Кадастровый код: постоянный идентификатор зарегистрированного объекта
Кадастровый код (по-грузински საკადასტრო კოდი) представляет собой строку из групп цифр, разделённых точками. Публичный реестр присваивает её земельному участку, зданию или квартире в момент первой регистрации права на объект, и эта строка указывает на один-единственный объект, пока он существует.
Сегодня код опирается на статью 9(1) «Инструкции о Публичном реестре»; эту инструкцию ввёл в действие изданный 31 декабря 2019 г. приказ № 487 министра юстиции. Приказ делает код уникальным для каждой недвижимой вещи и связывает его появление с регистрацией. Формат кода в нём не расписан. Порядок образования кодов закреплён отдельным решением руководителя Национального агентства публичного реестра (NAPR), которое так и не было опубликовано как нормативный акт. Значит, тот, кто берётся «расшифровать» каждую цифру современного кода, заходит дальше, чем позволяют открытые правила.
В Грузии у этого слова более узкий смысл, чем во многих других странах. Там кадастр нередко служит налоговым или межевым учётом, который ведётся отдельно от земельной книги, и номер участка в нём может ничего не говорить о собственнике. Здесь кадастровые и правовые сведения хранятся в одной базе данных NAPR, а код открывает доступ и к тем, и к другим. Введите его в реестр, и перед вами окажутся собственник, площадь и обременения. Пошаговая проверка кода описана в нашем руководстве о кадастровом коде в Грузии. Ниже речь пойдёт о его происхождении, реальных примерах и пределах того, что он сообщает.
Зоны, секторы и кварталы: как был устроен код в 2006 году
Самое ясное публичное описание структуры кода старше нынешнего приказа. Приказ министра юстиции № 800 от 13 декабря 2006 г., то есть «Инструкция о регистрации прав на недвижимые вещи», действовал до 20 января 2010 г. В его статье 5 были сформулированы четыре правила:
| Правило | Статья | Что оно означало |
|---|---|---|
| У каждой недвижимой вещи свой уникальный код | Ст. 5(1) | В грузинском тексте сказано «განუმეორებელი», то есть неповторимый |
| Базовый код | Ст. 5(2) | Обозначает земельный участок или линейное сооружение |
| Коды зданий и помещений | Ст. 5(3) | Присоединяются к базовому коду земли |
| Объединение или раздел | Ст. 5(4) | Возникший объект получает новый код |
| Иерархия карты | Ст. 6 | Страна делится на регистрационные зоны, зоны на секторы, секторы на кварталы |
Статья 6 добавляла, что границы кварталов идут по линиям на местности: дорогам, рекам, каналам. Базовый код назывался საბაზო საკადასტრო კოდი. Та же инструкция давала выписке срок действия 10 календарных дней (ст. 73(5)); приказ 487 сейчас никакого фиксированного срока не устанавливает (ст. 6(9)), и это один из признаков того, насколько изменились правила с 2006 года.
На практике сохранились две вещи. Коды по-прежнему состоят из групп цифр через точку, а код квартиры по-прежнему длиннее кода земли под домом. Подтвердить, что официально означает каждая группа сегодня и какой она длины, мы не смогли, поскольку действующее правило образования кодов не публиковалось.
Когда объект получает код, а когда нет
Код появляется только после регистрации, а момент регистрации определяют сразу несколько правил.
- Сначала съёмка. Постановление Правительства № 388 от 8 августа 2016 г., действующее с 1 сентября 2016 г., определяет, как выполняются и оформляются кадастровые съёмочные работы на земле. Съёмку проводят сертифицированные геодезисты из перечня NAPR. С 1 июня 2026 г. NAPR вправе и сам обмерять здания и помещения; размер сбора указан в нашем трекере изменений законодательства 2026 года.
- Без документов нет помещения. Согласно статье 15-6 Закона Грузии «О публичном реестре», здание или помещение не отражается в выписках и на кадастровых планах до тех пор, пока в реестре не появятся документ, подтверждающий право, а также строительная документация или акт ввода в эксплуатацию. Поэтому у квартиры на этапе строительства собственного кода часто ещё нет.
- Без наложений. Статья 2(l) того же закона определяет «совпадение кадастровых данных» (здесь и далее цитаты в нашем переводе): новые сведения совпадают со сведениями, которые уже зарегистрированы. Такое наложение служит основанием для приостановления рассмотрения заявления (ст. 21(1)).
- Незарегистрированная земля. Реформа систематической регистрации 2022 года ставит целью за три года зарегистрировать 1,2 млн гектаров в 59 муниципалитетах, так что сельский участок может всё ещё ждать первой регистрации, а с ней и первого кода.
- Разрешения на карте. С 1 февраля 2026 г. по Закону № 952 заявления на разрешение на строительство отображаются на публичной кадастровой карте.
Как кадастровый код выглядит в документах
В выписке из реестра код стоит первой строкой данных с подписью საკადასტრო კოდი: статья 6(4) приказа 487 называет его первым среди сведений выписки. Тот же код печатается на кадастровом плане, и его следует повторить в отчёте об оценке, нотариальном договоре и доверенности. В официальных актах приводятся настоящие коды, по которым виден формат:
| Код | Объект | Где он встречается |
|---|---|---|
| 74.06.11.058 | Земельный участок, Гудаури | Приказ Агентства пространственного и градостроительного развития № 1-1/52 от 24 июня 2025 г. |
| 74.06.11.849 | Земельный участок, Гудаури | Тот же приказ |
| 74.06.14.167 | Земельный участок, Гудаури | Тот же приказ |
| 02.04.03.595 | Земельный участок, Рустави | Детальный план Рустави, найден в результатах поиска |
В кодах этих участков четыре группы: из 2, 2, 2 и 3 цифр. В приведённых примерах первая группа одинакова для всех кодов одной местности, 74 в районе Гудаури и 02 в Рустави, однако подтвердить существование опубликованного перечня, который привязывал бы каждую первую группу к территории, мы не смогли. В объявлениях о продаже коды обычно скрыты частично, поэтому подтверждённого примера полного кода квартиры у нас нет.
Разбор примера: «код квартиры», который оказывается кодом земли
Покупатель бронирует квартиру в строящемся доме в Гудаури и просит у застройщика кадастровый код квартиры. В ответ он получает код из четырёх групп, построенный так же, как 74.06.11.058 из упомянутого выше приказа 2025 года. Что же на самом деле оказалось у покупателя?
- Оцените форму. Четыре группы, последняя из трёх цифр, соответствуют образцу кода земельного участка. По структуре 2006 года здание и помещение добавляют к базовому коду новые группы, так что перед вами, скорее всего, участок, а не квартира.
- Найдите причину. Статья 15-6 Закона «О публичном реестре» не допускает помещение в выписки, пока не зарегистрированы его строительная документация или акт ввода в эксплуатацию. Отсутствие кода помещения у квартиры в строящемся доме нормально.
- Проверьте то, что уже существует. Закажите выписку по коду земли: кому принадлежит участок и какие обременения на нём лежат. Уточните, зарегистрировано ли предварительное право собственности на квартиру.
- Проверьте разрешение. С 1 февраля 2026 г. заявления на разрешения видны на публичной кадастровой карте, и это помогает убедиться, что на этом участке стоит именно продаваемое здание. Классы разрешений разобраны в нашем руководстве о проверке разрешения на строительство.
- Дождитесь более длинного кода. После регистрации помещение получит собственный код. Закажите выписку по нему и убедитесь, что в ней указаны то же здание и тот же участок.
Ничто из перечисленного само по себе не тревожный сигнал. Опасность в другом: покупатель решает, что код земли и есть код квартиры, и переносит его в доверенность или договор так, будто он обозначает помещение.
Что легко перепутать: код, адрес, номера и план
| Идентификатор | Что он обозначает | Как долго действует |
|---|---|---|
| Кадастровый код | Один участок, здание или помещение | Всё время существования объекта, до объединения или раздела |
| Адрес | Местоположение; у многих помещений он может быть общим | Может меняться при переименовании улиц или нумерации NAPR, которая ведётся с 2016 года |
| Регистрационный номер заявления | Одно заявление в реестре (ст. 9(2) закона) | Только одно дело |
| Личный номер или идентификационный код | Собственник-физическое лицо (11 цифр) или компания | Обозначает лицо, но никогда не объект |
| Кадастровый план | Чертёж участка: площадь, конфигурация и координаты | Выдаётся по запросу; код на нём напечатан |
Сбор за план указан в нашем руководстве по сборам Публичного реестра. О реестре, где хранятся все коды, рассказывает наша статья словаря «Публичный реестр», а о документе, к которому код открывает доступ, статья «Выписка из Публичного реестра».
Термин на пяти языках
| Язык | Вариант |
|---|---|
| Грузинский | საკადასტრო კოდი |
| Английский | cadastral code |
| Русский | кадастровый код |
| Иврит | קוד קדסטרי |
| Арабский | الرمز المساحي |
В грузинских договорах и выписках используется полная форма საკადასტრო კოდი, а связанный с ним план называется საკადასტრო გეგმა.
Ошибки с кадастровым кодом, на которых покупатели теряют время
- Код земли принимают за код квартиры. При покупке на этапе строительства единственным кодом может оказаться код участка.
- Доверяют старому коду после объединения или раздела. Новый объект получает новый код, поэтому код из более раннего документа может уже не вести к тому, что продаётся.
- Пытаются расшифровать цифры. Действующее правило образования кодов не опубликовано; группы цифр не доказывают ни район, ни этаж, ни номер квартиры.
- Используют адрес вместо идентификатора. Адреса меняются и бывают общими; код, пока объект существует, остаётся прежним.
- Не обращают внимания на приостановление из-за наложения данных. «Совпадение кадастровых данных» означает, что новые сведения совпадают с уже зарегистрированными, и заявление ждёт, пока это не будет устранено.
- Покупают один код, когда в сделке два объекта. У участка и дома, у квартиры и парковочного места может быть по собственному коду.
Будет добавлено командой: изображения, которые должна добавить команда: верхняя часть выписки со скрытыми данными, где видна строка საკადასტრო კოდი; кадастровый план со скрытыми данными, на котором видны код, площадь и контур участка; снимок экрана публичной кадастровой карты с выделенным участком. Скройте имена собственников и личные номера.
Как пользоваться кадастровым кодом при покупке
Перечислите все объекты
Квартира, парковочное место, кладовая или участок: у каждого свой код.
Выясните, к чему относится каждый код
К земле, зданию или помещению; у квартиры на этапе строительства может быть только код земли.
Найдите код в реестре
Закажите выписку и посмотрите участок на публичной карте.
Проверьте, не было ли недавно объединения или раздела
Новый код означает новый объект; в старых бумагах может стоять прежний.
Сверьте план с местностью
Для земли сравните нанесённый на план контур с заборами.
Повторяйте код без изменений
Те же цифры и точки в договоре, доверенности и отчёте об оценке.
Частые вопросы
Что такое кадастровый код в Грузии?
Уникальный идентификатор, который Публичный реестр присваивает участку, зданию или помещению при первой регистрации права на него.
Какая норма определяет его сегодня?
Статья 9(1) приказа № 487, изданного министром юстиции 31 декабря 2019 г.
Опубликован ли формат кода?
Нет. Его устанавливает индивидуальный акт председателя NAPR, а не опубликованный закон.
Как выглядит настоящий код?
Группы цифр через точку, например 74.06.11.058: так обозначен участок в Гудаури, упомянутый в приказе 2025 года.
Почему у моей квартиры в строящемся доме нет кода?
Помещение не отражается в реестре, пока не зарегистрированы его строительная документация или акт ввода в эксплуатацию (Закон «О публичном реестре», ст. 15-6).
Меняется ли код?
Нет, пока объект существует. При объединении или разделе возникает новый объект с новым кодом.
Совпадает ли код с адресом?
Нет. Адрес может измениться, и один адрес бывает у многих помещений; каждый код принадлежит одному объекту.
Кто проводит съёмку земли для получения кода?
Сертифицированные геодезисты из перечня NAPR, в соответствии с Постановлением Правительства № 388, принятым в 2016 году.
Источники
- Инструкция о Публичном реестре, приказ министра юстиции № 487 от 31 декабря 2019 г., статьи 6 и 9, Законодательный вестник Грузии
- Инструкция о регистрации прав на недвижимые вещи, приказ министра юстиции № 800 от 13 декабря 2006 г., статьи 5, 6 и 73 (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О публичном реестре», статьи 2, 9, 15-6 и 21 (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Приказ № 1-1/52 от 24 июня 2025 г., Агентство пространственного и градостроительного развития (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Детальный план Рустави, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 388 от 8 августа 2016 г. о кадастровых съёмочных работах и его краткое описание в FAOLEX (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- History and head of agency, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Геопортал NSDI.GOV.GE, NAPR
История изменений
- - Статья словаря подготовлена по данным Законодательного вестника Грузии, Министерства юстиции, Агентства пространственного и градостроительного развития, NAPR и FAOLEX.