الحجز في جورجيا: القيد الذي يجمّد بيع العقار

الحجز (attachment): تجميد مؤقت يُفرض على المالك من الخارج

الحجز (ყადაღა)، ويُعرف أيضاً في الترجمات الإنجليزية باسم attachment، قيدٌ تضعه محكمة أو مأمور تنفيذ أو مصلحة الضرائب على عقار ما لكي تمنع مالكه من التصرف فيه، وعادةً ما يبقى قائماً إلى أن يُسوّى دين أو مطالبة.

وتنص على القاعدة الأساسية المادة 63-1(1) من قانون جورجيا بشأن إجراءات التنفيذ (رقم 1908 الصادر في 16 أبريل 1999): «الحجز على العقار يعني جرد هذا العقار ومنع المالك من التصرف فيه». وتضيف المادة 63-1(2) أن كل المعاملات التي تُجرى على العقار المحجوز «تكون باطلة بعد الحجز» (النصوص المقتبسة من القوانين في هذه الصفحة بترجمتنا). وفي القضايا المدنية، تذكر المادة 198(2)(a) من قانون الإجراءات المدنية الحجزَ على أموال المدعى عليه بين التدابير المؤقتة، بينما تحدد المادة 19 من قانون السجل العام أثره في السجل.

تستعمل الترجمات الإنجليزية الرسمية لهذه القوانين كلمة attachment، أما النسخة الإنجليزية من هذا الموقع فتستعمل seizure؛ وكلتا الكلمتين تنقلان لفظاً جورجياً واحداً هو ყადაღა، ونسمّيه نحن بالعربية «الحجز». ولا تعني أيٌّ منهما المصادرة. فالمالك يظل مالكاً: العقار يُجمَّد ولا يُنتزع منه. ولا تنتقل الملكية إلا إذا بيع العقار لاحقاً في مزاد تنفيذي أو قضت محكمة جنائية بمصادرته. ويعرف الناطقون بالروسية الفكرة نفسها باسم «арест».

أربع جهات وأربعة مسارات قانونية إلى الحجز

في إجراءات التنفيذ، يقيّد السجل الحجز استناداً إلى وثيقة المأمور أو محضره، أو إلى طلب يقدّمه المكتب (المادة 54(3))، ويُرسَل ذلك «فوراً» (المادة 63-1(1)). أما الحجز الضريبي بموجب المادة 241(2) من قانون الضرائب فيحظر البيع والرهن العقاري والتأجير وسائر التصرفات؛ وتسمح المادة 241(3) بالبيع بموافقة مكتوبة من مصلحة الضرائب إذا ذهب المال إلى سداد الدين الضريبي.

وفي القضايا الجنائية، تتيح المادة 151 من قانون الإجراءات الجنائية للمحكمة أن تحجز على الأموال بناءً على طلب أحد الأطراف، كأن يكون الهدف منع إخفائها أو بيعها، ولقضايا الفساد والابتزاز المنظَّم فقرة خاصة بها. ولم نطّلع على هذه المادة إلا من خلال مصادر ثانوية (جمعية المحامين الشباب الجورجيين وقاعدة بيانات الأصول لدى جامعة نوتنغهام)، وقد عُدّلت منذ عام 2022، فتعامل مع هذه التفاصيل على أنها غير مؤكَّدة واستشر محامياً.

حجز المحكمة المدنية: سريع، ومن جانب واحد، ومتناسب

الفصل الثالث والعشرون من قانون الإجراءات المدنية («التدابير المؤقتة») هو الطريق الذي يسلكه المدّعي من الأفراد لتجميد شقة. وقد صُمّم هذا الفصل للسرعة:

• إثبات الملكية أولاً: يجب أن يُرفق بطلب الحجز على عقار مستندٌ من السجل العام يُظهر أن المدعى عليه هو مالكه (المادة 191(2) إلى (3)).
• قبل رفع الدعوى: في الحالات العاجلة يجوز أن يسبق التدبيرُ الدعوى، وعندئذ يجب أن تُرفع الدعوى خلال 10 أيام (المادة 192).
• دون إنذار: تبتّ المحكمة في الطلب خلال يوم واحد ولا تُخطر المدعى عليه (المادة 193)؛ ويُنفَّذ القرار على الفور (المادة 195).
• التناسب: قيمة الأموال المحجوزة «يجب ألا تتجاوز قيمة المطالبة تجاوزاً كبيراً» (المادة 196-1(1))، وفي حالة الأموال القابلة للتسجيل تُدرج هذه القيمة في بيانات التسجيل (المادة 196-1(5)).
• الضوابط المقابلة: يجوز للمدعى عليه أن يطعن خلال 5 أيام (المادة 194(3))؛ ويجوز للمحكمة أن تطلب من المدّعي تأميناً مقابلاً في مهلة أقصاها 30 يوماً، والمدّعي الذي يخسر قضيته قد يُلزَم بالتعويض عن الأضرار (المادة 199).
• النهاية: يُلغى التدبير عند انتهاء القضية (المادة 199-1).

ولأن القرار يصدر دون إخطار ويُنفَّذ فوراً، فقد لا يعلم البائع بالحجز إلى أن يظهر في المستخرج. اطّلع أيضاً على دليلنا حول النزاعات العقارية.

كيف يتعامل السجل مع الحجز، وما هو سجل المدينين

يحتفظ السجل العام بسجل مستقل للقيود ذات الطابع العام، تُقيَّد فيه الحجوز وأوامر المنع التي تفرضها المحاكم أو الهيئات الإدارية (قانون السجل العام، المادة 19(1)). وتسجّل الوكالة الوطنية للسجل العام هذه القيود منذ عام 2005. والمادة 19(2) هي قاعدة الإيقاف: فالقيد المسجَّل «يحول دون تسجيل أي حق أو التزام آخر»، ما لم تنص الوثيقة التي فرضته على خلاف ذلك. وتعدّد المادة 19(3) استثناءات، منها تسجيل الخلف القانوني للمالك. كما تذكر المادة 311(1) من القانون المدني الحجزَ بين القيود التي تُدرج في السجل العام.

وهناك أداة ثانية تنصبّ على الشخص لا على الشقة. فسجل المدينين (قانون إجراءات التنفيذ، المادة 19-1) قائمة عامة إلكترونية بالأشخاص الذين بدأت إجراءات التنفيذ ضدهم في 1 يناير 2010 أو بعده. ويُدرج المدين في القائمة بمجرد فتح إجراءات التنفيذ، ويحق لأي شخص أن يحصل على مستخرج منها بحلول يوم العمل التالي مقابل رسم. وبموجب المادة 19-2(2)، إذا سجّل مدين مدرج في القائمة عقاراً في وقت لاحق، وجب على الوكالة الوطنية للسجل العام أن تُبلغ مكتب التنفيذ وأن تعلّق أي تصرف لاحق في هذا العقار، باستثناء البيع الجبري.

يشرح دليلنا حول التحقق من المالك عبر الإنترنت طريقة طلب مستخرج من سجل المدينين.

كيف يظهر الحجز في الأوراق

• مستخرج السجل العام. تضع المادة 10(1) من قانون السجل العام القيودَ ذات الطابع العام في المستخرج نفسه الذي تظهر فيه الملكية. ويرد القيد بكلمة ყადაღა، أو بكلمة აკრძალვა (المنع) إذا كان الأمر حظراً لتصرفات معيّنة، ويُذكر فيه اسم الجهة التي فرضته (محكمة، أو المكتب الوطني للتنفيذ، أو دائرة الإيرادات)، ورقم القرار أو المحضر وتاريخه، وتاريخ التسجيل. ولم نتمكن من التأكد من العنوان الدقيق لجزء القيود في مستخرج صادر عام 2026.
• قرار المحكمة (განჩინება). يبيّن قرار التدابير المؤقتة التدبيرَ المتخذ وقيمة المطالبة التي يؤمّنها (قانون الإجراءات المدنية، المادة 194(1))؛ وفي حالة الأموال القابلة للتسجيل تظهر هذه القيمة أيضاً في بيانات التسجيل.
• محضر الحجز الذي يحرّره مأمور التنفيذ. بموجب المادتين 47 و48 من قانون إجراءات التنفيذ، يدوَّن فيه زمان الحجز ومكانه، ووصف الأشياء وقيمتها السوقية، وتفاصيل الأختام، وتواقيع الحاضرين.

وقد تظهر في المستخرج أيضاً إشارة إلى إدراج المالك في سجل المدينين (الأمر رقم 487، المادة 6(4)). فاعتبرها إنذاراً حتى إن لم يُقيَّد بعدُ أي حجز على الشقة نفسها.

مثال تطبيقي: حجز يظهر قبيل التوقيع

هذا توضيح للخطوات التي ينص عليها القانون، وليس قضية حقيقية: مشترٍ وقّع عقداً تمهيدياً. وفي المستخرج الحديث الذي طلبه عشية التوقيع يظهر قيد جديد: ყადაღა، فرضته محكمة مدنية بناءً على طلب أحد الدائنين، لتأمين مطالبة لا تعادل إلا جزءاً صغيراً من قيمة الشقة.

1. توقّف. لا يستطيع السجل تسجيل البيع ما دام القيد قائماً (قانون السجل العام، المادة 19(2)). ولا ينبغي أن ينتقل أي مال من يد إلى يد.
2. اقرأ القرار. يحصل البائع على قرار المحكمة، وفيه قيمة المطالبة المؤمَّنة (قانون الإجراءات المدنية، المادة 194(1)).
3. افحص التناسب. إذا كانت قيمة الشقة أكبر بكثير من المطالبة، أمكن للبائع أن يحتج بأن التدبير يتجاوز المطالبة (المادة 196-1(1))، وأن يطلب من المحكمة استبداله بإيداع المبلغ المطالَب به (المادة 196(3)).
4. الإلغاء ثم التسجيل. لا يمكن المضي في البيع إلا بعد أن تلغي المحكمة الحجز ويُسجَّل هذا الإلغاء.

والحماية الحقيقية للمشتري هي العقد التمهيدي: إذ ينبغي أن يحدد مصير الدفعة المقدَّمة، ومن يتحمّل التأخير، إذا ظهر قيد من هذا النوع.

الحجز في مقابل المصادرة والرهن العقاري والرهن الضريبي

وإلى جانب الحجز، تنص المادة 198(2) من قانون الإجراءات المدنية على تدبيرين مدنيين أضيق نطاقاً: منع القيام بتصرفات معيّنة (198(2)(b))، وهو لا يقع على العقار نفسه، والحراسة القضائية (198(2)(c))، التي أبطلت المحكمة الدستورية جزءاً منها في قرارها رقم 1/5/675,681 الصادر في 30 سبتمبر 2016. كذلك فإن الرهن الضريبي والحجز الضريبي إجراءان مختلفان: الأول يؤمّن الدين، والثاني، بموجب المادة 241، يجمّد العقار.

الحجز بخمس لغات

تستعمل قرارات المحاكم الجورجية ومحاضر التنفيذ والمستخرجات كلمة ყადაღა؛ أما الحظر الأضيق الذي يقتصر على تصرفات بعينها فاسمه აკრძალვა. وفي الروسية، «арест» هي الكلمة الصحيحة؛ أما «изъятие» فتعني النزع المادي للشيء، وهي إجراء مختلف. ويُسمّى سجل المدينين بالجورجية მოვალეთა რეესტრი، وبالروسية реестр должников.

علامات تحذيرية حول عقار محجوز

• «سيُرفع الحجز الأسبوع المقبل». إلى أن يُسجَّل الإلغاء، يظل القيد مانعاً لتسجيل ملكيتك (المادة 19(2)).
• مستخرج قديم. تستطيع المحكمة أن تحجز على شقة في يوم واحد ودون إخطار، ولذلك فإن مستخرجاً من الشهر الماضي لا يثبت الكثير.
• بائع مدرج في سجل المدينين. العقار الذي يسجّله مدين مدرج في السجل يُعلَّق التصرف فيه (قانون إجراءات التنفيذ، المادة 19-2(2))؛ فتحقق من السجل قبل أن تدفع أي مبلغ.
• عرض لبيع شقة محجوزة في مزاد «متخصص». المادة 302(7) من القانون المدني تحظر ذلك.
• وصف الحجز بأنه مصادرة. الترجمة التي تقول إن الدولة استولت على الشقة تحرّف حقيقة إجراء مؤقت.

يعرض دليلنا حول الاحتيال العقاري علامات أخرى؛ أما البيوع التنفيذية فيتناولها دليل شراء العقار في المزاد.

فحص العقار بحثاً عن حجز خطوة بخطوة

1. اطلب مستخرجاً في اليوم السابق

   ابحث بين القيود عن كلمة ყადაღა أو აკრძალვა.

2. تحقق من البائع في سجل المدينين

   مستخرج من سجل المدينين يصدر بحلول يوم العمل التالي.

3. احصل على القرار أو المحضر

   يذكر الجهة التي فرضت الحجز والمطالبة.

4. انتظر الإلغاء

   إلغاء مسجَّل، لا مجرد وعد.

5. احمِ دفعتك المقدَّمة

   ببند في العقد التمهيدي.

6. اطلب مستخرجاً أخيراً في يوم التوقيع

   لا توقّع إلا إذا جاءت النتيجة نظيفة.

أسئلة شائعة

هل الحجز هو نفسه المصادرة؟

لا. الحجز يجمّد العقار ويبقى المالك مالكاً له؛ أما المصادرة فتنقل الملكية إلى الدولة.

من يستطيع الحجز على شقة في جورجيا؟

المحكمة المدنية، أو مأمور التنفيذ، أو مصلحة الضرائب، أو المحكمة الجنائية في قضية جنائية.

هل يمكن بيع شقة محجوزة؟

لا، ما دام القيد قائماً، باستثناء العقار المحجوز ضريبياً الذي يُباع بموافقة مكتوبة لسداد الدين الضريبي.

هل يُنذَر المالك قبل أن تحجز المحكمة على عقاره؟

لا. تبتّ المحكمة خلال يوم واحد دون إخطار المدعى عليه، الذي يجوز له بعد ذلك أن يطعن خلال 5 أيام.

هل يصح عقد وُقّع بعد الحجز؟

بموجب المادة 63-1(2) من قانون إجراءات التنفيذ، تكون المعاملات التي تُجرى على العقار المحجوز باطلة بعد الحجز.

متى ينتهي حجز المحكمة؟

يُلغى عند انتهاء القضية (قانون الإجراءات المدنية، المادة 199-1)، ثم يجب تسجيل هذا الإلغاء.

كيف أتحقق مما إذا كان البائع مدرجاً في سجل المدينين؟

اطلب مستخرجاً من سجل المدينين؛ ويصدر بحلول يوم العمل التالي مقابل رسم.

ماذا لو كان العقار المحجوز ملكاً لشخص آخر؟

يحق للشخص الثالث الذي يملكه أن يرفع دعوى لرفع الحجز عنه (قانون إجراءات التنفيذ، المادة 32).

المصادر

1. قانون جورجيا بشأن إجراءات التنفيذ (المواد 19-1 و19-2 و32 و47 و48 و54 و63-1)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
2. قانون الإجراءات المدنية الجورجي (المواد 191 إلى 199-1)، النص الموحَّد بتاريخ 24 يونيو 2026، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
3. قانون جورجيا بشأن السجل العام (المادتان 10 و19)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
4. قانون الضرائب الجورجي (المادتان 239 و241)، الجريدة التشريعية لجورجيا
5. القانون المدني الجورجي (المواد 294 و302 و311)، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
6. History of the agency، الوكالة الوطنية للسجل العام (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
7. Opinion on the impounding of property، جمعية المحامين الشباب الجورجيين (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)
8. Georgia: seizure of assets in national proceedings، قاعدة بيانات العدالة الجنائية والأصول (Criminal Justice and Asset Database)، جامعة نوتنغهام (تاريخ الاطلاع 28 أكتوبر 2026)

سجل التغييرات

• 28 أكتوبر 2026 - نُشر مدخل المصطلح استناداً إلى قانون إجراءات التنفيذ، وقانون الإجراءات المدنية، وقانون السجل العام، وقانون الضرائب، والقانون المدني، والوكالة الوطنية للسجل العام، وجمعية المحامين الشباب الجورجيين، وقاعدة بيانات العدالة الجنائية والأصول لدى جامعة نوتنغهام.