقي: قراءة رخصة واحدة في ضوء عرض واحد
هذا مثال توضيحي من إعدادنا بأرقام مدوّرة؛ فقطعة الأرض والمعامل والطابق ليست مأخوذة من مشروع حقيقي.
تبلغ مساحة قطعة أرض يملكها مطوّر عقاري 2,000 م²، وتسمح رخصتها بمعامل مساحة طوابق إجمالية (K-2) قدره 4. ويعني ذلك مساحة طوابق كلية تصل إلى 8,000 م². ورسم الرخصة المحلي له سقف قدره 10 لاري عن كل متر مربع من مساحة K-2، وفق المادة 6(2) من قانون الرسوم المحلية، فيكون المطوّر قد دفع 80,000 لاري على الأكثر لقاء هذه الرخصة.
يُعرض على أحد المشترين شقة في الطابق 14. ومن الرخصة وحدها ينبثق فحصان. الأول: هل تتضمن الرسومات المعتمدة لرقم الرخصة هذا طابقًا رقمه 14 فعلًا؟ والثاني: هل تقع المساحة الكلية التي يبيعها المطوّر ضمن حدود الـ8,000 م²؟ فكل طابق أو مساحة تتخطى الرخصة تُعدّ بناءً غير مرخّص بحسب تعريف المدونة نفسها إلى أن تُقنَّن، ويشرح دليلنا عن الطوابق غير المرخّصة ما يتطلبه التقنين.
وللمقارنة: سيكون هذا المشروع واحدًا من 11,578 تصريحًا أحصاها المكتب الوطني للإحصاء (Geostat) في 2025، وكان قرابة نصفها في تبليسي.
الرخصة والقبول للتشغيل والاتفاق التنظيمي: وثائق يسهل الخلط بينها
| الوثيقة | ما الذي تجيزه | متى تأتي |
|---|---|---|
| رخصة البناء | بدء البناء، في حدود الرسومات المعتمدة | قبل انطلاق الأعمال |
| شروط استخدام الأرض للبناء والموافقة على التصميم | مراحل سابقة على الطريق إلى الرخصة | قبل الرخصة |
| الاتفاق التنظيمي الخاص | معامل K-2 أعلى مما يسمح به التقسيم التنظيمي، مقابل مبلغ يُدفع للبلدية | مستقل عن الرخصة |
| وثيقة القبول للتشغيل | استعمال المبنى؛ ولا كهرباء ولا غاز قبلها إلا لأغراض البناء، بالنسبة إلى التراخيص الصادرة اعتبارًا من 1 يناير 2022 (المدونة، المادة 139.1) | بعد الإنجاز |
| وثيقة التقنين | طريق لاحق لتسوية البناء غير المرخّص | بعد أعمال نُفّذت دون رخصة |
باختصار: الرخصة تقول إن لك أن تبني، والقبول للتشغيل يقول إن لك أن تستعمل. وتحظر المدونة تشغيل المبنى قبل صدور وثيقة قبوله للتشغيل، وتوضح قائمة فحص استلام الشقة ما يعنيه ذلك يوم تتسلّم المفاتيح. والكلمة نفسها، ნებართვა، ترد أيضًا في ბინადრობის ნებართვა (تصريح الإقامة) وفي სამუშაო ნებართვა (تصريح العمل)، فتأكد من الوثيقة التي تقصدها أي ورقة مترجمة.
المصطلح بخمس لغات
| اللغة | الكلمة الدالة على الإذن بالبناء |
|---|---|
| الجورجية | მშენებლობის ნებართვა |
| الإنجليزية | construction permit |
| الروسية | разрешение на строительство |
| العبرية | היתר בנייה |
| العربية | رخصة البناء |
تستخدم النصوص القانونية الجورجية، بدءًا من عنوان القرار رقم 255، عبارة მშენებლობის ნებართვა، وهي الصيغة التي يوردها عقد المطوّر العقاري إلى جانب رقم الرخصة وتاريخها.
علامات تحذيرية تحيط بالرخصة
- رقم رخصة بلا رسومات. لا معنى للرخصة إلا مقرونةً بالرسومات المعتمدة التي تحيل إليها؛ فاطلب الاثنين معًا.
- رخصة لقطعة أخرى أو لفئة أخرى. ترتبط الرخصة بقطعة أرض واحدة وبفئة مبنى واحدة؛ والرقم المستعار من مرحلة مجاورة لا يثبت شيئًا عن مبناك.
- طوابق محسوبة من كتيّب دعائي. عُدّ الطوابق في الرسومات المعتمدة، لا في الصور التسويقية.
- لا وحدة في المستخرج. إذا لم يُظهر السجل سوى أرض خالية بعد انطلاق المبيعات بوقت طويل، فاسأل هل قُدّمت وثائق البناء أصلًا.
- معاملة الاتفاق التنظيمي كأنه رخصة. زيادة K-2 المدفوعة إجراء مستقل بذاته؛ ويبقى على الرخصة مع ذلك أن تشمل الطوابق المضافة.
- الاعتماد على ترجمة لا تقول سوى «رخصة». تأكد أنها رخصة البناء، لا ნებართვა من نوع آخر.
سيضيفه الفريق: عناصر على الفريق إضافتها: رخصة بناء من تبليسي حُجبت منها البيانات الخاصة تُظهر حقول الرقم والتاريخ والجهة المُصدِرة والفئة، ولقطة شاشة للرخصة نفسها كما تظهر على tas.ge، ومستخرج سجل محجوب البيانات لوحدة قيد الإنشاء ليرى القرّاء الصيغة التي يستخدمها السجل.
كيف تتتبّع رخصة البناء خطوة بخطوة
اطلب الرقم
رقم الرخصة وتاريخها والجهة التي أصدرتها.
حدّد الجهة المُصدِرة
البلدية، أو الوكالة الحكومية في حالة بعض أبراج الفئة V.
احصل على الرسومات
المجموعة المعتمدة التي تحيل إليها الرخصة.
طابِق وحدتك
الطابق والمساحة والغرض مقارنةً بالرسومات.
راجع السجل
هل تظهر الوحدة قيد الإنشاء في المستخرج؟
استعدّ للقبول للتشغيل
اسأل متى يُتوقَّع صدور وثيقة القبول للتشغيل.
أسئلة شائعة
أي تشريع يحكم رخص البناء في جورجيا؟
مدونة التخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية لعام 2018، وقرار الحكومة رقم 255 الصادر في 31 مايو 2019.
من يُصدر الرخص في تبليسي؟
تُصدرها دائرة العمارة في بلدية تبليسي.
من أصدر رخص أبراج الفئة V في باتومي؟
في الحالات التي وجدناها، وكالة الإشراف الفني والإنشائي؛ ولم تثبت لدينا قاعدة عامة بذلك.
هل تبقى سارية رخصةٌ صدرت قبل يونيو 2019؟
الرخص الصادرة قبل 3 يونيو 2019 تحتفظ بقوتها القانونية بموجب المادة 141 من المدونة.
كم رخصة مُنحت في 2025؟
11,578 رخصة بحسب المكتب الوطني للإحصاء (Geostat)، 46.2% منها في تبليسي.
هل يمكن تسجيل شقة تُباع على المخطط دون رخصة؟
لا. فالوحدة قيد الإنشاء تُسجَّل على سند ملكية الأرض مقرونًا بوثائق البناء.
هل الرخصة هي نفسها القبول للتشغيل؟
لا. الرخصة تجيز البناء، أما وثيقة القبول للتشغيل فتجيز استعمال المبنى المكتمل.
ماذا يُسمّى البناء الذي يجري دون رخصة؟
بناء غير مرخّص، وفق التعريف الوارد في المادة 3 من المدونة.
المصادر
- مدونة جورجيا للتخطيط المكاني والأنشطة المعمارية والإنشائية (المواد 3 و107 و139.1 و140 و141)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
- قرار الحكومة رقم 255 الصادر في 31 مايو 2019، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
- قانون جورجيا بشأن السجل العام (المادة 15)، الجريدة التشريعية لجورجيا
- تصاريح البناء الممنوحة والمنشآت المنجزة، 2025، المكتب الوطني للإحصاء (Geostat)، 30 يناير 2026 (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
- تصاريح البناء الممنوحة والمنشآت المنجزة، من يناير إلى يونيو 2026، المكتب الوطني للإحصاء (Geostat)، 30 يوليو 2026 (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
- الجمعية ستطعن في رخصة البناء الصادرة في قضية «ريفييرا باتومي»، جمعية المحامين الشباب الجورجيين، 9 سبتمبر 2020
- صدور رخصة البناء لجزيرة أمباسادوري باتومي، Georgia Today، 25 أكتوبر 2024
- تبليسي تطلق خريطة للتحقق من حالة مشاريع البناء، Georgia Today، 27 نوفمبر 2025
سجل التغييرات
- - نُشر مدخل المصطلح استنادًا إلى مدونة التخطيط المكاني، وقرار الحكومة رقم 255، وقانون السجل العام، والمكتب الوطني للإحصاء (Geostat)، وجمعية المحامين الشباب الجورجيين، وGeorgia Today.