ბათუმის მაღლივი შენობები: მშენებლობის ხარისხი, ხანძრის უსაფრთხოება და რა უნდა შეამოწმოთ

რამდენად ხარისხიანია ბათუმის კოშკები?

ბოლო თხუთმეტი წლის განმავლობაში ბათუმში იმაზე მეტი მაღალი შენობა აშენდა, ვიდრე საქართველოს ნებისმიერ სხვა ქალაქში, და დღეს სანაპირო ზოლს 30-, 40- და 50-სართულიანი კოშკები მიუყვება. მყიდველები ყველა მათგანზე ერთსა და იმავეს კითხულობენ: უსაფრთხოა და კარგადაა თუ არა აშენებული ეს შენობა? ერთი პასუხი არ არსებობს, რადგან ხარისხი დეველოპერზე, პროექტის ავტორზე, მშენებელ კონტრაქტორზე და იმაზეა დამოკიდებული, რამდენად ზედმიწევნით იყო დაცული წესები. ჩვენ შეგვიძლია აგიხსნათ, რა მოთხოვნებს უნდა აკმაყოფილებდეს კოშკი, რა პრობლემები გამოვლინდა ბათუმში და რა უნდა შეამოწმოთ, სანამ ზღვის თავზე, მაღალ სართულზე ბინას შეიძენთ.

ეს სტატია კონკრეტულად ბათუმის მაღალსართულიან შენობებს ეძღვნება. შემოწმებებისთვის, რომლებიც მშენებარე ბინის ნებისმიერ შესყიდვას ეხება, იხილეთ ჩვენი დეველოპერის საკონტროლო სია; სეისმური უსაფრთხოების ზოგად საკითხებზე კი ჩვენი სტატია თბილისის შენობების სეისმური უსაფრთხოების შესახებ ხსნის ნორმებს, რომლებიც მთელ ქვეყანაში მოქმედებს.

ყველაზე მაღალი შენობები

გზაში კიდევ უფრო მაღალი შენობებია: იმავე სიაში მითითებულია 260-მეტრიანი მშენებარე კოშკი, რომლის დასრულებაც 2027 წლისთვის არის მოსალოდნელი. შენობების სიმაღლის მიხედვით ოფიციალური აღრიცხვა ვერ ვიპოვეთ; ვიკიპედიის სიაში საქართველოს უმაღლესი შენობების შესახებ ბათუმის 18 დასრულებული შენობაა 100 მ-ზე მეტი სიმაღლით, აქედან 8 - 150 მ-ზე მაღალი.

შენობის კლასი და რას ნიშნავს ის

ქართული წესები შენობებს რისკის მიხედვით კლასებად ყოფს. მშენებლობის ნებართვის შესახებ მთავრობის დადგენილების თანახმად, 2019 წლის ცვლილებების შემდეგ, ნებისმიერი შენობა, რომლის სიმაღლე 22 მ-ს ან ფართობი 6 000 მ²-ს აღემატება, IV კლასს მიეკუთვნება. ამიტომ ბათუმის თითქმის ყველა კოშკი IV კლასისაა. V კლასი ცალკე კატეგორიაა გაზრდილი ტექნიკური რისკის მქონე ნაგებობებისთვის და არა უბრალოდ მაღალი შენობებისთვის, ასე რომ, გამყიდველი, რომელიც საცხოვრებელ კოშკს „V კლასისად“ მოიხსენიებს, ტერმინებს არასწორად იყენებს.

კლასს მნიშვნელობა აქვს, რადგან სწორედ ის განსაზღვრავს საჭირო დოკუმენტაციას. IV კლასის შენობას სჭირდება მშენებლობის ნებართვა, რომელიც პროექტის შემოწმების შემდეგ გაიცემა; დეველოპერი ვალდებულია, სამუშაოების მეთვალყურეობისთვის აკრედიტებული ტექნიკური ზედამხედველი დაიქირაოს, ბოლოს კი შენობა ოფიციალურად უნდა იქნეს მიღებული ექსპლუატაციაში. თუმცა სახელმწიფო ზედამხედველს მხოლოდ წინა წელს ნებადართული III და IV კლასის შენობების 10%-ის შემოწმება ევალება. ამიტომ ხარისხის კონტროლის ძირითადი ტვირთი დეველოპერზე, მის კონტრაქტორსა და იმ კერძო ზედამხედველზე მოდის, რომელსაც თავად დეველოპერი უხდის.

მიწისძვრა და ქარი

ბათუმი თბილისზე დაბალი სეისმურობის ზონაში მდებარეობს. ეროვნული სეისმური ნორმები ბათუმს MSK-64 სკალით 7 ბალის ინტენსივობასა და გრუნტის საანგარიშო აჩქარების 0,09 კოეფიციენტს ანიჭებს, მაშინ როცა თბილისისთვის ეს მაჩვენებლებია 8 და 0,17, ახლომდებარე ქობულეთისთვის კი 8 და 0,13. ეს არ ნიშნავს, რომ მიწისძვრაზე ფიქრი ზედმეტია, მაგრამ ბათუმის კოშკს ყოველწლიურად სწორედ ქარი, წვიმა და მარილი ებრძვის.

შენობების დაპროექტებისთვის განკუთვნილი ეროვნული სამშენებლო კლიმატოლოგიის ნორმები ბათუმისთვის ჰაერის საშუალო ფარდობით ტენიანობას 81%-ით განსაზღვრავს, ნალექს წელიწადში დაახლოებით 2 599 მმ-ით, დღე-ღამის მაქსიმუმით 231 მმ, ხოლო ქარის სიჩქარეს, რომელიც 20 წელიწადში ერთხელ არის მოსალოდნელი, წამში 28 მ-მდე. ეს რიცხვები ხსნის იმ პრობლემებს, რომლებზეც მესაკუთრეები ყველაზე ხშირად საუბრობენ: აივნის სამაგრების ჟანგი, ფანჯრების დაზიანებული ჰერმეტიკი, ფასადში შეღწეული წყალი და მაღალ სართულებზე აივნები, რომლებითაც ძლიერი ქარის გამო ვერ ისარგებლებთ.

მაღალი შენობების ხანძარსაწინააღმდეგო წესები

ხანძრის უსაფრთხოების შესახებ მთავრობის ტექნიკური რეგლამენტი, რომელიც 2017 წლის 1 იანვრიდან მოქმედებს, დამატებით მოთხოვნებს უწესებს მაღლივ შენობებს, ანუ ისეთ შენობებს, რომელთა გამოყენებადი სართული 23 მ-ზე მეტით არის აწეული იმ დონიდან, სადაც სახანძრო მანქანა მიდის. რეგლამენტის თავდაპირველი რედაქციით, ასეთ შენობებს სჭირდება:

• სპრინკლერები მთელ შენობაში და სიგნალიზაცია ხმოვანი შეტყობინებებით;
• სახანძრო სამართავი ცენტრი;
• სარეზერვო ელექტრომომარაგება გენერატორიდან, რომელიც ცეცხლგამძლე სათავსშია განთავსებული;
• კვამლისგან დაცული კიბის უჯრედები;
• 37 მ-ზე მაღლა - მეხანძრეთა ორი ლიფტი, თითოეული არანაკლებ 1 600 კგ ტვირთამწეობით;
• 130 მ-ზე მაღლა - დამატებითი კიბის უჯრედი და სპრინკლერების ორმაგი წყალმომარაგება.

2017 წლამდე დაპროექტებული შენობები შესაძლოა ძველი წესებით აშენდა, შემდგომ ცვლილებებს კი დეტალები შეიძლება შეეცვალა, ამიტომ ჰკითხეთ დეველოპერს ან მესაკუთრეთა ამხანაგობას, რომელი წესებით დაპროექტდა კოშკი და ხდება თუ არა სისტემების ტექნიკური მომსახურება.

რა პრობლემები გამოვლინდა

ყველაზე მძიმე შემთხვევა 2017 წლის 24 ნოემბერს 22-სართულიან სასტუმრო „ლეოგრანდში“ მომხდარი ხანძარი იყო. კვამლით თერთმეტი ადამიანი დაიღუპა, მათგან რვა ლიფტში იპოვეს. შინაგან საქმეთა მინისტრის თქმით, შენობის ერთადერთი კიბე კვამლით აივსო, სტუმრები კი მეშვიდე სართულზე გამოკეტილები დარჩნენ. გამოძიებამ დაადგინა, რომ სასტუმროში ხანძრისა და კვამლის ავტომატური სიგნალიზაცია არ იყო, 2018 წლის დეკემბერში კი პერსონალის ორ წევრს ხუთწლინახევრიანი და ორწლიანი პატიმრობა მიესაჯა.

მეორე ხანძარი 2022 წლის 18 დეკემბერს აღმაშენებლის გამზირზე მდგარი საცხოვრებელი კოშკის, VOX-ის, 24-ე და 25-ე სართულებზე განთავსებულ რესტორანში დაიწყო. 280-ზე მეტი მცხოვრები ევაკუირებულ იქნა, ადგილზე ათი სახანძრო ბრიგადა მუშაობდა და არავინ დაშავებულა. 2018-დან 2026 წლამდე ბათუმის კოშკებში სხვა ხანძარი ვერ ვიპოვეთ, ვერც ლიფტებთან ან ჩამოვარდნილ მინასთან დაკავშირებული უბედური შემთხვევების გამოქვეყნებული ჩანაწერი, თუმცა ეს არ ნიშნავს, რომ ასეთი რამ არ მომხდარა.

მეორე რისკი დაუსრულებელი კოშკებია. „აზურის“ მშენებლობა 2013 წლის აპრილში დაიწყო და 2015 წელს უნდა დასრულებულიყო, მაგრამ დეველოპერმა საქმეს ვეღარ გაართვა თავი; სახელმწიფომ დაუმთავრებელი კარკასი 2019 წლის მაისში 24,9 მილიონ ლარად გაყიდა, შენობა კი 2024 წლის ივნისში, სამუშაოების დაწყებიდან დაახლოებით თერთმეტი წლის შემდეგ, დასრულდა. მყიდველები, რომლებმაც თანხა ადრე გადაიხადეს, წლობით ელოდნენ.

ექსპლუატაციაში მიღება

მშენებლობის დასრულებისას IV კლასის შენობა ოფიციალურად უნდა იქნეს მიღებული ექსპლუატაციაში. უფლებამოსილ ორგანოს გადაწყვეტილების მისაღებად 30 სამუშაო დღე აქვს, ხოლო თუ ამ ვადაში არ უპასუხებს, შენობა მიღებულად ითვლება. განცხადებას უნდა ერთვოდეს ლიფტებისა და ხანძარსაწინააღმდეგო სისტემების გამოცდის სერტიფიკატები. შესაბამისად, ექსპლუატაციაში მიღება ადასტურებს, რომ საბუთები წარდგენილია, და არა იმას, რომ ყველა სისტემა უნაკლოდ მუშაობს, თუმცა კოშკი, რომელსაც ეს აქტი არ აქვს, საგანგაშო ნიშანია. მოითხოვეთ ექსპლუატაციაში მიღების დოკუმენტი და მისი თარიღი, და შეამოწმეთ, ემთხვევა თუ არა სართულები და ბინების რაოდენობა ნებართვას.

ბათუმს განსაკუთრებული წესიც აქვს. 2022 წლის ივნისის ცვლილებების შემდეგ ქალაქის მერიას შეუძლია, ახალი გენერალური გეგმის მიღებამდე, რაც 2027 წელს არის მოსალოდნელი, შენობებს სიმჭიდროვისა და სიმაღლის ლიმიტების გადაჭარბების ნება დართოს. სახალხო დამცველმა ეს ნორმა საკონსტიტუციო სასამართლოში შეიტანა სარჩელით, რადგან, მისი აზრით, ის მშენებლებს სიმტკიცის, ხანძარსაწინააღმდეგო და ევაკუაციის სტანდარტების გვერდის ავლის საშუალებას აძლევს; სასამართლოს გადაწყვეტილება ვერ ვიპოვეთ. 2023 წლის ერთი წესის პროექტი იმ შენობების ექსპლუატაციაში მიღებასაც დაუშვებდა, რომლებიც ნებართვის დარღვევით აშენდა. მყიდველისთვის პრაქტიკული ნაბიჯი ასეთია: შენობა ნებართვას სართულ-სართულ შეადარეთ.

ვინ მართავს შენობას ჩაბარების შემდეგ

2007 წლის „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ კანონის თანახმად, ამხანაგობა ავტომატურად წარმოიქმნება ნებისმიერ შენობაში, სადაც ორზე მეტი ბინაა, ხოლო საერთო ნაწილების ხარჯებს მესაკუთრეები ფართობში თავიანთი წილის პროპორციულად იზიარებენ. პრაქტიკაში ბევრ კოშკს დეველოპერთან დაკავშირებული მმართველი კომპანია მართავს, რომელიც ყოველთვიურ გადასახადს კვადრატული მეტრის მიხედვით იღებს; 2026 წლის ერთ განცხადებაში ეს თანხა თვეში 1 აშშ დოლარი იყო თითო მ²-ზე. ყიდვამდე გაარკვიეთ, ვინ მართავს შენობას, რას მოიცავს გადასახადი და რამდენი გროვდება რეზერვში ლიფტების, ტუმბოების, გენერატორისა და ფასადისთვის.

რა უნდა შეამოწმოთ კოშკში

მშენებარე ბინის შემთხვევაში იგივე შემოწმებები დეველოპერისთვის დასასმელ კითხვებად იქცევა: რომელი ხანძარსაწინააღმდეგო წესები ვრცელდება პროექტზე, რომელი ზედამხედველია დაქირავებული, როდის არის მოსალოდნელი ექსპლუატაციაში მიღება და რა ბედი ეწევა თქვენს გადახდილ თანხებს, თუ პროექტი შეჩერდება. ჩვენი სტატია მშენებლობის ნებართვის შემოწმების შესახებ გიჩვენებთ, სად მოიძიოთ ეს დოკუმენტები.

ტენიანობა ბინის შიგნით

ნესტი ისევე არის შენობის ხარისხის საკითხი, როგორც ყოფითი კომფორტისა. ცუდი ვენტილაცია, აივნის ფილებთან არსებული სითბური ხიდები და არასწორად ჩასმული ფანჯრები კონდენსატსა და ობს იწვევს, განსაკუთრებით იმ ბინებში, რომლებიც ზამთარში ცარიელი დგას. დათვალიერებისას დახედეთ ზღვის მხარეს მდებარე ოთახების კუთხეებს, კარადების უკანა მხარესა და ფანჯრის ჩარჩოების გარშემო არსებულ ზედაპირებს, და იკითხეთ, აქვს თუ არა შენობას მექანიკური ვენტილაცია სააბაზანოებსა და სამზარეულოებში.

მაღალ სართულზე ყიდვის დადებითი და უარყოფითი მხარეები

კოშკის შემოწმება ეტაპობრივად

1. მოითხოვეთ ნებართვა და მიღების აქტი

   შეადარეთ სართულები და ბინები იმას, რაც რეალურად დგას.

2. გაარკვიეთ, რომელი ხანძარსაწინააღმდეგო წესები მოქმედებს

   დაპროექტდა 2017 წლამდე თუ მის შემდეგ.

3. ფეხით ჩაიარეთ კიბეზე

   თქვენი სართულიდან ქუჩამდე.

4. ნახეთ გენერატორი და ტუმბოები

   მათი მომსახურების ჟურნალთან ერთად.

5. დაათვალიერეთ აივანი

   სამაგრები, წყალგამყვანები და ჰერმეტიკი.

6. წაიკითხეთ მართვის პირობები

   გადასახადი, რეზერვი და ვინ იღებს გადაწყვეტილებებს.

ხშირი კითხვები

რომელი კლასისაა ბათუმის კოშკები?

IV კლასის: ასეთია ნებისმიერი შენობა, რომლის სიმაღლე 22 მ-ს ან ფართობი 6 000 მ²-ს აღემატება.

მაღალია თუ არა ბათუმში მიწისძვრის რისკი?

თბილისზე დაბალია: MSK-64 სკალით 7 ბალის ინტენსივობა, თბილისის 8 ბალის საპირისპიროდ.

სჭირდება თუ არა კოშკებს სპრინკლერები?

2017 წლიდან მოქმედი ხანძარსაწინააღმდეგო წესებით, შენობებს, რომელთა გამოყენებადი სართულები 23 მ-ზე მაღლაა, მთელ ფართობზე სპრინკლერები სჭირდება.

რა მოხდა „ლეოგრანდში“?

2017 წლის ნოემბრის ხანძარს 11 ადამიანი ემსხვერპლა; ერთადერთი კიბე კვამლით აივსო, ავტომატური სიგნალიზაცია კი არ არსებობდა.

ვინ ამოწმებს კოშკებს მშენებლობისას?

დეველოპერის მიერ დაქირავებული კერძო აკრედიტებული ზედამხედველი; სახელმწიფო ზედამხედველი დიდი შენობების მხოლოდ 10%-ის შემოწმებას არის ვალდებული.

რას ადასტურებს ექსპლუატაციაში მიღება?

იმას, რომ დოკუმენტები, მათ შორის ლიფტებისა და ხანძარსაწინააღმდეგო სისტემების გამოცდის შედეგები, წარდგენილია; თუ ორგანო 30 სამუშაო დღის განმავლობაში დუმს, შენობა მიღებულად ითვლება.

ვინ მართავს კოშკს დასრულების შემდეგ?

კანონით მესაკუთრეთა ამხანაგობა იქმნება, თუმცა ბევრ კოშკს მმართველი კომპანია ყოველთვიური გადასახადის სანაცვლოდ მართავს.

რამდენ ხანს შეიძლება გაგრძელდეს დაუსრულებელი კოშკის მშენებლობა?

„აზურის“ მშენებლობას დაწყებიდან დასრულებამდე დაახლოებით თერთმეტი წელი დასჭირდა.

წყაროები

1. მთავრობის 2019 წლის 7 ივნისის №269 დადგენილება მშენებლობის ნებართვის წესებში ცვლილებების შესახებ (შენობების კლასები), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე
2. სეისმომედეგი მშენებლობის ნორმები PN 01.01-09, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე
3. მთავრობის 2016 წლის №41 დადგენილება ხანძრის უსაფრთხოების შესახებ, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე
4. List of tallest buildings in Georgia, 2017 Batumi hotel fire და Babillon (Azure) Tower, ვიკიპედია (ნანახია 2026 წლის 27 ოქტომბერი)
5. VOX lounge bar in a Batumi residential block burnt, Front News, 2022 წლის დეკემბერი, და Fire at Batumi hotel leaves eleven dead, Eurasia Review, 2017 წლის 25 ნოემბერი
6. სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე
7. სახალხო დამცველის კონსტიტუციური სარჩელი ბათუმის გამონაკლისის თაობაზე, საქართველოს სახალხო დამცველი
8. „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე
9. მომსახურების გადასახადის მაგალითი, Realting (2026), და Government sells Babylon Tower for GEL 24.9 million, BM.ge

ცვლილებების ისტორია

• 27 ოქტომბერი, 2026 - განმარტება მომზადდა შენობების კლასებისა და ხანძრის უსაფრთხოების შესახებ მთავრობის დადგენილებების, სეისმური ნორმების, დაგეგმარების კოდექსის, „ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობის შესახებ“ კანონის, ვიკიპედიის, Front News-ის, Eurasia Review-ის, სახალხო დამცველის, BM.ge-ისა და Realting-ის მიხედვით.