Общая площадь: единственная цифра, которую реестр хранит для квартиры
Общей площадью (საერთო ფართი) в Грузии называют единственный показатель площади, который регистрируют для квартиры или другой единицы в здании: поверхность пола между ограждающими стенами единицы без стен, колонн, шахт и внутренних лестниц, но вместе с её лоджиями, балконами, террасами и верандами.
Её задают два текста. Правило измерения содержится в статье 2(7) Правил, утверждённых Постановлением Правительства № 315, которое принято 3 октября 2024 года и применяется с 1 января 2025 года. Она определяет используемую площадь единицы (გამოყენებული ფართობი), которую меряют «между её ограждающими стенами» по поверхности основной конструкции пола, «за исключением площади существующих стен и колонн», а летние помещения, если они есть, прибавляют. Правило регистрации даёт Инструкция о Публичном реестре, утверждённая приказом № 487. В редакции 2019 года статья 16(1) предписывала регистрировать единицу с внутренним обмерным чертежом «по её общей площади» (საერთო ფართი), куда входят как жилые, так и нежилые помещения. Приказ № 993 от 26 марта 2024 года изложил статью 16(1) заново: теперь регистрация опирается на правоустанавливающий документ и строительную документацию, а затем на документ о вводе в эксплуатацию; статья 16(5) по-прежнему говорит об общей регистрационной площади здания (საერთო სარეგისტრაციო ფართობი). Фрагменты нормативных актов в кавычках на этой странице даны в нашем переводе.
В России те же слова обозначают более узкое понятие: по обзорам КонсультантПлюс к статье 15(5) Жилищного кодекса РФ балконы, лоджии, веранды и террасы в общую площадь жилого помещения не включаются. Грузия засчитывает их на 100%, поэтому две цифры для одной и той же квартиры не совпадут.
Между стенами: метод измерения по Постановлению № 315
| Элемент | Правило | Статья |
|---|---|---|
| Стены и колонны | Не учитываются | Ст. 2(7) |
| Проёмы в стенах, инженерные и вентиляционные шахты, внутренние лестницы с площадками | Не учитываются | Ст. 2(7) |
| Лоджии, балконы, террасы, веранды | Учитываются полностью | Ст. 2(7) |
| Стороны до 10 м | Точность в пределах 0,05 м | Ст. 2(2) |
| Стороны длиннее 10 м | 0,05 м плюс 0,1% длины сверх 10 м | Ст. 2(2) |
| Округление | До 0,01 м² | Ст. 2(3) |
| Полы на разных уровнях | Полы с перепадом не более 1,8 м считаются одним этажом | Ст. 2(6) |
| Масштаб на бумаге | От 1:50 до 1:1 000 | Ст. 2(4) |
| Цифровые файлы | .shp и .dwg, в системе WGS84/UTM | Ст. 6 |
| Ответственность | За точность отвечает составитель чертежа | Ст. 2(8) |
Заявления, поданные до 1 января 2025 года, рассматриваются по прежним правилам (ст. 2 и 3 постановления), так что более старая регистрация может опираться на другой метод. Требования о лицензии для того, кто готовит чертёж, мы не нашли, а на 28 октября 2026 года matsne не указывал ни одной поправки к Постановлению № 315. Как учитывается балкон, разобрано в статье «лоджия и балкон».
Когда чертёж расходится со старыми документами
Новый чертёж может столкнуться с прежней цифрой: из правоустанавливающего документа, действующей записи в реестре или архивной карточки советского времени. Какая из них берёт верх, решает приказ № 487.
- Ст. 16(1): право собственности на здание или единицу регистрируют на основании правоустанавливающего документа и строительной документации, а после завершения строительства на основании документа о вводе в эксплуатацию. До Приказа № 993 от 2024 года этот пункт предписывал регистрировать единицу с обмерным чертежом по общей площади чертежа.
- Ст. 16(6): если кадастровый чертёж показывает площадь больше или меньше той, что указана в правоустанавливающем документе, записи реестра или архивной карточке, регистрация по чертежу возможна только с согласия сособственников или членов товарищества, кроме случая, когда единица представляет собой одно цельное изолированное помещение.
- Ст. 16(5): если архивные и правоустанавливающие документы по-разному называют общую площадь многоквартирного здания, его общую регистрационную площадь (საერთო სარეგისტრაციო ფართობი) устанавливают по совместному заявлению собственников.
Согласие имеет значение, потому что долю каждого собственника в здании вычисляют по зарегистрированным площадям, и прибавка у одной квартиры сдвигает доли остальных; как исключение для изолированного помещения действует в отношении конкретной квартиры, должен оценить юрист. Если в советской практике балконы не засчитывали, как не засчитывает их российское право, архивная карточка покажет меньше, чем новый чертёж, однако правила Грузинской ССР мы подтвердить не смогли, а образец такой карточки не нашли.
Что решает зарегистрированная цифра
Эта цифра служит базой сразу для нескольких правил:
- Доли в товариществе: доля каждого собственника равна площади его собственной единицы, делённой на общую площадь всех единиц (статья 5(3) Закона «О товариществах собственников квартир»), а общие расходы распределяются по этой доле (статья 7(3)). Поэтому плата за обслуживание начисляется и на балконы.
- Рыночные цены: цену за м² указывают в расчёте на общую площадь. По средним данным Galt & Taggart за июль 2026 года, она составляла $1 280 для старого фонда, $1 372 для более новых квартир на вторичном рынке и $1 426 для новых квартир в белом каркасе, о чём говорится в нашем материале о советских домах и новостройках.
- Фиксированный налог на посуточную сдачу: базой служит площадь, предназначенная для краткосрочной аренды, по ставке 10 лари за м² в месяц (статья 309(26) Налогового кодекса); этот режим продлён до 1 января 2028 года. Входят ли в неё балконы, мы подтвердить не смогли.
- Передача новой квартиры: недостача площади против согласованной считается недостатком по статье 488(2) Гражданского кодекса, если только она не может существенно повлиять на исполнение; способы защиты собраны в нашем чек-листе приёмки.
Обследование энергопотребления домохозяйств, которое проводит Геостат, измеряет жильё похожим способом: все комнаты и подсобные помещения плюс террасы, веранды, внутренние и наружные балконы, но без лестничных клеток, лифтовых холлов и общих коридоров.
| Общая площадь | Все домохозяйства | Городские домохозяйства |
|---|---|---|
| До 30 м² | 3,1% | 4,4% |
| От 31 до 50 м² | 10,9% | 16,1% |
| От 51 до 100 м² | 46,0% | 57,3% |
| Более 100 м² | 40,0% | 22,2% |
Общая площадь в чертеже, выписке и объявлении
Саму цифру даёт внутренний обмерный чертёж (შიდა აზომვითი ნახაზი). По статье 2(3) Постановления № 315 на нём указывают кадастровые коды, адрес, функцию (жилая или нежилая), категорию, состояние, номера этажа и единицы, размеры, дату и подпись. Состояние бывает трёх видов: მშენებარე (строящееся), აშენებული (построенное) или დანგრეული (разрушенное). Первая страница привязывает единицу к кадастровому плану, на второй помещён собственный чертёж единицы комнату за комнатой, с контурами балконов и лоджий и итоговой площадью, а к нему прилагается отметка единицы на поэтажном плане (статья 3(1) и (2)). Любую часть без строительной документации, документа о вводе в эксплуатацию или акта легализации, а также иную незаконную часть необходимо пометить (статья 3(4)).
Прочие документы показывают меньше:
- Выписка из Публичного реестра: одна цифра площади единицы рядом с формой собственности, назначением, этажом, подъездом и номером квартиры (приказ 487, статья 6(4)(დ)), без жилой площади и без выделения балкона.
- Кадастровый обмерный чертёж (საკადასტრო აზომვითი ნახაზი): составляется для земельного участка и пятна застройки здания; расхождение со старыми документами запускает статью 16(6).
- Договор с застройщиком: проектная площадь в момент подписания и измеренная площадь при передаче; подробности в нашем руководстве о договоре с застройщиком.
- Объявление на ss.ge: поле подписано «საერთო ფართი» по-грузински и «Total area» по-английски, например 59 м² в объявлении 36888650 и 310 м² в коммерческом объявлении 37043112. Продавец вписывает цифру без проверки, а показанная цена за м² получается делением цены на эту цифру; так обстояло дело во всех 91 052 объявлениях о продаже квартир в Тбилиси на 28 октября 2026 года.
Пример расчёта: насколько допуск может сдвинуть цифру
Условный случай с нашими расчётами: новая квартира начерчена как одно помещение 7 x 10 м, то есть 70,00 м², цена составляет $1 426 за м² измеренной общей площади, а при передаче проводится повторный обмер.
| Случай | Стороны | Площадь | Цена из расчёта $1 426 за м² |
|---|---|---|---|
| Проектная цифра | 7,00 x 10,00 м | 70,00 м² | $99 820 |
| Обе стороны длиннее на 5 см, всё ещё в пределах допуска | 7,05 x 10,05 м | 70,85 м² | $101 032 |
Каждая сторона укладывается в 0,05 м, то есть в предел для сторон до 10 м, и всё же площадь меняется примерно на 0,85 м², а цена примерно на $1 212. Два законных чертежа одной квартиры вполне могут различаться, поэтому в договоре следует назвать один метод, один допуск и корректировку цены в обе стороны.
Принятая цифра затем определяет долю собственника в товариществе на всё время, пока квартира ему принадлежит.
Легко перепутать: пять других показателей площади
| Показатель | Что измеряет | Для чего используется |
|---|---|---|
| Общая площадь (საერთო ფართი) | Единицу между её стенами, летние помещения полностью | Регистрация, цена, доля в товариществе |
| Жилая площадь (საცხოვრებელი ფართი) | Только жилые комнаты либо жилое назначение как категорию | Реестром не фиксируется |
| Площадь по K-2 | Все этажи здания; в Тбилиси балконы идут с коэффициентом 1/3, неполные этажи 1/2, мансарды выше 1,6 м 3/4 | Ограничения плотности и сбор за разрешение |
| Площадь здания (შენობის ფართობი) | До внешнего края несущей конструкции перекрытия, без балкона (Пост. 255, ст. 5(2)(გ)) | Определение класса разрешения |
| Отапливаемая площадь | Часть, которую обогревают зимой | Энергетическая статистика Геостата |
Сбор застройщика за разрешение, у которого есть потолок в 10 лари за м² площади по K-2 (статья 6(2) Закона «О местных сборах»), никак не связан с зарегистрированным размером вашей квартиры. Зимой, по подсчётам Геостата, 36,4% домохозяйств обогревают лишь от 16 до 30 м², так что большая общая площадь ещё не означает большую тёплую площадь. Договор может также назначать цену за «продаваемую» или проектную площадь, поэтому в нём должно быть ясно сказано, о какой цифре идёт речь. Значение «только комнаты» разобрано в статье о жилой площади, а коэффициент K-2 в нашем руководстве о разрешениях на строительство.
Общая площадь на пяти языках
| Язык | Термин | Примечание |
|---|---|---|
| Грузинский | საერთო ფართი | Единица измерения: მ² |
| Английский | total area | Единица измерения: m² |
| Русский | общая площадь | В Грузии включает балконы и лоджии; единица измерения: м² |
| Иврит | שטח כולל | Включает балконы; это не израильский שטח רישום; единица измерения: מ״ר |
| Арабский | المساحة الإجمالية | Единица измерения: م² |
В грузинском договоре или объявлении ищите «საერთო ფართი»: эту же подпись ss.ge использует для своего поля Total area.
В чём покупатели ошибаются с общей площадью
- Цифру из объявления принимают за зарегистрированную. На ss.ge её вписывает сам продавец; сверьте её с выпиской.
- Думают, что общая площадь означает только помещения внутри. В Грузии балконы, лоджии и террасы входят в эту цифру.
- Сравнивают с российской или советской цифрой. Там балконы могут не учитываться, поэтому числа не совпадут.
- Не обращают внимания на дату чертежа. Цифры, полученные до 1 января 2025 года, могут следовать прежним правилам.
- Подписывают договор без пункта об обмере. Если в нём не закреплены один метод и допуск, даже законный повторный обмер способен сдвинуть цену.
- Забывают о текущих расходах. Чем больше зарегистрированная площадь, тем больше доля в товариществе.
Будет добавлено командой: сканы, которые нужно добавить: вторую страницу внутреннего обмерного чертежа с площадями комнат и итоговой цифрой, строку площади из выписки Публичного реестра на ту же квартиру и объявление на ss.ge с обведённым полем Total area. Закройте имена, личные номера и кадастровые коды.
Как проверить общую площадь квартиры
Прочитайте выписку
Запишите зарегистрированную площадь и дату регистрации.
Получите чертёж
Попросите внутренний обмерный чертёж, на котором основана эта цифра.
Сложите комнаты
Проверьте, что комнаты и летние помещения в сумме дают общую площадь.
Сравните с объявлением
Сопоставьте заявленную в рекламе цифру с зарегистрированной.
Закрепите метод
Пропишите в договоре метод, допуск и корректировку цены.
Перемерьте при передаче
Сравните новый чертёж с проектной площадью.
Частые вопросы
Что такое общая площадь в Грузии?
Единственная площадь, которую регистрируют для единицы: площадь пола между её стенами плюс лоджии, балконы, террасы и веранды.
Входят ли стены в общую площадь?
Нет. По Постановлению № 315 стены, колонны, шахты и внутренние лестницы не учитываются.
Включает ли общая площадь балкон?
Да, полностью, начиная с 1 января 2025 года.
Насколько точным должен быть обмер?
В пределах 0,05 м для сторон до 10 м, а площади округляются до 0,01 м².
Указана ли в выписке жилая площадь?
Нет. В ней приводится одна цифра площади единицы.
Что, если новый чертёж расходится со старыми документами?
По статье 16(6) приказа 487 чертёж берёт верх только с согласия сособственников или товарищества, если только единица не является одним изолированным помещением.
Проверяется ли поле Total area на ss.ge?
Нет. Его заполняет продавец; сверьте цифру с выпиской.
Влияет ли общая площадь на взносы в товарищество?
Да. Доля каждого собственника равна его площади, делённой на площадь всех единиц.
Источники
- Rules for internal measurement drawings, Постановление Правительства № 315 от 3 октября 2024 года (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Instruction on the Public Registry, приказ № 487, исходный текст 2019 года и изменяющий его Приказ № 993 от 26 марта 2024 года (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Energy Consumption in Households, Геостат, 2022 год (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Rules on construction permits, Постановление Правительства № 255, первоначальный текст 2019 года (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Tbilisi land-use and development rules, Постановление Сакребуло № 14-39 от 24 мая 2016 года (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Tax Code of Georgia (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Civil Code of Georgia (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Loggia: definitions in Russian law, КонсультантПлюс (дата обращения 28 октября 2026 года)
- Listing 37043112, ss.ge (дата обращения 28 октября 2026 года)
История изменений
- - Статья словаря подготовлена по Постановлениям Правительства № 315 и № 255, приказу № 487, правилам землепользования и застройки Тбилиси, Налоговому кодексу, Гражданскому кодексу, данным Геостата и ss.ge.