Почему в Батуми сезоны важнее, чем в Тбилиси
Батуми - курортный город, и почти всё, с чем сталкивается владелец квартиры, подчиняется календарю: сколько приезжает гостей, сколько садится самолётов, когда продаются квартиры, сколько платят арендаторы и во что обходится содержание жилья. Квартира, которая хорошо зарабатывает в августе, в феврале может простаивать, а самый удачный месяц для продажи вовсе не совпадает с самым удачным месяцем для покупки. Понимание этого ритма отличает план, который сходится на бумаге, от плана, который работает в жизни.
На этой странице рынок рассмотрен целиком на протяжении года: туристы, аэропорт, сделки с жильём, арендные ставки, праздники, которые приводят гостей, и расходы, растущие вместе с сезоном. В конце приведён календарь собственника по месяцам. Сколько ночей в каждом месяце бывает занято и почём их сдают, разобрано в наших руководствах: загрузка по месяцам и сезонные цены; о жизни с ноября по апрель рассказывает наше руководство о зиме в Батуми.
Туристы: один летний квартал и три тихих
Национальная статистическая служба публикует данные о приезжих по регионам поквартально, а не помесячно. Но и так летний пик очевиден. В третьем квартале 2025 года Аджария приняла 1 274 400 международных визитов, почти столько же, сколько Тбилиси с его 1 306 300, тогда как во втором квартале 2026 года на Аджарию пришлось 26,2% международных визитов в Грузию, заметно меньше, чем на столицу. Иначе говоря, соперничать с Тбилиси за туристов Аджария может только летом.
Если брать год целиком, глава правительства Аджарии сообщил, что в 2025 году регион принял около 5 миллионов визитов, внутренних и международных вместе, примерно на 4% больше, чем годом ранее, а число иностранных гостей в четвёртом квартале выросло примерно на 10%. Это довод в пользу туризма «на все четыре сезона», однако основная нагрузка по-прежнему ложится на лето.
Аэропорт по месяцам
Нагляднее всего сезонные колебания видны по числу пассажиров батумского аэропорта.
| Период | Пассажиры |
|---|---|
| Январь - апрель 2025 года | 233 722 |
| Апрель 2025 года | 78 124 |
| Январь - июнь 2025 года | 450 330 |
| Август 2025 года, рекордный месяц | 213 636 |
| Весь 2025 год | 1 230 200 |
По нашему подсчёту, на один только август 2025 года пришлось около 17% годового пассажиропотока, а четыре месяца с января по апрель вместе дали лишь чуть больше, чем август. Май и июнь вместе, около 216 600 пассажиров, примерно сравнялись с одним августом. В первом квартале 2026 года аэропорт обслужил 115 785 пассажиров, примерно на 25,6% меньше, чем годом раньше. Многие рейсы, важные для покупателей жилья в Батуми, в том числе в Тель-Авив, города Персидского залива и Казахстан, значатся сезонными.
Когда продаются квартиры
Продажи тоже идут за сезоном, хотя и с опозданием. Зарегистрированных сделок в Батуми, о которых Galt & Taggart сообщает по данным Публичного реестра, во втором квартале 2025 года было 4 018, а в третьем 4 893, на 27% больше, чем годом ранее. В первом квартале 2026 года их насчитали 4 049. Опрос девелоперов, который проводит компания и который охватывает около 40% рынка новостроек, показал пиковый месяц в сентябре 2025 года, когда было продано 1 044 квартиры, затем 705 в январе 2026 года и 306 в марте 2026 года.
| Показатель | Значение |
|---|---|
| Зарегистрированные продажи, 2-й квартал 2025 года | 4 018 |
| Зарегистрированные продажи, 3-й квартал 2025 года | 4 893 |
| Зарегистрированные продажи, 1-й квартал 2026 года | 4 049 |
| Опрос девелоперов, сентябрь 2025 года | 1 044 квартиры |
| Опрос девелоперов, март 2026 года | 306 квартир |
| Colliers, июль 2025 года | 1 664 сделки |
| Colliers, июнь 2026 года | 1 468 сделок |
Здесь есть две оговорки. Продажа в новостройке регистрируется только после оформления документов, поэтому по данным реестра часть сделок оказывается позже в году, чем были подписаны договоры. А итоги за целые годы таковы, каковы есть: 17 478 зарегистрированных продаж в 2025 году, по данным Galt & Taggart. Наше приблизительное прочтение этих кварталов: первый квартал самый тихий, третий и четвёртый самые оживлённые, а покупатели, приезжающие летом, нередко завершают сделку осенью.
Долгосрочная аренда в течение года
Индекса, который сравнивал бы ставки долгосрочной аренды летом и зимой, мы не нашли. Ориентиры арендных ставок Galt & Taggart за 2025 год изменились в годовом выражении совсем немного, примерно на 1,6-1,7%, а в июньских и сентябрьских цифрах взяты квартиры разной площади, так что сравнивать их как сезонное изменение нельзя. Объявления же показывают устройство рынка: 27 октября 2026 года из первых 15 объявлений об аренде в Батуми на ss.ge 6 предлагали договор на год, а 3 - аренду на фиксированный срок, который заканчивается в мае или июне, до начала лета.
В этом разделении и состоит главный выбор собственника. Годовой договор даёт стабильный доход и жильца, который не уезжает; зимняя аренда заполняет тихие месяцы и освобождает квартиру для посуточных гостей летом. Galt & Taggart оценила среднюю валовую доходность в 2025 году в 7,4% против 8,8% в 2024 году, поэтому какой бы путь вы ни выбрали, проверьте его на реалистичных цифрах в нашем калькуляторе арендной доходности.
Праздники, которые приводят гостей
Покупатели и гости Батуми приезжают из многих стран, и их праздники влияют на спрос. По данным Galt & Taggart, в 2025 году на израильтян пришлось 13% покупателей квартир в Батуми, а рейсы в Тель-Авив входят в число сезонных. В таблицах нашего руководства по ценам перечислены грузинские, российские, турецкие и мусульманские праздники; на 2027 год стоит отметить ещё несколько дат:
- Новруз, иранский Новый год, приходится примерно на 20-21 марта 2027 года; он приводил иранских гостей на Южный Кавказ, хотя данных о его влиянии на Батуми мы не нашли.
- Пурим 22-23 марта и Шавуот 10-12 июня 2027 года.
- Рош ха-Шана 1-3 октября, Йом Кипур 10-11 октября и Суккот 15-22 октября 2027 года: возможная поддержка для осеннего межсезонья.
- Школьные каникулы в Саудовской Аравии: по предварительному календарю, середина учебного года прерывается каникулами с 8 января 2027 года, а летние каникулы начинаются 24 июня 2027 года, как раз к началу пика в Батуми.
Туристический сезон 2026 года город открыл 21 июня двухдневным летним фестивалем у Башни алфавита. Воспринимайте влияние праздников как возможность, которую стоит заложить в цену, а не как бронирования, на которые можно рассчитывать.
Расходы, которые растут вместе с сезоном
Часть расходов не меняется весь год: плата за обслуживание дома, страховка и минимальное потребление коммунальных услуг. Другие растут ровно тогда, когда растёт доход. Посуточная квартира, полностью забронированная в августе, меняет гостей каждые несколько дней, ведь летом гости останавливаются на более короткий срок, а каждая смена означает уборку и стирку белья; один исполнитель называет около 40 лари за квартиру с одной спальней и 50 лари за две спальни, хотя проверить эту цифру независимо мы не смогли. Управляющие компании берут долю от дохода; один аналитический сервис сообщает, что в Батуми это примерно 10-15% за частичное обслуживание и 20-30% за полное.
Ещё одна летняя статья расходов - кондиционер. Наш собственный пример: прибор мощностью 1 кВт, работающий 8 часов в день, потребляет около 240 кВт·ч в месяц, что при тарифах для населения, действующих с апреля 2026 года, обходится примерно в 53 лари. Закладывайте эти расходы в бюджет помесячно, а не как среднегодовую величину, чтобы летний излишек был настоящим, а не кажущимся.
Календарь собственника
| Месяцы | Что происходит | Что делать |
|---|---|---|
| Январь - март | Меньше всего рейсов и зарегистрированных продаж | Смотреть квартиры в непогоду, торговаться, продлевать или завершать зимнюю аренду |
| Не позднее 31 марта | Срок подачи декларации по налогу на доход от аренды | Подать её до 1 апреля |
| Апрель и май | Поток постепенно нарастает | Закончить ремонт, открыть календарь летних бронирований |
| Июнь | Сезон открывается около 21 июня | Перейти на посуточную сдачу, если так задумано |
| Июль и август | Пик рейсов и доходов | Следить за расходами на уборку и кондиционер |
| Сентябрь | Пиковый месяц продаж новостроек в 2025 году | Удачное время, чтобы выставить квартиру на продажу |
| Октябрь | Межсезонье | Давать объявления о помесячной аренде на зиму |
| Ноябрь | Самый дождливый месяц | Декларация по налогу на имущество не позднее 1 ноября, уплата не позднее 15 ноября, проверки перед зимой |
| Декабрь | Новогодний сезон | Краткосрочная сдача на праздники |
Этот календарь - наши рекомендации на основе приведённых выше цифр, а не правило рынка. Сроки по налогу на имущество касаются физических лиц, которые обязаны его платить; кто именно, объясняет наше руководство о налоге на имущество для физических лиц.
Жизнь в ритме сезонов: плюсы и минусы
| Плюсы | Минусы |
|---|---|
| Сильный летний пик для посуточной сдачи | Долгий тихий период с ноября по апрель |
| Зимняя аренда может покрыть расходы на содержание | Доход ниже, чем летом |
| Тихие месяцы удобны для покупки и ремонта | Зимой меньше рейсов и работающих сервисов |
| Осень - активное время для продажи | Данные реестра отстают от договоров |
| Праздники разных стран распределяют спрос | Влияние праздников трудно измерить |
Будет добавлено командой: график для команды: пассажиры аэропорта и зарегистрированные продажи по кварталам на одной временной шкале с отметками открытия сезона и пикового месяца продаж.
Как спланировать квартиру в Батуми с учётом сезонов: по шагам
Выберите назначение
Аренда на год, зимняя аренда плюс посуточная сдача летом или собственное проживание.
Составьте бюджет по месяцам
Доходы и расходы на каждый месяц, а не средние значения.
Выберите время покупки
Тихие месяцы оставляют простор для торга.
Выберите время ремонта
Закончите его до июня.
Отметьте налоговые даты
31 марта, а также 1 и 15 ноября.
Выберите время продажи
Выставьте квартиру до осеннего пика.
Частые вопросы
Какой месяц в Батуми самый загруженный?
Август: в августе 2025 года аэропорт Батуми обслужил рекордные 213 636 пассажиров.
Насколько тихо зимой?
С января по апрель 2025 года через аэропорт прошло 233 722 пассажира, лишь немногим больше, чем за один август.
Когда квартиры продаются лучше всего?
Больше всего зарегистрированных продаж было в третьем квартале 2025 года, а продажи девелоперов достигли пика в сентябре 2025 года.
Когда лучше всего покупать?
В тихие месяцы с января по март, когда у продавцов меньше покупателей.
Меняются ли ставки долгосрочной аренды в зависимости от сезона?
Сезонного индекса арендных ставок мы не нашли; на рынке предлагают и годовые договоры, и зимнюю аренду до мая или июня.
Какие расходы растут летом?
Уборка, стирка белья, вознаграждение управляющей компании и кондиционирование.
Когда открывается сезон?
В 2026 году город открыл сезон 21 июня летним фестивалем.
Какие налоговые даты стоит помнить собственникам?
Декларацию о доходе от аренды нужно подать до 1 апреля, декларацию по налогу на имущество - не позднее 1 ноября, а уплатить налог - не позднее 15 ноября.
Источники
- Въездной туризм во 2-м квартале 2026 года, Batumelebi со ссылкой на Geostat, 30 июля 2026 г., и статистика въездного туризма за 3-й квартал 2025 года, Geostat
- Итоги туристического года в Аджарии за 2025 год, Front News, 27 февраля 2026 г.
- Пассажиропоток аэропортов за четыре месяца 2025 года, Первый канал, 8 мая 2025 г., и за первое полугодие 2025 года, Первый канал, 14 июля 2025 г.
- Миллионный пассажир аэропорта Батуми в 2025 году, Первый канал, 9 октября 2025 г.
- 4,018 apartments sold in Batumi in 2Q25, GBC, 8 августа 2025 г., и продажи в Батуми в 3-м квартале 2025 года, Homesoverseas, 2 декабря 2025 г.
- Batumi housing market: sales growth and risks of oversupply, International Investment, 1 июня 2026 г.
- From coast to capital, Investor.ge, 23 октября 2025 г., и рынок Батуми в июне 2026 года, Homesoverseas, 7 августа 2026 г.
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 20 апреля 2026 г.
- Аренда квартир в Батуми, ss.ge (дата обращения 27 октября 2026 г.)
- Еврейские праздники 2027 года, Hebcal, Новруз, Википедия, и школьный календарь Саудовской Аравии, Mdares (дата обращения 27 октября 2026 г.)
- Туристический сезон открылся летним фестивалем, Front News, 21 июня 2026 г.
- Комиссии за управление посуточной арендой в Батуми, Airbtics, и цены на уборку, STR Specialist (дата обращения 27 октября 2026 г.)
История изменений
- - Страница данных опубликована по материалам Geostat через Batumelebi, а также Front News, Первого канала, GBC, Homesoverseas, International Investment, Investor.ge, ss.ge, Hebcal, Википедии, Mdares, Airbtics и STR Specialist.