الرهن العقاري في جورجيا: التأمين المقيَّد الذي يسند قرض العقار

الرهن العقاري في القانون الجورجي: حق على العقار لا القرض نفسه

الرهن العقاري (იპოთეკა) في جورجيا حق تأمين عيني يُقيَّد على شيء غير منقول، ويُمكّن الدائن من استيفاء حقه من ذلك العقار، ببيعه أو بتملّكه، متقدّماً على سائر دائني المالك.

يقوم هذا الحق على المادة 286(1) من القانون المدني الجورجي، التي تجيز «تحميل» الشيء غير المنقول على نحو يُستوفى معه حق الدائن المرتهن «قبل الدائنين الآخرين عن طريق بيع الشيء أو نقله إلى ملكيته» (الاقتباسات من نصوص القوانين في هذه الصفحة بترجمتنا). وتسمح المادة 286(2) بأن يكفل الرهن مطالبة مستقبلية أو احتمالية، بشرط أن يكون تعيينها ممكناً منذ البداية. وبموجب المادة 289(1) لا تثبت للرهن العقاري قوته القانونية إلا بقيده في السجل العام.

في الإنجليزية الدارجة تعني عبارة «getting a mortgage» الاقتراض من بنك. أما القانون الجورجي فيقسم الأمر إلى شقين. فالقرض عقد قرض (المادة 623 وما يليها من القانون المدني)، والرهن العقاري هو العبء المفروض على الشقة الذي يسند ذلك القرض، ويُدوَّن على العقار. ولهذا قد يكفل الرهن العقاري دين شخص آخر، أو قرضاً بين أفراد ضمن الحدود التي ترسمها المادة 286(4) إلى (6)، أو مطالبة لم يحن أجلها بعد. وللقرض المصرفي ذاته راجع دليلَينا عن الحصول على قرض رهن عقاري بصفتك أجنبياً وأسعار فائدة الرهن العقاري.

بلغت محفظة القروض العقارية لدى البنوك الجورجية 13.4 مليار لاري في 1 يناير 2026، منها 9.3 مليار لاري مقوّمة باللاري، بحسب GBC. وتمسك الوكالة الوطنية للسجل العام سجل الرهون العقارية والرهون الضريبية منذ عام 2007.

كيف يُنشأ الرهن العقاري، وكيف تُرتَّب الرهون، وكم يكلّف

بموجب المادة 289(1) يجوز لأيٍّ من الطرفين أن يقيّد الرهن العقاري بتقديم العقد، الذي يلزم أن يذكر المالك والدائن المرتهن وأي مدين من الغير؛ أما المبلغ والفائدة والمدة فذكرها اختياري. وحين تنشأ المطالبة المكفولة عن قرض، يصدّق كاتب العدل على العقد ويُبيّن للطرفين ما يترتب على الإخلال به (المادة 289(1-1)). ويُعفى من ذلك كلٌّ من البنوك التجارية والبنوك الصغيرة ومؤسسات التمويل الأصغر واتحادات الائتمان وصناديق الاستثمار المرخّصة أو المسجّلة (المادة 289(1-3)).

الأسبقية تحسمها الساعة. تقول المادة 290: «تتحدد مرتبة الأولوية بتاريخ تسجيل طلبات الرهن العقاري». فالمعتبر هو تاريخ إيداع الطلب، لا تاريخ التوقيع. وقد تشمل مطالبة واحدة أيضاً عدة عقارات، وهو الرهن العقاري الشامل وفق المادة 287، فيحق للدائن أن يستوفي من أيٍّ منها ما لم يُتفق على خلاف ذلك؛ وقد يأخذ قرض المطوّر لتمويل مشروعه هذه الصورة (انظر دليلنا عن الأعباء على العقار).

تفاصيل أوفى في دليلنا عن رسوم السجل العام.

شهادة الرهن العقاري: مطالبة تنتقل من يد إلى يد

أُدخلت شهادة الرهن العقاري (იპოთეკის მოწმობა) في القانون المدني بالقانون رقم 5127 المؤرخ في 29 يونيو 2007، على هيئة المواد من 289-1 إلى 289-8. فإذا اتفق الطرفان، أصدرها السجل العام بناءً على طلب الدائن ودوّن واقعة إصدارها (المادة 289(2)). وعندئذ يتعيّن توثيق عقد الرهن العقاري لدى كاتب العدل (المادة 289(3)). ولا تُحرَّر منها سوى نسخة واحدة، ولو كان الرهن شاملاً (المادتان 289(4) و289-1(2)). وتستوفي الوكالة الوطنية للسجل العام عنها 75 لاري وتُنجزها في 3 أيام عمل.

تسمّيها المادة 289-1(1) «ورقة مالية»: فلحاملها أن يطالب بالأداء، وأن يستوفي حقه من العقار إذا تخلّف المدين. وهي تعمل عمل الأوراق القابلة للتداول:

• الحامل: يُفترض أن من يحوزها هو صاحب الحق فيها (المادة 289-3(1)).
• الوفاء: لا يجري إلا عند تقديمها، وتُؤشَّر عليها الدفعات الجزئية (المادة 289-3(2) إلى (3)).
• الإيداع لدى كاتب العدل: إيداع المبلغ في حساب الودائع لدى كاتب العدل الذي صدّق العقد يُبرئ ذمة المدين (المادة 289-3(4)).
• الانتقال: بتوقيع المُحيل مصدَّقاً لدى كاتب العدل؛ وأي حظر للحوالة يقع باطلاً (المادة 289-4).
• الضياع: يُبلَّغ السجل العام، وتقضي المحكمة بإبطالها (المادة 289-5).
• رهنها وانقضاؤها: يجوز رهنها (المادة 289-6)، وتُلغى بالسداد أو بردّها إلى المالك، مع قيد هذا الإلغاء (المادة 289-7).

وأحدّ هذه القواعد المادة 289-8: إذا تعارضت الشهادة مع قيد في السجل، رُجّحت الشهادة، ومن ثم قد يكون المستخرج وحده مضلِّلاً. ولم نجد أرقاماً عن عدد الشهادات التي تصدرها الوكالة الوطنية للسجل العام سنوياً.

عند التخلف عن سداد الدين: أربعة مسالك إلى العقار

البيع على يد المختص «لا يُعدّ تنفيذاً» (المادة 302(1-1))، ويمتنع إذا كان العقار محجوزاً (المادة 302(7)). أما مسلك المحكمة فيُختتم بمزاد إلكتروني لدى المكتب الوطني للتنفيذ، وقد شرحناه في دليلنا عن شراء العقار في المزاد.

والمقترضون الذين ألِفوا مطاردة المقرضين لهم بالفرق المتبقي عليهم أن يلتفتوا إلى المادتين 300(2) و301(1-1): فالمطالبة تُعدّ مستوفاة ولو قصُر العقار أو ثمنه عن تغطيتها، «ما لم يحدد القانون أو اتفاق الطرفين خلاف ذلك». ويمكن لعقد القرض المصرفي أن يستبعد هذه القاعدة، فاقرأ بنوده. وإذا لم يكن المقرض خاضعاً لرقابة البنك الوطني الجورجي وكان المقترض شخصاً طبيعياً، امتنع على الطرفين الاتفاق على غير ذلك (المادتان 300(2-1) و301(1-2)).

أين تلتقي بالكلمة: قيد المستخرج وبيانات الشهادة

في المستخرج يرد الرهن العقاري ضمن الأعباء المقيَّدة تحت كلمة იპოთეკა. ويوجب الأمر رقم 487 الصادر عن وزير العدل (المادة 6(4)) عرض الحقوق والالتزامات مقرونةً بسند قيدها: وعادةً ما يشمل ذلك الدائن المرتهن (وكثيراً ما يكون بنكاً، مع رقمه التعريفي)، ورقم الطلب وتاريخه، وعقد الرهن العقاري بتاريخه وبكاتب العدل إن وُجد. ولم نستطع التحقق من الشكل الدقيق للمستخرج في عام 2026؛ فقارن مستخرجك بدليلنا عن قراءة مستخرج السجل العام.

تحدد المادة 289-2(1) ما يجب أن تتضمنه الشهادة:

1. عبارة «شهادة الرهن العقاري» في عنوانها؛
2. اسم الدائن المرتهن وعنوانه؛
3. اسم المدين وعنوانه؛
4. اسم مالك العقار وعنوانه؛
5. رمز التسجيل (الرمز المساحي) وعنوان العقار؛
6. بيانات قيد الشهادة لدى السجل العام؛
7. ما إذا كان العقار، أو جزء منه، مثقلاً برهن عقاري آخر أو بحق عيني أو التزام آخر؛
8. مكان إبرام عقد الرهن العقاري وتاريخه؛
9. مقدار المطالبة المكفولة؛
10. تاريخ الاستحقاق، أو تواريخ استحقاق الأقساط واحداً واحداً؛
11. تاريخ الإصدار.

ختم السجل العام هو ما يثبت صحتها (المادة 289-2(2))؛ ونقص أي بند أو غياب الختم يجعلها باطلة (المادة 289-2(3)).

مثال تطبيقي: شراء شقة مثقلة برهنين عقاريين

هذا توضيح مبني على القواعد القانونية، وليس حالة واقعية: يكشف مستخرج السجل العام الذي حصل عليه مشترٍ لشقة في السوق الثانوية عن رهن عقاري لصالح بنك قُيّد في 2024، ورهن عقاري لصالح مقرض خاص قُيّد في 2025.

1. المرتبة. سبق البنك إلى تقديم طلبه، فيُستوفى حقه أولاً في البيع الجبري (المادة 290).
2. الشكل. عند إقراض شخص طبيعي، لا يحق للمقرض الخاص أخذ رهن عقاري على شقة يملكها شخص طبيعي إلا إذا كان تحت رقابة البنك الوطني الجورجي، أو في الحالة الضيقة التي تنص عليها المادة 286(6) (المادة 286(4) إلى (6)). ولأنه ليس بنكاً، كان توثيق رهنه لدى كاتب العدل لازماً (المادة 289(1-1))؛ ويُنتظر أن يذكر المستخرج اسم كاتب العدل.
3. الشهادة. يستفسر المشتري عمّا إذا كانت شهادة قد صدرت لأيٍّ من الرهنين؛ فإن صدرت وجب ردّها، لأن الوفاء لا يتم إلا مقابل تقديمها (المادة 289-3(2)).
4. السداد. يسدد بنك المشتري القرض الأول من الثمن، ويسدد البائع القرض الثاني مما يتبقى.
5. الشطب. يُقيَّد شطب الرهنين كليهما قبل نقل الملكية أو بالتزامن معه، بـ150 لاري لكل منهما في 4 أيام عمل بالسرعة الاعتيادية.

عند الخطوة 5 تتعثر الصفقات. إذ تنص المادة 288 على أن انقضاء المطالبة يحوّل الحق إلى «رهن المالك» بدلاً من محوه، ولذلك يحسن أن يحدد عقد البيع والشراء من يتقدم بطلب كل شطب وفي أي أجل.

الرهن العقاري وقرض الرهن العقاري ورهن المنقولات والرهن الضريبي: مقارنة

ويختلف الحجز عن كل ما سبق: فهو يُفرض من محكمة أو من موظف تنفيذ أو من السلطة الضريبية ويحول دون أي قيد جديد، في حين يبقى مالك العقار المرهون حراً في بيعه، لأن المادة 294(4) تُبطل الالتزام بعدم البيع أو بعدم التحميل بأعباء ما لم ينص قانون على غير ذلك.

المصطلح بخمس لغات

تستعمل العقود والمستخرجات الجورجية كلمة იპოთეკა للحق العيني التأميني، وعبارة იპოთეკური სესხი للقرض، وتُسمّى الشهادة იპოთეკის მოწმობა. ويطلق القانون المدني على الدائن المرتهن اسم იპოთეკარი (المواد 286(3) و289(1) و300)؛ ولا يخصّ الراهن بلفظ مستقل، بل يتكلم عن مالك العقار المرهون، უძრავი ნივთის მესაკუთრე (المادتان 289(1) و300(1)).

قراءات خاطئة تكلّف المشترين وقتاً أو مالاً

• افتراض أن السداد يعني الشطب. ليس الأمر كذلك: فالمستخرج يظل يُظهر იპოთეკა حتى يُقيَّد الشطب.
• الركون إلى المستخرج وحده. شهادة الرهن العقاري تتقدم على السجل (المادة 289-8)؛ فاطلب من البائع إفادة مكتوبة بشأن ما إذا كانت قد صدرت شهادة.
• ترتيب الرهون بحسب حجم القرض. المرتبة يحددها تاريخ الطلب (المادة 290)، لا المبلغ ولا تاريخ العقد.
• رهن عقاري خاص لم يوثّقه كاتب عدل. رهن القرض يجب توثيقه لدى كاتب العدل ما لم يكن المقرض من المدرجين في قائمة المادة 289(1-3) (المادة 289(1-1))؛ والورقة المكتوبة بخط اليد في البيت علامة إنذار.

التحقق من وجود رهن عقاري على العقار خطوة بخطوة

1. اطلب مستخرجاً حديثاً

   ابحث عن كلمة იპოთეკა بين الأعباء.

2. دوّن كل دائن مرتهن وتاريخ قيده

   تاريخ الطلب هو ما يحدد المرتبة.

3. اسأل عن الشهادة

   احصل من البائع على جواب مكتوب.

4. احصل على كتب تحديد مبلغ السداد

   يبيّن كل دائن المبلغ اللازم لتصفية دينه.

5. ثبّت الشطب في العقد

   من يتقدم بطلبه، وفي أي موعد.

6. راجع المستخرج من جديد

   تأكد من زوال القيد بعد التسجيل.

أسئلة شائعة

هل الرهن العقاري في جورجيا هو نفسه قرض السكن؟

لا. الرهن العقاري هو التأمين المقيَّد على العقار؛ أما القرض فعقد ائتمان منفصل يُبرم مع الجهة المقرضة.

متى يرتب الرهن العقاري أثره القانوني؟

عند قيده في السجل العام، وفقاً للمادة 289(1) من القانون المدني.

هل يلزم توقيع الرهن العقاري أمام كاتب العدل؟

الرهن العقاري الذي يكفل قرضاً يجب توثيقه لدى كاتب العدل، إلا إذا كان الدائن بنكاً تجارياً أو بنكاً صغيراً أو مؤسسة تمويل أصغر أو اتحاد ائتمان أو صندوق استثمار مرخّصاً أو مسجّلاً (المادة 289(1-3)).

هل يحق للمالك بيع شقة مرهونة؟

نعم. فالتعهد بعدم البيع باطل بحكم المادة 294(4)، غير أن الرهن العقاري يبقى في السجل إلى أن يُقيَّد شطبه.

كم يكلّف شطب الرهن العقاري من السجل؟

يستوفي السجل 150 لاري للإنجاز في 4 أيام عمل، أو 270 لاري في يوم العمل التالي، أو 350 لاري في اليوم ذاته.

ما المقصود بشهادة الرهن العقاري؟

ورقة مالية اختيارية يصدرها السجل العام لقاء 75 لاري خلال 3 أيام عمل. ويجوز نقلها إلى الغير، وهي تتقدم على السجل إذا اختلفا.

إذا كانت الشقة مثقلة برهنين عقاريين، فأيهما يُستوفى أولاً؟

الرهن الذي قُدّم طلب قيده قبل الآخر (المادة 290).

هل تظل الشقة المرهونة معتبرة للحصول على تصريح إقامة؟

نعم، إذا كانت مسجلة باسمك وقُدّرت قيمتها بأكثر من $150,000.

المصادر

1. القانون المدني الجورجي (المواد 286 إلى 290 و294 و300 إلى 302)، النسخة الموحدة بتاريخ 25 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
2. رسوم تسجيل العقارات، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
3. تاريخ الوكالة، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
4. قانون جورجيا بشأن السجل العام (المادتان 10 و20)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
5. قرار الحكومة رقم 507 بشأن تعرفة كتّاب العدل (المادتان 23-1 و31)، الجريدة التشريعية لجورجيا، باللغة الجورجية (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
6. قانون جورجيا بشأن إجراءات التنفيذ، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
7. قانون الضرائب الجورجي (المادة 239)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
8. ارتفاع حجم القروض العقارية الممنوحة لغير المقيمين، GBC، 6 فبراير 2026

سجل التغييرات

• 28 أكتوبر 2026 - نُشر مدخل المصطلح استناداً إلى القانون المدني الجورجي، وقانون جورجيا بشأن السجل العام، وقانون جورجيا بشأن إجراءات التنفيذ، وقانون الضرائب الجورجي، وقرار الحكومة رقم 507، والوكالة الوطنية للسجل العام، وGBC.