ექსპლუატაციაში მიღება საქართველოში: აქტი, რომელიც დასრულებული შენობით სარგებლობის უფლებას იძლევა

ექსპლუატაციაში მიღება: აქტი, რომლის შემდეგაც დასრულებული შენობით სარგებლობა შეიძლება

ექსპლუატაციაში მიღება (commissioning) არის ადმინისტრაციული აქტი, რომლითაც მშენებლობის ნებართვის გამცემი ორგანო დასრულებულ II, III ან IV კლასის შენობას სარგებლობისთვის ვარგისად ცნობს და ადასტურებს, რომ ის სწორედ ამ ნებართვის შესაბამისად აშენდა.

სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის 139-ე და 139.1 მუხლები განსაზღვრავს, რომელი შენობები გადის ამ პროცედურას და რა იკრძალება აქტის გაცემამდე. თავად პროცედურა აღწერილია მთავრობის 2019 წლის 31 მაისის №255 დადგენილების 26-ე მუხლიდან 31-ე მუხლამდე, ხოლო 29-ე მუხლის 1-ლი პუნქტი მის მიზანსაც ასახელებს: ექსპლუატაციაში მიღებით საბოლოოდ დასტურდება, რომ ნებართვის პირობები დაცულია. ოფიციალური ქართული ფორმულირება უფრო ვრცელია: „ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარება“, ანუ შენობის ცნობა ვარგისად იმისთვის, რომ ის ექსპლუატაციაში მიიღონ.

ყოველდღიურ ინგლისურში სიტყვა commissioning ხშირად ლიფტის ან გამათბობელი ქვაბის გამოცდას ნიშნავს, სანამ მას ამოქმედებენ. ისრაელელ მკითხველს შეიძლება טופס 4 და תעודת גמר გაახსენდეს, თუმცა ეს შედარება მხოლოდ ჩვენეული ანალოგიაა და არა სამართლებრივი ეკვივალენტი. საქართველოში მთელ შენობაზე ერთი საჯარო აქტი გაიცემა, და სანამ ეს აქტი არ არსებობს, შენობის ექსპლუატაცია დაუშვებელია, ისევე როგორც მისთვის ელექტროენერგიის ან ბუნებრივი გაზის მუდმივი მიწოდება (კოდექსის მუხლი 139.1, 2022 წლის 1 იანვრიდან გაცემული ნებართვების შემთხვევაში). ზოგიერთი ინგლისურენოვანი ტექსტი, მათ შორის ჩვენი გვერდი ბათუმის მაღლივი კორპუსების შესახებ, ამ ცნებას „acceptance into operation“-ს უწოდებს.

I კლასი, ანუ ყველაზე დაბალი რისკის კლასი, ექსპლუატაციაში არასოდეს მიიღება (კოდექსის მუხლი 139(1)), ხოლო №255 დადგენილება ამ წესის მიღმა ტოვებს შენობის გარე რეკონსტრუქციას, ქსელების რეკონსტრუქციასა და დემონტაჟს (მუხლი 29(2)). დადგენილების 2019 წლის 7 ივნისის ცვლილების შემდეგ 22 მეტრზე მაღალი ან 6 000 მ²-ზე მეტი ფართობის კორპუსი IV კლასს მიეკუთვნება, ამიტომ ასეთ კორპუსში ბინის ყოველი მყიდველი ამ აქტზეა დამოკიდებული.

როგორ წარიმართება პროცედურა №255 დადგენილების მიხედვით

განცხადებას დეველოპერი წარადგენს და არა მყიდველი. ცხრილი 2019 წლის ტექსტს ეყრდნობა, რადგან matsne-ზე უფასოდ წასაკითხად მხოლოდ ეს ვერსიაა ხელმისაწვდომი.

matsne-ზე კონსოლიდირებული ვერსიები 2026 წლის 16 თებერვლამდეა ჩამოთვლილი, ბოლო ცვლილებად კი 2026 წლის 17 თებერვალს გამოქვეყნებული №62 დადგენილება ფიგურირებს, თუმცა ეს ვერსიები მხოლოდ ავტორიზაციის შემდეგ იხსნება. ამიტომ, თუ დავის შედეგი ზუსტ ფორმულირებაზეა დამოკიდებული, მოქმედი რედაქცია ჯერ იურისტმა უნდა გადაამოწმოს. ჩვენ მიერ წაკითხულ ტექსტში ჯარიმები მოხსენიებულია, ექსპლუატაციაში მიღების მოსაკრებელი კი არა; ვერ დავადასტურეთ, აწესებს თუ არა რომელიმე მუნიციპალიტეტი ასეთ საფასურს.

გადაწყვეტილების ვადები და დუმილის წესი

31-ე მუხლის მე-4 პუნქტის მიხედვით, თუ ორგანო ვადაში არაფერს გამოსცემს, ხოლო მშენებლობა კანონიერია, შენობა ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად ითვლება და აქტი მოთხოვნისთანავე, დაუყოვნებლივ უნდა გაიცეს. დუმილი მხოლოდ კანონიერ შენობას შველის, და დოკუმენტი მაინც ფიზიკურად უნდა გაიცეს, სანამ მას მყიდველი, ბანკი ან კომუნალური კომპანია დაინახავს.

აქტი რეესტრშიც ცვლილებებს იწვევს. საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის (2019 წლის 31 დეკემბრის №487 ბრძანება) მუხლი 16(10) ადგენს, რომ როცა მრავალბინიანი შენობა ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარდება, მისი თითოეული ერთეულის რეგისტრირებული მონაცემები იცვლება: მშენებარე ერთეულების წინასწარი ჩანაწერები აშენებული ერთეულების ჩანაწერებად იქცევა. საკუთრება მაინც მხოლოდ რეგისტრაციით წარმოიშობა, სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის თანახმად. მასშტაბის წარმოსადგენად: Georgia Today-ს ცნობით, რომელიც საქსტატის მონაცემებს ეყრდნობა, 2026 წლის პირველ ნახევარში ექსპლუატაციაში 1 459 ობიექტი მიიღეს, მათგან 925 საცხოვრებელი შენობა იყო 1 094 034 მ² ფართობით.

დროებითი ექსპლუატაციაში მიღება და 2021 წლის აკრძალვა

139.1 მუხლი, სათაურით „შენობა-ნაგებობის ფუნქციონირება ექსპლუატაციაში მიღების გარეშე“, კოდექსს 2021 წლის 12 ივლისის №722 კანონმა დაამატა და ის 2021 წლის 28 ივლისს ამოქმედდა. ამავე კანონის მე-2 მუხლის თანახმად, მუხლი არ ვრცელდება შენობაზე, რომლის მშენებლობის ნებართვაც 2022 წლის 1 იანვრამდე გაიცა. მუხლი ერთადერთ გამონაკლისს უშვებს: მიწოდებას სამშენებლო სამუშაოებისთვის, რომელიც მხოლოდ ნებართვის მოქმედების ვადაში მოქმედებს. სანქციების თავში, 130-ე მუხლიდან 138-ე მუხლამდე, ნაადრევი ექსპლუატაციისთვის ჯარიმა ვერ ვიპოვეთ, თუმცა ვერც იმას დავადასტურებთ, რომ ასეთი ჯარიმა საერთოდ არ არსებობს.

შენობებისთვის, რომლებმაც ნებართვა დაარღვიეს, ცალკე გზა არსებობს - დროებითი ექსპლუატაციაში მიღება:

• თბილისი, მუხლი 141.3: ძირითადი კონსტრუქცია და ფასადი დასრულებული უნდა ყოფილიყო 2020 წლის 18 აგვისტოსთვის; განცხადების შესატანად 2-წლიანი ვადაა; გადაწყვეტილება 6 თვეში მიიღება; საჭიროა აკრედიტებული ორგანოს დასკვნა კონსტრუქციული მდგრადობისა და სეისმომედეგობის შესახებ; V კლასის შენობები და კულტურული მემკვიდრეობის ობიექტები ამ გზით ვერ სარგებლობს.
• ბათუმი, მუხლი 141.7: შენობა დასრულებული უნდა ყოფილიყო 2022 წლის 26 სექტემბრისთვის, აქაც 2-წლიანი ვადაა, ხოლო II კლასზე მაღალი კომერციული ობიექტებისთვის დამატებით ხანძარსაწინააღმდეგო უსაფრთხოების დასკვნა მოითხოვება.

ეს დაკანონების პროცესის ნაწილია, რომელსაც დაწვრილებით ხსნის ჩვენი გზამკვლევი უნებართვო მშენებლობისა და დაკანონებული სართულების შესახებ.

სად ჩანს ექსპლუატაციაში მიღება: აქტში, ამონაწერსა და განცხადებაში

• მუნიციპალური აქტი: მის სათაურში ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად აღიარებაა მოხსენიებული, გაიცემა 3 დედნად და თან ერთვის დამოწმებული აზომვითი ნახაზი. ვერ დავადასტურეთ, თბილისში რომელი ორგანო აწერს მას ხელს თითოეული კლასისთვის; ვარაუდით, ეს ნებართვის გამცემია, ანუ მერიის არქიტექტურის სამსახური.
• ამონაწერი: მასში ვერ ნახავთ სტრიქონს „ექსპლუატაციაში მიღებულია: დიახ“. სამაგიეროდ, თქვენი ერთეულის ჩანაწერი იცვლება: მშენებარე ხდება აშენებული. დეტალებისთვის იხილეთ ჩვენი ლექსიკონის ჩანაწერი საჯარო რეესტრის ამონაწერი.
• დეველოპერთან ხელშეკრულება: მასში ერთი ვადა აქტისთვის უნდა იყოს მითითებული, მეორე კი თქვენს სახელზე რეგისტრაციისთვის, როგორც ამას ხსნის ჩვენი გზამკვლევი დეველოპერთან ხელშეკრულების შესახებ.
• განცხადება: ss.ge-ის ველს „სტატუსი“, მაგალითად მნიშვნელობით „ძველი აშენებული“ (Old built), გამყიდველი თავად ირჩევს და აქტის არსებობას ის ვერაფრით ამტკიცებს.
• მრიცხველები: მუდმივი გაზი ან ელექტროენერგია კორპუსში, რომელიც ჯერ კიდევ „ექსპლუატაციაში მიღებას ელოდება“, 139.1 მუხლს ეწინააღმდეგება, თუ ნებართვა 2022 წელს ან მოგვიანებით გაიცა, და ნებისმიერ შემთხვევაში შეკითხვის დასმის საფუძველს იძლევა.

თბილისის მერიის საჯარო რუკა, რომელიც 2025 წლის 27 ნოემბერს მუნიციპალური ინსპექციის მონაცემებით ამუშავდა, აღნიშნავს ექსპლუატაციისთვის დამტკიცებულ შენობებსა და შეჩერებულ სამშენებლო ობიექტებს; მასზე პირდაპირი ბმული ვერ მოვიძიეთ.

მაგალითი: დასრულებული კორპუსი, რომელსაც აქტი ჯერ არ აქვს

ეს ჩვენი ილუსტრაციაა; შენობა და თარიღები გამოგონილია მხოლოდ წესების საჩვენებლად.

უცხოელმა მყიდველმა თბილისში, 1 500 მ²-ზე მეტი ფართობის III კლასის შენობაში, ბინის ღირებულება მშენებლობის ეტაპზევე სრულად გადაიხადა. ნებართვის ვადა იანვარში ამოიწურა, მაისში კი დეველოპერი გასაღებებს სთავაზობს, „სანამ საბუთები მზად იქნება“.

1. აგვიანებს თუ არა დეველოპერი? არა: 6-თვიანი ვადა ივლისამდე გრძელდება. ამის შემდეგ კი საბუთებს ჯარიმის ქვითარიც დასჭირდება.
2. რამდენ ხანს გაგრძელდება გადაწყვეტილების მიღება? ამ კლასისა და ფართობის შენობისთვის 20 სამუშაო დღე.
3. და თუ სამსახური დუმს? მაშინ კანონიერი შენობა ვარგისად ითვლება, აქტი კი მოთხოვნისთანავე გაიცემა.
4. შეუძლია თუ არა მყიდველს ახლავე შესახლება? კანონიერად - არა, თუ ნებართვა 2022 წელს ან მოგვიანებით გაიცა. 139.1 მუხლის ჩვენეული წაკითხვით, სამშენებლო მიწოდება ნებართვის ვადასთან ერთად დასრულდა, მუდმივ მიწოდებას კი აქტის გაცემამდე უნდა დაელოდოს.
5. აქტის გაცემის შემდეგ? ერთეულის ჩანაწერი იცვლება, საკუთრების რეგისტრაცია შესაძლებელი ხდება და საყოფაცხოვრებო გაზის შეკვეთაც შეიძლება: თვითმმართველ ქალაქებში 2026 წლის 1 ივლისიდან, სემეკის №14 დადგენილებით, ეს 1 100 ლარი ღირს დღგ-ის ჩათვლით.

აქტამდე გადაცემული გასაღებები ნიშნავს ბინას, რომელსაც არც კანონიერი მუდმივი მიწოდება აქვს და არც რეგისტრირებული საკუთრება. აქტის შემდეგ ჩასატარებელ დათვალიერებას ჩვენი ბინის ჩაბარების საკონტროლო სია მოიცავს.

ექსპლუატაციაში მიღება, მიღება-ჩაბარება, რეგისტრაცია: ცნებები, რომლებიც ადვილად ერევათ

მშენებლობის ნებართვა შენობის მშენებლობის წლებს იწყებს, ექსპლუატაციაში მიღება კი მათ ასრულებს; საწყის ეტაპს მოიცავს ჩვენი გზამკვლევი ნებართვის შემოწმების შესახებ. ამის შემდეგ თითოეული მყიდველისთვის რეგისტრაცია მოდის საჯარო რეესტრში.

ტერმინი ხუთ ენაზე

ქართულ ხელშეკრულებაში მოძებნეთ სიტყვები „ექსპლუატაციაში მიღება“ ან „ექსპლუატაციაში მიღების აქტი“; თავად აქტში უფრო გრძელი, იურიდიული ფორმა გამოიყენება.

საგანგაშო ნიშნები ექსპლუატაციაში მიღებამდე და მის შემდეგ

• „მიღებულია ექსპლუატაციაში“, მაგრამ საჩვენებელი არაფერია. სიტყვიერი დაპირება ან განცხადებაზე მიწერილი სტატუსი აქტს ვერ ჩაანაცვლებს.
• გაზქურაზე სადილი ექსპლუატაციაში მიუღებელ კორპუსში. 2022 წლიდან გაცემული ნებართვის შემთხვევაში აქტამდე მუდმივი მიწოდება 139.1 მუხლის დარღვევაა.
• აქტი მომდევნო ფაზაზე. მრავალფაზიან კომპლექსში გადაამოწმეთ, რომ აქტში სწორედ თქვენი კორპუსია დასახელებული.
• დამოწმებულ ნახაზს სართულები აკლია. ზედმეტი სართულები დაკანონებაზე მიანიშნებს და არა ჩვეულებრივ ექსპლუატაციაში მიღებაზე.
• ნებართვის ამოწურვიდან 6 თვის შემდეგაც განცხადება შეტანილი არ არის. იკითხეთ მიზეზი და ისიც, გადაიხადა თუ არა დეველოპერმა ჯარიმა.
• ხელშეკრულებაში აქტის თარიღი არ წერია. მაშინ დაგვიანებას ვერაფრით გაზომავთ; იხილეთ როცა დეველოპერი აგვიანებს.

როგორ დავადასტუროთ, რომ შენობა ექსპლუატაციაშია მიღებული

1. დაადგინეთ კლასი

   I კლასი ექსპლუატაციაში არასოდეს მიიღება; II-დან IV-მდე კლასები კი აუცილებლად.

2. ჩაინიშნეთ ნებართვის ვადა

   განცხადება მისი ამოწურვიდან 6 თვეში უნდა შევიდეს.

3. მოითხოვეთ აქტი

   სათაური, თარიღი, გამცემი და დამოწმებული ნახაზი.

4. შეადარეთ თქვენს კორპუსს

   აქტში თქვენი შენობა უნდა ეწეროს და არა მეზობელი ფაზა.

5. შეამოწმეთ ამონაწერი

   თქვენი ერთეული მშენებარედ აღარ უნდა ჩანდეს.

6. გასაღებები მხოლოდ ამის შემდეგ აიღეთ

   შესახლება და მუდმივი გაზის შეკვეთა აქტის შემდეგ.

ხშირი კითხვები

რას ნიშნავს ექსპლუატაციაში მიღება საქართველოში?

ეს არის აქტი, რომლითაც ნებართვის გამცემი დასრულებულ II-IV კლასის შენობას სარგებლობისთვის ვარგისად ცნობს და ადასტურებს, რომ ის ნებართვას შეესაბამება.

რომელი კანონი არეგულირებს ექსპლუატაციაში მიღებას?

სივრცის დაგეგმარების კოდექსის 139-ე და 139.1 მუხლები და მთავრობის 2019 წლის 31 მაისის №255 დადგენილების 26-ე მუხლიდან 31-ე მუხლამდე.

სჭირდება თუ არა ექსპლუატაციაში მიღება ყველა შენობას?

არა. I კლასის შენობები, გარე რეკონსტრუქცია, ქსელების რეკონსტრუქცია და დემონტაჟი ექსპლუატაციაში არ მიიღება.

რამდენ ხანში მიიღება გადაწყვეტილება?

15 სამუშაო დღეში II კლასისა და მცირე III კლასის შენობებზე, 20 დღეში 1 500 მ²-ზე დიდ III კლასის შენობებზე, 30 დღეში IV კლასზე.

რა ხდება, თუ ორგანო არ პასუხობს?

ამ შემთხვევაში კანონიერი შენობა ექსპლუატაციაში მიღებისათვის ვარგისად ითვლება, აქტი კი მოთხოვნისთანავე უნდა გაიცეს.

შემიძლია ბინაში ცხოვრება აქტის გაცემამდე?

კანონიერად - არა, თუ ნებართვა 2022 წლის 1 იანვრიდან გაიცა: 139.1 მუხლი ექსპლუატაციაში მიღებამდე კრძალავს შენობის ექსპლუატაციას და მუდმივ ელექტრომომარაგებას ან გაზმომარაგებას. უფრო ძველი ნებართვებისთვის წესი ვერ დავადასტურეთ.

მაქცევს თუ არა ექსპლუატაციაში მიღება მესაკუთრედ?

არა. საკუთრება სამოქალაქო კოდექსის 183-ე მუხლის მიხედვით საჯარო რეესტრში რეგისტრაციით წარმოიშობა.

არის თუ არა ექსპლუატაციაში მიღებისთვის საფასური?

№255 დადგენილების 2019 წლის ტექსტი საფასურს არ ადგენს, მხოლოდ ჯარიმებს განცხადების დაგვიანებით შეტანისთვის.

წყაროები

1. Spatial Planning, Architectural and Construction Activities Code of Georgia (Articles 130 to 139.1, 141.3, 141.7), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
2. Government Resolution No 255 of 31 May 2019, original text (Articles 26, 29 to 31), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
3. Law No 722 of 12 July 2021 amending the Spatial Planning Code (Article 139.1), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
4. Instruction on the Public Registry, Order No 487 of 31 December 2019 (Article 16), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
5. Civil Code of Georgia (Article 183), საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე
6. Permissions granted for construction and completed objects, 2025, საქსტატი, 2026 წლის 30 იანვარი (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
7. Georgia commissions 1.5 million sq m of facilities in first half of 2026, Georgia Today, 2026 წლის 30 ივლისი (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
8. Tbilisi launches map to verify construction project status, Georgia Today, 2025 წლის 27 ნოემბერი
9. GNERC Resolution No 14 of 4 June 2026 on gas connection fees, საქართველოს საკანონმდებლო მაცნე

ცვლილებების ისტორია

• 28 ოქტომბერი, 2026 - ლექსიკონის ჩანაწერი მომზადდა სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსის, მთავრობის №255 დადგენილების, საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქციის, საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის, საქსტატის, Georgia Today-სა და სემეკის მასალებზე დაყრდნობით.