Коммерческая площадь: зарегистрированная категория, а не ярлык из объявления
Коммерческой площадью (კომერციული ფართი) называют здание или помещение, у которого зарегистрирована нежилая (არასაცხოვრებელი) функция и торговая или коммерческая, офисная либо сходная деловая категория, как записано во внутреннем обмерном чертеже, на котором основана его регистрация.
Опорой служит Постановление Правительства № 315, принятое 3 октября 2024 г. и применяемое с 1 января 2025 г. (текст на Matsne). По ст. 2(3)(ე) его Правил функция помещения «может быть жилой или нежилой», а ст. 2(3)(ზ) перечисляет нежилые категории, среди них «торговая/коммерческая площадь» (სავაჭრო/კომერციული ფართი) и «офисная площадь» (საოფისე ფართი); цитаты на этой странице даны в нашем переводе. Далее Инструкция о Публичном реестре, утверждённая Приказом № 487, выводит назначение помещения в выписку рядом с его площадью, этажом, подъездом и номером (ст. 6(4)(დ)).
По-английски «commercial property» нередко означает всё, что куплено ради дохода, вплоть до многоквартирного дома. Грузинская практика понимает термин узко и буквально: помещение считается коммерческим потому, что этого требует его зарегистрированное назначение, а вовсе не потому, что оно приносит арендную плату. Квартира на первом этаже, сданная парикмахеру, на бумаге остаётся жилой, а подвал или машиноместо нежилые, хотя и не коммерческие. Инвестиционная сторона темы раскрыта в нашем гиде о покупке коммерческой недвижимости.
Нежилые категории по Постановлению № 315
С 2025 г. в каждом обмерном чертеже нежилого помещения названа одна категория из приведённого ниже списка, который заканчивается пунктом «прочее». Лишь две из них описывают то, что большинство покупателей подразумевает под коммерческой площадью.
| Грузинская формулировка | По-русски | Коммерческая в обиходном смысле? |
|---|---|---|
| საოფისე ფართი | Офисная площадь | Да |
| სავაჭრო/კომერციული ფართი | Торговая/коммерческая площадь | Да |
| სასაწყობე ფართი | Склад | Деловое использование, но отдельная категория |
| საწარმოო ობიექტი | Производственный объект | Деловое использование, но отдельная категория |
| ავტოსადგომი | Автостоянка | Нет |
| სარდაფი / ნახევარსარდაფი | Подвал / полуподвал | Нет |
| სხვენი | Чердак | Нет |
| ტექნიკური სართული | Технический этаж | Нет |
| დამხმარე შენობა-ნაგებობა | Вспомогательное здание | Нет |
| რელიგიური/საკულტო შენობა-ნაგებობა | Религиозное здание | Нет |
| სპეციალური დანიშნულების ნაგებობა | Сооружение специального назначения | Нет |
| სხვ. | Прочее | Зависит от использования |
Продавец, который называет подвал «коммерческим», может верно оценивать его потенциал и при этом ошибаться насчёт регистрации: последнее слово за чертежом. Проекты для получения разрешения разбивают площади похожим образом: Постановление № 255 обязывает показывать в проекте раздельно жилые, офисные, коммерческие, парковочные, складские, общие и вспомогательные площади (ст. 13(1), текст на Matsne).
Как превратить квартиру в магазин или магазин в квартиру
Реестр вносит новое назначение, однако градостроительное право может сначала потребовать разрешение.
| Норма | Что в ней сказано | Основание |
|---|---|---|
| Запись в реестре | По редакции 2019 года изменение назначения (დანიშნულება) помещения регистрировалось по заявлению собственника; в 2024 году этот пункт отменён, и действующий порядок мы подтвердить не смогли | Приказ № 487, ст. 16(2), отменена Приказом № 993 от 26 марта 2024 г. |
| Здания классов III и IV | Изменение использования (режима эксплуатации) здания относится к видам реконструкции, а для неё нужно разрешение | Пост. 255, ст. 4(3)(ე) |
| Противопожарные преграды | Изменение огнестойких перегородок и разделений в классах III и IV также считается реконструкцией | Пост. 255, ст. 4(3)(ვ) |
| Самовольное строительство | Охватывает работы, при которых без законных оснований «изменяется функция здания или сооружения» | Кодекс о пространственном планировании, ст. 3(ჰ18) |
| Зонирование | Функциональная зона участка меняется только через изменение градостроительного плана | Кодекс о пространственном планировании, ст. 45(3) |
Белые пятна остаются. Опубликованного перечня документов, которые реестр запрашивает вместе с заявлением о смене назначения, мы не нашли; Постановление № 255 упоминает лишь классы III и IV, и класс II остаётся открытым вопросом; таблицы тбилисских зон о магазинах и кафе в жилой застройке мы не изучали. Прежде чем платить за помещение, которое вы намерены переоборудовать, попросите грузинского юриста проверить зону, класс здания и путь регистрации. Кодекс о пространственном планировании и наш гид о самовольном строительстве показывают, чем оборачивается пропущенный шаг.
Что нежилое назначение меняет для владельца
Налоговые и строительные нормы смотрят на строку назначения, а часть последствий для частных владельцев требует оценки бухгалтера.
| Вопрос | Жилое помещение | Коммерческое или иное нежилое помещение |
|---|---|---|
| Арендный доход физического лица | 5% при сдаче для проживания (ст. 81(2)) | 20% (ст. 81(1)) |
| Прибыль от продажи | 5% либо освобождение после двух лет владения (ст. 81(3), 82(1)(f.a)) | Жилищные правила не применяются; действуют общие, с освобождением после более чем двух лет владения, только если помещение не использовалось в экономической деятельности (ст. 82(1)(f.c), как поясняет Публичное решение № 143); уточните у бухгалтера |
| НДС при продаже | Статья 158(3) не распространяется | Поставка нежилого здания для целей НДС всегда считается экономической деятельностью (ст. 158(3)); как это применяется к частному продавцу, не подтверждено, поэтому уточните у бухгалтера |
| Налог на имущество физических лиц | Назначение роли не играет; с 30 сентября 2026 г. действует освобождение, привязанное к семейному доходу в 100 000 лари | |
| Отдельные счётчики тепла и электроэнергии | Это правило не распространяется | Обязательны в нежилых зданиях при потреблении выше установленного уровня, например для автономных систем вентиляции, вентиляторы которых потребляют более 30 000 кВт·ч в год (Пост. 354, ст. 18(3)) |
| Временный ввод в эксплуатацию в Батуми | Это правило не распространяется | Коммерческим объектам выше класса II нужно заключение о соответствии требованиям пожарной безопасности (ст. 141.7(5) Кодекса) |
Строку об НДС стоит воспринимать всерьёз. По Налоговому кодексу продажа магазина может оказаться облагаемой НДС поставкой там, где продажа квартиры ею не будет; затрагивает ли это физическое лицо, продающее одно помещение, мы подтвердить не смогли. Об удержании налога с арендодателя и о порогах оборота рассказывает наш гид по коммерческой недвижимости. Требование об учёте взято из Постановления № 354 об энергоэффективности зданий (текст на Matsne) и касается нежилых категорий зданий с 3-й по 9-ю.
Как коммерческая площадь выглядит в выписке, в чертеже и на ss.ge
- Выписка из Публичного реестра: в строке назначения (დანიშნულება) стоит «нежилое», а категория повторяет обмерный чертёж: коммерческая, офисная, склад, автостоянка или подвал.
- Внутренний обмерный чертёж: поле функции и поле категории, оба обязательны по ст. 2(3) Пост. 315.
- Разрешение и проект: разбивка площадей по функциям согласно ст. 13(1) Пост. 255; именно здесь торговые помещения на первом этаже нового дома отмечаются как коммерческие.
- ss.ge: одна категория, «კომერციული ფართი», без подтипов «офис» или «магазин» в проверенном нами объявлении. Подробности продавцы дописывают свободным текстом: офис, магазин или «უნივერსალური ფართი», то есть универсальная площадь.
Тбилисское объявление, просмотренное 28 октября 2026 г., хорошо показывает, насколько небрежны такие тексты. В нём «ფართი» и «საერთო ფართი» указаны как 310 м², состояние «გარემონტებული» (после ремонта), статус «ძველი აშენებული» (старая постройка), а цена 2 441 000 лари, или 7 875 лари за м². Там же отмечены квартирные удобства, например «ცენტ. გათბობა» (центральное отопление) и «აივანი» (балкон). Зарегистрированного назначения не видно ни из одной из этих строк.
Публикуемые данные относятся к аренде, а не к ценам продажи. Согласно майским отчётам Galt & Taggart за 2026 г., офисы внутри жилых зданий Тбилиси занимают около 1,0 млн м², из них 53% пустуют, текущая ставка аренды составляет $13 за м², а новые договоры на главных торговых улицах в 2025 г. заключались по $37,6 за м²; подробнее в материале о доходности коммерческой недвижимости.
Разбор на примере: проверка помещения 310 м² перед предложением цены
Это наша иллюстрация, построенная только на том объявлении и на нормах выше: иностранный покупатель хочет сдать помещение площадью 310 м² какому-либо бизнесу.
- Сначала выписка. Нежилое назначение с коммерческой или офисной категорией значит, что объявление и реестр сходятся. Жилое назначение значит, что перед вами квартира, используемая под бизнес, а смена зарегистрированного назначения представляет собой отдельную процедуру в реестре, действующие правила которой мы подтвердить не смогли.
- Класс здания. В классе III или IV смена использования считается реконструкцией и требует разрешения; юрист проверяет это ещё до любого задатка.
- Аренда. При сдаче бизнесу помещение не попадает под режим 5%; исходной ставкой служат 20% (ст. 81(1)).
- Выход из вложения. Льгота при продаже жилья не поможет, а вопрос по ст. 158(3) надо отдать бухгалтеру до подписания.
- ВНЖ. Из имущественного основания исключена лишь сельскохозяйственная земля, поэтому помещение, оформленное на самого покупателя и оценённое аккредитованным оценщиком более чем в $150 000, может подойти; см. ВНЖ за недвижимость.
Коммерческое, нежилое, многофункциональное или гостиничное помещение?
| Термин | Что он означает в Грузии | Как он связан с коммерческой площадью |
|---|---|---|
| Нежилая площадь (არასაცხოვრებელი) | Функция, противоположная жилой, в чертеже и в выписке | Более широкий класс; коммерческая площадь входит в него как одна из категорий |
| Многофункциональное здание | Здание, где есть и жильё, и деловые помещения | Здание смешанное, но у каждого помещения по-прежнему одно зарегистрированное назначение |
| Номер в гостинице или апарт-отеле | Номер, который служит функциональной частью гостиничной инфраструктуры | При продаже не жилая квартира по Публичному решению № 143, хотя продаётся как квартира |
| «Универсальная площадь» (უნივერსალური ფართი) | Жаргон объявлений для площади, пригодной под разные виды использования | Не категория Пост. 315; сверьтесь с выпиской |
| Коммерческая недвижимость (инвестиции) | Офисы, магазины и склады, купленные ради дохода | Класс инвестиций, которому посвящены наши отдельные гиды |
К строке о гостиницах: наш гид о номерах в апарт-отелях Батуми объясняет, как такие номера продают и как ими управляют. Противоположный полюс, жилое использование, разобран в статье жилая площадь.
Коммерческая площадь по-грузински, по-русски, на иврите и по-арабски
| Язык | Коммерческая площадь | Связанные формы |
|---|---|---|
| Грузинский | კომერციული ფართი | категория в реестре: სავაჭრო/კომერციული ფართი; нежилое: არასაცხოვრებელი |
| Английский | commercial space | non-residential space |
| Русский | коммерческая площадь | коммерческое помещение; нежилое помещение |
| Иврит | שטח מסחרי | נכס מסחרי; שטח שאינו למגורים |
| Арабский | مساحة تجارية | عقار تجاري؛ غير سكني |
В грузинском договоре купли-продажи помещение лучше описывать через назначение и категорию из его выписки и чертежа, например არასაცხოვრებელი и სავაჭრო/კომერციული ფართი, а не через более расплывчатое выражение из объявлений კომერციული ფართი.
Тревожные сигналы в предложении коммерческой площади
- В объявлении написано «коммерческая», а в выписке «жилая». Вы покупаете квартиру, и её переоборудование отнюдь не формальность.
- Подвал, машиноместо или технический этаж выдают за магазин. В Пост. 315 это отдельные нежилые категории.
- Использование «уже поменяли», а разрешения показать не могут. Изменение функции без законных оснований и есть самовольное строительство.
- Расчёт арендного дохода по ставке 5%. Эта ставка предусмотрена для жилой площади, сдаваемой для проживания.
- Цена за м², сопоставленная с продажами магазинов в других районах города. Galt & Taggart не публикуют цены продажи коммерческих объектов, поэтому такие сравнения держатся лишь на ценах предложения.
Будет добавлено командой: сканы, которые должна добавить команда: выписка по торговому помещению со скрытыми личными данными и видимой строкой назначения, обезличенный чертёж с отмеченными полями функции и категории, а также фото коммерческого помещения на первом этаже нового дома. Удалите имена, личные номера и адреса.
Как убедиться, что помещение зарегистрировано как коммерческое
Закажите выписку
Прочитайте строку назначения помещения.
Получите чертёж
Функция и категория по Пост. 315.
Спросите о классе здания
В классах III и IV смена использования требует разрешения.
Проверьте зону
Юрист изучает план по этому адресу.
Разберите налоговые вопросы
Аренда по ставке 20%, НДС при перепродаже вместе с бухгалтером.
Сверьте договор
Назначение и категория переносятся из выписки.
Частые вопросы
Что делает помещение в Грузии коммерческим?
Его зарегистрированная функция нежилая, а категория торговая/коммерческая, офисная или схожая (Пост. 315, ст. 2(3) Правил).
Всякое ли нежилое помещение коммерческое?
Нет. Автостоянки, подвалы, чердаки, технические этажи и склады составляют отдельные нежилые категории.
Где в выписке видно назначение?
В строке рядом с площадью, этажом, подъездом и номером (Приказ № 487, ст. 6(4)).
Можно ли зарегистрировать квартиру как магазин?
Правило 2019 года, ст. 16(2) Приказа № 487, отменено в 2024 году, и действующий порядок мы подтвердить не смогли; прежде может понадобиться разрешение, поэтому посоветуйтесь с юристом.
Нужно ли разрешение на смену использования?
В зданиях классов III и IV это реконструкция по ст. 4(3)(ე) Пост. 255. Для класса II подтвердить мы не смогли.
Какой налог физическое лицо платит с аренды магазина?
20% по ст. 81(1); ставка 5% предназначена только для жилой площади, сданной для проживания.
Относится ли гостиничный номер к коммерческой площади?
Для налога при продаже номер, входящий в гостиничную инфраструктуру, не считается жилой квартирой (Публичное решение № 143); зарегистрированная категория может быть иной, так что прочитайте выписку.
Может ли коммерческое помещение служить основанием для ВНЖ?
Может, если оно оформлено на ваше имя и аккредитованный оценщик оценил его более чем в $150 000.
Источники
- Постановление Правительства № 315 от 3 октября 2024 г., ст. 2(3)(ე) и (ზ) Правил, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Инструкция о Публичном реестре, Приказ № 487, ст. 6(4) и прежняя ст. 16(2), первоначальная редакция, с изменяющим Приказом № 993 от 26 марта 2024 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 255, ст. 4(3) и 13(1), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Кодекс Грузии о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности, ст. 3, 45(3) и 141.7, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии, ст. 81, 82 и 158, Законодательный вестник Грузии
- Публичное решение министра финансов Грузии № 143 от 14 мая 2026 г.
- Постановление Правительства № 354 об энергоэффективности зданий, ст. 18, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- ss.ge, объявление о коммерческой площади в Тбилиси, объявление 37043112 (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Galt & Taggart, отчёты о рынке офисной и торговой недвижимости Тбилиси, май 2026 г.
История изменений
- - Словарная статья подготовлена по постановлениям Правительства № 315, № 255 и № 354, Инструкции о Публичном реестре, Кодексу о пространственном планировании, Налоговому кодексу Грузии, данным Galt & Taggart и ss.ge.