Акт приёма-передачи в Грузии: подписанная запись о получении квартиры и почему важны её формулировки

Акт приёма-передачи: бумага, фиксирующая день, когда вы получаете квартиру

Акт приёма-передачи (მიღება-ჩაბარების აქტი) представляет собой частный документ, который подписывают сторона, передающая квартиру, и сторона, её получающая. В нём закреплена физическая передача: дата, ключи, состояние, измеренная площадь, показания счётчиков и обнаруженные недостатки.

Встречаются также названия «протокол передачи» и «акт приёмки-передачи»; все три передают одно и то же грузинское выражение. Ни один грузинский закон не предписывает такой акт для квартир. Свой вес он получает из общих норм Гражданского кодекса: статья 477(2) обязывает покупателя принять купленную вещь, статьи 649 и 652 регулируют приёмку завершённой работы, а статья 482(1) перекладывает на покупателя риск случайной гибели или повреждения в момент передачи имущества. Какой из этих наборов норм применяется к конкретному договору с застройщиком, зависит от правовой квалификации этого договора, и решить этот вопрос в общем виде нам не удалось.

Тем, кто знаком с российским законом 214-ФЗ, лучше забыть эту модель. Как отмечает тбилисская фирма Just Advisors, особого закона о долевом строительстве Грузия не имеет, а значит, нет ни предписанной законом процедуры передачи, ни установленного законом срока для неё, ни «одностороннего акта», который застройщик вправе подписать сам на основании закона. Этот пробел заполняет то, о чём стороны условились в договоре.

Те же грузинские слова стоят и в заголовке описи, которую составляют при заселении арендатора; этот случай разобран в нашем шаблоне договора аренды.

Почему подпись под актом влечёт правовые последствия

Сам по себе акт невелик, однако с момента подписи несколько норм Гражданского кодекса начинают работать или, наоборот, перестают. Поэтому слова рядом с подписью значат больше, чем внешний вид документа.

Договорные требования, связанные с недвижимостью, по статье 129(1) погашаются давностью через 6 лет, и согласно статье 130(1) этот срок отсчитывается с того дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении. Как риск и известные покупателю недостатки отражаются в пунктах договора, показывает наше руководство по договору купли-продажи недвижимости.

Чего акт сделать не может: право собственности и официальная площадь

Акт приёма-передачи переносит владение, но не собственность. Публичный реестр регистрирует право собственности на помещение на основании правоустанавливающего документа и строительной документации, а после завершения здания - на основании документа о вводе в эксплуатацию; так установлено статьёй 16(1) Инструкции о Публичном реестре (Приказ № 487) в редакции Приказа № 993 от 26 марта 2024 г. Акта приёма-передачи среди оснований нет, и мы не встретили никаких признаков того, что реестр берёт его хотя бы в качестве дополнительного доказательства. Собственность возникает с момента регистрации (ст. 183 Гражданского кодекса), так что подписанный акт не делает вас собственником, а зарегистрированное право не доказывает, что квартира когда-либо была вам передана.

Площадь, вписанная в акт, нужна по другой причине: если её меньше, чем по договору, это может быть недостатком. По статье 488(2) передача меньшего количества считается недостатком, если только она не может существенно повлиять на исполнение, а статья 493(1) позволяет покупателю отказаться или заплатить соразмерно, хотя как это работает применительно к квадратным метрам, зависит от договора. С 1 января 2025 г. внутренние обмерные чертежи выполняются по Постановлению Правительства № 315 от 3 октября 2024 г.: у прямой стороны длиной до 10 м погрешность не может превышать 0,05 м, а площади округляются до 0,01 м². Ссылка в акте на чертёж, его дату и этот стандарт даёт обеим сторонам одну и ту же мерку; что входит в эту цифру, объясняет раздел словаря «Общая площадь».

Взносы и коммунальные услуги: кто платит и с какого дня

Кроме недостатков, в акте удобно закрепить день, начиная с которого текущие расходы становятся вашими.

• Взносы товарищества: по Закону Грузии «О товариществах собственников квартир» членство начинается тогда, когда возникает право собственности (ст. 19(5)), а новый собственник солидарно отвечает по неоплаченным обязательствам прежнего собственника перед товариществом (ст. 14(6)). Акт с датой, сопоставленный с датой регистрации, показывает, какие месяцы за кем. Подробнее в разделе словаря «Товарищество собственников».
• Подключение газа: с 1 июля 2026 г., согласно Постановлению GNERC № 14 от 4 июня 2026 г., подключение нового домохозяйства стоит 1 100 лари с НДС в самоуправляющихся городах и 800 лари в остальных местах, занимает 60 рабочих дней, а внутреннюю сеть прокладывает сам собственник. В акте можно отметить, внёс ли эту плату застройщик.
• Счётчики: если разрешение выдано начиная с 1 января 2022 г., постоянные газ и электричество разрешено подавать только после ввода в эксплуатацию (ст. 139.1 Кодекса о пространственном планировании), поэтому в новостройке в день передачи счётчики могут быть ещё не готовы. Запишите номера тех, что уже стоят, и отметьте отсутствующие.

Переоформление лицевых счетов на себя после передачи описано в нашем материале о коммунальных услугах для нового собственника.

Как грузинский акт приёма-передачи выглядит на бумаге

Обычный заголовок звучит как ბინის მიღება-ჩაბარების აქტი, то есть «акт принятия и сдачи квартиры»; в русскоязычных версиях пишут «акт приёма-передачи квартиры». Утверждённого бланка нет, поэтому оформление бывает разным, но привычные блоки следуют примерно в таком порядке:

1. Шапка: название, город, дата и, что нелишне, время.
2. Вводная часть: стороны с данными удостоверений личности и договор, во исполнение которого составлен акт, с его номером и датой.
3. Объект: номер помещения и кадастровый код, измеренная площадь рядом с площадью по договору и уровень отделки в том виде, как его определяет приложение к договору, например белый каркас.
4. Основная часть: недостатки, каждый со сроком устранения, затем номера счётчиков с показаниями и число ключей или карт доступа.
5. Заключительная строка: «принято с замечаниями» или «принято без замечаний», а после неё подписи обеих сторон.

Именно на заключительной строке и срабатывает статья 652; норма о купле-продаже в статье 494(2) смотрит лишь на то, что покупатель знал при подписании договора. Сообщается, что в некоторые договоры с застройщиками включают пункт, по которому квартира считается переданной, если покупатель не явился в течение определённого числа дней после уведомления, по аналогии со статьёй 649; насколько часто встречается такой пункт и какие сроки в нём указывают, мы подтвердить не смогли, поэтому поищите его в собственном договоре. При покупке на вторичном рынке акт короче и нередко подписывается одновременно с нотариальной сделкой купли-продажи или в день, когда продавец съезжает. Ни в выписке из реестра, ни в объявлениях о продаже акт не отражается.

Пример расчёта: одна квартира, два способа подписать

Это наша иллюстрация с круглыми цифрами; квартира и недостатки вымышлены.

По договору покупатель приобретает квартиру площадью 80,00 м² в белом каркасе. На здание уже выдан акт ввода в эксплуатацию, и застройщик зовёт покупателя за ключами. Внутренний обмерный чертёж, сделанный по Постановлению № 315, показывает 78,40 м², а покупатель находит треснувшее оконное стекло, недостающий радиаторный вентиль и дверь, которая не закрывается.

Вариант А. Покупатель подписывает акт из одной строки, где сказано, что квартира «получена». Если договор квалифицируется как договор подряда, суд может посчитать три видимых недостатка принятыми по статье 652; статья 494(2) здесь не применится, поскольку при подписании договора покупатель о них не знал. О нехватке 1,60 м² в акте ни слова, так что любой спор на основании статьи 488(2) покупатель начинает, не имея записи с датой.

Вариант Б. Покупатель пишет «принято с замечаниями», перечисляет все три недостатка с датой устранения для каждого, фиксирует 78,40 м² против 80,00 м² с датой чертежа и забирает себе один подписанный оригинал. Оговорённые требования остаются в силе, любой срок по статье 655 стартует с известного дня, если договор квалифицируют как подряд, и риск переходит в этот же день.

Чего покупатель вправе затем требовать за недостающие метры, зависит от договора; сам осмотр описан в нашем чек-листе приёмки квартиры, а передачу, которая не состоялась вовремя, разбирает руководство о просрочке застройщика.

Акт приёма-передачи и похожие документы: что легко перепутать

Первые две строки держите отдельно: застройщик, который говорит «акт подписан», может иметь в виду муниципальный акт ввода в эксплуатацию, а он вам ничего не передаёт.

Термин на пяти языках

В грузинских договорах и в заголовке самого акта пишут მიღება-ჩაბარების აქტი, дословно «акт получения и сдачи», нередко с добавлением ბინის («квартиры») в начале.

Ошибки, которые ослабляют акт приёма-передачи

• Подпись под одним словом «получено». Без пометки «с замечаниями» видимые недостатки могут быть сочтены принятыми.
• Даты нет или указан только месяц. Риск, сроки давности и платежи привязаны именно к дню.
• Площадь переписана из договора, а не измерена. Вносите площадь из обмерного чертежа вместе с его датой.
• Недостатки без сроков. По перечню без дат устранения требовать нечего.
• Оригинал остаётся только у застройщика. Уходите с собственным подписанным экземпляром.
• Акт считают доказательством права собственности. Собственность даёт только регистрация.

Как подписать акт приёма-передачи, который вас защищает

1. Убедитесь во вводе в эксплуатацию

   Сначала посмотрите акт ввода здания в эксплуатацию.

2. Возьмите с собой чертёж

   Измеренная площадь по Постановлению № 315.

3. Осмотрите и составьте перечень

   Пронумеруйте каждый недостаток и назначьте дату устранения.

4. Снимите показания счётчиков

   Запишите номера и показания или отметьте, что счётчиков нет.

5. Выберите заключительные слова

   «Принято с замечаниями», если что-то остаётся нерешённым.

6. Сохраните оригинал

   С подписями обеих сторон и датой с точностью до дня.

Частые вопросы

Что такое акт приёма-передачи в Грузии?

Частный документ о передаче квартиры, где записаны дата, ключи, состояние, площадь, счётчики и недостатки.

Требует ли закон составлять акт приёма-передачи?

Для квартир его не предписывает ни один закон; силу ему придают нормы Гражданского кодекса о приёмке.

Это то же самое, что протокол передачи?

Да. Оба названия, как и «акт приёмки-передачи», служат переводом выражения მიღება-ჩაბარების აქტი.

Становлюсь ли я собственником, подписав его?

Нет. Право собственности переходит только после записи в Публичном реестре, по статье 183 Гражданского кодекса.

Зачем писать «принято с замечаниями»?

При подряде тот, кто заведомо принимает недостатки, не оговорив претензию, эту претензию утрачивает (ст. 652).

Когда риск переходит ко мне?

В момент передачи имущества, если договор не предусматривает иное, согласно статье 482(1) Гражданского кодекса.

Может ли застройщик передать квартиру без меня?

Если речь о работе, приёмка может считаться состоявшейся, когда вы не приняли её вовремя (ст. 649); сверьтесь со своим договором.

Использует ли реестр акт приёма-передачи?

Нет. Он регистрирует правоустанавливающий документ и площадь из обмерного чертежа.

Источники

1. Civil Code of Georgia, статьи 129, 130, 183, 477, 482, 488, 493, 494, 649, 652 и 655, Законодательный вестник Грузии
2. Instruction on the Public Registry, Order No 487 of 31 December 2019, статья 16, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
3. Government Resolution No 315 of 3 October 2024, о внутренних обмерных чертежах, Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
4. Law of Georgia on Homeowners' Associations, статьи 14 и 19, Законодательный вестник Грузии
5. GNERC Resolution No 14 of 4 June 2026, о плате за подключение газа, Законодательный вестник Грузии
6. Spatial Planning, Architectural and Construction Activities Code of Georgia, статья 139.1, Законодательный вестник Грузии
7. Government Resolution No 255 of 31 May 2019, о разрешениях и вводе в эксплуатацию, Законодательный вестник Грузии
8. Buying property in a new development in Georgia, Just Advisors

История изменений

• 28 октября 2026 - Словарная статья опубликована на основе Гражданского кодекса Грузии, Инструкции о Публичном реестре, постановлений Правительства № 315 и № 255, Закона Грузии «О товариществах собственников квартир», данных GNERC, Кодекса о пространственном планировании, архитектурной и строительной деятельности и материалов Just Advisors.