რატომ აქვს სეზონებს ბათუმში უფრო დიდი მნიშვნელობა, ვიდრე თბილისში
ბათუმი საკურორტო ქალაქია და თითქმის ყველაფერი, რასაც მესაკუთრე აწყდება, კალენდარს მისდევს: რამდენი სტუმარი ჩამოდის, რამდენი თვითმფრინავი ეშვება, როდის იყიდება ბინები, რამდენს იხდიან მოიჯარეები და რა ჯდება ბინის მოვლა-შენახვა. ბინა, რომელიც აგვისტოში კარგ შემოსავალს მოაქვს, თებერვალში შეიძლება ცარიელი იდგეს, ხოლო გაყიდვისთვის საუკეთესო თვე ყიდვისთვის საუკეთესო თვე არ არის. ამ რიტმის გაგება განასხვავებს გეგმას, რომელიც მხოლოდ ქაღალდზე მუშაობს, იმ გეგმისგან, რომელიც რეალურად ამართლებს.
ეს გვერდი ბაზარს მთლიანობაში, წლის მანძილზე განიხილავს: სტუმრებს, აეროპორტს, ქონების გაყიდვებს, ქირას, დღესასწაულებს, რომლებსაც სტუმრები მოჰყავს, და ხარჯებს, რომლებიც სეზონთან ერთად იზრდება. ბოლოს მესაკუთრის კალენდარს გთავაზობთ, თვიდან თვემდე. თუ ღამისთევის დატვირთვა და ფასები თვეების ჭრილში გაინტერესებთ, გადადით ჩვენს გზამკვლევებზე დატვირთვა თვეების მიხედვით და ფასები სეზონის მიხედვით, ხოლო ნოემბრიდან აპრილამდე ცხოვრებაზე - ჩვენი გზამკვლევი ზამთარი ბათუმში.
სტუმრები: ერთი ზაფხულის კვარტალი და სამი მშვიდი
სტატისტიკის ეროვნული სამსახური რეგიონების ვიზიტების რაოდენობას კვარტლების მიხედვით აქვეყნებს და არა თვეების. მიუხედავად ამისა, ზაფხულის პიკი აშკარაა. 2025 წლის მესამე კვარტალში აჭარამ 1 274 400 საერთაშორისო ვიზიტი მიიღო, თითქმის იმდენივე, რამდენიც თბილისმა (1 306 300), მაშინ როცა 2026 წლის მეორე კვარტალში საქართველოში განხორციელებულ საერთაშორისო ვიზიტებში აჭარის წილი 26,2% იყო, დედაქალაქზე გაცილებით ნაკლები. სხვა სიტყვებით, სტუმრებისთვის ბრძოლაში აჭარა თბილისს მხოლოდ ზაფხულში ეჯიბრება.
მთელი წლის ჭრილში აჭარის მთავრობის თავმჯდომარის თქმით, 2025 წელს რეგიონს დაახლოებით 5 მილიონი ვიზიტი ჰქონდა, შიდა და საერთაშორისო ერთად, რაც წინა წელთან შედარებით დაახლოებით 4%-ით მეტია, ხოლო მეოთხე კვარტალში უცხოელი სტუმრების რაოდენობა დაახლოებით 10%-ით გაიზარდა. ეს „ოთხი სეზონის“ ტურიზმის სასარგებლო არგუმენტია, თუმცა ტვირთის უდიდეს ნაწილს ისევ ზაფხული ზიდავს.
აეროპორტი თვეების მიხედვით
რყევა ყველაზე თვალსაჩინოდ ბათუმის აეროპორტის მგზავრთა ციფრებში ჩანს.
| პერიოდი | მგზავრები |
|---|---|
| 2025 წლის იანვარი-აპრილი | 233 722 |
| 2025 წლის აპრილი | 78 124 |
| 2025 წლის იანვარი-ივნისი | 450 330 |
| 2025 წლის აგვისტო, რეკორდული თვე | 213 636 |
| მთლიანად 2025 წელი | 1 230 200 |
ჩვენი გამოთვლით, მარტო 2025 წლის აგვისტოზე წლის მგზავრების დაახლოებით 17% მოვიდა, ხოლო იანვრიდან აპრილამდე ოთხმა თვემ ერთად აგვისტოზე სულ ოდნავ მეტი მგზავრი გაატარა. მაისი და ივნისი ერთად, დაახლოებით 216 600 მგზავრით, დაახლოებით ერთ აგვისტოს უტოლდებოდა. 2026 წლის პირველ კვარტალში აეროპორტმა 115 785 მგზავრი მოემსახურა, წლით ადრინდელზე დაახლოებით 25,6%-ით ნაკლები. ბათუმის მყიდველებისთვის მნიშვნელოვანი ბევრი მიმართულება, მათ შორის თელ-ავივის, სპარსეთის ყურის ქალაქებისა და ყაზახეთის რეისები, სეზონურად არის მითითებული.
როდის იყიდება ბინები
გაყიდვებიც სეზონს მიჰყვება, თუმცა დაგვიანებით. ბათუმში რეგისტრირებული გაყიდვები, რომლებსაც Galt & Taggart საჯარო რეესტრის მონაცემებით აქვეყნებს, 2025 წლის მეორე კვარტალში 4 018 იყო, მესამე კვარტალში კი 4 893, რაც წინა წლის იმავე პერიოდზე 27%-ით მეტია. 2026 წლის პირველ კვარტალში 4 049 გაყიდვა დარეგისტრირდა. კომპანიის მიერ დეველოპერების გამოკითხვამ, რომელიც ახალაშენებული ბინების ბაზრის დაახლოებით 40%-ს მოიცავს, პიკურ თვედ 2025 წლის სექტემბერი გამოავლინა 1 044 გაყიდული ბინით, შემდეგ კი 705 ბინა 2026 წლის იანვარში და 306 ბინა 2026 წლის მარტში.
| მაჩვენებელი | ციფრი |
|---|---|
| რეგისტრირებული გაყიდვები, 2025 წლის მე-2 კვარტალი | 4 018 |
| რეგისტრირებული გაყიდვები, 2025 წლის მე-3 კვარტალი | 4 893 |
| რეგისტრირებული გაყიდვები, 2026 წლის 1-ლი კვარტალი | 4 049 |
| დეველოპერების გამოკითხვა, 2025 წლის სექტემბერი | 1 044 ბინა |
| დეველოპერების გამოკითხვა, 2026 წლის მარტი | 306 ბინა |
| Colliers, 2025 წლის ივლისი | 1 664 გარიგება |
| Colliers, 2026 წლის ივნისი | 1 468 გარიგება |
აქ ორი დათქმაა საჭირო. ახალაშენებული ბინის გაყიდვა მხოლოდ საბუთების გაფორმების დასრულებისას რეგისტრირდება, ამიტომ რეესტრის ციფრები ზოგიერთ გაყიდვას წლის უფრო გვიან პერიოდში აჩვენებს, ვიდრე ხელშეკრულება რეალურად გაფორმდა. გარდა ამისა, წლიური ჯამები ისეთია, როგორიც არის: Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2025 წელს 17 478 გაყიდვა დარეგისტრირდა. ამ კვარტლებზე დაყრდნობით ჩვენი მიახლოებითი შეფასებაა, რომ პირველი კვარტალი ყველაზე მშვიდია, მესამე და მეოთხე კი ყველაზე დატვირთული, ხოლო მყიდველები, რომლებიც ზაფხულში ჩამოდიან, გარიგებას ხშირად შემოდგომაზე ასრულებენ.
გრძელვადიანი ქირა წლის განმავლობაში
ვერ ვიპოვეთ ინდექსი, რომელიც გრძელვადიან ქირას ზაფხულსა და ზამთარში ადარებს. Galt & Taggart-ის საორიენტაციო ქირები 2025 წელს წლიურ ჭრილში მხოლოდ ოდნავ შეიცვალა, დაახლოებით 1,6-დან 1,7%-მდე, ხოლო მისი ივნისისა და სექტემბრის ციფრები ბინის სხვადასხვა ზომას ეფუძნება, ამიტომ მათი სეზონურ ცვლილებად შედარება შეუძლებელია. განცხადებები კი ბაზრის სტრუქტურას აჩვენებს: 2026 წლის 27 ოქტომბერს ss.ge-ზე ბათუმის ქირავნობის პირველი 15 განცხადებიდან 6 ერთწლიან იჯარას სთავაზობდა, 3 კი ფიქსირებული ვადით გაქირავებას, რომელიც მაისში ან ივნისში, ზაფხულამდე სრულდება.
სწორედ ეს გაყოფაა მესაკუთრის არჩევანის არსი. ერთწლიანი იჯარა სტაბილურ შემოსავალს და ხანგრძლივად მცხოვრებ მოიჯარეს გაძლევთ; ზამთრის გაქირავება კი მშვიდ თვეებს ავსებს და ზაფხულისთვის ბინას დღიური სტუმრებისთვის ათავისუფლებს. Galt & Taggart-მა 2025 წლის საშუალო მთლიანი შემოსავლიანობა 7,4%-ად შეაფასა, რაც 2024 წლის 8,8%-ზე ნაკლებია, ამიტომ რომელი გზაც არ უნდა აირჩიოთ, რეალისტური ციფრებით შეამოწმეთ ის ჩვენს ქირის შემოსავლიანობის კალკულატორში.
დღესასწაულები, რომლებსაც სტუმრები მოჰყავს
ბათუმის მყიდველები და სტუმრები მრავალი ქვეყნიდან ჩამოდიან და მათი დღესასწაულები მოთხოვნას აყალიბებს. Galt & Taggart-ის მონაცემებით, 2025 წელს ბათუმში ბინების მყიდველთა 13% ისრაელელები იყვნენ, თელ-ავივის რეისები კი სეზონურ მარშრუტებს შორისაა. ჩვენი ფასების გზამკვლევის ცხრილებში ქართული, რუსული, თურქული და მუსლიმური დღესასწაულებია ჩამოთვლილი; 2027 წლისთვის კიდევ რამდენიმე თარიღის აღნიშვნა ღირს:
- ნოვრუზი, ირანული ახალი წელი, 2027 წლის 20-21 მარტის ახლოს მოდის; ის სამხრეთ კავკასიაში ირანელ სტუმრებს იზიდავდა, თუმცა ბათუმზე მისი გავლენის შესახებ მონაცემები ვერ ვიპოვეთ.
- პურიმი 22-23 მარტს და შავუოთი 2027 წლის 10-12 ივნისს.
- როშ ჰაშანა 1-3 ოქტომბერს, იომ კიპური 10-11 ოქტომბერს და სუქოთი 2027 წლის 15-22 ოქტომბერს, რაც შემოდგომის გარდამავალ სეზონს შესაძლოა გამოაცოცხლოს.
- საუდის არაბეთის სასკოლო არდადეგები: წინასწარი კალენდრით, შუაწლიური შესვენება 2027 წლის 8 იანვრიდან იწყება, ზაფხულის არდადეგები კი 2027 წლის 24 ივნისიდან, რაც ბათუმის პიკის დასაწყისს ემთხვევა.
ქალაქმა 2026 წლის ტურისტული სეზონი 21 ივნისს ანბანის კოშკთან გამართული ორდღიანი ზაფხულის ფესტივალით გახსნა. დღესასწაულების გავლენა განიხილეთ როგორც შესაძლებლობა, რომელიც ფასში უნდა გაითვალისწინოთ, და არა როგორც ჯავშნები, რომლებზეც შეგიძლიათ დაეყრდნოთ.
ხარჯები, რომლებიც სეზონთან ერთად იზრდება
ზოგიერთი ხარჯი მთელი წლის განმავლობაში უცვლელია: შენობის მომსახურების საფასური, დაზღვევა და კომუნალური მომსახურების მინიმალური მოხმარება. სხვები კი ზუსტად მაშინ იზრდება, როცა შემოსავალი. მოკლევადიანი გაქირავების ბინაში, რომელიც აგვისტოში სრულად დაჯავშნილია, სტუმრები ყოველ რამდენიმე დღეში იცვლებიან, რადგან ზაფხულში სტუმრები უფრო მოკლე ვადით რჩებიან, და ყოველი ცვლა დალაგებასა და თეთრეულის რეცხვას ნიშნავს; ერთი მომსახურე კომპანია ერთსაძინებლიან ბინაზე დაახლოებით 40 ლარს ასახელებს, ორსაძინებლიანზე კი 50 ლარს, თუმცა ამ ციფრის დამოუკიდებლად გადამოწმება ვერ შევძელით. მართვის კომპანიები შემოსავლის წილს იღებენ; ერთი ანალიტიკური სერვისის ცნობით, ბათუმში ნაწილობრივი მომსახურება დაახლოებით 10-დან 15%-მდე ჯდება, სრული კი 20-დან 30%-მდე.
ზაფხულის მეორე ხარჯი კონდიციონერია. ჩვენივე მაგალითით, 1 კვტ სიმძლავრის მოწყობილობა, რომელიც დღეში 8 საათი მუშაობს, თვეში დაახლოებით 240 კვტ.სთ-ს მოიხმარს, რაც 2026 წლის აპრილიდან მოქმედი საყოფაცხოვრებო ტარიფებით დაახლოებით 53 ლარი გამოდის. ეს ხარჯები ბიუჯეტში თვეების მიხედვით გაწერეთ და არა წლიური საშუალოს სახით, რათა ზაფხულის მოგება რეალური იყოს და არა ილუზია.
მესაკუთრის კალენდარი
| თვეები | რა ხდება | რა უნდა გააკეთოთ |
|---|---|---|
| იანვარი-მარტი | ყველაზე ცოტა რეისი და რეგისტრირებული გაყიდვა | ბინები ცუდ ამინდში დაათვალიერეთ, ივაჭრეთ, ზამთრის ქირავნობა გააგრძელეთ ან დაასრულეთ |
| 31 მარტის ჩათვლით | ქირის შემოსავლის საგადასახადო დეკლარაციის ვადა | წარადგინეთ 1 აპრილამდე |
| აპრილი და მაისი | მოძრაობა მატულობს | დაასრულეთ რემონტი, გახსენით ზაფხულის ჯავშნების კალენდარი |
| ივნისი | სეზონი დაახლოებით 21 ივნისს იხსნება | თუ ასეა დაგეგმილი, დღიურ გაქირავებაზე გადადით |
| ივლისი და აგვისტო | რეისებისა და შემოსავლის პიკი | თვალი ადევნეთ დალაგებისა და კონდიციონერის ხარჯებს |
| სექტემბერი | 2025 წელს ახალაშენებული ბინების გაყიდვების პიკური თვე | ხელსაყრელი დროა ბინის გაყიდვის განცხადების განსათავსებლად |
| ოქტომბერი | გარდამავალი სეზონი | გაავრცელეთ ზამთრის ყოველთვიური ქირავნობის განცხადებები |
| ნოემბერი | ყველაზე წვიმიანი თვე | ქონების გადასახადის დეკლარაცია 1 ნოემბრამდე, გადახდა 15 ნოემბრამდე, ზამთრისწინა შემოწმება |
| დეკემბერი | საახალწლო სეზონი | მოკლევადიანი გაქირავება დღესასწაულების პერიოდში |
ეს კალენდარი ზემოთ მოყვანილ ციფრებზე დაფუძნებული ჩვენი რეკომენდაციაა და არა ბაზრის წესი. ქონების გადასახადის თარიღები ეხება ფიზიკურ პირებს, რომლებსაც ეს გადასახადი ეკისრებათ; ვის ეკისრება, ამას ჩვენი გზამკვლევი ქონების გადასახადი ფიზიკური პირებისთვის განმარტავს.
ცხოვრება სეზონების რიტმში: დადებითი და უარყოფითი მხარეები
| დადებითი | უარყოფითი |
|---|---|
| ზაფხულის ძლიერი პიკი დღიური გაქირავებისთვის | ხანგრძლივი მშვიდი პერიოდი ნოემბრიდან აპრილამდე |
| ზამთრის ქირავნობამ შეიძლება მიმდინარე ხარჯები დაფაროს | შემოსავალი ზაფხულზე დაბალია |
| მშვიდი თვეები ყიდვისა და რემონტისთვის კარგია | ზამთარში ნაკლები რეისი და მომსახურებაა |
| შემოდგომა გაყიდვისთვის აქტიური პერიოდია | რეესტრის მონაცემები ხელშეკრულებებს ჩამორჩება |
| რამდენიმე ქვეყნის დღესასწაულები მოთხოვნას ანაწილებს | დღესასწაულების გავლენის გაზომვა რთულია |
დასამატებელია გუნდის მიერ: დიაგრამა, რომელიც გუნდმა უნდა დახატოს: აეროპორტის მგზავრები და რეგისტრირებული გაყიდვები კვარტლების მიხედვით ერთ დროით ღერძზე, სეზონის გახსნისა და გაყიდვების პიკური თვის აღნიშვნით.
ბათუმის ბინის დაგეგმვა სეზონების გათვალისწინებით, ნაბიჯ-ნაბიჯ
აირჩიეთ გამოყენების ფორმა
ერთწლიანი იჯარა, ზამთრის ქირავნობა და ზაფხულში დღიური სტუმრები, ან საკუთარი სარგებლობა.
შეადგინეთ ბიუჯეტი თვეების მიხედვით
შემოსავალი და ხარჯი თითოეული თვისთვის, და არა საშუალოები.
შეარჩიეთ ყიდვის დრო
მშვიდი თვეები ვაჭრობის საშუალებას იძლევა.
შეარჩიეთ რემონტის დრო
დაასრულეთ ივნისამდე.
მონიშნეთ საგადასახადო თარიღები
31 მარტი და 1 და 15 ნოემბერი.
შეარჩიეთ გაყიდვის დრო
განცხადება შემოდგომის პიკამდე განათავსეთ.
ხშირი კითხვები
რომელია ბათუმში ყველაზე დატვირთული თვე?
აგვისტო: 2025 წლის აგვისტოში ბათუმის აეროპორტმა რეკორდული 213 636 მგზავრი გაატარა.
რამდენად მშვიდია ზამთარი?
2025 წლის იანვრიდან აპრილის ჩათვლით აეროპორტმა 233 722 მგზავრს მოემსახურა, რაც მარტო აგვისტოს მაჩვენებელს მხოლოდ ოდნავ აღემატება.
როდის იყიდება ბინები ყველაზე კარგად?
რეგისტრირებული გაყიდვები 2025 წლის მესამე კვარტალში იყო ყველაზე მაღალი, დეველოპერების გაყიდვებმა კი პიკს 2025 წლის სექტემბერში მიაღწია.
როდის ჯობია ყიდვა?
მშვიდ თვეებში, იანვრიდან მარტამდე, როცა გამყიდველებს ნაკლები მყიდველი ჰყავთ.
იცვლება თუ არა გრძელვადიანი ქირა სეზონის მიხედვით?
სეზონური ქირის ინდექსი ვერ ვიპოვეთ; ბაზარზე როგორც ერთწლიანი იჯარაა, ისე ზამთრის ქირავნობა, რომელიც მაისში ან ივნისში მთავრდება.
რომელი ხარჯები იზრდება ზაფხულში?
დალაგება, თეთრეულის რეცხვა, მართვის საკომისიო და კონდიციონერი.
როდის იხსნება სეზონი?
2026 წელს ქალაქმა სეზონი 21 ივნისს ზაფხულის ფესტივალით გახსნა.
რომელი საგადასახადო თარიღები უნდა ახსოვდეს მესაკუთრეს?
ქირის შემოსავლის დეკლარაცია 1 აპრილამდე, ქონების გადასახადის დეკლარაცია 1 ნოემბრამდე და მისი გადახდა 15 ნოემბრამდე.
წყაროები
- შემომყვანი ტურიზმი 2026 წლის მე-2 კვარტალში, ბათუმელები, საქსტატის მონაცემებით, 2026 წლის 30 ივლისი, და შემომყვანი ტურიზმის სტატისტიკა, 2025 წლის მე-3 კვარტალი, საქსტატი
- აჭარის ტურიზმის 2025 წლის შედეგები, Front News, 2026 წლის 27 თებერვალი
- აეროპორტების მგზავრები 2025 წლის ოთხ თვეში, პირველი არხი, 2025 წლის 8 მაისი, და 2025 წლის პირველი ნახევარი, პირველი არხი, 2025 წლის 14 ივლისი
- ბათუმის აეროპორტის 2025 წლის მემილიონე მგზავრი, პირველი არხი, 2025 წლის 9 ოქტომბერი
- 4 018 apartments sold in Batumi in 2Q25, GBC, 2025 წლის 8 აგვისტო, და ბათუმის გაყიდვები 2025 წლის მე-3 კვარტალში, Homesoverseas, 2025 წლის 2 დეკემბერი
- Batumi housing market: sales growth and risks of oversupply, International Investment, 2026 წლის 1 ივნისი
- From coast to capital, Investor.ge, 2025 წლის 23 ოქტომბერი, და ბათუმის ბაზარი 2026 წლის ივნისში, Homesoverseas, 2026 წლის 7 აგვისტო
- Sector snapshot: Batumi residential real estate, Investor.ge, 2026 წლის 20 აპრილი
- ქირავდება ბინები ბათუმში, ss.ge (ნანახია 2026 წლის 27 ოქტომბერი)
- ებრაული დღესასწაულები 2027, Hebcal, ნოვრუზი, Wikipedia, და საუდის არაბეთის სასკოლო კალენდარი, Mdares (ნანახია 2026 წლის 27 ოქტომბერი)
- ტურისტული სეზონი ზაფხულის ფესტივალით გაიხსნა, Front News, 2026 წლის 21 ივნისი
- მოკლევადიანი გაქირავების მართვის საკომისიო ბათუმში, Airbtics, და დალაგების ფასები, STR Specialist (ნანახია 2026 წლის 27 ოქტომბერი)
ცვლილებების ისტორია
- - მონაცემების გვერდი გამოქვეყნდა შემდეგ წყაროებზე დაყრდნობით: საქსტატი ბათუმელების მეშვეობით, Front News, პირველი არხი, GBC, Homesoverseas, International Investment, Investor.ge, ss.ge, Hebcal, Wikipedia, Mdares, Airbtics და STR Specialist.