Где живут экспаты в Тбилиси: что говорят данные

Где на самом деле живут экспаты в Тбилиси?

Подсчета иностранцев по районам Тбилиси никто не ведет. Перепись Геостата 2024 г. приводит данные о гражданстве только по Грузии в целом, а ни реестр, ни банки, ни брокеры не публикуют сведения о покупках иностранцев в разбивке по районам. Поэтому любое утверждение вроде «экспаты живут в X» - это либо журналистика, либо вывод из того, где расположено то, чем пользуются иностранцы: международные школы, посольства, коворкинги и клиники с англоговорящими врачами. В этом руководстве мы опираемся на такие свидетельства и прямо говорим, где их мало.

Если судить по ним, иностранцы в Тбилиси собираются в местах трех типов. Центральную часть правого берега, то есть Ваке, Веру, Сололаки и Сабуртало, снова и снова называют исследователи и журналисты. На северо-западе, возле озера Лиси и в Диди Дигоми, есть международные школы и посольство США. А на зеленых холмах Багеби и Цхнети таких школ еще больше.

Сколько иностранцев живет в Грузии?

Меньше, чем думают многие. Перепись Геостата 2024 г., опубликованная в июне 2026 г., насчитала 133 857 иностранных граждан, постоянно живущих в Грузии, это около 3,4% населения. Крупнейшими группами оказались граждане России (37 715), Индии (23 925), Украины (11 542), Азербайджана (8 309) и Армении (5 381). Учитывались лишь иностранцы, которые прожили в стране более 12 месяцев. Второй подсчет дают виды на жительство: по цифрам, которые премьер-министр представил парламенту в феврале 2026 г., ВНЖ имели 107 307 человек из 164 стран, причем большинство граждан Индии среди них составляли студенты.

Большая волна 2022 г. осталась в стране не целиком. По нашему расчету на основе миграционных таблиц Геостата, чистая миграция граждан России составила около 56 400 человек в 2022 г. и около 17 300 в 2023 г., затем в 2024 г. стала отрицательной, когда уехавших оказалось больше, чем приехавших, а в 2025 г. была близка к нулю. Кроме того, иностранцы составляют меньшинство покупателей: по оценке Colliers, в августе 2026 г. на них пришлось 14% покупок квартир в Тбилиси против 52% в Батуми.

Кто покупает жилье из числа иностранцев?

Опрос крупных застройщиков, который проводит Galt & Taggart, показывает, как менялся состав покупателей. Граждане Грузии составляли 85% покупателей в 2023 г., 79% в 2024 г., 76% в 2025 г. и 74% за первые семь месяцев 2026 г. Крупнейшей иностранной группой стали граждане Израиля: их доля за тот же период поднялась с 4% до 11%, тогда как доля граждан России опустилась с 5% до уровня от 2% до 4%. Colliers установила, что 86% покупок, совершенных иностранцами в Тбилиси в 2025 г., пришлись на новостройки. Опрос охватывает собственные продажи застройщиков, а не все зарегистрированные сделки, и ни один источник не делит покупки иностранцев по районам.

Волна 2022 г. была мощнее. По данным Министерства юстиции, которые привела FactCheck Georgia, за тот год иностранцы приобрели по всей Грузии 14 875 квартир; около 5 400 из них купили только граждане России, а с учетом лиц с двойным гражданством около 6 100. Следом шли покупатели из Израиля, Украины, Турции, Беларуси и Германии.

Какие районы выбирают иностранцы и сколько там стоит жилье?

Показатели Galt & Taggart - это средние по зонам: для новых квартир в белом каркасе и для аренды квартир в более новых домах, так что отремонтированная квартира в старом здании может обойтись как дороже, так и дешевле. Цифры по Багеби - медианы нашей собственной выборки с ss.ge. Все районы в одной таблице собраны в нашем сравнении районов Тбилиси.

Почему многие начинают с Ваке, Веры, Сололаки и Сабуртало?

Эти четыре названия всплывают почти в каждом серьезном источнике. Исследование 2025 г. в журнале Nationalities Papers, основанное на сообщениях в грузинских группах хозяев посуточного жилья и на интервью, описывало давление на арендные ставки в «особенно желанных кварталах, таких как Ваке, Сабуртало, Вера и Сололаки» после приезда россиян в 2022 г. Обзор аренды Georgia Today за август 2026 г. отзывался о Вере как о квартале, «особенно любимом молодыми профессионалами, экспатриантами и арендаторами, желающими оставаться недалеко от центра Тбилиси», а о Ваке - как о месте, которое привлекает арендаторов, ценящих зелень, кафе и международные сервисы.

Причины вполне практические: до кафе и офисов недалеко идти пешком, рядом есть коворкинги, например площадки Terminal в Ваке и D Block в Stamba в Вере, а в Сабуртало есть еще и метро. Обратная сторона видна в таблице: в Ваке самая высокая в городе аренда за квадратный метр. По нашему расчету, квартира площадью 60 м² по средней ставке зоны Ваке сдается примерно за $906 в месяц, тогда как в Сабуртало примерно за $684.

Где живут иностранные семьи?

Семьи идут за школами, а крупные англоязычные школы находятся не в старом центре. Они сгруппированы в двух местах. На северо-западе вокруг озера Лиси расположены British International School of Tbilisi, American Academy и Maarif, а QSI работает в Зурговани, по соседству с Диди Дигоми. На юго-западных холмах New School и немецкая школа стоят на Цхнетском шоссе в Багеби, Buckswood находится в Цхнети, а European School открывает кампус в Цавкиси к 2026-27 учебному году. В путеводителе по школам за 2026 г. от iSchoolAdvisor новое жилье у озера Лиси названо «популярным среди семей экспатов». Наше руководство о лучших районах для семей сопоставляет эти места подробнее.

Расплачиваться за это приходится зависимостью от машины. По нашим измерениям, от озера Лиси до ближайшей станции метро около 2,2 км, а Цхнети расположено примерно в 940 м над уровнем моря, в 30 минутах езды на автобусе от парка Ваке. Летом на холмах прохладнее, а в нашей выборке квартиры в Багеби предлагались за квадратный метр примерно на 26% дешевле, чем в среднем по зоне Ваке.

А что насчет Диди Дигоми, Крцаниси и Марджанишвили?

Диди Дигоми. Новые дома, больше пространства и аренда около $8,7 за м², одна из самых низких в городе, а поблизости посольство США. Метро здесь нет; контракт на трамвайную линию до Дидубе подписали в сентябре 2026 г., срок исполнения 36 месяцев.

Крцаниси. В квартале вилл над рекой дома в объявлениях стоят примерно от $420 000 до более чем $2 млн, а на улице Крцаниси среди прочих находятся посольства Великобритании, Франции и Японии. Этот район подходит покупателям с крупным бюджетом и автомобилем.

Марджанишвили и Чугурети. Impact Hub в Fabrika, кафе на проспекте Агмашенебели и Американская больница у площади Героев, которая в рекламе упоминает англоговорящих врачей, находятся в этом районе или рядом с ним. Подробнее в нашем гиде по Марджанишвили.

Есть ли напряженность, о которой стоит знать?

Да, и у нее есть конкретные даты. В марте 2022 г. Meduza сообщала, что часть арендодателей отказывалась сдавать жилье россиянам, а в мае 2023 г. CNN описывал бары в Сололаки с табличками вроде «Мы не говорим по-русски». В опросе CRRC Georgia в октябре 2023 г. 71% грузин сказали, что не доверяют гражданам России, покинувшим Россию, а 81% считали, что россиянам не следует разрешать покупать недвижимость в Грузии. В отдельном опросе CRRC среди российских мигрантов 72% ответили, что доверяют грузинам, и только 6% купили недвижимость. Цифры Геостата показывают, что после 2022 г. приток резко замедлился, а найденные нами источники описывают эту напряженность главным образом применительно к волне 2022 и 2023 гг.

Чем районы различаются в повседневной жизни?

• Транспорт. Сабуртало обслуживает 2-я линия метро; в старом Ваке вокруг проспекта Чавчавадзе станции нет, а ближайшие - «Руставели» и остановки 2-й линии у его западной окраины; озеро Лиси, Диди Дигоми, Багеби и Цхнети зависят от автобусов и машин.
• Парковка. Платная зональная парковка по цене от 1 до 3 лари в час действует в части Веры, Сололаки, Сабуртало, Багеби и Диди Дигоми.
• Отопление. Центрального отопления нет; в новых домах обычно стоят индивидуальные газовые котлы, а в старых домах Сололаки и Старого Тбилиси нередко обходятся обогревателями.
• Электричество. По данным регулятора за 2024 г., в Дигоми набралось около 31 часа отключений за год против примерно 9 в Сабуртало.
• Шум. В отзывах описывают музыку до поздней ночи на улице Шардени в Старом Тбилиси, а квартиры возле проспекта Руставели с ноября 2024 г. соседствуют с ежедневными протестами.
• Правила охраны наследия. Ремонт в охранных зонах Сололаки, Старого Тбилиси и части Веры требует согласования.

Дает ли покупка в популярном районе право на ВНЖ?

Только если объект стоит достаточно. С 1 марта 2026 г. краткосрочный ВНЖ для собственников требует недвижимости несельскохозяйственного назначения, рыночная стоимость которой превышает $150 000 и подтверждена аккредитованным оценщиком, а разрешение действует, пока объект остается в вашей собственности. В феврале 2026 г. этот ВНЖ на основании недвижимости имели лишь 4 827 человек, что, по нашему расчету, составляет около 4,5% всех разрешений. По средним ценам июля 2026 г. на $150 000 можно купить примерно 47 м² в новостройке в Ваке, но около 131 м² в Диди Дигоми. Подробности в нашем руководстве о ВНЖ через покупку недвижимости.

Какой район подходит какому экспату?

По нашему расчету на основе средних значений Galt & Taggart за июль 2026 г., квартира в Ваке приносит около 5,7% валовой доходности против примерно 9,1% в Диди Дигоми, поскольку в центре аренда растет медленнее, чем цены. Аренду можно сравнить подробнее на нашей странице об аренде по районам.

Как выбрать район: пошаговый порядок

1. Определите точку притяжения

   Школа, офис, коворкинг или клиника.

2. Решите вопрос с машиной

   Если ее нет, держитесь ближе к метро.

3. Сначала арендуйте

   Поживите в районе несколько месяцев.

4. Приезжайте зимой и летом

   Отопление, жара и подъемы.

5. Осмотрите дом

   Котел, лифт, парковка, отключения.

6. Проверьте стоимость

   Если нужен ВНЖ, она должна превышать $150 000.

Частые вопросы

Есть ли официальные данные о том, где в Тбилиси живут иностранцы?

Нет. Перепись 2024 г. показывает гражданство по Грузии в целом, а не по районам.

Сколько иностранцев живет в Грузии?

Перепись 2024 г. насчитала 133 857 иностранных граждан, которые постоянно живут в стране.

Какой район больше всего любят экспаты?

Чаще других называют Ваке, Веру, Сололаки и Сабуртало, но точного подсчета жителей не существует.

Где находятся международные школы?

В основном вокруг озера Лиси и в Зурговани, а также в Багеби и Цхнети.

Что покупают иностранцы в Тбилиси?

Главным образом новые квартиры; по данным Colliers, в августе 2026 г. на иностранцев пришлось 14% покупок.

Нужна ли машина в районах, где живут экспаты?

В Вере, Сабуртало и Сололаки нет; у озера Лиси, в Багеби и Цхнети обычно да.

Стоит ли вкладывать деньги в Ваке?

Аренда там самая высокая, но валовая доходность при средних показателях июля 2026 г. составляет около 5,7%.

Мешает ли российское гражданство при съеме жилья?

Об отказах сообщали в 2022 г.; уточните у арендодателя до просмотра.

Источники

1. Основные итоги переписи населения 2024 г., 22 июня 2026 г., и Численность населения на 1 января 2026 г. вместе с выпусками за 2023-2025 гг., Геостат (дата обращения 22 октября 2026 г.)
2. Грузия выдала виды на жительство 107 307 иностранцам, Общественный вещатель Грузии, и сообщение о видах разрешений, Front News, 18 февраля 2026 г.
3. Доля иностранных покупателей на рынке квартир Тбилиси выросла до 14%, BM.ge со ссылкой на Colliers, 22 сентября 2026 г.
4. Жилая недвижимость Тбилиси, июль 2026 г., Galt & Taggart (дата обращения 22 октября 2026 г.), и Граждане России купили 10 000 квартир за 16 месяцев, FactCheck Georgia, 2023 г.
5. Неформальные санкции и патриотизм снизу, Nationalities Papers, Cambridge University Press, 2025 г.
6. Во что обходится аренда квартиры в Тбилиси, Georgia Today, 17 августа 2026 г.
7. Лучшие международные школы Тбилиси, 2026 г., iSchoolAdvisor, 7 октября 2026 г., и QSI International School of Tbilisi (дата обращения 22 октября 2026 г.)
8. Посольства и консульства в Грузии, Национальная администрация туризма Грузии (дата обращения 22 октября 2026 г.)
9. Коворкинги Тбилиси, ExpatHub, 1 октября 2024 г.
10. «Мы все вернемся, когда режим падет», Meduza, 25 марта 2022 г., и Приток россиян в Грузию разжигает старую напряженность, CNN, 26 мая 2023 г.
11. Друг или враг: как воспринимают российских мигрантов в Грузии и как воспринимают они сами, CRRC Georgia, сентябрь 2024 г.
12. Закон Грузии «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства», Законодательный вестник Грузии (дата обращения 22 октября 2026 г.)

История изменений

• 22 октября 2026 - Руководство подготовлено по данным переписи и миграционной статистики Геостата, правительственным цифрам по ВНЖ, данным Colliers через BM.ge, Galt & Taggart, Nationalities Papers, Georgia Today, iSchoolAdvisor, сайтам школ, перечню посольств на национальном туристическом портале, ExpatHub, Meduza, CNN, CRRC Georgia и Закону «О правовом положении иностранцев и лиц без гражданства».