سند الهبة في جورجيا: عقد الهبة وما يلزم لهبة شقة

سند الهبة: ماذا يسميه القانون الجورجي

ما يسميه الناطقون بالإنجليزية «سند الهبة» (gift deed) هو في القانون الجورجي عقد هبة (ჩუქება): ينقل فيه الواهب إلى الموهوب له ملكية مال دون عوض، ويقبل الموهوب له ذلك، وإذا كان المال شقة أو منزلًا فلا تنفذ الهبة إلا بعد قيد ملكية الموهوب له في السجل العام.

يرد الأساس القانوني في الفصل المعنون «الهبة» من القانون المدني الجورجي، أي في المواد من 524 إلى 530. ونص المادة 524، في ترجمتنا (وكل اقتباس من القوانين في هذه الصفحة هو ترجمتنا): «بموجب عقد الهبة ينقل الواهب إلى الموهوب له ملكية مال دون مقابل وبموافقة الموهوب له». أما المادة 525(2) فتربط هبة العقار بالتسجيل.

جاءت عبارة «سند الهبة» من دول القانون العام (common law) ومن جنوب آسيا، وهي توحي بورقة يوقّعها المانح وحده. ولا يعرف القانون الجورجي محررًا مستقلًا من هذا النوع. فلأن قبول الموهوب له شرط لازم، تكون الهبة تصرفًا من جانبين: يوقّع الشخصان كلاهما، ولا تقوم هبة أصلًا من دون رضا الموهوب له. كذلك لا تغيّر الورقة الموقّعة وحدها شيئًا في السجل العام؛ فإلى أن يقيّد السجل اسم الموهوب له، يبقى الواهب هو المالك الظاهر في القيود. وللاطلاع على الإجراءات، راجع دليلنا عن هبة العقار في جورجيا.

قواعد القانون المدني التي يقوم عليها عقد الهبة

فصل الهبة قصير. ويجمع الجدول التالي المواد التي ترسم ملامح هبة العقار، ومنها ما ورد في القسم العام من القانون.

المادة 527 هي القاعدة الوحيدة التي تتناول العيوب في فصل الهبة. فالواهب، وهو لا يحصل على شيء، لا يُسأل إلا إذا «أخفى بسوء نية عيبًا في المال الموهوب». ولهذا يحسن بالموهوب له أن يعاين الشقة الموهوبة بالدقة نفسها التي يعاين بها شقة يشتريها.

تحمل المادة 528 في الترجمة الإنجليزية الرسمية عنوان «Donation»، والمقصود بها هنا هبة مقترنة بشرط أو موجّهة إلى غرض بعينه. وللمستفيد من الشرط أن يطلب الوفاء به، فإن أهمله الموهوب له كان للواهب أن يفسخ العقد. أما الرجوع في الهبة بسبب الجحود أو ضيق حال الواهب (المادتان 529 و530) فيتناوله دليلنا عن الهبة.

طريقتان للتصديق على التوقيعات، وكم تكلّف كل منهما

يمكن التصديق على التوقيعات في السجل نفسه، أي عمليًا في دار العدالة، التي تتقاضى 7 لاري لتأكيد توقيعات الطرفين على معاملة مودَعة لديها. والبديل هو كاتب عدل جورجي، تُحسب أتعابه وفق قرار الحكومة رقم 507 الصادر في 29 ديسمبر 2011، إذ تضع المادة 23(1) منه سلّمًا متدرجًا بحسب القيمة.

تبقى مسألة واحدة دون جواب. فالمادة 23(2) تخفض الأتعاب إلى النصف في المعاملات الأحادية الجانب، ولا توضح التعريفة إلى أي الصنفين تنتمي الهبة. ويعامل دليلنا عن ضريبة الإرث والهبة الهبة على أنها ثنائية، وهو ما يتفق مع اشتراط القبول، لكننا لم نتمكن من التثبت من ذلك في نص التعريفة. اطلب من كاتب العدل أن يكتب لك مبلغ الأتعاب. وبعد أي من الطريقين، يكلّف قيد المالك الجديد 150 أو 270 أو 350 لاري بحسب السرعة. راجع أيضًا دور كاتب العدل في صفقات العقار الجورجية.

خطوط القرابة: الاختبار الضريبي الذي يجب أن تجتازه الهبة

لا تعرف جورجيا ضريبة هبة قائمة بذاتها. فبموجب قانون الضرائب تُعدّ الهبة دخلًا لمن يتلقاها، ويتوقف الإعفاء على «خط» القرابة (რიგი) الذي يجمع الطرفين. ويخضع الدخل غير المعفى لضريبة نسبتها 20% (المادة 81(1))، ويُصرَّح به في إقرار يُقدَّم قبل 1 أبريل من السنة التالية، أي في 31 مارس على أبعد تقدير.

تسمّي هذه القوائم الأقارب، لكنها لا تقول من أي طرف يُعدّ كل واحد منهم. قراءتنا الخاصة، التي لم يؤكدها محاسب بعد، هي أن المادة 82(4)(c) تعدّ الخطوط انطلاقًا من الواهب. وعلى هذه القراءة لا تكون القاعدة متناظرة: فالعمة التي تهب شقة لابن أخيها تهب لقريب من خطها الثاني، فتُعفى الهبة كلها، أما ابن الأخ الذي يهب شقة لعمته فيهب لقريبة من خطه الرابع، فلا يُعفى إلا في حدود 150,000 لاري في السنة. اعتبر ذلك تفسيرًا لا أكثر، واطلب من محاسب أن يؤكد الخط قبل أن توقّع.

وعلى السجل أن يُعلم المتلقي بأي واجب للإقرار يقع عليه، وذلك قبل أن يقيّد الموهوب له مالكًا (المادة 153(6)).

كيف تبدو الهبة في العقد وفي المستخرج

• العنوان. يحمل عقد الهبة الجورجي عنوان ჩუქების ხელშეკრულება. والورقة التي تحمل بالإنجليزية اسم «gift deed» ليست إلا ترجمة؛ والعبرة بالأصل الجورجي.
• لا ثمن شراء. تذكر بعض العقود قيمةً لأغراض السجل والإشعار الضريبي؛ ولم نتمكن من معرفة مدى انتشار ذلك، فاسأل من أين جاء أي رقم مذكور.
• الشقة. ينبغي أن تُعيَّن بـالرمز المساحي الخاص بها، حتى لا يبقى شك في الوحدة التي تنتقل.
• الشروط. حق الواهب في مواصلة السكن في الشقة يُدرج في العقد استنادًا إلى المادة 528. أما حق الانتفاع المسجَّل (المواد من 242 إلى 246) فطريق مستقل يبلغ الغاية ذاتها؛ وعلى المحامي أن يبيّن أيهما أنسب للأسرة.
• التوقيعات. يصدّق عليها كاتب عدل، أو يؤكدها الموظف المخوَّل في السجل.

بعد التسجيل، يذكر مستخرج السجل العام الموهوب له بوصفه المالك، ويشير إلى عقد الهبة أساسًا للحق. ولم نتمكن من التحقق من الصيغة الحرفية المطبوعة فيه، لذا قارن المرجع المذكور بنسختك من العقد.

مثال محسوب: شقة في باتومي من صديق، ثم من عمة

حساب أجريناه بأنفسنا لشقة قيمتها 200,000 لاري تُوهب في 2026؛ والأشخاص هنا للتوضيح فقط.

1. الواهب صديق. الصديق خارج الخطوط الأربعة جميعها، فيُعفى 1,000 لاري ويُعدّ 199,000 لاري دخلًا. وبنسبة 20% تبلغ الضريبة 39,800 لاري، يُصرَّح بها بحلول 31 مارس 2027. ولم نتمكن من معرفة التقييم الذي تقبله دائرة الإيرادات، ولذلك يفترض هذا الحساب أن قيمة 200,000 لاري تبقى معتمدة.
2. التوقيعات. 7 لاري في دار العدالة، أو 362.50 لاري + 0.2% من 100,000 لاري = 562.50 لاري أمام كاتب عدل وفق شريحة المعاملات الثنائية؛ ونصف ذلك إذا عامل كاتب العدل الهبة على أنها أحادية الجانب.
3. التسجيل. 150 أو 270 أو 350 لاري.
4. الواهبة عمة الموهوب له. إذا عُدّ الخط من جهة الواهبة، فابن الأخ من خطها الثاني ولا ضريبة. وإذا عُدّ من جهة المتلقي، فالعمة من خطه الرابع: يُعفى 150,000 لاري، ويخضع 50,000 لاري لنسبة 20%، أي 10,000 لاري. وهذا الفارق البالغ 10,000 لاري هو ما يجعل جواب المحاسب عن الخط ضروريًا أولًا.

الهبة أم البيع بثمن رمزي أم الإرث: كيف تفرّق بينها

الثمن الرمزي في عقد البيع والشراء يجعل الصفقة بيعًا، بما يترتب على البيع من وضع ضريبي. وتلتقي الهبة والإرث أيضًا عند الوفاة: فما وهبه المتوفى في السنوات الـ10 الأخيرة من حياته قد يُعاد احتسابه حين تُقدَّر الحصة الإلزامية لولده أو أحد والديه أو زوجه (المادة 1378).

عقد الهبة بخمس لغات

تستخدم العقود الجورجية العنوان الكامل ჩუქების ხელშეკრულება؛ ويقول الناطقون بالروسية أيضًا في كلامهم اليومي дарственная، غير أن هذا ليس عنوان العقد.

أخطاء تُفسد الهبة أو ترفع كلفتها

• اعتبار الورقة الموقّعة هي النقل نفسه. ما لم يقيّد السجل الموهوب له، تظل الشقة ملكًا للواهب.
• تخمين خط القرابة. قد تكون هبة العمة لابن أخيها معفاة من الضريبة أو خاضعة لها جزئيًا بحسب القراءة المعتمدة؛ فاحصل على الجواب مكتوبًا.
• وكالة رسمية تسكت عن الهبة. يحتاج الممثل إلى تفويض صريح بالهبة، مع تعيين الشقة بالاسم.
• أرض زراعية لمتلقٍّ أجنبي. لا يجيز القانون الأساسي بشأن ملكية الأراضي الزراعية للأجنبي أن يتملك هذه الأرض إلا بالإرث (المادة 4(2)(a))، لا بالهبة.

إعداد عقد هبة لشقة في جورجيا خطوة بخطوة

1. تأكّد من خط القرابة

   اسأل محاسبًا عن الخط المنطبق، ومن أي طرف يُعدّ.

2. افحص الشقة في مستخرج حديث

   يجب أن يكون الواهب هو المالك المسجَّل.

3. أدرج أي شرط في العقد

   كحق السكن في الشقة، مصاغًا بدقة.

4. اختر طريقة التوقيع

   تأكيد السجل مقابل 7 لاري، أو كاتب عدل وفق سلّم القرار 507.

5. سجّل الموهوب له مالكًا

   لا تنفذ الهبة إلا بهذا القيد.

6. قدّم الإقرار الضريبي إن كان مستحقًا

   في موعد لا يتجاوز 31 مارس من السنة التالية.

أسئلة شائعة

هل يوجد «سند هبة» في القانون الجورجي؟

لا. يعتمد القانون الجورجي عقد الهبة، الذي يحتاج إلى موافقة المتلقي (المادة 524 من القانون المدني).

متى يصبح الموهوب له مالكًا للشقة الموهوبة؟

عندما يقيّده السجل مالكًا، لا لحظة التوقيع (المادة 525(2)).

هل الوعد الشفهي بهبة شقة ملزم؟

لا. لا يُلزم الوعد بالهبة إلا إذا صدر كتابةً (المادة 525(3)).

هل يجب توثيق عقد الهبة لدى كاتب العدل؟

لا. يمكن تأكيد التوقيعات في السجل مقابل 7 لاري، أو التصديق عليها لدى كاتب عدل.

كم يتقاضى كاتب العدل عن عقد الهبة؟

يحدد القرار رقم 507 سلّمًا بحسب القيمة بسقف قدره 10,000 لاري؛ ولا تبيّن التعريفة إن كانت الهبة ثنائية أم أحادية الجانب.

من يدفع الضريبة على هبة العقار؟

المتلقي، بنسبة 20% على الجزء الذي لا يشمله إعفاء خط القرابة.

هل تكون الهبة لولد متزوج مشتركة بينه وبين زوجه؟

لا. ما يُتلقى هبةً أثناء الزواج ملك خاص لمتلقيه (المادة 1161(b)).

هل يجوز للأجنبي أن يتلقى أرضًا زراعية هبةً؟

لا. لا يتملك الأجنبي الأرض الزراعية إلا بالإرث.

المصادر

1. القانون المدني الجورجي، المواد من 524 إلى 530 (الهبة)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
2. القانون المدني الجورجي، المواد 183 و311-1 و323 (الشكل)
3. القانون المدني الجورجي، المواد من 242 إلى 246، والمادتان 1161 و1378
4. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი، النص الجورجي
5. قانون الضرائب الجورجي، المواد 81 و82 و153
6. قرار الحكومة رقم 507 الصادر في 29 ديسمبر 2011، المادة 23 (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
7. رسوم تسجيل العقارات، الوكالة الوطنية للسجل العام
8. القانون الأساسي لجورجيا بشأن ملكية الأراضي الزراعية

سجل التغييرات

• 28 أكتوبر 2026 - نُشر مدخل المصطلح استنادًا إلى القانون المدني الجورجي، وقانون الضرائب الجورجي، وقرار الحكومة رقم 507، والوكالة الوطنية للسجل العام، والقانون الأساسي لجورجيا بشأن ملكية الأراضي الزراعية.