Эксклюзивные объявления AVI.GE

Что показывает эта страница

Здесь собраны объекты, которые команда AVI Estates предлагает на эксклюзивной основе. Когда объявления опубликованы, их карточки появляются в верхней части страницы и на панели «Эксклюзив AVI.GE» в наших руководствах. Если над этим текстом нет ни одной карточки, значит, сейчас не опубликовано ни одного эксклюзивного объявления. Вместо них мы не показываем образцы объектов, условные цены или фотографии-заглушки: каждая карточка, которая здесь появляется, относится к реальному объекту, который собственник продаёт через нас.

Объявление - это отправная точка, а не окончательный вывод. Дальше на этой странице описано, как проверить любой объект, найденный здесь или где-либо ещё в Грузии, прежде чем вносить задаток. Каждый шаг ведёт к руководству на нашем сайте, где он подробно разобран со ссылками на источники.

Что значит «эксклюзив»

На рынке недвижимости эксклюзивным называют объявление, по которому собственник договорился продавать объект в течение определённого срока только через одно агентство, а не через многих агентов одновременно. Для покупателя это имеет практические последствия. Есть одно контактное лицо по просмотрам, вопросам и документам, вы видите одну запрашиваемую цену, а не несколько вариантов от разных агентов, и понятно, кто должен предоставить такие бумаги, как выписка из Публичного реестра и пакет разрешительной документации.

При этом не меняется то, у кого вы покупаете. Продавцом по-прежнему остаётся зарегистрированный собственник, договор купли-продажи заключается между вами и собственником, а право собственности переходит только тогда, когда его зарегистрирует Публичный реестр. Роль агентства и его вознаграждение определяются его договором с собственником и, если вы его подпишете, вашим собственным соглашением с агентством. Наше руководство о выборе риелтора объясняет, что должно быть в договоре с агентством в Грузии и кто платит комиссию.

Начните с выписки из реестра

Самый полезный документ по любому объекту в Грузии - выписка из Публичного реестра. В ней указаны собственник объекта, его кадастровый код, зарегистрированная площадь, а также ипотека, арест или любое другое ограничение, внесённое в отношении объекта. Её можно заказать онлайн за 13 лари, и согласие собственника для этого не нужно: достаточно кадастрового кода или адреса.

Сверьте выписку с объявлением строка за строкой. Собственником в выписке должен значиться тот человек или та компания, которые будут подписывать договор. Зарегистрированная площадь должна совпадать с площадью, за которую вас просят заплатить; большое расхождение часто означает балкон, лишнюю комнату или целый этаж, достроенные без регистрации. Любую ипотеку или арест нужно снять при продаже или до неё, и в договоре должно быть сказано, как именно. Наши руководства о чтении выписки, кадастровом коде и обременениях разбирают каждую строку.

Если это новостройка или объект на этапе строительства

Для квартиры в строящемся доме выписка - только начало. Попросите разрешение на строительство и уточните его класс, проверьте, соответствуют ли уже возведённые этажи разрешению, и выясните, на каком этапе находится застройщик. В Грузии нет закона, который обязывал бы хранить деньги покупателей на эскроу-счёте, поэтому график платежей, срок завершения строительства и неустойка за просрочку будут такими, как записано в договоре. Внимательно прочитайте эти условия, прежде чем подписывать.

Состояние отделки значит не меньше, чем цена. «Чёрный каркас», «белый каркас» и «зелёный каркас» описывают совсем разные стадии готовности, а доведение квартиры без отделки до жилого состояния может прибавить к цене значительную долю. Наш чек-лист проверки застройщика перечисляет документы, которые стоит запросить, а руководства о том, как проверить застройщика, о стадиях каркаса и о договорах с застройщиком объясняют, о чём говорит каждый из них.

Если это квартира или дом на вторичном рынке

У готового объекта риски смещаются со строительства на историю и техническое состояние. Проверьте, не была ли какая-то часть квартиры или здания построена или расширена без разрешения: самовольные пристройки могут повлечь штрафы, а продать такой объект потом трудно. Если в доме есть товарищество собственников, спросите там о запланированных ремонтах и общих расходах, а у продавца попросите недавние счета за коммунальные услуги, чтобы убедиться, что по лицевым счетам нет долгов.

В старых домах смотрите не только на отделку, но и на конструкцию: трещины в несущих стенах, сырость в подвалах и на верхних этажах, возраст электропроводки и газового оборудования. Обследование квалифицированным инженером стоит немного по сравнению с ценой квартиры. Наши руководства о самовольном строительстве, товариществах собственников и коммунальных услугах после покупки описывают подробности.

Полная стоимость покупки

Запрашиваемая цена - это ещё не весь счёт. За регистрацию в Публичном реестре взимается официальный сбор, размер которого зависит от того, как быстро вы хотите её получить; нотариус может понадобиться для доверенности или заверенного перевода; к этому могут добавиться проверка юристом, вознаграждение агентства или обследование инженером. Если квартира продаётся без отделки, ремонт становится отдельной статьёй расходов. Наш калькулятор расходов на покупку складывает эти позиции, а руководство о скрытых расходах при покупке приводит каждый официальный тариф с источником.

Владение тоже стоит денег: плата за обслуживание в крупных жилых комплексах, коммунальные услуги, страховка и, в зависимости от ваших обстоятельств, налог на имущество и налог на доход от аренды. Руководство о расходах на владение квартирой перечисляет их все.

Как сравнить объявление с рынком

Запрашиваемая цена что-то значит только рядом с другими ценами. Прежде чем делать предложение, посмотрите, сколько просят за похожие квартиры в том же доме, на той же улице и в том же районе: той же площади, на сопоставимом этаже, в той же стадии отделки. Считайте в цене за квадратный метр, потому что общая цена скрывает разницу в площади, и отмечайте для каждого сравнения, новостройка это или вторичное жильё, с отделкой или в чёрном каркасе, с машино-местом или без него.

Помните, что сайты объявлений показывают запрашиваемые цены, а не цены сделок, и что одна и та же квартира часто встречается там несколько раз с разными суммами. Обзоры рынка от банков и исследовательских компаний дают средние цены на новостройки и вторичное жильё по районам, и по ним можно понять, завышена ли цена в объявлении, занижена или соответствует рынку. Наши обзоры районов Тбилиси и Батуми приводят эти данные с источниками, а руководство о торге о цене объясняет, как ими пользоваться.

Тревожные признаки в объявлении

• Цена намного ниже, чем у похожих квартир. Прежде чем радоваться, спросите, почему так; причина обычно есть.
• Давление с требованием сразу внести задаток. Настоящий продавец может подождать несколько дней, пока вы проверяете документы.
• Нет выписки из реестра. Она стоит недорого, а заказ занимает несколько минут, поэтому отказ сообщить кадастровый код - плохой знак.
• Площадь не совпадает с выпиской. Разница может оказаться незарегистрированной пристройкой.
• Оплата кому-то, кроме собственника. Деньги должны поступать зарегистрированному собственнику или на счёт, указанный в договоре.
• «Разрешение в процессе оформления» у дома, который уже растёт. Попросите показать само разрешение, а не обещание его получить.
• Фотографии не соответствуют адресу. Сравните вид из окна, окна и подъезд с тем, что видите на месте или на карте.

Безопасная оплата

Большинство проблем в сделках с недвижимостью начинается с денег, заплаченных слишком рано или не тому человеку. Платите только собственнику, указанному в выписке из реестра, или на счёт, названный в договоре, проводите каждый перевод через банк, чтобы его можно было отследить, и привязывайте каждый платёж к шагу, который можно проверить: подписанию, регистрации или этапу строительства. Задаток должен быть оформлен письменным соглашением, в котором сказано, когда он возвращается и когда теряется. Наши руководства о брони и задатке, безопасной оплате и распространённых схемах мошенничества объясняют, как срываются сделки и как этого не допустить.

Недвижимость и вид на жительство

Многие покупатели присматриваются к грузинской недвижимости с прицелом на вид на жительство. Временный ВНЖ через недвижимость можно получить, если рыночная стоимость объекта, определённая оценкой, составляет более $150 000. Цена в объявлении такой оценкой не является, поэтому, если ваша цель - ВНЖ, закажите независимую оценку до того, как брать на себя обязательства. Наше руководство о ВНЖ через недвижимость объясняет правила и перечень документов.

Покупка из-за рубежа

Чтобы купить, находиться в Грузии не обязательно. Доверенное лицо может действовать от вашего имени по доверенности, документам из-за рубежа может понадобиться апостиль или консульская легализация, а грузинским документам, которые вы получаете, может потребоваться заверенный перевод. Видеопросмотры способны заменить часть поездок, если вы знаете, о чём спрашивать человека, который держит камеру. Руководства об удалённой покупке, доверенностях и видеопросмотрах разбирают каждый шаг.

Осмотр объекта на месте

Фотографии показывают квартиру в самый удачный момент, а просмотр показывает всё остальное. По возможности приходите хотя бы дважды: один раз днём и один раз вечером, когда легче оценить движение транспорта, соседей и уличное освещение. Откройте краны и душ, чтобы проверить напор воды, включите отопление и кондиционер, откройте окна, чтобы услышать улицу, и осмотрите потолки в углах каждой комнаты, нет ли следов протечек или сырости.

Смотрите и за пределами квартиры. Подъезд, лестница, лифты и двор показывают, как управляется дом и заботятся ли о нём соседи. Спросите, сколько лет лифтам и кто их обслуживает, где паркуются жильцы и не запланированы ли работы, расходы на которые вам пришлось бы разделить. Если вы покупаете из-за рубежа, попросите человека, который показывает объект, снять всё это же на видео без монтажа, а не полагайтесь на смонтированные ролики.

Если вы собираетесь сдавать объект

Многие покупатели планируют сдавать квартиру либо долгосрочным арендаторам, либо гостям посуточно. У этих двух моделей разные расходы, разные налоги и разные правила. Посуточная аренда приносит больше за ночь, но зависит от сезона, требует мебели и управления и может быть ограничена правилами жилого дома или его товарищества собственников. Долгосрочная аренда приносит меньше, зато стабильнее и требует меньше хлопот.

Прежде чем покупать с расчётом на аренду, проверьте, какую арендную плату реально получают за сопоставимые квартиры в этом же здании или на этой же улице, а не что обещает реклама, и посчитайте доходность после расходов, месяцев простоя и налога. Доход от аренды в Грузии облагается налогом, и физические лица, сдающие недвижимость, могут выбирать между разными режимами налогообложения в зависимости от своей ситуации. Наш калькулятор доходности аренды и руководства о долгосрочной и посуточной аренде и о налоге на доход от аренды помогут проверить цифры.

После покупки

Право собственности переходит, когда Публичный реестр регистрирует сделку, поэтому сохраните копию новой выписки, в которой указано ваше имя. Затем переоформите на себя счета за коммунальные услуги, оформите страховку и, если вы живёте за границей, решите, кто будет хранить ключи и проверять квартиру в ваше отсутствие. Если в доме есть товарищество собственников, представьтесь и узнайте, как собираются взносы.

Храните все документы по покупке вместе: договор, подтверждения платежей, выписку из реестра, акт приёма-передачи для новостройки и любое письменное обязательство застройщика устранить недостатки. Они понадобятся, когда вы будете подавать документы на вид на жительство, декларировать доход или продавать объект. Наш чек-лист первых 30 дней после покупки перечисляет шаги по порядку.

Вопросы, которые стоит задать по любому объявлению

• Кто собственник? Попросите выписку из реестра и сравните имя в ней с продавцом.
• Что именно продаётся? Зарегистрированная площадь, этаж, машино-место или кладовая, если они есть, и что остаётся в квартире.
• На какой стадии объект? Для новостроек: разрешение, стадия каркаса и дата завершения.
• Есть ли что-то незарегистрированное? Балконы, дополнительные комнаты или чердачные помещения, которых нет в выписке.
• Сколько стоит владение? Плата за обслуживание, коммунальные услуги и запланированные ремонты.
• Как устроена оплата? Условия задатка, график и то, кто получает деньги.
• Можно ли сдавать? Правила дома о посуточной аренде, договор управления, если он есть, и его условия.
• Когда можно посмотреть? Лично или по видео, в удобное вам время, в том числе вечером.

Перед подписанием

Договор купли-продажи определяет, что произойдёт, если что-то пойдёт не так, поэтому он заслуживает больше внимания, чем объявление. В нём объект должен быть обозначен кадастровым кодом, указаны цена и порядок оплаты, перечислены передаваемые документы и ключи, а также сказано, что происходит, если одна из сторон не выполнит свои обязательства. Независимая проверка юристом стоит гораздо дешевле спора. Наш чек-лист договора и руководство о договоре купли-продажи перечисляют пункты, на которых стоит настаивать, а чек-лист из 50 пунктов сводит все шаги воедино.

Как задать вопрос об объявлении

Чтобы спросить об объекте, показанном здесь, напишите нам через страницу контактов и укажите объявление, чтобы мы поняли, о каком идёт речь. Запрашивайте описанные выше документы заранее: продавец, который действительно готов продать, обычно может предоставить выписку из реестра, а для новостройки и пакет разрешительной документации, в течение нескольких дней. Если вы предпочитаете, чтобы консультант посмотрел объект, найденный вами в другом месте, на нашей странице записи на консультацию объясняется, как это устроено.

Частые вопросы

Почему я не вижу ни одного объявления?

Сейчас не опубликовано ни одного эксклюзивного объявления. Карточки появляются здесь, как только объекты собственников выставлены; вместо них мы никогда не показываем образцы объектов.

Означает ли эксклюзив, что объект принадлежит агентству?

Нет. Объект продаёт зарегистрированный собственник, и договор подписывает тоже он; агентство продвигает объект по поручению собственника.

Что запросить в первую очередь?

Выписку из Публичного реестра: в ней видны собственник, площадь, а также ипотека или арест, если они есть. Её можно заказать онлайн за 13 лари.

Можно ли купить объект из объявления, находясь за рубежом?

Да. Представитель может действовать от вашего имени по доверенности, а видеопросмотры способны заменить часть поездок.

Даёт ли покупка объекта из объявления вид на жительство?

Только если рыночная стоимость объекта, определённая оценкой, составляет более $150 000; одна лишь запрашиваемая цена этого не решает.

Почему эта страница не показывается в поисковых системах?

Объявления часто меняются, поэтому эта страница просит поисковые системы её не индексировать. Руководства, на которые она ссылается, индексируются как обычно.

История изменений

• 26 октября 2026 - Опубликовано.