Ипотека в грузинском праве: право на имущество, а не сам кредит
Ипотека (იპოთეკა) в Грузии представляет собой обеспечительное право, зарегистрированное на недвижимую вещь: оно позволяет кредитору получить удовлетворение за счёт этого имущества, продав его или приняв в собственность, раньше прочих кредиторов собственника.
Правовую основу даёт статья 286(1) Гражданского кодекса Грузии: она разрешает «обременить» недвижимую вещь так, чтобы обеспеченный кредитор получил удовлетворение «прежде других кредиторов путём продажи вещи или её передачи в его собственность» (цитаты на этой странице приводим в нашем переводе). Статья 286(2) допускает обеспечение будущего или условного требования, если такое требование можно определить с самого начала. Согласно статье 289(1), юридическую силу ипотека приобретает только после регистрации в Публичном реестре.
В обиходной речи «взять ипотеку» означает занять деньги у банка. Грузинское право делит это понятие надвое. Кредит оформляется договором займа (Гражданский кодекс, статья 623 и далее); ипотека же служит обременением квартиры, которое этот кредит обеспечивает и которое записано за объектом. Поэтому ипотекой можно обеспечить чужой долг, частный заём в пределах частей 4-6 статьи 286 или требование, срок которого ещё не наступил. О самом банковском кредите читайте в наших гидах о том, как иностранцу получить ипотеку, и о ставках по ипотеке.
По данным GBC, на 1 января 2026 года ипотечный портфель грузинских банков составлял 13,4 млрд лари, из них 9,3 млрд лари приходилось на кредиты в лари. Национальное агентство публичного реестра (NAPR) ведёт реестр ипотек и налоговых залогов с 2007 года.
Как ипотека возникает, какую очередь занимает и во что обходится
По статье 289(1) ипотеку регистрирует любая из сторон, представив договор, в котором должны быть названы собственник, ипотекодержатель и должник, если им выступает третье лицо; сумму, проценты и срок указывать не обязательно. Если обеспеченное требование вытекает из займа, договор удостоверяет нотариус и разъясняет обеим сторонам, к чему приведёт нарушение (статья 289(1-1)). Коммерческие банки, микробанки, микрофинансовые организации, кредитные союзы, а также авторизованные или зарегистрированные инвестиционные фонды от этого правила освобождены (статья 289(1-3)).
Очерёдность решают часы. Статья 290: «Очерёдность определяется датой регистрации заявлений об ипотеке». Значение имеет дата подачи, а не дата подписания. Одно требование может также опираться на несколько объектов: это совокупная ипотека по статье 287, при которой кредитор, если не договорено иное, вправе получить удовлетворение за счёт любого из них; в такой форме бывает оформлен проектный кредит застройщика (см. наш гид об обременениях недвижимости).
| Действие | Сумма | Срок |
|---|---|---|
| Регистрация или снятие ипотеки | 150 / 270 / 350 лари | за 4 рабочих дня / за 1 рабочий день / в день подачи |
| Выдача ипотечного свидетельства | 75 лари | 3 рабочих дня |
| Нотариальное удостоверение ипотеки по займу | 50, 100, 150, 200 или 500 лари | фиксированный тариф, который зависит от диапазона стоимости (ст. 23-1) |
| Исполнительный лист нотариуса | 140 лари | по запросу, если стороны об этом договорились |
Подробности в нашем гиде о сборах реестра.
Ипотечное свидетельство: требование, которое переходит из рук в руки
Ипотечное свидетельство (იპოთეკის მოწმობა) появилось в Гражданском кодексе благодаря Закону № 5127 от 29 июня 2007 года в виде статей с 289-1 по 289-8. Если стороны согласны, Публичный реестр выдаёт его по просьбе кредитора и отмечает факт выдачи (статья 289(2)). В таком случае договор ипотеки подлежит нотариальному удостоверению (статья 289(3)). Изготавливается лишь один экземпляр, даже при совокупной ипотеке (статьи 289(4) и 289-1(2)). NAPR берёт за выдачу 75 лари, срок составляет 3 рабочих дня.
Статья 289-1(1) называет его «ценной бумагой»: держатель вправе требовать исполнения, а при неисполнении получить удовлетворение за счёт имущества. Оно работает как оборотный документ:
- Держатель: лицо, у которого находится свидетельство, считается управомоченным (статья 289-3(1)).
- Платёж: производится только при предъявлении свидетельства, а частичные платежи отмечаются на нём (статья 289-3(2) и (3)).
- Депозит нотариуса: внесение денег на депозитный счёт нотариуса, удостоверившего договор, освобождает должника (статья 289-3(4)).
- Передача: по нотариально засвидетельствованной подписи цедента; запрет уступки ничтожен (статья 289-4).
- Утрата: об этом уведомляют Публичный реестр, а суд признаёт свидетельство недействительным (статья 289-5).
- Залог и прекращение: свидетельство можно заложить (статья 289-6), а после оплаты или возврата собственнику оно погашается, и погашение регистрируется (статья 289-7).
Самое строгое правило содержит статья 289-8: если свидетельство и запись в реестре расходятся, верх берёт свидетельство, так что одна лишь выписка способна ввести в заблуждение. Данных о том, сколько свидетельств NAPR выдаёт за год, мы не нашли.
Если долг не погашен: четыре пути к имуществу
| Путь | Что для этого нужно | Статья |
|---|---|---|
| Передача имущества кредитору | Совместное заявление кредитора и собственника в реестр | 300(1) |
| Исполнительный лист нотариуса | Заранее заключённое соглашение, последствия которого нотариус разъяснил письменно | 300(3), 302(3-1) |
| Аукцион через согласованного специалиста | Письменное соглашение, в котором назван любой дееспособный человек, хоть сам кредитор | 302(1), 302(5) |
| Аукцион по решению суда | Заявление кредитора, если договориться не удалось | 302(4) |
Продажа через специалиста «не является принудительным исполнением» (статья 302(1-1)) и запрещена для арестованного имущества (статья 302(7)). Судебный путь заканчивается электронным аукционом Национального бюро исполнения, о котором рассказывает наш гид о покупке недвижимости на аукционе.
Заёмщикам, которые привыкли, что кредитор добивается и недостающей суммы, стоит обратить внимание на статьи 300(2) и 301(1-1): требование считается удовлетворённым, даже если стоимости имущества или выручки не хватает, «если иное не определено законом или соглашением сторон». Кредитный договор банка может это правило отменить, поэтому изучите его условия. Если же кредитор не находится под надзором Национального банка Грузии, а заёмщик является физическим лицом, иное соглашение сторон не допускается (статьи 300(2-1) и 301(1-2)).
Где встречается это слово: запись в выписке и реквизиты свидетельства
В выписке ипотека значится среди зарегистрированных обременений под словом იპოთეკა. Приказ министра юстиции № 487 (статья 6(4)) требует показывать права и обязательства вместе с основанием регистрации: как правило, это ипотекодержатель (нередко банк с его идентификационным кодом), номер и дата заявления, а также договор ипотеки с его датой и нотариусом, если он участвовал. Точную форму выписки 2026 года мы подтвердить не смогли; сверьте свою с нашим гидом о том, как читать выписку из Публичного реестра.
Содержание свидетельства закреплено в статье 289-2(1):
- слова «Ипотечное свидетельство» в заголовке;
- имя и адрес ипотекодержателя;
- имя и адрес должника;
- имя и адрес собственника имущества;
- регистрационный код (кадастровый код) и адрес имущества;
- сведения о регистрации свидетельства в Публичном реестре;
- обременено ли имущество или его часть другой ипотекой либо иным вещным правом или обязательством;
- место и дата заключения договора ипотеки;
- объём обеспеченного требования;
- срок исполнения или сроки внесения каждой части долга;
- дата выдачи.
Действительность подтверждает печать Публичного реестра (статья 289-2(2)); если нет хотя бы одного реквизита или печати, свидетельство ничтожно (статья 289-2(3)).
Разбор на примере: покупка квартиры с двумя ипотеками
Это иллюстрация, построенная на нормах закона, а не реальный случай: в выписке из реестра по квартире на вторичном рынке покупатель видит ипотеку банка, зарегистрированную в 2024 году, и ипотеку частного кредитора, зарегистрированную в 2025 году.
- Очерёдность. Банк подал заявление первым, поэтому при принудительной продаже деньги в первую очередь получает он (статья 290).
- Форма. Когда заём выдаётся физическому лицу, частный кредитор может взять в ипотеку квартиру физического лица, только если он находится под надзором Национального банка Грузии или в узком случае, предусмотренном частью 6 статьи 286 (статья 286(4)-(6)). Банком он не является, поэтому его ипотеку требовалось удостоверить у нотариуса (статья 289(1-1)); в выписке должен значиться нотариус.
- Свидетельство. Покупатель выясняет, выдавалось ли свидетельство хотя бы по одной из ипотек; если да, его нужно вернуть, ведь платёж производится только против свидетельства (статья 289-3(2)).
- Погашение. Банк покупателя закрывает заём 1 из цены покупки; заём 2 продавец гасит из остатка.
- Снятие. Оба снятия регистрируются до перехода права собственности или одновременно с ним, каждое за 150 лари и за 4 рабочих дня при обычной скорости.
Именно на пятом шаге сделки и буксуют. По статье 288 погашенное требование не стирает право, а превращает его в «ипотеку собственника», поэтому в договоре купли-продажи нужно указать, кто подаёт заявление о каждом снятии и в какой срок.
Ипотека, ипотечный кредит, залог и налоговый залог: в чём разница
| Термин | На что распространяется | Как возникает | Правовая основа |
|---|---|---|---|
| Ипотека (იპოთეკა) | Земля, дом или квартира | Договор плюс регистрация | Гражданский кодекс, ст. 286-289 |
| Ипотечный кредит (იპოთეკური სესხი) | Ни на какое имущество: это долг заёмщика | Договор займа с кредитором | Гражданский кодекс, ст. 623 и далее |
| Залог (გირავნობა) | Только движимые вещи и нематериальное имущество | Договор с передачей владения или с регистрацией | Гражданский кодекс, ст. 254, 255, 258 |
| Налоговый залог (საგადასახადო გირავნობა) | Имущество налогоплательщика; при продаже объекта переходит вместе с ним к покупателю | Устанавливается налоговым органом в силу закона, без соглашения | Налоговый кодекс, ст. 239(5); Закон «О публичном реестре», ст. 20 |
По-другому устроен арест: его налагает суд, исполнитель или налоговый орган, и он закрывает путь новым регистрациям, тогда как ипотека оставляет собственника свободным в продаже, ведь статья 294(4) делает ничтожным обещание не продавать и не обременять имущество, если закон не предусматривает иного.
Термин на пяти языках
| Язык | Ипотека | Налоговый залог |
|---|---|---|
| Грузинский | იპოთეკა | საგადასახადო გირავნობა |
| Английский | mortgage | tax lien |
| Русский | ипотека | налоговый залог |
| Иврит | משכנתה | שעבוד מס |
| Арабский | الرهن العقاري | الرهن الضريبي |
В грузинских договорах и выписках обеспечительное право называют იპოთეკა, кредит называют იპოთეკური სესხი, а свидетельство носит название იპოთეკის მოწმობა. Ипотекодержателя Гражданский кодекс называет იპოთეკარი (статьи 286(3), 289(1), 300); отдельного слова для ипотекодателя в нём нет, и Кодекс говорит о собственнике заложенной вещи, უძრავი ნივთის მესაკუთრე (статьи 289(1), 300(1)).
Неверные прочтения, которые стоят покупателям времени или денег
- «Погашен, значит снят». Это не так: в выписке остаётся იპოთეკა, пока снятие не зарегистрировано.
- Опора на одну выписку. Ипотечное свидетельство сильнее записи в реестре (статья 289-8); письменно спросите продавца, выдавалось ли оно.
- Очередь по размеру займа. Очерёдность следует за датой заявления (статья 290), а не за суммой или датой договора.
- Частная ипотека без нотариуса. Ипотеку по займу необходимо удостоверить нотариально, если кредитора нет в перечне части 1-3 статьи 289 (статья 289(1-1)); бумага, составленная своими силами, должна насторожить.
Будет добавлено командой: команде нужно добавить сканы: обезличенную выписку с выделенной записью об ипотеке, обезличенную выписку после регистрации снятия ипотеки и, если клиент согласится, обезличенное ипотечное свидетельство с печатью Публичного реестра. Предварительно уберите все имена, личные номера и кадастровые коды.
Как шаг за шагом проверить ипотеку на объекте
Закажите свежую выписку
Найдите среди обременений слово იპოთეკა.
Запишите каждого ипотекодержателя и дату
Очерёдность задаёт дата заявления.
Спросите о свидетельстве
Получите от продавца ответ в письменной форме.
Получите справки о сумме погашения
Каждый кредитор называет сумму, нужную для закрытия долга.
Закрепите снятие в договоре
Кто подаёт заявление и к какому сроку.
Проверьте выписку ещё раз
Убедитесь, что после регистрации записи больше нет.
Частые вопросы
Грузинская ипотека и жилищный кредит означают одно и то же?
Нет. Ипотека представляет собой обеспечение, зарегистрированное на объект, а кредит оформляется отдельным кредитным договором с кредитором.
Когда ипотека вступает в силу?
С момента регистрации в Публичном реестре, согласно статье 289(1) Гражданского кодекса.
Нужно ли подписывать ипотеку у нотариуса?
Ипотеку, которая обеспечивает заём, удостоверяют нотариально, за исключением случаев, когда кредитором выступает коммерческий банк, микробанк, микрофинансовая организация, кредитный союз либо авторизованный или зарегистрированный инвестиционный фонд (статья 289(1-3)).
Может ли собственник продать квартиру под ипотекой?
Да. Обещание не продавать ничтожно по статье 294(4), однако ипотека сохраняется в реестре, пока не зарегистрировано её снятие.
Сколько стоит снять ипотеку в реестре?
Реестр берёт 150 лари за срок 4 рабочих дня, 270 лари за следующий рабочий день или 350 лари за тот же день.
Что такое ипотечное свидетельство?
Необязательная ценная бумага, которую Публичный реестр выдаёт за 75 лари в течение 3 рабочих дней. Её можно передать другому лицу, и при расхождении с реестром преимущество остаётся за ней.
Если на квартире две ипотеки, какая погашается первой?
Та, по которой заявление о регистрации было подано раньше (статья 290).
Подходит ли квартира под ипотекой для вида на жительство?
Да, если она зарегистрирована на ваше имя и оценена более чем в $150 000.
Источники
- Гражданский кодекс Грузии (статьи 286-290, 294 и 300-302), консолидированная редакция от 25 июня 2026 г., Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Сборы за регистрацию недвижимого имущества, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- История агентства, Национальное агентство публичного реестра (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «О публичном реестре» (статьи 10 и 20), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Постановление Правительства № 507 о нотариальных тарифах (статьи 23-1 и 31), Законодательный вестник Грузии, на грузинском языке (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Закон Грузии «Об исполнительном производстве», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Налоговый кодекс Грузии (статья 239), Законодательный вестник Грузии (дата обращения 28 октября 2026 г.)
- Mortgage issuances to non-residents have increased, GBC, 6 февраля 2026 г.
История изменений
- - Словарная статья опубликована на основе Гражданского кодекса Грузии, Закона «О публичном реестре», Закона «Об исполнительном производстве», Налогового кодекса, Постановления Правительства № 507, данных Национального агентства публичного реестра и GBC.