التقسيط في جورجيا: دفع الثمن على أجزاء والقواعد التي تحكمه

التقسيط في جورجيا: ثمنٌ يُدفع على أجزاء في مواعيد محددة

التقسيط (განვადება) اتفاقٌ يسدّد بموجبه المشتري ثمن العقار على دفعات في مواعيد يُتفق عليها سلفًا، بدلًا من أن يدفعه مبلغًا واحدًا عند التوقيع.

يضم القانون المدني الجورجي فصلًا عنوانه «البيع مع دفع الثمن بالتقسيط» (ნასყიდობა გადახდის განვადებით)، ويشمل المواد من 505 إلى 508 (ترجمة الاقتباسات في هذه الصفحة من عندنا). وبموجب المادة 505 من القانون المدني (النص الجورجي النافذ، بصيغته الموحدة حتى 25 يونيو 2026)، على البائع أن يسلّم الشيء قبل أن يُدفع ثمنه، ويؤدي المشتري الثمن أجزاءً على فترات محددة. وتضيف المادة 378 أن المدين لا يجوز له أن يؤدي التزامه مجزّأً إلا إذا وافق الدائن، فلا يقوم التقسيط إذن إلا بعقد.

وتُطلق الكلمة على صفقتين متعاكستين. فصيغة القانون تلائم شقة منجزة تُسلَّم بينما يبقى جزء من ثمنها مستحقًا. أما الخطة التي يصادفها معظم المشترين الأجانب فتسير في الاتجاه المعاكس: إذ يدفع المشتري لمطوّر عقاري ثمن شقة لم توجد بعد. ومن ألِف هذه العبارة في بلده من ائتمان متاجر التجزئة قد يتوقع قرضًا منظَّمًا بسعر فائدة مُعلَن؛ غير أن خطة المطوّر الجورجي جدولُ دفعات في عقد مع البائع، خارج قواعد الإقراض التي يضعها البنك الوطني. وتجد شروط السوق ومخاطرها في دليلنا عن خطط التقسيط لدى المطوّرين.

ما تشترطه المواد من 505 إلى 508 في البيع بالتقسيط

حيثما ينطبق هذا الفصل، يجب أن يكون العقد مكتوبًا وأن يحدد سعر الدفع النقدي («ნაღდი გადახდის ოდენობა»)، ومبلغ كل قسط وتاريخه، وسعر الفائدة السنوي، وعلى البائع أن يسلّم المشتري نسخة من مستندات البيع (المادة 506).

أُدرجت المادة 505-1 بالقانون رقم 239 الصادر في 29 ديسمبر 2016، والمنشور في 13 يناير 2017، وفق ما أوردته النشرة القانونية لشركة BDO Georgia، ثم عُدّلت مرتين في 2018. وبسعر البنك الوطني البالغ 2.5976 لاري للدولار في 22 أكتوبر 2026، تعادل 200,000 لاري نحو 77,000 دولار، بحسب حسابنا.

أما حدود المادة 625 التي يستعيرها هذا الفصل فهي: معدل سنوي فعلي لا يزيد على 50%، وغرامات وعمولات لا تزيد على 0.27% يوميًا من أصل الدين القائم، ومجموع رسوم خلال فترة التأخر لا يزيد على 1.5 ضعف ذلك الأصل، ورسم سداد مبكر لا يزيد على 2% من أصل الدين القائم. ولم يتأكد كيف تعمل هذه الحدود حين يكون «أصل الدين» ثمنًا لم يُدفع. ويشترط الشرط الجزائي الشكل المكتوب (المادة 418(2))، وللمحكمة أن تُنقصه إن بالغ في الارتفاع دون تناسب (المادة 420).

خطط المطوّرين على الخارطة: المسألة التي يتركها القانون مفتوحة

المشتري على الخارطة يدفع أولًا ويتسلّم الشقة لاحقًا، وهذا عكس ما تفترضه المادة 505. ولم يتأكد ما إذا كانت المواد من 505 إلى 508 تشمل خطة كهذه؛ ولم نعثر على أي حكم قضائي (بحث أجريناه في 1 نوفمبر 2026). فلو شملتها، لصار السعر النقدي والمعدل السنوي من الشروط الواجبة، ولقيّدت المادة 625 غرامات التأخير التي يفرضها البائع التاجر، ولاصطدم بند «الفسخ مع الاحتفاظ بالمدفوع» بالمادة 508، ولما جاز ربط الثمن بالدولار حتى 200,000 لاري. ونحن لا نقول إن خطة مطوّر مسعّرة بالدولار مخالفة للقانون؛ فاطلب رأي محاميك مكتوبًا. أما الشقة المنجزة التي تُسلَّم قبل الدفعة الأخيرة فيلائمها هذا الفصل بلا لبس.

وفي الحالتين، لا تنتقل ملكية الشقة إلا بتسجيلها في السجل العام (المادة 183(1)). ويمكن تسجيل حق الملكية التمهيدي على وحدة قيد الإنشاء لقاء 150 لاري (4 أيام عمل)، أو 270 لاري، أو 350 لاري؛ ولا يُعفى من الرسوم إلا في الأراضي المحتلة.

يسري الأمر رقم 44/04 الصادر عن البنك الوطني في 13 مارس 2020 بشأن إقراض الأشخاص الطبيعيين على «مؤسسات الإقراض»: البنوك، والبنوك الصغرى، واتحادات الائتمان، ومؤسسات التمويل الأصغر، وكيانات الإقراض، ومزوّدي خدمات الدفع (المادة 2(1)(a) من اللائحة الملحقة به). ولا يرد المطوّرون في هذه القائمة. ومع ذلك فإن مجموع التزامات المقترض، كما يُظهرها مكتب الائتمان، يشمل الديون المستحقة لـ«შიდა განვადების გამცემი პირები»، أي الأشخاص الذين يمنحون تقسيطًا داخليًا (المادة 2(1)(k))، ولذا يحتسب اختبار نسبة الأقساط إلى الدخل لدى البنك أي خطة يسجلها المكتب. أما الأمر رقم 217/04 الصادر في 27 سبتمبر 2018 فيعرّف كيانات الإقراض الملزمة بالتسجيل بأنها الأشخاص الذين يدين لهم في وقت واحد أكثر من 20 شخصًا طبيعيًا بالتزام قرض أو ائتمان؛ ولا يذكر المطوّرين، ولم نعثر على أي موقف للبنك الوطني يعامل ثمن خطة غير مدفوع بوصفه قرضًا من هذا النوع.

ما حجم السوق الذي يقوم على خطط المطوّرين

يفيد مسح أجرته Galt & Taggart على أكثر من 100 مشروع في تبليسي، أي نحو نصف السوق الأولية، بأن معظم المبيعات تمر عبر خطط التقسيط الداخلية لدى المطوّرين. وفي يوليو 2026 وجد المسح أن الحصص التالية قد بيعت بالفعل:

عدّ تقرير الاستقرار المالي لعام 2024 الصادر عن البنك الوطني التقسيطَ الداخلي أحد عوامل المخاطر في السوق. وقال أوتار نادارايا، النائب السابق لمحافظ البنك الوطني، لموقع Sovanews في 8 أكتوبر 2026 إن هذه الخطط «أشباه رهون عقارية»: «لا يوجد أي تنظيم هناك، وأرى أن هذه مشكلة كبرى». وفي نحو عام 2019 (التاريخ غير مؤكد)، نقل موقع cbw.ge عن مدير رابطة المطوّرين الجورجيين قوله: «لا ينبغي للبنوك التجارية أن تبني، ولا للمطوّرين أن يُقرضوا».

وحين يموّل ائتمانٌ استهلاكي الرصيدَ المتبقي، ويكون المقرض قد استعان بمشاركة البائع في إعداده أو إبرامه، تعدّ المادة 370 البيع والائتمان وحدةً اقتصادية واحدة، فالدفع الذي يُحتج به على البائع ويسوّغ رفض التنفيذ قد يسوّغ أيضًا رفض السداد؛ ولم يتأكد مدى انطباقها على حالة بعينها.

كيف تبدو الخطة في العقد وفي عرض البيع وفي الإعلان

يتحدث القانون عن «განვადებით ნასყიდობის ხელშეკრულება» (عقد البيع بالتقسيط) و«წლიური პროცენტის ოდენობა» (الفائدة السنوية). وعادةً ما يُصاغ عقد المطوّر بوصفه بيعًا لشقة مستقبلية، ويأتي جدول الدفعات، «გადახდის გრაფიკი»، ملحقًا به إلى جانب بنود الشرط الجزائي (პირგასამტეხლო) والفسخ؛ راجع دليلنا عن عقد المطوّر. ولم نعثر على أي نموذج عقد منشور.

على Korter.ge لا يعرض معدلًا فعليًا إلا قسم الرهن العقاري من TBC Bank («from 8,3%»)؛ أما «مدة القرض» لدى المطوّر فهي فترة دفع، وليست قرضًا مصرفيًا.

مثال تطبيقي: إعلان Batumi Island بسعرين

هذا الإعلان القديم على Realting.com لا يصلح إلا لتوضيح طريقة الحساب. فلشقة واحدة موعد تسليمها يناير 2029، يعرض «الدفع بالتقسيط - تبلغ التكلفة 149,606 دولار» و«عند الدفع بنسبة 100% - خصم 5% - تبلغ التكلفة 142,130 دولار»، على مدى 36 شهرًا مع دفع 20% أولًا.

1. الدفعة الأولى: 29,921.20 دولار، فيبقى 119,684.80 دولار، أي 3,324.58 دولار شهريًا إذا دُفع الباقي بالتساوي ابتداءً من الشهر الأول؛ ولا يقدّم الإعلان أي جدول.
2. ثمن الوقت: 149,606 دولار ناقص 142,130 دولار يساوي 7,476 دولار.
3. المعدل المستنتَج: مبلغ 112,208.80 دولار (السعر النقدي بعد طرح الدفعة الأولى) يُقترض في الواقع ويُسدَّد بمبلغ 119,684.80 دولار: أي 0.353% شهريًا، ونحو 4.3% سنويًا بالمعدل الفعلي، بحسب حسابنا.

بلغت متوسطات البنك الوطني في يوليو 2026 نسبة 2.52% على الودائع الجديدة بالعملة الأجنبية و7.7% على قروض الرهن العقاري الجديدة بالعملة الأجنبية، فتقع هذه الخطة بين الرقمين، وتُضاف إليها مخاطر البناء. راجع دليلنا عن أسعار فائدة الرهن العقاري.

لو انطبقت المادة 505 (وهذا غير مؤكد)، لاشترطت المادة 506 أن يبيّن العقد مبلغ 142,130 دولار بوصفه السعر النقدي، والمبالغ الـ36 كلها بمواعيدها، ونحو 4.3% سنويًا. وبما أن السعر يقارب 388,600 لاري، فهو أعلى بكثير من 200,000 لاري، ولذلك لن تسري المادة 505-1(2) هنا بحسب قراءتنا. وينبغي أن يؤكد محامٍ النقطتين كلتيهما.

التقسيط والبيع بالتقسيط والرهن العقاري والعربون: مقارنة

الدفعة الأولى هي الجزء الأول من الثمن، وتُدفع عند التوقيع؛ ثم تليها الأقساط. أما العقد التمهيدي فهو تعهّد بإبرام البيع لاحقًا، وكثيرًا ما يُرفق به جدول دفعات؛ ولا يحسم عنوانُه طبيعتَه القانونية. أما الجانب المصرفي فتجده في مدخل الرهن العقاري.

المصطلح بخمس لغات

يستعمل البائعون والإعلانات في جورجيا كلمة განვადება، وكثيرًا ما تُقرن بـშიდა (داخلي) أو უპროცენტო (بلا فائدة)؛ أما فصل القانون فيستعمل განვადებით ნასყიდობა. والصيغة القانونية الروسية من ترجمتنا، وليست الترجمة الرسمية.

علامات تحذيرية في عرض التقسيط

• رقم شهري لا غير. من دون السعر النقدي تبقى التكلفة مخفية.
• فهم «بلا فائدة» على أنه «بلا مقابل». الخطة المسعّرة فوق السعر النقدي تحمل تكلفة مستترة.
• بند الفسخ مع الاحتفاظ بالمدفوع. يتعارض مع المادة 508 حيث تنطبق؛ واسأل محاميك عن الغرامات المستقلة.
• افتراض أن البنك الوطني يحميك. حدود PTI وLTV التي يضعها البنك الوطني، والإفصاح عن سعر الفائدة، وقاعدة الإقراض باللاري وحده، كلها تُلزم المقرضين لا المطوّرين.
• دفعات «حتى انتهاء البناء». قد يتغير هذا الموعد؛ راجع دليلنا عن تأخر المطوّرين.

فحص خطة التقسيط خطوة بخطوة

1. احصل على سعرين مكتوبين

   سعر الخطة، والسعر عند الدفع الكامل.

2. احسب المعدل المستنتَج

   استعن بالسعرين وبجدول الدفعات.

3. اقرأ بند الفسخ

   ما الذي يُردّ، وما الذي يُحتجز.

4. صنّف كل دفعة

   دفعة أولى، أو قسط، أو عربون.

5. سجّل الحق التمهيدي

   150 لاري بالسرعة القياسية.

6. خطّط للقسط الأخير

   نقدًا أو بعرض مصرفي، قبل أن توقّع.

أسئلة شائعة

ماذا تعني كلمة განვადება في إعلان عقاري جورجي؟

أن يُدفع الثمن على أجزاء في مواعيد محددة، وغالبًا للمطوّر أثناء البناء.

هل ينظّم القانون المدني البيع بالتقسيط؟

نعم، في المواد من 505 إلى 508، حين يسبق التسليمُ سدادَ الثمن كاملًا.

هل تنطبق هذه المواد على خطط المطوّرين على الخارطة؟

هذا غير مؤكد. فالمشتري يدفع قبل التسليم، على عكس المادة 505، ولم نعثر على أي حكم قضائي.

ما الذي يجب أن يذكره عقد البيع بالتقسيط؟

السعر النقدي، وكل قسط مع تاريخه، وسعر الفائدة السنوي، كتابةً (المادة 506).

هل يجوز تحديد ثمن التقسيط بالدولار؟

تمنع المادة 505-1(2) ربط الثمن بعملة أجنبية في البيع بالتقسيط حتى 200,000 لاري؛ أما شمولها خطط المطوّرين فغير مؤكد.

هل خطة المطوّر قرض خاضع للتنظيم؟

يسري أمر الإقراض الصادر عن البنك الوطني على مؤسسات الإقراض، وليس المطوّرون من بينها.

هل سيحتسب البنك خطتي حين أتقدّم بطلب رهن عقاري؟

نعم، إذا كانت الخطة مسجلة لدى مكتب الائتمان (الأمر 44/04، المادة 2(1)(k)).

متى أصبح مالكًا؟

عند التسجيل في السجل العام (المادة 183(1))، لا عند سداد الدفعة الأخيرة.

المصادر

1. القانون المدني الجورجي، بصيغته الموحدة في 25 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا، بالجورجية (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
2. Legal newsletter, January 2017، BDO Georgia
3. أمر البنك الوطني رقم 44/04 بشأن إقراض الأشخاص الطبيعيين، بالجورجية (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
4. أمر البنك الوطني رقم 217/04 بشأن كيانات الإقراض، بالجورجية (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
5. Who can afford real estate in Tbilisi، Sovanews، 8 أكتوبر 2026
6. A commercial bank is not to build and a developer is not to lend، CBW
7. Orbi Millennium والأسئلة الشائعة، Orbi Group
8. Zhiuli Shartava Avenue 28, Batumi وBatumi developments with installment plans، Korter.ge
9. Batumi Island وGumbati, STRADA، Realting.com
10. إعلان Tbilisi Acres، Interpressnews، 23 ديسمبر 2025

سجل التغييرات

• 1 نوفمبر 2026 - نُشر مدخل المصطلح استنادًا إلى القانون المدني الجورجي، وأمرَي البنك الوطني 44/04 و217/04، وBDO Georgia، وSovanews، وCBW، وOrbi Group، وKorter.ge، وRealting.com، وInterpressnews.