עונתיות בבטומי: מבקרים, טיסות, מכירות ושכר דירה חודש אחר חודש

למה העונות משפיעות בבטומי יותר מאשר בטביליסי

בטומי היא עיר נופש, וכמעט כל מה שבעל דירה מתמודד איתו נקבע לפי לוח השנה: כמה מבקרים מגיעים, כמה טיסות נוחתות, מתי דירות נמכרות, כמה משלמים השוכרים וכמה עולה להחזיק את הדירה פעילה. דירה שמכניסה יפה באוגוסט יכולה לעמוד ריקה בפברואר, והחודש הטוב ביותר למכור אינו החודש הטוב ביותר לקנות. מי שמבין את הקצב הזה יודע להבחין בין תוכנית שעובדת על הנייר לתוכנית שעובדת במציאות.

העמוד הזה בוחן את השוק כולו לאורך השנה: מבקרים, שדה התעופה, מכירות נכסים, שכר דירה, חגים שמביאים אורחים והעלויות שמטפסות עם העונה. בסופו יש לוח שנה לבעלי דירות, חודש אחר חודש. לתפוסה ולמחירים ללילה לפי חודש, עיינו במדריכים שלנו על תפוסה לפי חודש ועל תמחור לפי עונה; לחיים מנובמבר עד אפריל, במדריך שלנו על החורף בבטומי.

מבקרים: רבעון קיץ אחד ושלושה רבעונים שקטים

הלשכה הלאומית לסטטיסטיקה מפרסמת את מספרי המבקרים באזורים לפי רבעון ולא לפי חודש. ובכל זאת, שיא הקיץ בולט לעין. ברבעון השלישי של 2025 נרשמו באג׳ריה 1,274,400 ביקורים בינלאומיים, כמעט כמו 1,306,300 של טביליסי, ואילו ברבעון השני של 2026 עמד חלקה של אג׳ריה בביקורים הבינלאומיים בגאורגיה על 26.2%, הרחק מאחורי הבירה. במילים אחרות, אג׳ריה מתחרה בטביליסי על מבקרים רק בקיץ.

במבט על השנה כולה, ראש ממשלת אג׳ריה אמר שהאזור קיבל ב-2025 כ-5 מיליון ביקורים, מקומיים ובינלאומיים יחד, כ-4% יותר מבשנה הקודמת, ושמספר המבקרים הזרים ברבעון הרביעי עלה בכ-10%. זהו הטיעון בעד תיירות של "ארבע עונות", אבל הקיץ עדיין נושא את רוב המשקל.

שדה התעופה חודש אחר חודש

נתוני הנוסעים של נמל התעופה של בטומי ממחישים את התנודה בצורה החדה ביותר.

לפי החשבון שלנו, אוגוסט 2025 לבדו היווה כ-17% מנוסעי השנה, וארבעת החודשים ינואר עד אפריל יחד הובילו רק מעט יותר מאוגוסט. מאי ויוני יחד, כ-216,600 נוסעים, השתוו בערך לאוגוסט אחד. ברבעון הראשון של 2026 עברו בשדה 115,785 נוסעים, כ-25.6% פחות מאשר שנה קודם לכן. קווים רבים שחשובים לרוכשים בבטומי, ובהם טיסות לתל אביב, לערי המפרץ ולקזחסטן, מוגדרים כעונתיים.

מתי דירות נמכרות

גם המכירות הולכות אחרי העונה, אם כי באיחור. המכירות הרשומות בבטומי, ש-Galt & Taggart מדווחת עליהן לפי נתוני המרשם הציבורי, הגיעו ל-4,018 ברבעון השני של 2025 ול-4,893 ברבעון השלישי, עלייה של 27% לעומת שנה קודם לכן. ברבעון הראשון של 2026 נרשמו 4,049. סקר היזמים של החברה, שמכסה כ-40% משוק הבנייה החדשה, איתר את חודש השיא בספטמבר 2025, עם 1,044 דירות שנמכרו, ואחריו 705 בינואר 2026 ו-306 במרץ 2026.

שתי הסתייגויות חלות כאן. מכירות בבנייה חדשה נרשמות רק כשהניירת הושלמה, ולכן נתוני המרשם דוחפים חלק מהמכירות למועד מאוחר יותר בשנה מזה שבו נחתמו החוזים. והסיכומים השנתיים הם מה שהם: 17,478 מכירות רשומות ב-2025, לפי Galt & Taggart. הקריאה הגסה שלנו, על סמך הרבעונים האלה, היא שהרבעון הראשון הוא השקט ביותר והשלישי והרביעי העמוסים ביותר, כשקונים שמבקרים בקיץ משלימים לעיתים קרובות את העסקה בסתיו.

השכרה לטווח ארוך לאורך השנה

לא מצאנו מדד שמשווה בין שכר הדירה בהשכרה ארוכה בקיץ לבין זה שבחורף. אמות המידה של Galt & Taggart לשכר דירה זזו ב-2025 רק מעט משנה לשנה, בכ-1.6 עד 1.7%, והנתונים שלה ליוני ולספטמבר מתייחסים לגדלי דירות שונים, כך שאי אפשר להשוות ביניהם כשינוי עונתי. מה שהמודעות כן מראות הוא את צורת השוק: ב-27 באוקטובר 2026, מתוך 15 מודעות ההשכרה הראשונות לבטומי ב-ss.ge, 6 הציעו חוזה לשנה ו-3 הציעו השכרה לתקופה קצובה שמסתיימת במאי או ביוני, לפני הקיץ.

הפיצול הזה הוא לב ההחלטה של בעל הדירה. חוזה לשנה נותן הכנסה יציבה ושוכר שנשאר; השכרת חורף ממלאת את החודשים השקטים ומפנה את הדירה לאורחים ללילה בקיץ. Galt & Taggart העריכה תשואה ברוטו ממוצעת של 7.4% ל-2025, ירידה מ-8.8% ב-2024, ולכן בכל דרך שתבחרו, בדקו אותה עם מספרים מציאותיים במחשבון תשואת השכירות שלנו.

חגים שמביאים אורחים

הקונים והאורחים של בטומי מגיעים ממדינות רבות, והחגים שלהם מעצבים את הביקוש. ישראלים היוו 13% מרוכשי הדירות בבטומי ב-2025, לפי Galt & Taggart, והטיסות לתל אביב נמנות עם הקווים העונתיים. הטבלאות במדריך התמחור שלנו מפרטות חגים גאורגיים, רוסיים, טורקיים ומוסלמיים; כדאי לסמן עוד כמה תאריכים ל-2027:

• נורוז, ראש השנה האיראני, חל בסביבות 20 עד 21 במרץ 2027; הוא הביא מבקרים מאיראן לדרום הקווקז, אם כי לא מצאנו נתונים על השפעתו בבטומי.
• פורים ב-22 עד 23 במרץ ושבועות ב-10 עד 12 ביוני 2027.
• ראש השנה ב-1 עד 3 באוקטובר, יום כיפור ב-10 עד 11 באוקטובר וסוכות ב-15 עד 22 באוקטובר 2027, דחיפה אפשרית לעונת המעבר של הסתיו.
• חופשות בתי הספר בסעודיה: לוח שנה זמני מראה חופשת אמצע שנה מ-8 בינואר 2027 ואת החופש הגדול מ-24 ביוני 2027, במקביל לתחילת השיא בבטומי.

העיר פתחה את עונת התיירות של 2026 ב-21 ביוני בפסטיבל קיץ בן יומיים ליד מגדל האלפבית. התייחסו להשפעת החגים כאל אפשרות שכדאי לתמחר לפיה, ולא כאל הזמנות שאפשר לסמוך עליהן.

עלויות שעולות עם העונה

חלק מהעלויות נשארות זהות כל השנה: דמי השירות של הבניין, הביטוח והצריכה המינימלית של שירותי התשתית. אחרות עולות בדיוק כשההכנסה עולה. דירה לשהיות קצרות שמוזמנת במלואה באוגוסט מתחלפת כל כמה ימים, כי בקיץ השהיות קצרות יותר, וכל החלפת אורחים פירושה ניקיון וכביסה; ספק אחד נוקב בכ-40 לארי לדירת חדר שינה אחד וב-50 לארי לשני חדרי שינה, אם כי לא הצלחנו לאמת את הנתון הזה באופן עצמאי. חברות ניהול גובות נתח מההכנסה; ספק נתונים אחד מדווח על כ-10 עד 15% לשירות חלקי ועל 20 עד 30% לשירות מלא בבטומי.

המיזוג הוא עלות הקיץ השנייה. כדוגמה משלנו, מזגן של 1 kW שפועל 8 שעות ביום צורך כ-240 kWh בחודש, שעולים כ-53 לארי לפי התעריפים הביתיים שבתוקף מאפריל 2026. תקצבו את העלויות האלה חודש אחר חודש, ולא כממוצע שנתי, כדי שהעודף של הקיץ יהיה אמיתי ולא אשליה.

לוח שנה לבעלי דירות

לוח השנה הוא ההמלצה שלנו על סמך הנתונים שלמעלה, ולא חוק של השוק. מועדי מס הרכוש חלים על יחידים שחייבים במס; המדריך שלנו על מס רכוש ליחידים מסביר מי חייב.

לחיות עם העונות: יתרונות וחסרונות

תכנון דירה בבטומי סביב העונות, צעד אחר צעד

1. בחרו את השימוש

   חוזה לשנה, השכרת חורף ועוד לילות בקיץ, או שימוש עצמי.

2. תקצבו חודש אחר חודש

   הכנסות והוצאות לכל חודש, לא ממוצעים.

3. תזמנו את הרכישה

   החודשים השקטים משאירים מקום למשא ומתן.

4. תזמנו את השיפוצים

   סיימו לפני יוני.

5. סמנו את מועדי המס

   31 במרץ, 1 ו-15 בנובמבר.

6. תזמנו מכירה

   פרסמו את הדירה לפני שיא הסתיו.

שאלות נפוצות

איזה חודש הוא העמוס ביותר בבטומי?

אוגוסט: נמל התעופה של בטומי טיפל בשיא של 213,636 נוסעים באוגוסט 2025.

עד כמה שקט החורף?

מינואר עד אפריל 2025 עברו בשדה 233,722 נוסעים, רק מעט יותר מאשר באוגוסט לבדו.

מתי דירות נמכרות הכי טוב?

המכירות הרשומות היו הגבוהות ביותר ברבעון השלישי של 2025, ומכירות היזמים הגיעו לשיא בספטמבר 2025.

מתי הכי כדאי לקנות?

בחודשים השקטים, ינואר עד מרץ, כשמול המוכרים עומדים פחות קונים.

האם שכר הדירה בהשכרה ארוכה משתנה לפי העונה?

לא מצאנו מדד עונתי לשכר דירה; השוק מציע גם חוזים לשנה וגם השכרות חורף שמסתיימות במאי או ביוני.

אילו עלויות עולות בקיץ?

ניקיון, כביסה, דמי ניהול ומיזוג אוויר.

מתי נפתחת העונה?

ב-2026 העיר פתחה את העונה ב-21 ביוני עם פסטיבל קיץ.

אילו מועדי מס בעלי דירות צריכים לזכור?

את הדוח על הכנסה משכירות לפני 1 באפריל, ואת דוח מס הרכוש עד 1 בנובמבר, עם תשלום עד 15 בנובמבר.

מקורות

1. Inbound tourism in the 2nd quarter of 2026, Batumelebi, בהסתמך על Geostat, 30 ביולי 2026, וכן Inbound tourism statistics, 3rd quarter 2025, Geostat
2. Adjara tourism results for 2025, Front News, 27 בפברואר 2026
3. Airport passengers in four months of 2025, הערוץ הראשון, 8 במאי 2025, וכן first half of 2025, הערוץ הראשון, 14 ביולי 2025
4. Batumi airport's millionth passenger of 2025, הערוץ הראשון, 9 באוקטובר 2025
5. 4,018 apartments sold in Batumi in 2Q25, GBC, 8 באוגוסט 2025, וכן Batumi sales in the 3rd quarter of 2025, Homesoverseas, 2 בדצמבר 2025
6. Batumi housing market: sales growth and risks of oversupply, International Investment, 1 ביוני 2026
7. From coast to capital, Investor.ge, 23 באוקטובר 2025, וכן Batumi market in June 2026, Homesoverseas, 7 באוגוסט 2026
8. Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 20 באפריל 2026
9. דירות להשכרה בבטומי, ss.ge (נצפה בתאריך 27 באוקטובר 2026)
10. חגי ישראל 2027, Hebcal, Nowruz, ויקיפדיה, וכן Saudi school calendar, Mdares (נצפה בתאריך 27 באוקטובר 2026)
11. Tourist season opens with a summer festival, Front News, 21 ביוני 2026
12. Batumi short-let management fees, Airbtics, וכן מחירי ניקיון, STR Specialist (נצפה בתאריך 27 באוקטובר 2026)

יומן שינויים

• 28 באוקטובר 2026 - עמוד נתונים שפורסם על סמך Geostat דרך Batumelebi, Front News, הערוץ הראשון, GBC, Homesoverseas, International Investment, Investor.ge, ss.ge, Hebcal, ויקיפדיה, Mdares, Airbtics ו-STR Specialist.