Первоначальный взнос: собственные деньги покупателя, размер которых задаёт лимит LTV
Первоначальный взнос - это часть цены объекта, которую покупатель вносит из своих средств, а не за счёт кредита; при банковской ипотеке в Грузии его минимум зеркально отражает лимит Национального банка на отношение кредита к стоимости (LTV): заём не может превышать 90% рыночной стоимости залога в лари и 70% в иностранной валюте.
Норма содержится в приказе Президента Национального банка Грузии № 44/04 от 13 марта 2020 г., которым утверждено Положение о кредитовании физических лиц; последняя редакция внесена приказом № 47/04 от 27 февраля 2025 г. Статья 2(1)(n) определяет коэффициент LTV как сумму кредитов под залог недвижимости, делённую на рыночную стоимость заложенной под них недвижимости. Статья 4(1)(b) запрещает выдавать ипотеку, а также потребительский кредит под залог недвижимости сроком свыше 4 лет, если этот коэффициент выше значений Приложения 2.
О цене объекта и о «первоначальном взносе» положение вообще не говорит: оно ограничивает кредит, а наличные покупателя - это то, что остаётся за пределами лимита. Единственное слово для доли покупателя, в статье 1(9)(b), - თანამონაწილეობა, то есть «соучастие» (здесь и далее цитаты приводятся в нашем переводе). За пределами кредитующих организаций, на которые оно распространяется, нижней границы в законе нет: застройщик вправе назначить любой первый платёж, в том числе нулевой.
Приложение 2 на практике: наименьшая доля, которую может принять банк
| Вариант | Максимальный кредит | Минимальная собственная доля | Норма |
|---|---|---|---|
| Ипотека в лари | 90% рыночной стоимости | 10% | Ст. 4(1)(b), Приложение 2 |
| Ипотека в иностранной валюте | 70% рыночной стоимости | 30% | Ст. 4(1)(b), Приложение 2 |
| Ипотека при подтверждённом доходе из-за рубежа | 80% рыночной стоимости | 20%, деньгами | Ст. 1(9)(b): Приложения 1 и 2 не применяются |
| Кредит на предпринимательские цели | Лимиты приложений не действуют | Определяет кредитор | Ст. 1(9)(a) |
| Совокупный долг перед всеми кредитующими организациями после выдачи кредита свыше 1 000 000 лари или эквивалента | Положение не применяется | Определяет кредитор | Ст. 1(3)(a) |
Статья 1(9)(b) отключает оба приложения, включая проверку дохода, если доход из-за пределов Грузии подтверждён, а коэффициент 80% соблюдается «ფულადი სახსრების სახით არსებული თანამონაწილეობით», то есть за счёт соучастия денежными средствами. По нашему прочтению, вторая заложенная недвижимость эти 20% не заменит.
С 1 января 2019 г. лимиты составляли 85% для лари и 70% для иностранной валюты. 26 февраля 2025 г. Комитет по финансовой стабильности «временно» поднял лимит для лари до 90%, не объявив срока окончания меры, и минимальный взнос в лари снизился с 15% до 10%.
Нижнюю планку определяет валюта кредита. Приказ № 131/04 с 1 июля 2026 г. обязывает выдавать займы до 1 000 000 лари только в лари, однако статья 1(3)(b) выводит из-под этого правила неграждан, поэтому иностранец выбирает между 10% взноса в лари и 30% в долларах или евро. Банк вправе потребовать больше: сравните предложения в нашем обзоре ставок по ипотеке.
Как размер первоначального взноса связан с проверкой дохода и сроком кредита
Приложение 1 ограничивает долю чистого месячного дохода, которую могут забирать все платежи по кредитам.
| Чистый месячный доход | Кредит в лари или валютный кредит при доходе в той же валюте | Валютный кредит при доходе в другой валюте |
|---|---|---|
| Менее 1 500 лари | 25% | 20% |
| 1 500 лари и больше | 50% | 30% |
Платёж проверяется по самой высокой применимой фиксированной ставке (статья 5(2)), а при плавающей ставке к ней прибавляются 3 процентных пункта (статья 5(8)). С 1 февраля 2027 г. диапазон 25% распространится на доходы до 2 000 лари, а с 1 сентября 2027 г. - до 2 500 лари.
Каждый доллар, внесённый сразу, - это доллар, который не нужно занимать, поэтому покупатель, не прошедший проверку с 30% взноса, может пройти её с 40%. Статья 3(6)(a) допускает срок до 20 лет в лари, а в иностранной валюте - если платежи укладываются в лимиты Приложения 1 относительно дохода в этой же валюте; в остальных случаях валютная ипотека ограничена 10 годами. Чем короче срок, тем выше платежи. О самой подаче заявки рассказано в нашем руководстве об ипотеке для иностранца.
Взносы, которые не ограничивает ни один регулятор: рассрочка от застройщиков
По данным TBC Capital, на которые 4 декабря 2025 г. сослался BM.ge, за первые 10 месяцев 2025 г. собственные рассрочки застройщиков обеспечили 73% продаж новых квартир в Тбилиси, наличные - 20%, ипотека - 7%. Приказ № 44/04 на эти схемы не распространяется. Бывший вице-президент Национального банка в октябре 2026 г. заявил SOVA, что такие рассрочки в основном номинированы в иностранной валюте, не подпадают под лимиты по доходу, возможно, не передаются в кредитное бюро и теперь предлагаются со взносом от 0%. Подтвердить, что к 1 ноября 2026 г. какие-либо правила для них приняты, нам не удалось.
При покупке на этапе строительства этот первый платёж оказывается у застройщика ещё до появления здания, причём специального закона о долевом строительстве и обязательного эскроу нет. Будет ли он авансом или задатком (ბე, статьи 421-423 Гражданского кодекса), зависит от договора; см. наше руководство о бронировании и задатке и материал о рассрочке от застройщика.
Как термин выглядит на сайте банка, в кредитном предложении и в прайс-листе
- Страницы банковских продуктов. На грузинских страницах пишут «თანამონაწილეობა 0%-დან» или «15%-დან» (соучастие от 0% или от 15%). В английских версиях Basisbank указывает «участие от 15%», Credo Bank - «первоначальный взнос от 20% без подтверждения дохода», а Liberty Bank - «взнос от 0% при предоставлении в залог другой недвижимости»; последнее возможно потому, что коэффициент учитывает всю заложенную недвижимость.
- Кредитное предложение. Цена, собственный вклад в процентах, сумма кредита и LTV. Рыночную стоимость берут из оценки, заказанной банком; как именно она определяется, положение не указывает, и мы не смогли проверить, берут ли банки меньшую из двух величин - цену или оценку.
- Прайс-лист или договор застройщика. «Первый взнос» при подписании, затем график платежей, нередко рядом с ценой при полной оплате. Проверьте, как пункт договора называет этот платёж, сверившись с нашим перечнем защитных условий в договоре с застройщиком.
- Выписка из реестра. Сам платёж в ней не отражается, виден лишь его результат: ипотека банка или право покупателя по предварительному договору.
Расчётный пример: одна квартира в Тбилиси и шесть способов её оплатить
Иностранный покупатель присматривает квартиру площадью 60 м² в тбилисской новостройке по средней цене Galt & Taggart за июль 2026 г. для квартир застройщиков в белом каркасе - 1 426 долларов США за м², то есть всего 85 560 долларов США. Для начала допустим, что оценка совпадает с ценой.
| Вариант | Доля, внесённая сразу | Собственные средства | Финансируется |
|---|---|---|---|
| Ипотека в лари по лимиту 90% | 10% | 8 556 долларов США, вносится в лари | 77 004 доллара США, заём в лари |
| Долларовая ипотека по лимиту 70% | 30% | 25 668 долларов США | 59 892 доллара США |
| Доход из-за рубежа, вариант с деньгами | 20% деньгами | 17 112 долларов США | 68 448 долларов США |
| Условия Credo Bank для экспатов в долларах | 40% | 34 224 доллара США | 51 336 долларов США |
| Рассрочка застройщика с первым платежом 10% | 10% | 8 556 долларов США | 77 004 доллара США долга застройщику по его графику |
| Рассрочка застройщика без первого платежа | 0% | ничего при подписании | Вся цена, причитающаяся застройщику |
Строка с 10% соответствует минимуму, который, по данным Georgia Today, рекламировал в марте 2026 г. один тбилисский проект.
Теперь откажемся от допущения. Нужная сумма наличных равна цене минус лимит, умноженный на рыночную стоимость, поэтому при долларовом кредите каждые 1 000 долларов США, на которые оценка ниже цены, добавляют 700 долларов США к собственным средствам. При чистом доходе менее 1 500 лари в лари платёж по долларовому кредиту может составлять лишь 20% дохода; облегчают задачу более крупный взнос или кредит в лари с лимитом 25%. Каждый платёж покажет наш ипотечный калькулятор.
Первоначальный взнос, LTV, задаток и расходы на сделку: в чём разница
| Термин | От чего считается | Кто устанавливает | Что происходит с деньгами |
|---|---|---|---|
| Взнос по банковскому кредиту (თანამონაწილეობა) | На практике от цены | Банк, но не ниже порога 10%, 30% или 20% деньгами | Уходит продавцу в счёт цены |
| Отношение кредита к стоимости (LTV) | Рыночная стоимость заложенной недвижимости | Предел задаёт Национальный банк; банк может установить меньший | Это не платёж: показатель ограничивает кредит |
| Первый платёж застройщику (პირველადი შენატანი) | Цена по рассрочке | Только застройщик, возможно 0% | Остаётся у застройщика, часто до окончания строительства |
| Задаток (ბე) | Денежная сумма, согласованная сторонами | Стороны, статьи 421-423 Гражданского кодекса | Засчитывается в цену; остаётся у получателя, если виновата давшая сторона, и возвращается в двойном размере, если виноват получатель |
| Расходы на сделку | Фиксированные тарифы и банковские комиссии | Нотариус, реестр, оценщик и банк | Оплачиваются сверх цены |
Первоначальный взнос и LTV в сумме дают 100% только тогда, когда оценка равна цене. Расходы на сделку перечисляет наш калькулятор расходов на покупку.
Термин на пяти языках
| Язык | Первоначальный взнос | Другая встречающаяся форма |
|---|---|---|
| Грузинский | პირველადი შენატანი | თანამონაწილეობა (в положении и на страницах банков) |
| Английский | down payment | own contribution, participation |
| Русский | первоначальный взнос | - |
| Иврит | הון עצמי | מקדמה |
| Арабский | الدفعة الأولى | دفعة أولى |
На грузинских страницах банков и в положении используется слово თანამონაწილეობა, а LTV в положении называется სესხის უზრუნველყოფის კოეფიციენტი; на этом сайте принят термин პირველადი შენატანი. В иврите הון עצמי - это собственные средства, вкладываемые наряду с банковским кредитом, а מקדמה - первый платёж застройщику; этим же словом называют и депозит при бронировании. В арабском для аванса сохраняется выражение الدفعة المقدمة.
Ловушки с первоначальным взносом, в которые попадают иностранные покупатели
- Понимать 70% как 70% цены. Лимит считается от рыночной стоимости, поэтому заниженная оценка увеличивает нужную сумму наличных.
- Рассчитывать на вариант с 20%, не имея денег. Статья 1(9)(b) требует подтверждённого иностранного дохода и соучастия именно денежными средствами.
- Передавать застройщику деньги без указания их назначения. Если в договоре нет пункта, называющего платёж авансом или задатком, вернуть его сложнее.
- Забыть о следе денег. Банки и нотариусы спрашивают, откуда взялись средства; см. материалы о подтверждении средств и происхождении средств.
Будет добавлено командой: сканы, которые должна добавить команда: обезличенное кредитное предложение банка с ценой, собственным вкладом, суммой кредита и LTV, обезличенная итоговая страница банковской оценки и прайс-лист застройщика с выделенной строкой первого платежа. Предварительно удалите имена, личные номера и кадастровые коды.
Как спланировать первоначальный взнос: пошагово
Выберите валюту кредита
Для лари нижний порог 10%, для долларов или евро 30%.
Проверьте вариант с доходом из-за рубежа
Подтверждённый иностранный доход плюс 20% деньгами.
Запросите оценку заранее
Лимит применяется к рыночной стоимости, а не к цене.
Проведите проверку дохода
Берите самую высокую фиксированную ставку, которую применил бы банк.
Подготовьте след денег
Выписки, показывающие, откуда поступили средства.
Назовите платёж в договоре
Аванс, засчитываемый в цену, или задаток.
Частые вопросы
Каков минимальный первоначальный взнос по ипотеке в Грузии?
10% рыночной стоимости в лари и 30% в иностранной валюте (Приказ № 44/04, Приложение 2).
Обязан ли иностранец брать кредит в лари?
Нет. Неграждане освобождены от правила о кредитах только в лари (Приказ № 131/04, статья 1(3)(b)).
Что нужно для варианта с 20% при доходе из-за рубежа?
Подтверждённый иностранный доход и не менее 20% соучастия, внесённого деньгами.
Минимум считается от цены или от оценки?
От рыночной стоимости, так что низкая оценка увеличивает требуемую сумму наличных.
Можно ли купить без первоначального взноса?
В банке обычно лишь при залоге другого объекта, как рекламирует Liberty Bank; некоторые застройщики предлагают 0%.
Регулируется ли первый платёж застройщику?
Нет. Правила Национального банка обязательны для банков и других кредитующих организаций, но не для застройщиков.
Входят ли расходы на нотариуса и реестр в первоначальный взнос?
Нет. Они оплачиваются сверх цены.
Виден ли первоначальный взнос в выписке из реестра?
Нет. В выписке отражается ипотека банка или предварительный договор.
Источники
- Приказ НБГ № 44/04, Положение о кредитовании физических лиц, консолидированная редакция от 27 февраля 2025 г., Законодательный вестник Грузии, на грузинском языке (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- PTI and LTV requirements, Национальный банк Грузии (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Решение Комитета по финансовой стабильности, Национальный банк Грузии, 26 февраля 2025 г., и положение об ответственном кредитовании физических лиц, 24 декабря 2018 г.
- Приказ НБГ № 131/04 о кредитовании в лари, Законодательный вестник Грузии, на грузинском языке (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- National Bank of Georgia substantially tightens lending rules, SOVA, 30 сентября 2026 г., и Who can afford real estate in Tbilisi, SOVA, 8 октября 2026 г.
- Ипотечный кредит, Liberty Bank, на грузинском языке, и английская версия (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Your mortgage, Basisbank (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Mortgage loan for expats, Credo Bank (дата обращения 1 ноября 2026 г.)
- Real estate developers may face new standards for offering instalments, BM.ge со ссылкой на TBC Capital, 4 декабря 2025 г.
- Жилой проект в Тбилиси с гибкими условиями оплаты, Georgia Today, 31 марта 2026 г.
- Tbilisi Residential Real Estate, Monthly Market Watch, July 2026, Galt & Taggart
- Гражданский кодекс Грузии (статьи 421-423), Законодательный вестник Грузии
История изменений
- - Статья словаря опубликована по приказам Национального банка Грузии № 44/04 и № 131/04, данным Национального банка Грузии, SOVA, Liberty Bank, Basisbank, Credo Bank, BM.ge, Georgia Today, Galt & Taggart и Гражданскому кодексу Грузии.