საბაზრო ღირებულება საქართველოში: შეფასება ბინადრობის ნებართვის, ქონების გადასახადისა და საბანკო სესხის უკან

საბაზრო ღირებულება: შეფასება კონკრეტული თარიღისთვის და არა ვინმეს მიერ გადახდილი ფასი

საბაზრო ღირებულება არის სავარაუდო თანხა, რომლითაც ქონება მოცემულ თარიღზე უნდა გადავიდეს ხელიდან ხელში ნებაყოფლობით მოქმედ მყიდველსა და გამყიდველს შორის, დამოუკიდებელ მხარეთა გარიგებაში, სათანადო მარკეტინგის შემდეგ, როცა ორივე ინფორმირებულად, წინდახედულად და იძულების გარეშე მოქმედებს. ასე განმარტავს მას შეფასების საერთაშორისო სტანდარტები (IVS). საქართველოს საბანკო წესები ამ განმარტების შემოკლებულ ვარიანტს იყენებს: ეროვნული ბანკის 2018 წლის 14 მაისის №84/04 ბრძანება, ანუ კომერციული ბანკებისთვის უძრავი ქონების შეფასების ინსტრუქცია, ტერმინს საბაზრო ღირებულება 2(კ) მუხლში განსაზღვრავს, IVS-ს ეფუძნება (მუხლი 1(2)) და ბანკებს IVS-ისკენ აგზავნის ყველგან, სადაც თავად არაფერს ამბობს (მუხლი 1(4)).

ქართული კანონები ამ ტერმინს განმარტების გარეშე ხმარობენ და სამაგიეროდ იმას აკონკრეტებენ, ვინ ადგენს ციფრს. „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი ბინადრობის ნებართვას აძლევს ქონებისთვის, რომლის საბაზრო ღირებულება 150 000 აშშ დოლარის ექვივალენტს ლარში აღემატება (მუხლი 15(კ)) და რომელსაც აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი ადგენს. საგადასახადო კოდექსი ქონების გადასახადს საბაზრო ღირებულებიდან იანგარიშებს (მუხლი 202(5)), აქ კი ციფრს თავად მესაკუთრე წერს.

ყოველდღიურ ინგლისურში „market value“ და „market price“ ხშირად ერთმანეთში ირევა. ქართული კანონმდებლობა მათ მკაფიოდ მიჯნავს: საბაზრო ფასი საგადასახადო კოდექსის დამოუკიდებელი ტერმინია, რომლის განმარტებაც მე-18 მუხლშია.

რას გამორიცხავს IVS-ის ფორმულირების თითოეული ნაწილი

ღირებულების საფუძვლები 2025 წლის 31 იანვრიდან მოქმედ გამოცემაში IVS 102-შია მოცემული (2017-2022 წლების გამოცემებში ეს IVS 104 იყო). ჩვენ ვეყრდნობით 2028 წლის გამოცემის საკონსულტაციო პროექტს (exposure draft), რომელიც 2026 წლის იანვარში გამოქვეყნდა და ძირითად წინადადებას უცვლელად ტოვებს; მოქმედ გამოცემაში პუნქტის ნომრის გადამოწმება ვერ შევძელით.

IVS ასევე განსაზღვრავს საბაზრო ქირას, სამართლიან, საინვესტიციო, სინერგიულ და სალიკვიდაციო ღირებულებას. სალიკვიდაციო ღირებულება ის თანხაა, რომელიც მიიღება, „როცა გამყიდველი იძულებულია გაყიდოს“; საინვესტიციო ღირებულება კი „აქტივის ღირებულებაა კონკრეტული მესაკუთრის ან მომავალი მესაკუთრისთვის“. სხვა საფუძველზე მომზადებული ანგარიში არ პასუხობს კითხვას, რომელსაც კანონი საბაზრო ღირებულების ენით სვამს.

სად ეყრდნობა ქართული კანონმდებლობა საბაზრო ღირებულებას და ვინ ადგენს ციფრს

ეროვნული ბანკის ინსტრუქცია დასძენს, რომ შემფასებლის ანაზღაურება „არ უნდა იყოს დამოკიდებული უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულებაზე“, ანუ იმ ციფრზე, რომელსაც თავად დაადგენს (მუხლი 3(3)). მეთოდიკა და ანგარიშის შემადგენლობა განხილულია ჩვენს სტატიაში ქონების შეფასების შესახებ.

ბინადრობის წესები ციფრს მხოლოდ ერთხელ ამოწმებს: მუხლი 16(3) 15(კ) ქვეპუნქტით გაცემული ნებართვის მფლობელს, რომელიც ქონებას ინარჩუნებს, ვადის გაგრძელებისას ხელახალი შეფასებისგან ათავისუფლებს, ხოლო 2026 წლის 1 სექტემბრიდან (კანონი №1803) ასევე მუშაობს D5 ვიზაც. ექსპროპრიაციისას მესაკუთრეს საკუთარი ექსპერტების მოწვევა შეუძლია (მუხლი 6(1)), კომპენსაცია ექსპროპრიატორის შეფასებაზე ნაკლები ვერ იქნება (მუხლი 6(2)), საბოლოო შეფასებას კი სასამართლო აკეთებს (მუხლები 8, 9).

საბაზრო ღირებულება საგადასახადო დეკლარაციაში და ცალკე მდგომი „საბაზრო ფასი“

2026 წლის 30 სექტემბრის №1874 კანონის შემდეგ საგადასახადო კოდექსის მუხლი 202(5) ფიზიკური პირების ქონებას, მიწის გარდა, 0,8%-დან 1%-მდე განაკვეთით ბეგრავს, ბაზად კი იღებს „მიმდინარე კალენდარული წლის წინა წლის ბოლოს არსებული“ ქონების საბაზრო ღირებულებას. თბილისსა და ბათუმში 0,8% მოქმედებს. მიწის გარდა სხვა ქონება გადასახადისგან თავისუფლდება, თუ ოჯახის შემოსავალი წინა წელს 100 000 ლარს არ აღემატებოდა (მუხლი 206).

ამ ციფრის უკან არცერთი შემფასებელი არ დგას. საგადასახადო ადმინისტრირების შესახებ №996 ინსტრუქციის 91-ე მუხლი დეკლარაციის V ნაწილის მე-4 სვეტს ასე ასათაურებს: „დასაბეგრი ქონების საბაზრო ღირებულება (ლარი)“, და ამ სვეტს მესაკუთრე ავსებს. ჩვენ ვერ ვიპოვეთ ნორმა, რომელიც ამისთვის შეფასების ანგარიშს ითხოვდეს; დეტალები იხილეთ ჩვენს სახელმძღვანელოში ქონების გადასახადი ფიზიკური პირი მესაკუთრეებისთვის. კომპანიები გადასახადს საბალანსო ღირებულებიდან იხდიან, თუმცა საგადასახადო შემოწმებისას ორგანოს შეუძლია მათი უძრავი ქონება (მიწის გარდა) საბაზრო ფასით დაბეგროს, თუ ეს ფასი საბალანსო ღირებულებას 10%-ზე მეტით აღემატება, რის შემდეგაც კომპანია ამ ფასს 3 საგადასახადო წლის განმავლობაში იყენებს (მუხლი 202(4-1), ინსტრუქცია №996).

საბაზრო ფასი არის ფასი, რომელიც იდენტურ ან ერთგვაროვან საქონელზე მიწოდებისა და მოთხოვნის ურთიერთქმედებით ყალიბდება ერთმანეთთან დაუკავშირებელ პირებს შორის, მიწოდების მომენტში ან იმ გარიგებებით, რომლებიც ამ მომენტამდე და მის შემდეგ 30 კალენდარული დღის ფარგლებში დაიდო (მუხლი 18). ჩვენი სახელმძღვანელო გაყიდვის დაბეგვრის შესახებ ამ ცნებას გამყიდველების მაგალითზე განიხილავს.

ფასების სტატისტიკა შეთავაზებებს ზომავს და არა საბაზრო ღირებულებას

საქსტატის საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი 2026 წლის მე-2 კვარტლისთვის (გამოქვეყნდა 2026 წლის 23 ივლისს) წლიურად 4,9%-ით გაიზარდა და 2020 წლის საშუალოს 63,8%-ით აღემატებოდა. ის მხოლოდ თბილისის ახალ პროექტებს მოიცავს, ეყრდნობა მაჩვენებელს „შეთავაზების ფასი“, ანუ myhome.ge-სა და ss.ge-ზე მითითებულ ფასებს, და ჰედონური მოდელით გამოითვლება. Galt & Taggart „საბაზრო ღირებულებას“ სეგმენტის ჯამური გაყიდვების აღსანიშნავადაც კი ხმარობს, მაგალითად, 16 მილიონი აშშ დოლარი ბაკურიანისთვის 2024 წლის მე-3 კვარტალში. არცერთი ეს მაჩვენებელი ცალკეული ბინის საბაზრო ღირებულება არ არის.

სად წერია ეს ციფრი და სად მას ვერ ნახავთ

• შეფასების ანგარიში. მისი სათაურია „უძრავი ქონების შეფასების ანგარიში“. ბაღდათის მუნიციპალიტეტის მიერ გამოქვეყნებულ ნიმუშში (№248, 2020 წლის 13 ოქტომბერი) დასკვნა ღირებულებას 2020 წლის 13 ოქტომბრის მდგომარეობით აფიქსირებს, I ნაწილი კი შეფასების მიზანს ასახელებს; იმ შემთხვევაში საფუძველი პრივატიზების საწყისი ღირებულება იყო. ციფრზე გადასვლამდე წაიკითხეთ მიზანი და საფუძველი.
• ბინადრობის ნებართვის საქმე. სააგენტოს ჩამონათვალი ითხოვს საბაზრო ღირებულების დამადასტურებელ დოკუმენტს აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებლისგან; სააგენტო სწორედ ამ სტრიქონს კითხულობს და არა ხელშეკრულებაში მითითებულ ფასს. ნაბიჯები აღწერილია ჩვენს სახელმძღვანელოში ბინადრობის ნებართვისთვის აკრედიტებული შეფასების შესახებ.
• საგადასახადო დეკლარაცია. V ნაწილი, მე-4 სვეტი, ლარში, რომელსაც მესაკუთრე ავსებს.
• ბანკის ანგარიში. მასში უზრუნველყოფის საგნის საბაზრო ღირებულებაა მითითებული. ეროვნული ბანკის №44/04 ბრძანება (მუხლი 2(1)(ნ)) სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტს (LTV) სწორედ ამ საბაზრო ღირებულებასთან მიმართებით ითვლის, ზედა ზღვრით 90% ლარში და 70% უცხოურ ვალუტაში გაცემული სესხებისთვის (მუხლი 4(1)(ბ), დანართი 2), გარდა შემთხვევისა, როცა საზღვარგარეთ მიღებული შემოსავალი დადასტურებულია და მსესხებელი ნაღდი ფულით არანაკლებ 20%-ს ფარავს (მუხლი 1(9)(ბ)).
• საჯარო რეესტრის ამონაწერი. ღირებულების ველი მასში არ არის: №487 ბრძანების მუხლი 6(4) ჩამოთვლის უფლებებს, ფართობსა და მესაკუთრეს, ფასებს კი არა. იხილეთ როგორ წავიკითხოთ ამონაწერი.
• განცხადებები. ss.ge და myhome.ge აჩვენებს მოთხოვნილ ფასს და კვადრატული მეტრის ფასს, საბაზრო ღირებულებას კი არასდროს.

გამოთვლის მაგალითი: რამდენი კვადრატული მეტრი სცდება 150 000 აშშ დოლარს?

მყიდველს, რომელიც ბინადრობის ნებართვას გეგმავს, აინტერესებს, თბილისში რა ფართის ბინამ შეიძლება ზღვარს გადააჭარბოს. პირველადი გაცხრილვისთვის გამოგვადგება Galt & Taggart-ის 2025 წლის დეკემბრის შეწონილი საშუალო ფასები (აშშ დოლარი 1 მ²-ზე, საჯარო რეესტრის მონაცემებით), ჩვენი გამოთვლით:

საშუალო მაჩვენებლები სეგმენტს აღწერს, მუხლი 15(კ) კი ერთი შემფასებლის მიერ ერთ ბინაზე, ერთ თარიღზე დადგენილ ციფრს ეყრდნობა, და ეს ციფრი $150 000-ზე მეტი უნდა იყოს. ჩვენი სახელმძღვანელო $150 000-ის ზღვრის შესახებ აჩვენებს, როგორ გადაიყვანება ის ლარში. გადასახადის მხრივ, საილუსტრაციო საბაზრო ღირებულება 300 000 ლარი (საწყისი მონაცემი და არა საბაზრო მაჩვენებელი) 0,8%-ის განაკვეთით წელიწადში 2 400 ლარს იძლევა, 1%-ით კი 3 000 ლარს, ხოლო თუ ოჯახის შემოსავალი 100 000 ლარი ან ნაკლები იყო, გადასახადი საერთოდ არ წარმოიშობა.

ადვილად ასარევი ცნებები: გადახდილი ფასი, ნორმატიული ფასი, იძულებითი გაყიდვის ღირებულება

თელავის ნორმატიული ფასი (2026 წლის 27 თებერვლის №06 დადგენილება) 1 მ²-ზე 0,24 ლარს ამრავლებს 0,53-ზე, ზონის ინდექსსა და კოეფიციენტზე, რის შედეგადაც 1 მ²-ის ფასი 330,72, 127,20 ან 57,24 ლარი გამოდის. თბილისისთვის მოქმედი აქტი ვერ მოვიძიეთ.

საბაზრო ღირებულება ხუთ ენაზე

უცხოელთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ კანონი, ეროვნული ბანკის ინსტრუქცია და საგადასახადო დეკლარაცია ერთნაირად წერს საბაზრო ღირებულება, ხელახალ შეფასებას კი „საბაზრო ღირებულების ხელახალი შეფასება“ ეწოდება.

შეცდომები, რომლებსაც საბაზრო ღირებულებასთან დაკავშირებით უშვებენ

• ხელშეკრულების ფასის მტკიცებულებად მიჩნევა. 150 000 აშშ დოლარზე მაღალი ფასი შემფასებლის ციფრს ვერ ჩაანაცვლებს.
• შეფასების არასწორი საფუძვლის შეკვეთა. სალიკვიდაციო, სადაზღვევო ან საპრივატიზებო ღირებულება სულ სხვა კითხვას პასუხობს.
• ქალაქის საშუალოს მოშველიება ერთი ბინისთვის. საშუალოები არ ითვალისწინებს სართულს, ხედს და მდგომარეობას.
• საგადასახადო კოდექსის ორი ტერმინის აღრევა. ჩუქებისას საბაზრო ფასი გამოიყენება, ყოველწლიური ქონების გადასახადისთვის კი საბაზრო ღირებულება.
• ყოველი გაგრძელებისას ახალი ანგარიშის საფასურის გადახდა. 15(კ) ქვეპუნქტით მიღებული ნებართვისთვის მუხლი 16(3) ამას ზედმეტს ხდის, სანამ ქონება თქვენ გეკუთვნით.

საბაზრო ღირებულების ციფრის შემოწმება ნაბიჯ-ნაბიჯ

1. დაასახელეთ მიზანი

   ნებართვა, საბანკო სესხი, საგადასახადო დეკლარაცია თუ სასამართლო.

2. შეამოწმეთ საფუძველი

   ანგარიშში საბაზრო ღირებულება უნდა იყოს მითითებული.

3. ნახეთ შეფასების თარიღი

   ციფრი მხოლოდ იმ დღის „მდგომარეობით“ მოქმედებს.

4. გაარკვიეთ, ვინ მოაწერა ხელი

   ნებართვისთვის ეს აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი უნდა იყოს.

5. შეადარეთ ბაზრის მონაცემებს

   საშუალოები მხოლოდ საღი აზრის შესამოწმებლად გამოდგება და არასდროს მტკიცებულებად.

6. შეინახეთ ანგარიში

   დაურთეთ ის საკუთრების დოკუმენტებს.

ხშირი კითხვები

საბაზრო ღირებულება ის ფასია, რაც გადავიხადე?

არა. ეს არის ყველაზე სავარაუდო ფასის შეფასება კონკრეტული თარიღისთვის, ნებაყოფლობით მოქმედ და ერთმანეთთან დაუკავშირებელ მხარეებს შორის.

რომელი ქართული აქტი განმარტავს მას?

ეროვნული ბანკის №84/04 ბრძანება, მუხლი 2(კ), საბანკო შეფასებებისთვის.

ვინ ადგენს მას ბინადრობის ნებართვისთვის?

აკრედიტებული ორგანოს სერტიფიცირებული შემფასებელი, უცხოელთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ კანონის მუხლი 15(კ)-ის მიხედვით.

ნებართვის გასაგრძელებლად ახალი შეფასება მჭირდება?

არა, სანამ იმავე ქონებას ფლობთ (მუხლი 16(3)).

რომელი თარიღი ითვლება ქონების გადასახადისთვის?

მიმდინარე კალენდარული წლის წინა წლის ბოლო (მუხლი 202(5)).

ჩანს ის რეესტრის ამონაწერში?

არა. ამონაწერს არც ფასის და არც ღირებულების ველი არ აქვს.

საბაზრო ფასიც იგივეა?

ქართულ საგადასახადო სამართალში არა; საბაზრო ფასს საგადასახადო კოდექსის მე-18 მუხლი განმარტავს.

საქსტატის ციფრები საბაზრო ღირებულებებია?

არა. ისინი თბილისის ახალი პროექტების მოთხოვნილი ფასების ინდექსია.

წყაროები

1. IVS effective 31 January 2028, Exposure Draft, IVSC, IVS 102 (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
2. New IVS effective January 2025, Acumentis
3. საქართველოს ეროვნული ბანკის პრეზიდენტის 2018 წლის 14 მაისის №84/04 ბრძანება, მუხლები 1-3
4. ეროვნული ბანკის №44/04 ბრძანება ფიზიკური პირების დაკრედიტების შესახებ, მუხლები 1, 2, 4
5. „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონი, მუხლები 15, 16 (ნანახია 2026 წლის 1 ნოემბერი)
6. საქართველოს საგადასახადო კოდექსი, მუხლები 18, 82, 202, 206, №1874 კანონით შეტანილი ცვლილებების ჩათვლით; №996 ინსტრუქცია, მუხლი 91
7. „აუცილებელი საზოგადოებრივი საჭიროებისათვის საკუთრების ჩამორთმევის წესის შესახებ“ საქართველოს კანონი, მუხლები 1, 6, 8, 9
8. თელავის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს 2026 წლის 27 თებერვლის №06 დადგენილება
9. საცხოვრებელი უძრავი ქონების ფასების ინდექსი, 2026 წლის მე-2 კვარტალი, საქსტატი
10. Tbilisi Residential Real Estate, December 2025, Galt & Taggart
11. შეფასების ანგარიში №248, 2020 წლის 13 ოქტომბერი, ბაღდათის მუნიციპალიტეტი

ცვლილებების ისტორია

• 1 ნოემბერი, 2026 - ლექსიკონის სტატია გამოქვეყნდა IVSC-ის, Acumentis-ის, საქართველოს ეროვნული ბანკის, „უცხოელთა და მოქალაქეობის არმქონე პირთა სამართლებრივი მდგომარეობის შესახებ“ საქართველოს კანონის, საქართველოს საგადასახადო კოდექსის, ექსპროპრიაციის შესახებ კანონის, თელავის მუნიციპალიტეტის საკრებულოს, საქსტატის, Galt & Taggart-ისა და ბაღდათის მუნიციპალიტეტის მონაცემებზე დაყრდნობით.