მშენებლობის ნებართვა: აქტი, რომლის საფუძველზეც შენობა იწყებს აღმართვას
მშენებლობის ნებართვა (ინგლ. construction permit) არის ადმინისტრაციული აქტი, რომლითაც უფლებამოსილი ორგანო რთავს ნებას, რომ კონკრეტულ მიწის ნაკვეთზე აშენდეს კონკრეტული, განსაზღვრული კლასის შენობა; ნებართვის გარეშე ან მის ფარგლებს მიღმა წარმოებული მშენებლობა უნებართვო მშენებლობად ითვლება.
მას ორი სამართლებრივი ტექსტი არეგულირებს. პირველია საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი, რომელიც 2018 წლის 20 ივლისს მიიღეს და რომლის ბოლო კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისით თარიღდება. მეორეა 2019 წლის 31 მაისის მთავრობის №255 დადგენილება, რომელიც 2019 წლის 3 ივნისიდან მოქმედებს და ნებართვების გაცემისა და შენობების ექსპლუატაციაში მიღების წესს ადგენს. თბილისში ნებართვას მერიის არქიტექტურის სამსახური გასცემს; უმაღლესი რისკის, V კლასის შენობების იმ შემთხვევებში, რომლებსაც მივაგენით, გადაწყვეტილებას ეროვნული ორგანო, ტექნიკური და სამშენებლო ზედამხედველობის სააგენტო იღებდა.
კოდექსის მე-3 მუხლში მოცემულ განმარტებათა ჩამონათვალში თავად „მშენებლობის ნებართვა“ განმარტებული არ არის. სამაგიეროდ, განმარტებულია მის გარშემო არსებული ცნებები: „მშენებლობა“ მოიცავს სამშენებლო მოედნის მომზადებას, ახალ მშენებლობას, რეკონსტრუქციას, დემონტაჟს, კონსერვაციასა და შეკეთებას; „სანებართვო დოკუმენტაცია“ ნიშნავს მშენებლობის ნებართვის მისაღებად საქართველოს კანონმდებლობის შესაბამისად მომზადებულ დოკუმენტებს; ხოლო „უნებართვო მშენებლობა“ კოდექსის მიხედვით არის მშენებლობა, რომელიც კანონმდებლობით დადგენილი სამართლებრივი საფუძვლის არარსებობისას ხორციელდება, მათ შორის სამშენებლო დოკუმენტაციის დარღვევა, ფუნქციის შეცვლა და განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტის გადაჭარბება. ამიტომ ნებართვის არსი ყველაზე კარგად იმით იხსნება, რას აქცევს უკანონოდ მისი არქონა.
ქართული ტერმინის ინგლისური თარგმანები ერთმანეთისგან განსხვავდება. საქსტატი იმავე დოკუმენტებს „permissions granted for construction“-ს უწოდებს, ზოგიერთი წყარო კი „building permit“-ს წერს. ამ საიტზე ყველგან „construction permit“ გამოიყენება.
სამართლებრივი ტექსტები, რომლებსაც ნებართვა ეფუძნება
ეტაპები, ვადები და მოქმედების ხანგრძლივობა აღწერილია ჩვენს გზამკვლევში მშენებლობის ნებართვებისა და მათი შემოწმების შესახებ. ცხრილში თავმოყრილია ის დებულებები, რომლებიც მათ გარს აკრავს.
| დებულება | რას ადგენს | რატომ აინტერესებს მყიდველს |
|---|---|---|
| კოდექსი, მე-3 მუხლი | განმარტავს მშენებლობას, სანებართვო დოკუმენტაციასა და უნებართვო მშენებლობას | ნებართვის მიღმა დარჩენილი სართულები ან ფუნქციები სწორედ ბოლო განმარტებაში ხვდება |
| კოდექსი, 107-ე მუხლის მე-5 პუნქტი | ექსპერტიზის უარყოფითი დასკვნა ორგანოს ავალდებულებს, ნებართვაზე უარი თქვას | საექსპერტო შემოწმება პროცესის ნაწილია და არა ფორმალობა |
| კოდექსი, 140-ე მუხლი | არქიტექტორები, სამოქალაქო ინჟინრები და საპროექტო ექსპერტები სერტიფიცირებული უნდა იყვნენ | ნახაზებზე ხელისმომწერი პირების საქმიანობაც რეგულირდება |
| კოდექსი, 141-ე მუხლი | 2019 წლის 3 ივნისამდე გაცემული ნებართვები იურიდიულ ძალას ინარჩუნებს | ძველი პროექტის ნებართვა კანონის შეცვლის გამო ბათილი არ ხდება |
| №255 დადგენილება | ნებართვების გაცემისა და შენობების ექსპლუატაციაში მიღების წესი; 28 კონსოლიდირებული ვერსია, ბოლო 2026 წლის 16 თებერვლით დათარიღებული | პროცედურა ხშირად იცვლებოდა, ამიტომ მნიშვნელოვანია ის რედაქცია, რომელიც ნებართვის გაცემის დღეს მოქმედებდა |
| „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონი, მე-15 მუხლის მე-6 პუნქტი | მშენებარე ერთეული რეგისტრირდება საკუთრების დამადასტურებელი დოკუმენტისა და კანონით მოთხოვნილი სამშენებლო დოკუმენტაციის საფუძველზე | ნებართვის გარეშე მშენებარე ბინა ამონაწერში ვერ გამოჩნდება |
№255 დადგენილების ქართული სათაური, „მშენებლობის ნებართვის გაცემისა და შენობა-ნაგებობის ექსპლუატაციაში მიღების წესისა და პირობების შესახებ“, შენობის სამართლებრივი ცხოვრების ორ ბოლოს აერთებს: აშენების ნებართვასა და ექსპლუატაციაში მიღებას, რომელიც გამოყენების უფლებას იძლევა. matsne-ზე უფასოდ მხოლოდ მისი პირველადი, 2019 წლის ტექსტია ხელმისაწვდომი.
რამდენ ნებართვას გასცემენ საქართველოში
საქსტატი გაცემული მშენებლობის ნებართვების რაოდენობას წელიწადში ორჯერ აქვეყნებს და ეყრდნობა მონაცემებს, რომლებსაც თავად ოფიციალურად დეკლარირებულს უწოდებს. რიცხვები მოიცავს როგორც ახალ მშენებლობას, ისე რეკონსტრუქციას, ხოლო პუბლიკაციებში მითითებული არ არის, რამდენი ნებართვა ეხება საცხოვრებელს.
| მაჩვენებელი | 2025 | 2026 წლის იანვარი-ივნისი |
|---|---|---|
| გაცემული ნებართვები | 11 578 (2024 წელთან შედარებით 4,2%-ით ნაკლები) | 5 391 (წინა წლის იმავე პერიოდთან შედარებით 0,6%-ით ნაკლები) |
| ნებადართული ფართობი, ათასი მ² | 11 397,2 (5,3%-ით ნაკლები) | 5 275,7 (1,7%-ით მეტი) |
| თბილისის წილი | 46,2% | 49,2% |
| აჭარის წილი | 6,9% | 7,6% |
| დასრულებული ობიექტები | 3 393 | 1 459 |
| დასრულებული ფართობი, ათასი მ² | 3 509,1 | 1 546,2 |
ქვემო ქართლმა (2025 წელს 10,1%, 2026 წლის პირველ ნახევარში 9,2%) და კახეთმა (შესაბამისად 9,8% და 7,3%) აჭარაზე, რომელშიც ბათუმიც შედის, მეტი ნებართვა გასცეს. 2025 წელს დასრულებული ობიექტების 34,4% თბილისზე მოდიოდა. ეს ორი მაჩვენებელი სხვადასხვა პროექტსა და სამუშაოს სხვადასხვა წლებს ასახავს, ამიტომ მათი შეფარდება ჩავარდნების წილი არ არის, თუმცა გვახსენებს, რომ ნებართვა მხოლოდ იმას აჩვენებს, რომ მშენებლობის დაწყება შეიძლება, და არა იმას, რომ ის დასრულდება.
ვინ აწერს ხელს ნებართვას: მერიები და ეროვნული სააგენტო
შენობების უმეტესობისთვის ნებართვის გამცემი მუნიციპალიტეტია. თბილისში ნებართვებს მერიის არქიტექტურის სამსახური განიხილავს, ქალაქი კი მათ tas.ge-ზე აქვეყნებს ისე, რომ მოძებნა შესაძლებელია. ბათუმში ანალოგიური ონლაინ ძიების საშუალება ვერ ვიპოვეთ.
ყველაზე მსხვილი პროექტების შემთხვევაში სურათი სხვაგვარია. V კლასის იმ ორ შემთხვევაში, რომლებსაც მივაგენით, ნებართვა გასცა სსიპ ტექნიკური და სამშენებლო ზედამხედველობის სააგენტომ, რომელიც საქართველოს ეკონომიკისა და მდგრადი განვითარების სამინისტროს სისტემაში შედის:
- ბათუმის რივიერა: სააგენტომ ბრძანებით გასცა ნებართვა V კლასის შენობებზე Silk Tower და Laguna, რის შემდეგაც საქართველოს ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციამ 2020 წლის სექტემბერში განაცხადა, რომ ამ ნებართვას გაასაჩივრებდა.
- Ambassadori Batumi Island: 2024 წლის ოქტომბერში სააგენტომ ნებართვა გასცა ორ ხელოვნურ ნახევარკუნძულსა და ერთ ხელოვნურ კუნძულზე, რომლებიც 102 ჰექტარს მოიცავს; ამის შესახებ Georgia Today-მ იტყობინა.
ეს ცალკეული შემთხვევებია. ზოგადი წესი, რომ V კლასის ყველა ნებართვას სააგენტო გასცემს, ვერ დავადასტურეთ, ამიტომ იკითხეთ, რომელმა ორგანომ მოაწერა ხელი ნებართვას, და სწორედ იქ გადაამოწმეთ. გარდა ამისა, თბილისის მერიამ 2025 წლის ნოემბერში საჯარო რუკა გაუშვა, რომელზეც მონიშნულია ექსპლუატაციაში მიღებული შენობები და სამშენებლო მოედნები, სადაც სამუშაოები შეჩერებულია; ქალაქმა ის კეთილსინდისიერი მყიდველებისთვის განკუთვნილ ინსტრუმენტად წარადგინა.
როგორ გამოიყურება ნებართვა ქაღალდზე და სად ჩნდება მისი ნომერი ხელახლა
მშენებარე ბინის შეძენისას ნებართვის მონაცემები ყველა მომდევნო დოკუმენტში გადადის.
- თავად ნებართვა: ნომერი და თარიღი, გამცემი ორგანო, შენობის კლასი I-დან V-მდე, დანიშნულება, სართულების რაოდენობა ან ფართობი და ის შეთანხმებული ნახაზები, რომლებზეც ნებართვა მიუთითებს. გზამკვლევში ნებართვის შემოწმების შესახებ ჩამოთვლილია, რომელი მათგანი შეადაროთ ადგილზე მდგარ შენობას.
- ხელშეკრულება დეველოპერთან: მასში მოყვანილია ნებართვის ნომერი და თარიღი, თქვენი ერთეული კი აღწერილია ისე, როგორც შეთანხმებულ ნახაზებზეა. მის გარშემო არსებულ პუნქტებზე იხილეთ გზამკვლევი ხელშეკრულება დეველოპერთან.
- რეესტრის ამონაწერი: „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის მე-15 მუხლის მე-6 პუნქტის მიხედვით, მშენებარე ერთეული მიწის ნაკვეთზე საკუთრების საფუძველზე, სამშენებლო დოკუმენტაციასთან ერთად რეგისტრირდება. ამ დოკუმენტების გარეშე შენობა არც ამონაწერებში ჩანს და არც საკადასტრო გეგმებზე. ვერ დავადასტურეთ, კონკრეტულად რა ფორმულირებით აღწერს ამონაწერი მშენებარე ერთეულს.
- დასრულების შემდეგ: დასრულებული შენობის რეგისტრაციის საფუძვლად ნებართვის ნაცვლად ექსპლუატაციაში მიღების აქტი გამოიყენება, და ერთეულის ჩანაწერი საჯარო რეესტრში ამის შემდეგ სწორედ ამ აქტს ეყრდნობა.
ასე რომ, ნებართვას მნიშვნელობა აქვს იმ მყიდველისთვისაც, რომელიც სამშენებლო მოედანზე არასოდეს მივა: სწორედ ის იძლევა საშუალებას, რომ ჯერ არარსებული ბინა დარეგისტრირდეს.
გამოთვლილი მაგალითი: ერთი ნებართვის შეჯერება ერთ შეთავაზებასთან
ეს ჩვენი საილუსტრაციო მაგალითია მრგვალი ციფრებით; ნაკვეთი, კოეფიციენტი და სართული რეალური პროექტიდან არ არის აღებული.
დეველოპერის მიწის ნაკვეთი 2 000 მ²-ია, ნებართვა კი განაშენიანების ინტენსივობის კოეფიციენტს (K-2) 4-ის ოდენობით უშვებს. ეს ნიშნავს ჯამში მაქსიმუმ 8 000 მ² სართულების ფართობს. „ადგილობრივი მოსაკრებლების შესახებ“ კანონის მე-6 მუხლის მე-2 პუნქტის თანახმად, ადგილობრივი სანებართვო მოსაკრებელი K-2 ფართობის თითო მ²-ზე 10 ლარს არ აღემატება, ასე რომ, დეველოპერმა ამ ნებართვისთვის არაუმეტეს 80 000 ლარი გადაიხადა.
მყიდველს მე-14 სართულზე მდებარე ბინას სთავაზობენ. მხოლოდ ნებართვიდან ორი შემოწმება გამომდინარეობს. პირველი: ამ ნომრის ნებართვის შეთანხმებულ ნახაზებში მე-14 სართული საერთოდ არსებობს? მეორე: ეტევა თუ არა 8 000 მ²-ში ის მთლიანი ფართობი, რომელსაც დეველოპერი ყიდის? ნებისმიერი სართული ან ფართობი, რომელიც ნებართვას სცდება, თავად კოდექსის განმარტებით უნებართვო მშენებლობაა, სანამ არ დაკანონდება; რას გულისხმობს დაკანონება, ხსნის ჩვენი გზამკვლევი უნებართვო სართულების შესახებ.
მასშტაბისთვის: ეს პროექტი იქნებოდა ერთ-ერთი იმ 11 578 ნებართვიდან, რომლებიც საქსტატმა 2025 წელს დაითვალა, და მათი თითქმის ნახევარი თბილისზე მოდიოდა.
ნებართვა, ექსპლუატაციაში მიღება, ზონალური შეთანხმება: ადვილად ასარევი ცნებები
| დოკუმენტი | რის უფლებას იძლევა | როდის ჩნდება |
|---|---|---|
| მშენებლობის ნებართვა | შეიძლება აშენება დაიწყოს, შეთანხმებული ნახაზების ფარგლებში | სამუშაოების დაწყებამდე |
| მიწის ნაკვეთის სამშენებლოდ გამოყენების პირობები და არქიტექტურული პროექტის შეთანხმება | ნებართვისკენ მიმავალი გზის წინა ეტაპები | ნებართვამდე |
| სპეციალური ზონალური შეთანხმება | ზონირებით დაშვებულზე მაღალი K-2, მუნიციპალიტეტისთვის საფასურის გადახდის სანაცვლოდ | ნებართვისგან დამოუკიდებლად |
| ექსპლუატაციაში მიღების აქტი | შენობის გამოყენება შეიძლება; მანამდე ელექტროენერგია და გაზი მხოლოდ მშენებლობის საჭიროებისთვის მიეწოდება, 2022 წლის 1 იანვრიდან გაცემული ნებართვების შემთხვევაში (კოდექსი, მუხლი 139.1) | დასრულების შემდეგ |
| დაკანონების აქტი | გზა, რომლითაც უნებართვო მშენებლობა უკვე შესრულების შემდეგ წესრიგდება | ნებართვის გარეშე ჩატარებული სამუშაოების შემდეგ |
მოკლედ: ნებართვა გეუბნებათ, რომ აშენება შეგიძლიათ, ექსპლუატაციაში მიღება კი, რომ გამოყენება შეგიძლიათ. კოდექსი კრძალავს შენობის ექსპლუატაციას, სანამ მასზე ექსპლუატაციაში მიღების აქტი არ გაიცემა, ხოლო ჩვენი ბინის ჩაბარების საკონტროლო სია აჩვენებს, რას ნიშნავს ეს გასაღებების მიღების დღეს. იგივე სიტყვა, ნებართვა, გვხვდება ბინადრობის ნებართვაშიც (residence permit) და სამუშაო ნებართვაშიც (work permit), ამიტომ შეამოწმეთ, რომელ მათგანს გულისხმობს თარგმნილი დოკუმენტი.
ტერმინი ხუთ ენაზე
| ენა | აშენების ნებართვის აღმნიშვნელი ტერმინი |
|---|---|
| ქართული | მშენებლობის ნებართვა |
| ინგლისური | construction permit |
| რუსული | разрешение на строительство |
| ებრაული | היתר בנייה |
| არაბული | رخصة البناء |
ქართული სამართლებრივი ტექსტები, დაწყებული №255 დადგენილების სათაურით, ფორმას „მშენებლობის ნებართვა“ იყენებს, და სწორედ ამ ფორმით მოიხსენიებს მას დეველოპერის ხელშეკრულება ნებართვის ნომრისა და თარიღის გვერდით.
გამაფრთხილებელი ნიშნები ნებართვის ირგვლივ
- ნებართვის ნომერი ნახაზების გარეშე. ნებართვას აზრი მხოლოდ იმ შეთანხმებულ ნახაზებთან ერთად აქვს, რომლებზეც ის მიუთითებს; ორივე მოითხოვეთ.
- ნებართვა სხვა ნაკვეთზე ან სხვა კლასზე. ნებართვა ერთ ნაკვეთსა და შენობის ერთ კლასს უკავშირდება; მეზობელი ფაზიდან ნასესხები ნომერი თქვენი შენობის შესახებ არაფერს ამტკიცებს.
- ბროშურის მიხედვით დათვლილი სართულები. სართულები შეთანხმებულ ნახაზებში დაითვალეთ და არა სარეკლამო გამოსახულებებზე.
- ამონაწერში ერთეული არ ჩანს. თუ გაყიდვების დაწყებიდან დიდი ხნის შემდეგაც რეესტრი მხოლოდ ცარიელ მიწას აჩვენებს, იკითხეთ, წარედგინა თუ არა ოდესმე სამშენებლო დოკუმენტაცია.
- ზონალური შეთანხმების ნებართვად მიჩნევა. K-2-ის ფასიანი გაზრდა ცალკე აქტია; დამატებითი სართულები მაინც ნებართვით უნდა იყოს მოცული.
- თარგმანზე დაყრდნობა, სადაც მხოლოდ „permit“ წერია. დარწმუნდით, რომ საქმე მშენებლობის ნებართვას ეხება და არა სხვა რომელიმე ნებართვას.
დასამატებელია გუნდის მიერ: გუნდმა უნდა დაამატოს: თბილისში გაცემული მშენებლობის ნებართვა დაფარული პერსონალური მონაცემებით, სადაც ჩანს ნომრის, თარიღის, გამცემისა და კლასის ველები; იმავე ნებართვის ეკრანის ანაბეჭდი tas.ge-დან; და მშენებარე ერთეულის რეესტრის ამონაწერი დაფარული მონაცემებით, რათა მკითხველმა დაინახოს, რა ფორმულირებას იყენებს რეესტრი.
როგორ მივადევნოთ კვალი მშენებლობის ნებართვას ნაბიჯ-ნაბიჯ
მოითხოვეთ ნომერი
ნებართვის ნომერი, თარიღი და გამცემი ორგანო.
დაადგინეთ გამცემი
მერია, ან V კლასის ზოგიერთი კოშკის შემთხვევაში ეროვნული სააგენტო.
მიიღეთ ნახაზები
შეთანხმებული კომპლექტი, რომელზეც ნებართვა მიუთითებს.
შეუსაბამეთ თქვენი ერთეული
სართული, ფართობი და დანიშნულება ნახაზებთან შედარებით.
გადაამოწმეთ რეესტრი
ჩანს თუ არა მშენებარე ერთეული ამონაწერში?
გაითვალისწინეთ ექსპლუატაციაში მიღება
იკითხეთ, როდისაა მოსალოდნელი ექსპლუატაციაში მიღების აქტი.
ხშირი კითხვები
რომელი კანონი არეგულირებს მშენებლობის ნებართვებს საქართველოში?
2018 წლის სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი და მთავრობის 2019 წლის 31 მაისის №255 დადგენილება.
ვინ გასცემს ნებართვებს თბილისში?
თბილისის მერიის არქიტექტურის სამსახური.
ვინ გასცა ნებართვები ბათუმში V კლასის კოშკებზე?
ჩვენ მიერ ნაპოვნ შემთხვევებში ტექნიკური და სამშენებლო ზედამხედველობის სააგენტომ; ზოგადი წესი დადასტურებული არ არის.
ძალაშია თუ არა 2019 წლის ივნისამდე გაცემული ნებართვა?
კოდექსის 141-ე მუხლის თანახმად, 2019 წლის 3 ივნისამდე გაცემული ნებართვები იურიდიულ ძალას ინარჩუნებს.
რამდენი ნებართვა გაიცა 2025 წელს?
საქსტატის მონაცემებით 11 578, მათგან 46,2% თბილისში.
შეიძლება თუ არა მშენებარე ბინის რეგისტრაცია ნებართვის გარეშე?
არა. მშენებარე ერთეული მიწაზე საკუთრების საფუძველზე და სამშენებლო დოკუმენტაციასთან ერთად რეგისტრირდება.
ნებართვა და ექსპლუატაციაში მიღება ერთი და იგივეა?
არა. ნებართვა აშენების უფლებას იძლევა, ექსპლუატაციაში მიღების აქტი კი დასრულებული შენობით სარგებლობის.
რა ჰქვია ნებართვის გარეშე მშენებლობას?
უნებართვო მშენებლობა, როგორც ეს კოდექსის მე-3 მუხლშია განმარტებული.
წყაროები
- Spatial Planning, Architectural and Construction Activities Code of Georgia (Articles 3, 107, 139.1, 140, 141), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- Government Resolution No 255 of 31 May 2019, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- Law of Georgia on the Public Registry (Article 15), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე
- Permissions granted for construction and completed objects, 2025, საქსტატი, 2026 წლის 30 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- Permissions granted for construction and completed objects, January to June 2026, საქსტატი, 2026 წლის 30 ივლისი (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
- GYLA to appeal the construction permit in the Batumi Riviera case, საქართველოს ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაცია, 2020 წლის 9 სექტემბერი
- Construction permit for Ambassadori Batumi Island issued, Georgia Today, 2024 წლის 25 ოქტომბერი
- Tbilisi launches map to verify construction project status, Georgia Today, 2025 წლის 27 ნოემბერი
ცვლილებების ისტორია
- - ლექსიკონის ჩანაწერი გამოქვეყნდა სივრცის დაგეგმარების კოდექსის, მთავრობის №255 დადგენილების, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის, საქსტატის, საქართველოს ახალგაზრდა იურისტთა ასოციაციისა და Georgia Today-ს მასალების საფუძველზე.