ნასყიდობის ხელშეკრულება საქართველოში: დოკუმენტი, რომელიც რეგისტრირებულ საკუთრებამდე მიგიყვანთ

რას ნიშნავს „ნასყიდობის ხელშეკრულება“ ქართულ სამართალში

ნასყიდობის ხელშეკრულება, ინგლისურად sale and purchase agreement, არის წერილობითი შეთანხმება, რომლითაც გამყიდველი კისრულობს, მყიდველს გადასცეს ქონებაზე საკუთრება, მისი საბუთები და თავად ქონება, ხოლო მყიდველი კისრულობს, გადაიხადოს შეთანხმებული ფასი და ჩაიბაროს ქონება.

სამართლებრივ საფუძველს საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის 477-ე მუხლი ქმნის, რომლის ოფიციალური ტექსტი ასეთია: „ნასყიდობის ხელშეკრულებით გამყიდველი მოვალეა გადასცეს მყიდველს საკუთრების უფლება ქონებაზე, მასთან დაკავშირებული საბუთები და მიაწოდოს საქონელი.“ 323-ე მუხლი წერილობით ფორმას ითხოვს ყოველი ხელშეკრულებისთვის, რომლითაც მიწა, სახლი ან ბინა გადაეცემა, ხოლო 68-ე მუხლი და 328-ე მუხლის პირველი პუნქტი ამ ფორმას ნამდვილობის პირობად აქცევს, ამიტომ უძრავ ქონებაზე ზეპირი გარიგება ძალაში ვერასოდეს შედის.

კოდექსის ინგლისურ ტექსტში ტერმინია „contract of sale“; ინგლისურად იმავე დოკუმენტს sale and purchase agreement-საც და sale contract-საც უწოდებენ, ქართულად კი ყველგან ნასყიდობის ხელშეკრულება ჰქვია, მათ შორის ჩვენს სახელმძღვანელოში პუნქტებზე, რომლებიც უნდა მოითხოვოთ. ნაკლებად ცნობილი წესი, 477-ე მუხლის მე-3 პუნქტი, მხარეებს უფლებას აძლევს, შეთანხმდნენ ფასის განსაზღვრის საშუალებაზე, თუ ხელშეკრულებაში თანხა პირდაპირ არ წერია.

სხვა ქვეყნებში ეს გამოთქმა ხშირად აღნიშნავს დაპირებას, რომელსაც საკუთრების გადაცემის ცალკე აქტი მოსდევს. საქართველოში, როგორც წესი, მეორე აქტი არ დგება: ხელმოწერილი ნასყიდობის ხელშეკრულება თავად წარედგინება საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოს და რეგისტრაციის საფუძვლად გამოიყენება. მოგვიანებით ხელმოწერის დაპირება კი წინარე ხელშეკრულებაა.

ხელმოწერა ჯერ არ არის საკუთრება: როდის გადადის უფლება სინამდვილეში

ხელშეკრულება ვალდებულებებს წარმოშობს და არა საკუთრებას. 183-ე მუხლის თანახმად, უძრავი ნივთის შესაძენად „აუცილებელია გარიგების წერილობითი ფორმით დადება და ამ გარიგებით განსაზღვრული საკუთრების უფლების შემძენზე საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია“. 208-ე მუხლი ამავე წესს ბინებისთვის იმეორებს. სანამ რეესტრი მყიდველს არ ჩაწერს, მესაკუთრედ გამყიდველი რჩება, თანხის გადახდისა და ქონების ჩაბარების შემდეგაც კი.

ამ შუალედს „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონი არეგულირებს. მისი 13-ე მუხლის მე-4 პუნქტი განცხადებებს წარდგენის დროის მიხედვით ალაგებს, ხოლო რეგისტრირებული მონაცემები საჯაროა და ითვლება, რომ ზუსტია (მუხლები 5 და 6(1)), ამიტომ მესამე პირები ეყრდნობიან ჩანაწერს და არა უჯრაში შენახულ ქაღალდს.

საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს ცნობით, ახალი მესაკუთრის რეგისტრაცია ღირს 150 ლარი (4 სამუშაო დღე), 270 ლარი (1 სამუშაო დღე) ან 350 ლარი (იმავე დღეს). 479-ე მუხლი ამ ხარჯებს გამყიდველს აკისრებს, თუ ხელშეკრულება სხვაგვარად არ ადგენს. რეესტრის დანარჩენი საფასურები მოცემულია ჩვენს გვერდზე რეესტრის საფასურებისა და ვადების შესახებ.

ფორმის წესები: ქაღალდი, ხელმოწერები და ნოტარიუსის ადგილი

წერილობითი ფორმა სავალდებულოა, სანოტარო ფორმა კი არა. 69-ე მუხლის მე-3 პუნქტის მიხედვით, წერილობითი ფორმისას „საკმარისია გარიგების მონაწილე მხარეთა ხელმოწერა“, ხოლო 69-ე მუხლის მე-5 პუნქტი ნოტარიუსის ან სხვა უფლებამოსილი პირის დამოწმებას მხოლოდ მაშინ მოითხოვს, როცა ამას კანონი ან მხარეები ითხოვენ. 311-1 მუხლის მე-2 პუნქტით, თუ ხელს მარეგისტრირებელ ორგანოში უფლებამოსილი პირის თანდასწრებით აწერენ, მაგალითად, იუსტიციის სახლში, ხელშეკრულება ნოტარიუსის გარეშეც ნამდვილია.

თუ მხარეები მაინც ნოტარიუსს მიმართავენ, სანოტარო მოქმედება ქართულად სრულდება, ხოლო მხარეს, რომელიც ქართული ენა არ იცის, თარჯიმანი ეხმარება („ნოტარიატის შესახებ“ საქართველოს კანონი, მუხლი 6). ტარიფი მთავრობის №507 დადგენილების 23-ე მუხლით ღირებულების საფეხურებს მიჰყვება და მაქსიმუმ 10 000 ლარია; ამ საფეხურებს დეტალურად განიხილავს ჩვენი გვერდი ნოტარიუსის როლზე ქონების გარიგებებში.

Smart Contract ნასყიდობასა თუ იპოთეკას დისტანციურად არეგისტრირებს, სურვილისამებრ ესქროუთი 35 ლარად, მაგრამ მხოლოდ საქართველოს პირადობის მოწმობის ან პასპორტის მფლობელებისთვის. მყიდველი, რომელსაც ასეთი დოკუმენტი არ აქვს, ქაღალდზე აწერს ხელს, პირადად ან მინდობილობით. ბრძანება №487-ის 57-ე მუხლი ენის წესსაც ამატებს: თუ მხარემ ქართული არ იცის, საქმეს გარიგების სახელმწიფო ენაზე თარგმანი ერთვის. ორსვეტიანი ტექსტის შემთხვევაში იკითხეთ, რომელ ვერსიას აქვს უპირატესობა.

ფასი, ვალუტა, გადასახადი და დამქირავებელი, რომელიც ბინას თან მოჰყვება

სამოქალაქო კოდექსის 56-ე მუხლის პირველი პუნქტი ბათილად აცხადებს გარიგებას, რომელიც „დადებულია მხოლოდ მოსაჩვენებლად“, ხოლო იმავე მუხლის მე-2 პუნქტი იმ გარიგების წესებს იყენებს, რომლის დაფარვაც მხარეებს სურდათ. ხელშეკრულება, რომელშიც ჩაწერილი თანხა რეალურად გადახდილზე ნაკლებია, სწორედ ამ ზონაში ხვდება, და დავისას ქაღალდზე დაფიქსირებული ციფრი შეიძლება მხედველობაში არ მიიღონ.

383-ე მუხლი ფულად ვალდებულებას ლარში გამოხატავს, მაგრამ უცხოურ ვალუტასაც უშვებს, თუ ამას კანონი არ კრძალავს; იხილეთ გადახდა დოლარში თუ ლარში. საკუთრების გადაცემის ცალკე გადასახადი ან სახელმწიფო ბაჟი არ არსებობს. 18%-იანი დღგ მხოლოდ მაშინ ემატება, როცა გამყიდველი დღგ-ის გადამხდელად არის რეგისტრირებული და ქონებას ეკონომიკური საქმიანობის ფარგლებში ყიდის; კომპანიისგან ყიდვისას ეს ბუღალტერთან გადაამოწმეთ.

ყოველ ნასყიდობას ორი წესი თავისთავად ახლავს. 209-ე მუხლით, გაქირავებული ბინის შემძენი „იკავებს გამქირავებლის ადგილს“. 489-ე მუხლის მე-2 პუნქტით კი საჯარო რეესტრში რეგისტრირებული არარსებული უფლება უფლებრივ ნაკლს უთანაბრდება. ხარვეზის შემვსები დანარჩენი წესები ცხრილის სახით თავმოყრილია ჩვენს სახელმძღვანელოში ნასყიდობის ხელშეკრულების შესახებ.

TBC Capital-მა საჯარო რეესტრის მონაცემებზე დაყრდნობით 2025 წელს საქართველოში უძრავი ქონების დაახლოებით 78 500 გარიგება დაითვალა, 6%-ით მეტი. ეს რიცხვი ყველა სახის გარიგებას მოიცავს და არა მხოლოდ ნასყიდობის ხელშეკრულებებს.

დოკუმენტის კითხვა: სათაური, მხარეები, საგანი, ფასი

არც ერთი კანონი არ ადგენს ნიმუშს ან სათაურს. „უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულება“ გავრცელებული სათაურია, მაგრამ რეესტრი შინაარსს უყურებს და არა სათაურს. საქართველოში ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება ჩვეულებრივ ამ ველებს შეიცავს:

• მხარეები: სახელები პირადი ნომრებით ან პასპორტის მონაცემებით, ბრძანება №487-ის საიდენტიფიკაციო წესების შესაბამისად.
• საგანი: მისამართი და საკადასტრო კოდი, ბრძანება №487-ის მე-9 მუხლის პირველი პუნქტით დადგენილი უნიკალური იდენტიფიკატორი.
• ფასი: თანხა, ვალუტა და გადახდის პირობები (მუხლები 477 და 383).
• დატვირთვები: გამყიდველის განცხადება იპოთეკის, ყადაღისა და სხვა უფლებების შესახებ (მუხლი 489).
• ჩაბარება: ქონების გადაცემის თარიღი, რომელიც რისკსაც გადაიტანს (მუხლი 482(1)).
• ხარჯები: ვინ იხდის რეგისტრაციისა და, საჭიროების შემთხვევაში, ნოტარიუსის საფასურს (მუხლი 479).
• ხელმოწერები და თარგმანი: ორივე მხარე ან მათი რწმუნებულები, ასევე ქართული ეგზემპლარი, სადაც ეს საჭიროა (ბრძანება №487, მუხლი 57).

რეგისტრაციის შემდეგ ახალ საჯარო რეესტრის ამონაწერში ხელშეკრულება საკუთრების საფუძვლად არის მითითებული (ბრძანება №487, მუხლი 6(4)); სად ზუსტად, ამას აჩვენებს ჩვენი სახელმძღვანელო ამონაწერის სტრიქონ-სტრიქონ წაკითხვის შესახებ.

მაგალითი: ორშაბათს ხელმოწერა, ხუთშაბათს მესაკუთრე

მყიდველი, რომელიც ქართულად ვერ კითხულობს, თბილისში მეორადი ბაზრის ბინას ყიდულობს. ორშაბათს მყიდველი და გამყიდველი ხელს იუსტიციის სახლში, რეესტრის უფლებამოსილი პირის წინაშე აწერენ, ურთავენ ქართულ ეგზემპლარს და განცხადებას სტანდარტული მომსახურებით წარადგენენ (150 ლარი, მაქსიმუმ 4 სამუშაო დღე). ამ საილუსტრაციო მაგალითში გადაწყვეტილება ხუთშაბათს გამოდის.

1. ორშაბათი, ხელმოწერა: ხელშეკრულება ნამდვილია (მუხლები 323 და 311-1(2)), მაგრამ ბინის მესაკუთრე ისევ გამყიდველია.
2. ორშაბათი, წარდგენა: დროის აღნიშვნა მყიდველს იმავე ბინაზე ნებისმიერ შემდგომ განცხადებაზე წინ აყენებს („საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონი, მუხლი 13(4)).
3. სამშაბათი, გასაღებები: ადრეული ჩაბარებისას შემთხვევითი დაზიანების რისკი, ვთქვათ, გამსკდარი მილის, მყიდველზე გადადის (მუხლი 482(1)) მანამ, სანამ საკუთრება გადავა.
4. ხუთშაბათი, გადაწყვეტილება: მყიდველი მესაკუთრე ხდება (მუხლი 183).

ორშაბათს გაცემული თანხა ხვდება ადამიანს, რომელიც კიდევ სამი დღე მესაკუთრედ რჩება. ესქროუ და ეტაპობრივი გადახდა შეადარეთ ჩვენს სახელმძღვანელოში უსაფრთხო გადახდის შესახებ, ხოლო პროცედურა იხილეთ გვერდზე შეძენის რეგისტრაცია ნაბიჯ-ნაბიჯ.

ადვილად ასარევი: სამი დოკუმენტი, რომელიც ნასყიდობა არ არის

ბეს მიღების ქვითარი (ბე, მუხლები 421-423) მხოლოდ იმის ნიშანია, რომ ხელშეკრულება დაიდო; იხილეთ ჯავშანი და ბე. დეველოპერთან დადებული ხელშეკრულება აუშენებელ ბინაზე, როგორც წესი, მომავალი ნივთის ნასყიდობაა ან წინარე ხელშეკრულება განვადებით, რადგან საქართველოში წილობრივი მშენებლობის კანონი არ არსებობს (ხელშეკრულება დეველოპერთან). ჩუქების დაბეგვრა განხილულია გვერდზე მემკვიდრეობისა და ჩუქების გადასახადი.

ტერმინი ხუთ ენაზე

ქართულ ხელშეკრულებებში გამოიყენება ტერმინი „ნასყიდობის ხელშეკრულება“, რომელიც სამოქალაქო კოდექსისავე ტერმინია, უძრავი ქონებისთვის კი ხშირად „უძრავი ნივთის ნასყიდობის ხელშეკრულების“ ფორმით.

შეცდომები და საგანგაშო ნიშნები ნასყიდობის ხელშეკრულების გარშემო

• ხელმოწერის ფინიშის ხაზად მიჩნევა: რეგისტრაციამდე ბინის მესაკუთრე ისევ გამყიდველია; ჩანაწერი ხელმოწერის დღესაც ხელახლა გადაამოწმეთ.
• რეალურზე დაბალი ფასი: 56-ე მუხლმა შეიძლება ჩაწერილი თანხა მოჩვენებით ციფრად აქციოს.
• ბინა, რომელიც მხოლოდ ნომრით არის აღწერილი: საკადასტრო კოდის გარეშე საგანი შეიძლება ჩანაწერს არ დაემთხვეს.
• დუმილი დატვირთვებზე: თუ გამყიდველის წერილობითი განცხადება არ არსებობს, მხოლოდ კოდექსის ზოგადი წესების იმედად რჩებით.
• მხოლოდ ინგლისურენოვანი ტექსტი: ქართული ეგზემპლარის არქონამ შეიძლება განცხადება შეაფერხოს.
• ონლაინ ხელმოწერის დაგეგმვა: Smart Contract დახურულია უცხოელებისთვის, რომლებსაც საქართველოს პირადობის მოწმობა ან პასპორტი არ აქვთ.
• „წინარე“ ტექსტის ნასყიდობად აღქმა: ის ბინას არ გადასცემს და მას მეორე ხელშეკრულება მოჰყვება.

როგორ მივიდეთ ხელშეკრულების პროექტიდან რეგისტრირებულ მესაკუთრემდე

1. პროექტი ადრევე მოითხოვეთ

   ქართულად და იმ ენაზე, რომელზეც კითხულობთ.

2. საგანი შეადარეთ

   საკადასტრო კოდი და მისამართი ახალ ამონაწერთან.

3. ფასის პუნქტი შეამოწმეთ

   რეალური თანხა, ვალუტა და გადახდის თარიღები.

4. ხელმოწერის გზა აირჩიეთ

   რეესტრის უფლებამოსილი პირი, ნოტარიუსი თუ რწმუნებული.

5. იმავე დღეს წარადგინეთ

   დაიკავეთ თქვენი ადგილი რიგში.

6. აიღეთ ახალი ამონაწერი

   თქვენი სახელით და ხელშეკრულებით, როგორც საფუძვლით.

ხშირი კითხვები

„ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულება“ და ნასყიდობის ხელშეკრულება ერთი და იგივეა?

დიახ. სამოქალაქო კოდექსი მას ნასყიდობის ხელშეკრულებას უწოდებს (მუხლი 477).

საქართველოში ქონების ნასყიდობის ხელშეკრულება ნოტარიულად უნდა დამოწმდეს?

არა. ის წერილობითი უნდა იყოს (მუხლი 323), მხარეთა ხელმოწერები კი საკმარისია (მუხლი 69(3)).

როდის ხდება მყიდველი მესაკუთრე?

საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისას და არა ხელმოწერისას (მუხლები 183 და 208).

შეუძლია უცხოელს ნასყიდობის ხელშეკრულებას ონლაინ მოაწეროს ხელი?

Smart Contract-ით არა, რადგან მას საქართველოს პირადობის მოწმობა ან პასპორტი სჭირდება. რეესტრში ვიდეოხელმოწერა მოქალაქეებისა და მუდმივი ბინადრობის მქონე პირებისთვისაა, 2028 წლის 1 იანვრამდე.

შეიძლება ხელშეკრულება მხოლოდ ინგლისურად იყოს?

რეესტრის გარიგებები სახელმწიფო ენაზე დგება; მხარისთვის, რომელმაც ის არ იცის, თარგმნილი ეგზემპლარი ერთვის (ბრძანება №487, მუხლი 57).

ვინ იხდის რეგისტრაციის საფასურს?

გამყიდველი, თუ ხელშეკრულება სხვაგვარად არ ადგენს (მუხლი 479). სისწრაფის მიხედვით ის 150, 270 ან 350 ლარია.

არსებობს ქონების ნასყიდობაზე საკუთრების გადაცემის გადასახადი?

ცალკე გადაცემის გადასახადი ან სახელმწიფო ბაჟი არ არსებობს. 18%-იანი დღგ მხოლოდ მაშინ ემატება, თუ გამყიდველი დღგ-ის გადამხდელია და ქონებას ეკონომიკური საქმიანობის ფარგლებში ყიდის.

რა ემართება დამქირავებელს, როცა გაქირავებული ბინა იყიდება?

მყიდველი ქირავნობის ხელშეკრულებაში გამქირავებლის ადგილს იკავებს (მუხლი 209).

წყაროები

1. საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, ოფიციალური ინგლისური თარგმანი, კონსოლიდირებული ვერსია 2026 წლის 25 ივნისის მდგომარეობით (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
2. „საჯარო რეესტრის შესახებ“ საქართველოს კანონი, მუხლები 5, 6 და 13 (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
3. საჯარო რეესტრის შესახებ ინსტრუქცია, იუსტიციის მინისტრის 2019 წლის 31 დეკემბრის №487 ბრძანება, მუხლები 6, 9, 57 და 58-1 (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
4. უძრავი ქონების რეგისტრაციის საფასური, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო
5. Smart Contract: ხშირად დასმული კითხვები, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო
6. „ნოტარიატის შესახებ“ საქართველოს კანონი, მუხლი 6 (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)
7. მთავრობის №507 დადგენილება სანოტარო მოქმედებათა საზღაურის შესახებ, მუხლი 23
8. Real Estate 2026: Georgia, Chambers and Partners-ის პრაქტიკული სახელმძღვანელო
9. Buying property in a new development in Georgia, Just Advisors, 2025 წლის 15 აპრილი
10. Georgia's real estate market grows 6% in 2025, Georgia Today, TBC Capital-ისა და საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემებზე დაყრდნობით (ნანახია 2026 წლის 28 ოქტომბერი)

ცვლილებების ისტორია

• 28 ოქტომბერი, 2026 - ლექსიკონის ჩანაწერი გამოქვეყნდა საქართველოს სამოქალაქო კოდექსის, „საჯარო რეესტრის შესახებ“ კანონის, №487 ბრძანების, „ნოტარიატის შესახებ“ კანონის, მთავრობის №507 დადგენილების, საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს, Chambers and Partners-ის, Just Advisors-ისა და Georgia Today-ის საფუძველზე.