العائد على الاستثمار (ROI) في جورجيا: ماذا تحسب النسبة وكيف تقرؤها

العائد على الاستثمار: كل ما جنته الشقة في كفّة، وكل ما كلّفته في الكفّة الأخرى

العائد على الاستثمار (ROI) هو ما يتحقق من مكسب في استثمار ما مقسوماً على كلفته، ويُعرض نسبةً مئوية عن مدة محددة؛ وفي حالة شقة في جورجيا يتألف المكسب من الإيجار بعد التكاليف والضريبة مضافاً إليه تغيّر القيمة، مطروحاً منه ما أُنفق على الشراء والبيع.

لا يوجد قانون جورجي ولا لائحة صادرة عن البنك الوطني الجورجي (NBG) ولا منهجية لدى Geostat تعرّف العائد على الاستثمار في العقارات (بحثنا في 1 نوفمبر 2026). أما قانون الضرائب فلا يتناول إلا الأجزاء التي يفرض عليها الضريبة: دخل التأجير (შემოსავალი) الخاضع للمادة 81(2)، والربح من البيع (ნამეტი შემოსავალი) الذي تحدده المادة 82(4)(b) بأنه سعر البيع ناقص سعر الشراء. ويَعُدّ القرار الضريبي العام رقم 143 الصادر في 14 مايو 2026 النفقاتِ الموثّقة لاقتناء الأصل أو إكماله أو تحسينه، متى رفعت قيمته، جزءاً من سعر الشراء. وعليه فكل رقم معلن للعائد على الاستثمار هو حساب خاص، يقرر صاحبه بنفسه ما يدخل فيه وما يُستبعد.

يقدّم معهد تمويل الشركات (CFI) الصيغة المدرسية: «العائد على الاستثمار = صافي الدخل / تكلفة الاستثمار» (والاقتباسات في هذه الصفحة بترجمتنا)، وينبّه تحت عنوان «معادلة العائد على الاستثمار تتجاهل عامل الوقت». فالمعادلة بحد ذاتها لا تحمل أي مدة؛ وفي تسويق المطوّرين الجورجيين قد تعني الأحرف ذاتها إيجار سنة واحدة، أو حصيلة تمتد على مدة العقد كلها، أو مجرد توقّع. ومن أين تأتي العوائد أصلاً، فهذا ما يشرحه دليلنا إلى الاستثمار في العقارات في جورجيا.

فوق خط القسمة وتحته: البنود الجورجية في معادلة العائد على الاستثمار

المادة 81(2) هي التي تحدد نسبة 5%. وبمعزل عن ذلك، يقتطع المستأجر إن كان شخصاً اعتبارياً الضريبةَ عند المصدر: 5% من المؤجِّر المقيّد في سجل مَن يؤجّرون مساحات سكنية، و20% في غير ذلك، وفق ما عرضه موقع Espero.ge من دليل الحالات رقم 1518 الصادر عن دائرة الإيرادات (7 يونيو 2023). ولا تُفرض ضريبة العقار على الفرد إلا إذا تجاوز دخل أسرته في السنة السابقة 100,000 لاري (القانون رقم 1874)؛ راجع ضريبة العقار.

ومدة الاحتفاظ بالعقار هي ما يحرّك سطر الضريبة: إن بعت بعد 23 شهراً استُحقت 5% من الربح، ويُصرَّح بها على النموذج II-04-2 في موعد أقصاه اليوم 15 من الشهر التالي؛ وإن بعت بعد 25 شهراً فلا شيء مستحق (راجع الضريبة عند البيع). ولأن العائد على الاستثمار لا يعبأ بالزمن، حوّل الرقم الممتد على عدة سنوات إلى معدل سنوي بصيغة CFI: «[(القيمة النهائية / القيمة الابتدائية) ^ (1 / عدد السنوات)] - 1». فحالة السنوات العشر التي تبلغ 96.3% في حاسبة العائد الإيجاري لدينا تصبح نحو 7.0% سنوياً بحسب حسابنا، لا 9.6%، لأن المكاسب اللاحقة تُبنى فوق المكاسب السابقة.

نمو الأسعار ومعيار المقارنة: أي الأرقام تُدخل في الحساب؟

تتراوح المعدلات السنوية الخمسة الأخيرة بين +3% و+9.8%، غير أن Colliers قدّرت تغيّر السوق الأولية في باتومي وحدها بـ-10.7% في سبتمبر، وعزت ذلك إلى تسجيل صفقة فاخرة قبل عام. أما هبوط مارس 2020 فهو السيناريو السلبي الموثّق الذي يُختبر به الحساب، وليس تنبؤاً.

ويحتاج العائد على الاستثمار كذلك إلى معيار يُقاس عليه. فقد بلغ متوسط فائدة الودائع لأجل باللاري 8.91% في يوليو 2026، وبالعملات الأجنبية 2.52% (البنك الوطني الجورجي، عبر 1TV). ويضع رسم بياني لـGalt & Taggart ينتهي في يوليو 2026 عائداً إيجارياً قدره 8.5% إلى جانب وديعة باللاري بـ9.6% ووديعة بالدولار بـ2.4%. وللوصول إلى العائد الحقيقي على الاستثمار، اطرح التضخم الذي بلغ 5.6% في سبتمبر 2026؛ وتتوسع صفحتنا عن التضخم والعقار في هذه المسألة.

اللاري والدولار والقرض: شقة واحدة وأكثر من عائد على الاستثمار

كان السعر الرسمي للبنك الوطني الجورجي 2.7139 لاري للدولار في 31 أكتوبر 2025، و2.5992 لاري في 31 أكتوبر 2026: أي أن الدولار فقد 4.2% من قيمته أمام اللاري. والضريبة بدورها تُحسب باللاري: فبموجب المادة 73(10) من قانون الضرائب تُحوَّل الصفقة المعقودة بعملة أجنبية بسعر البنك الوطني في يومها هي، ولذلك قد تُظهر شقة اشتُريت وبيعت بالمبلغ نفسه من الدولارات ربحاً أو خسارة باللاري. والربح الناشئ عن سعر الصرف وحده مسألة يُرجع فيها إلى محاسب؛ راجع مخاطر اللاري والدولار.

والاقتراض يغيّر الأساس الذي يُقسم عليه. ففي يوليو 2026 بلغ متوسط فائدة قروض الرهن العقاري الجديدة 7.7% للقروض بالعملات الأجنبية و11.4% للقروض باللاري (بيانات البنك الوطني الجورجي)، وتحدّ قواعد البنك الوطني القروض بالعملة الأجنبية بسقف 70% من القيمة. وحين يقل العائد الصافي بعد الضريبة عن معدل الفائدة الفعلي للقرض، فإن القرض يُنقص العائد النقدي على مالك الذاتي ويُضاعف أثر أي تحرك في السعر. تحقّق من شروط البنوك للأجانب؛ وتحسب لك حاسبة الرهن العقاري لدينا القسط.

أين يُطبع العائد على الاستثمار، وأين لا يظهر أبداً

• مادة إعلانية لمطوّر: نشرت Interpressnews في 10 أبريل 2025 مقالاً موسوماً بعبارة «(Ad)» أي إعلان، جاء فيه أن «معظم المشاريع تَعِد بعائد على الاستثمار من 12 إلى 16%»، وأن مشروع Pontus Rotana كان «عائده المتوقع على الاستثمار 14.3%» عند إطلاقه، في حين «يبلغ عائده الحالي على الاستثمار 12.2%»، وفق نمذجة أعدّتها Cushman & Wakefield. ولا يذكر أيٌّ من هذه الأرقام أساساً أو مدة أو معاملة ضريبية.
• إعلان على بوابة عقارية: يعرض إعلان على Expat.com لوحدات فندقية في باتومي وغونيو 10% أو 11% سنوياً لمدة 10 سنوات، تبدأ بعد التوقيع، ويقول إن الالتزامات «مسجّلة لدى وزارة العدل الجورجية». لم نتمكن من التحقق من نوع التسجيل المقصود، ولا تُذكر العملة التي يُدفع بها الدخل.
• العقد: ينصّ عقد البيع أو العقد الابتدائي على سعر وجدول للدفعات، لا على عائد على الاستثمار. والعائد الموعود لا يُلزم أحداً إلا إذا كُتب في العقد التزاماً على طرف مسمّى.
• عرض البنك: المعدل الاسمي والمعدل الفعلي؛ وكل إعلان يذكر أي شرط من شروط الكلفة يجب أن يذكر المعدل الفعلي أيضاً (أمر البنك الوطني الجورجي رقم 32/04، المادة 3(15)(a)).
• تقارير السوق والنماذج الرسمية: تنشر Galt & Taggart وTBC Capital العائد الإجمالي وتغيّرات الأسعار؛ ولم نعثر على أي سلسلة زمنية للعائد على الاستثمار. ويُدرج الإيجار في الملحق B من النموذج II-04، وربح البيع في النموذج II-04-2، أما بطاقات ss.ge فلا تتضمن خانة للعائد.

وفي مجمّع التأجير الخاص بالشقق الفندقية يحصل المالك على حصة من الدخل، تتراوح بين 60% و70% في إعلانات البيع؛ راجع مجمّعات التأجير. وكتب موقع InternationalInvestment.biz في مارس 2026، نقلاً عن Galt & Taggart، أن «العائد الصافي الحقيقي» في باتومي «أدنى من ذلك، بين 2 و4%». فالعائد على الاستثمار المعلن ادّعاء لا أكثر؛ اسأل كيف حُسب.

مثال تطبيقي: العائد على الاستثمار لسنة واحدة على شقة مساحتها 55 م² في تبليسي

الحساب حسابنا، انطلاقاً من متوسطات منشورة: وفق أرقام Galt & Taggart لتبليسي عن يوليو 2026، أي 1,426 دولاراً للمتر المربع وإيجار شهري قدره 10.1 دولار للمتر المربع، تكلّف شقة جديدة مساحتها 55 م² مبلغ 78,430 دولاراً وتؤجَّر بـ555.50 دولاراً في الشهر. ونعتمد افتراضات التخطيط في حاسبتنا: شهر شاغر واحد، و10% للإدارة، واحتياطي 5% للإصلاحات.

1. صافي الإيجار. تدرّ 11 شهراً 6,110.50 دولاراً. وبعد طرح الإدارة (611.05 دولاراً) والإصلاحات (333.30 دولاراً) وضريبة 5% على الإيجار المقبوض (305.53 دولاراً)، يبقى للشقة 4,860.63 دولاراً، أي 6.2% من السعر.
2. العائد على الورق. ارتفاع السعر بنسبة +6.4% يضيف 5,019.52 دولاراً؛ وانخفاضه بنسبة -5.4% ينتقص 4,235.22 دولاراً.
3. القرض. 30% من المال الذاتي (23,529 دولاراً) و54,901 دولاراً مقترضة بفائدة 7.7%، مع سداد الفائدة وحدها تبسيطاً للحساب: فائدة السنة الأولى البالغة 4,227.38 دولاراً لا تُبقي من الإيجار سوى 633.25 دولاراً.
4. البيع بعد 12 شهراً بزيادة +6.4%. من مبلغ 83,449.52 دولاراً، اطرح عمولة الوسيط البالغة 3% (2,503.49 دولاراً)، وضريبة 5% على الربح (250.98 دولاراً)، ورسم التسجيل البالغ 150 لاري (57.71 دولاراً بسعر 31 أكتوبر 2026): فيكون المكسب 7,067.97 دولاراً على مبلغ مدفوع قدره 78,487.71 دولاراً.

حين يكون العائد الصافي 6.2% أدنى من فائدة القرض البالغة 7.7%، يُقلّص القرض الدخل ويُضخّم تحركات السعر. ولا يأخذ سطر البيع في الحسبان إضافات التكاليف بموجب القرار 143 ولا التحويل إلى اللاري، وهما أمران يحتاجان إلى محاسب. وبالقياس باللاري، هبط السعر الدولاري الذي لم يتغيّر من 212,851 لاري إلى 203,855 لاري بين تاريخَي أكتوبر.

العائد على الاستثمار إلى جانب العائد الإيجاري والعائد الكلي وفترة الاسترداد ومعدل العائد الداخلي

تذكر المادة الإعلانية في Interpressnews «العائد على الاستثمار أو معدل العائد الداخلي» في نَفَس واحد، مع أن معدل العائد الداخلي وحده يكترث لوصول الإيجار في السنة الأولى أو في السنة العاشرة. ومع القرض، يصبح للشقة نفسها أيضاً عائد نقدي على مالك الذاتي (cash-on-cash): 24.0% في مقابل 12.6% في مثالنا.

المصطلح بخمس لغات

لا تستخدم العقود الجورجية أي كلمة للعائد على الاستثمار؛ ويتحدث قانون الضرائب عن შემოსავალი، أي الدخل، وعن ნამეტი შემოსავალი، أي الربح من البيع.

علامات تحذيرية عند قراءة عائد على الاستثمار

• غياب المدة. نسبة 12% على عقد مدته 10 سنوات ليست 12% في السنة.
• مجموع مقسوم على عدد السنوات. هذا يضخّم المعدل السنوي؛ احسب المعدل السنوي المركّب بدلاً منه.
• عائد إجمالي تحت اسم آخر. لا أشهر شاغرة ولا إدارة ولا ضريبة 5%.
• إغفال حصة المشغّل. لا يحصل أصحاب الوحدات في المجمّع إلا على جزء من الدخل.
• غياب العملة. فقد الدولار 4.2% أمام اللاري في الأشهر الـ12 المنتهية في 31 أكتوبر 2026، فجاء العائد بالدولار أعلى من نظيره باللاري.
• عبارة «عائد موعود». إنها كلمة المعلِن ووعده هو؛ ولا يُلزم أحداً إلا التزام مكتوب على طرف مسمّى.

كيف تحسب العائد على الاستثمار لشقة في جورجيا

1. ثبّت المدة

   سنة واحدة، أو فترة الاحتفاظ التي تخطط لها.

2. اجمع الأساس

   السعر والتسجيل والتشطيب والأثاث.

3. استخرج صافي الإيجار

   الأشهر الشاغرة والإدارة والإصلاحات وضريبة 5%.

4. اختر سيناريو للسعر

   معدل نمو له مصدر، وحالة الضغط عند -5.4%.

5. اطرح تكاليف الخروج

   عمولة الوسيط، وضريبة الربح إذا كانت المدة أقل من سنتين.

6. حوّل إلى معدل سنوي وقارن

   بفوائد الودائع والتضخم، وبعملتك أنت.

أسئلة شائعة

هل يعرّف القانون الجورجي العائد على الاستثمار؟

لا. فقانون الضرائب لا يحدد إلا الضريبة على دخل الإيجار (المادة 81(2)) ويعرّف ربح البيع (المادة 82(4)(b)).

ما المعادلة الأساسية؟

المكسب مقسوماً على المال المستثمَر، عن مدة محددة؛ وتُحوَّل الأرقام الممتدة على عدة سنوات إلى معدل سنوي.

هل العائد على الاستثمار هو العائد الإيجاري نفسه؟

لا. العائد الإيجاري هو إيجار سنة منسوباً إلى السعر؛ أما العائد على الاستثمار فيضيف تغيّر القيمة وجميع التكاليف.

ما الضريبة التي تُقتطع من الإيجار؟

5% على دخل تأجير المسكن لغرض السكن، من دون خصومات (المادة 81(2)).

هل يخفّض البيع خلال سنتين العائد على الاستثمار؟

نعم: 5% من الربح (المادة 81(3))؛ ويُعفى البيع بعد أكثر من سنتين.

هل يرفع الرهن العقاري العائد على الاستثمار؟

على مالك الذاتي فقط، وبشرط أن يتفوق العائد الصافي على فائدة القرض.

بالدولار أم باللاري؟

بعملتك أنت. ففي الأشهر الـ12 المنتهية في 31 أكتوبر 2026 فقد الدولار 4.2% أمام اللاري.

هل العوائد المعلنة بين 12% و16% واقعية؟

لم نتمكن من التحقق من أيٍّ منها؛ اطلب الأساس والمدة والعملة والضريبة.

المصادر

1. قانون الضرائب الجورجي، المواد 73 و81 و82، الجريدة التشريعية لجورجيا (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)؛ القرار الضريبي العام رقم 143، 14 مايو 2026
2. ROI formula، معهد تمويل الشركات Corporate Finance Institute (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
3. Tbilisi residential market, July 2026، Galt & Taggart
4. السعر الرسمي في 31 أكتوبر 2026 وفي 31 أكتوبر 2025، البنك الوطني الجورجي
5. Tbilisi housing, August 2026، Homesoverseas.ru، نقلاً عن TBC Capital
6. Real estate investments in Batumi، مادة إعلانية في Interpressnews، 10 أبريل 2025
7. وحدات فندقية في باتومي وغونيو، Expat.com (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
8. Georgian residential market 2026، InternationalInvestment.biz، 24 مارس 2026
9. شقق للبيع، ss.ge (تاريخ الاطلاع 1 نوفمبر 2026)
10. Batumi residential market, Q2 2026، Galt & Taggart
11. Landlord registration and taxes، Espero.ge، عن دليل الحالات رقم 1518 الصادر عن دائرة الإيرادات في 7 يونيو 2023
12. أمر البنك الوطني الجورجي رقم 32/04، المادة 3(15)، الجريدة التشريعية لجورجيا؛ فوائد الودائع، يوليو 2026، 1TV، نقلاً عن البنك الوطني؛ فوائد الرهن العقاري، يوليو 2026، InternationalInvestment.biz، نقلاً عن البنك الوطني؛ التضخم، سبتمبر 2026، البنك الوطني الجورجي
13. مؤشر أسعار العقارات السكنية، الربع الـ2 من 2026، Geostat؛ مبيعات باتومي، سبتمبر 2026، InternationalInvestment.biz، نقلاً عن Colliers

سجل التغييرات

• 1 نوفمبر 2026 - نُشر هذا المصطلح استناداً إلى قانون الضرائب الجورجي، والقرار الضريبي العام رقم 143، ومعهد تمويل الشركات، وGalt & Taggart، وGeostat، وTBC Capital، وColliers، والبنك الوطني الجورجي، ودائرة الإيرادات (عبر Espero.ge)، و1TV، وInterpressnews، وExpat.com، وInternationalInvestment.biz، وss.ge.